2012 QCCQ 7901, 2012 QCCQ 7901

Plourde c. Guérin 2012 QCCQ 7901 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-023409-103 DATE : 5 OCTOBRE 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, j.C.Q. ______________________________________________________________________ ÉRIC PLOURDE -et- KARINA PELLETIER Demandeurs c.

FRANÇOIS GUÉRIN Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Plourde et madame Pelletier réclament 5 000 $ à monsieur François Guérin pour des vices cachés affectant l'immeuble acheté de celui-ci au mois de mars 2008 ainsi que pour tous les troubles et inconvénients qu'ils ont dû subir. [ 2 ] Monsieur Guérin se porte demandeur reconventionnel pour réclamer à son tour des demandeurs la somme de 1 500 $ pour harcèlement, troubles et inconvénients.

LES FAITS En demande [ 3 ] Madame Karine Pelletier indique au Tribunal qu'à la fin mars 2008, son conjoint et elle ont emménagé dans un immeuble acheté de monsieur Guérin. Vers le mois de mars 2009, ils constatent un suintement et une infiltration sous la porte du sous-sol menant à l'extérieur. [ 4 ] Ils téléphonent alors à monsieur Guérin qui vient constater sur les lieux et leur suggère quelques façons de régler le problème. Au cours des semaines suivantes, l'eau continue à s'infiltrer et des champignons se forment.

Monsieur Guérin refuse par la suite de prendre responsabilité du problème. [ 5 ] Monsieur Éric Plourde ajoute de son côté que le seuil de porte était pourri et qu'il est évident pour lui que la situation durait depuis longtemps. Il indique également au Tribunal qu'il n'y avait pas de drain à l'extérieur, mais simplement une plaque de métal trouée. L'eau ne s'égouttait pas normalement. [ 6 ] Madame Pelletier et monsieur Plourde font appel à quelques entrepreneurs et reçoivent diverses soumissions allant de 2 500 $ à 12 000 $ pour régler le problème.

Ils font également appel à un de leurs amis, monsieur Sébastien Morissette qui leur suggère de faire effectuer les réparations par Maçonnerie Stéphane Carmel. [ 7 ] Les travaux sont effectivement complétés au mois de novembre 2009 et des frais de 2 590,24 $ ont été encourus, somme que réclame aujourd'hui les demandeurs à monsieur Guérin. En défense [ 8 ] Celui-ci prétend qu'il ne s'agissait aucunement de vices cachés puisque selon le témoignage même des demandeurs et de leur témoin, la situation était visible pour quiconque se donnait la peine de regarder. ANALYSE ET DÉCISION Le fardeau de preuve

[ 9 ] Afin de faciliter la compréhension du présent jugement par les parties, le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec qui reçoivent ici application. [ 10 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 11 ] Cet

article impose au demandeur le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande et ce, par prépondérance de preuve. [ 12 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute: « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 13 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. [ 14 ] La doctrine nous apprend que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction du fardeau de preuve. Celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. [ 15 ] Comme le dit le professeur Royer [1] dans son traité sur la preuve civile : La

partie qui a le fardeau de persuasion perdra son procès si elle ne réussit pas à convaincre le juge que ses prétentions sont fondées. Le droit applicable [ 16 ] Le Code civil du Québec prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur d'un bien, afin qu'il en assure à l'acheteur la jouissance paisible. Une de ces garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 17 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec précise: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 18 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, il est maintenant bien établi que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire : 1. que le bien est affecté d’un vice ; 2. que ce vice est grave ; 3. qu’il est antérieur à la vente ; 4. qu’il est inconnu de l’acheteur ; 5. qu'il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. [ 19 ] Le caractère occulte ou caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [2] . [ 20 ] Pour déterminer si le vice est caché, nous devons savoir si l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut lors de l'acquisition [3] .

La garantie légale de qualité ne constitue pas un système de protection pour un acheteur qui serait imprudent ou incompétent [4] . [ 21 ] L'acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement. Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque [5] . [ 22 ] Il n'est pas obligatoire pour l'acheteur d'avoir recours aux services d'un expert [6] . Cependant, bien que la loi écarte cette

obligation, cela ne signifie pas qu'il ne doive jamais faire appel à un expert lorsque les circonstances s'y prêtent en guise deprécaution[7]. [23] Bien entendu, l'acheteur qui veut être prudent et diligent doit effectuer quelques efforts dans la découverte d'un vice et la simplepossibilité de découvrir un vice suffit pour qu'il ne soit pas considéré caché[8].

Application en l'espèce [24] Il n'est pas contesté que: - le demandeur Plourde a tout de suite vu que le seuil de la porte était pourri; - Sébastien Morissette a rapidement et facilement constaté certains problèmes avec la construction de cette porte et de l'entréeextérieure, ainsi que l'état de putréfaction du bois. [25] Monsieur Sébastien Morissette, entrepreneur général, mentionne qu'il a tout de suite constaté certains problèmes avec laconstruction de cette porte et de l'entrée extérieure.

Il a également constaté et dit qu'il était facile à voir que le bois était dans un état de«pourriture» avancé. [26] Ce témoin, qui ne peut par ailleurs être qualifié d'expert en la matière, est un ami du couple et, en conséquence, un témoinintéressé. Il a d'ailleurs tenté de se racheter après avoir mentionné à l'audience qu'il a facilement constaté les problèmes dont il fait état. [27] Le demandeur Plourde lui-même mentionne que le seuil de la porte était pourri et que selon lui, cet état durait depuislongtemps.

Malgré ces indices défavorables, les demandeurs ont choisi de ne pas pousser plus loin leur investigation avant de fairel'achat de l'immeuble. [28] Dans l'arrêt Blanchard c. Guertin ( (QC CA), REJB 2004-61005), la Cour d'Appel du Québec fait sienne lescommentaires suivants du Juge Rochon, alors à la Cour Supérieure, dans l'affaire Lavoie c. Comtois[9] : L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvantlaisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche.

D'une part, on ne peutexiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure auvice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner unproblème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pourconnaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner uneanomalie quelconque.

Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeaitégalement de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possibledans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Letribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994.

Par ailleurs, cetteexclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera paspreuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris lerecours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice.[10] [29] Le Tribunal est étonné de la réaction des demandeurs qui, possédant de tels indices de problèmes de pourriture du bois, nepoussent pas plus loin leur enquête. [30] Il est fort probable que la présence d'eau ou d'humidité au sous-sol n'était pas visible.

Toutefois, le fait que ces indices étaientvisibles et facilement décelables est, de l'avis du Tribunal, suffisant pour alerter un acquéreur prudent et commander une vérification enprofondeur de l'état du bâtiment en faisant, si nécessaire, appel à un expert. [31] Cela n'aurait peut-être pas permis de certifier qu'il y avait infiltration d'eau mais, à tout le moins, de confirmer un état ou unecondition le laissant croire et faisant présager un problème plus sérieux, ce qui ouvrait la porte à une investigation plus poussée.

Conclusion [32] Les demandeurs auraient dû voir ce qui était visible ou, à tout le moins, pousser plus loin leurs vérifications devant de telsindices de problèmes à l'immeuble qu'ils convoitaient. [33] Dans ces circonstances, le Tribunal voit mal comment il pourrait conclure à l'existence d'un vice caché puisque tous les témoinsentendus s'accordent pour dire que le vice était décelable sans faire procéder à quelque démolition que ce soit. [34] Après avoir procédé à une analyse complète de la preuve tant documentaire que testimoniale administrée de part et d'autre, leTribunal en vient à la conclusion que les demandeurs n'ont pas réussi à démontrer par prépondérance de preuve que l'immeuble qu'ils ontacheté était affecté d'un vice caché grave.

En conséquence, leur réclamation devra échouer. [35] Il en va de même pour la demande reconventionnelle de monsieur Guérin, laquelle n'a fait l'objet d'aucune preuve satisfaisantedevant le Tribunal. [36] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [37] REJETTE la demande principale; [38] REJETTE la demande reconventionnelle;

[ 39 ] LE TOUT, chaque

partie payant ses frais. __________________________________ JIMMY VALLÉE, j.C.Q. Date d’audience : 14 SEPTEMBRE 2012