2011 QCCQ 762, 2011 QCCQ 762

Pelletier c. 9015-0004 Québec inc. (Structures Lamoureux) 2011 QCCQ 762 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE MAGOG « Chambre civile » N° : 470-32-000015-097 DATE : 31 janvier 2011 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PAUL DUNNIGAN, J.C.Q. JEAN-PAUL PELLETIER et LISE SIMON

Partie demanderesse c. 9015-0004 QUÉBEC INC. , faisant affaire sous Structures Lamoureux et VILLE DE MAGOG et RE/MAX D'ABORD INC. et ÉRIC KELLY

Partie défenderesse JUGEMENT [ 1 ] JD 2570 Jean-Paul Pelletier et Lise Simon réclament 7 000 $ à 9015 -0004 Québec inc., Ville de Magog , Re/Max d'Abord inc. et Éric Kelly alléguant avoir acheté un immeuble qu'ils ont transformé en duplex, modification qui s'est avérée avoir été faite « en non-conformité et sans permis ». [ 2 ] Cette situation a plus tard engendré pour eux un litige avec l'acheteur de cet immeuble à qui ils ont choisi de verser 11 000 $ dans le cadre d'un règlement. [ 3 ] Leur réclamation est réduite à 7 000 $ pour qu'ils puissent faire valoir leurs droits à la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 4 ] Pelletier et Simon reprochent à 9015 de leur avoir fourni des plans incomplets qu'ils ont déposé avec leur demande de permis à Magog ; si les réaménagements intérieurs avaient été inclus, il n'y aurait pas eu, selon eux, d'équivoque quant au fait qu'il s'agissait bel et bien d'un duplex. [ 5 ] La faute de Magog est également alléguée parce qu'elle aurait délivré un permis « non conforme » à la demande spécifiée au plan déposé; Pelletier et Simon affirment en outre que Magog aurait négligé de faire suivre les travaux par son inspecteur. [ 6 ] Quant à Re/Max et Kelly , Pelletier et Simon plaident que « Si l'agent Kelly avait procéder aux vérifications que lui impose sa déontologie professionnelle […], la demanderesse n'aurait jamais vendu un immeuble illégalement occupé à

titre de duplex […] ». [ 7 ] 9015 invoque la prescription du recours parce que les plans ont été préparés en 1996, affirme avoir agi conformément aux

demandes de Pelletier et Simon , « toujours selon les règles de l'art » et qu'ils « sont les artisans de leur propre malheur » puisque le permis qu'ils ont demandé et obtenu de Magog ne réfère pas à un logement additionnel. [ 8 ] Magog conteste invoquant la courte prescription prévue à l'

article 586 de la

Loi sur les cités et villes [1] et parce que Pelletier et Simon n'ont jamais fourni à Magog les informations requises pour l'émission d'un permis autorisant l'ajout d'un deuxième logement. [ 9 ] Re/Max et Kelly demandent le rejet de la réclamation alléguant que Kelly « a obtenu les renseignements concernant l'immeuble des demandeurs Pelletier et Simon qui lui ont fait des représentations à l'effet que l'immeuble était un duplex et qu'ils avaient obtenu un permis de la Ville pour transformer l'immeuble en duplex ». [ 10 ] Re/Max et Kelly ajoutent que Pelletier et Simon ont réglé leur litige avec l'acquéreur subséquent de leur immeuble à des conditions trop onéreuses et qu'ils « auraient dû vérifier le contenu de leur permis de construction avant de transformer leur immeuble ».

LES FAITS [ 11 ] Le 21 septembre 1995, Pelletier et Simon achètent un immeuble situé sur la rue Bellevue à Magog pour pouvoir héberger provisoirement leur fille, leur gendre et leurs petits-enfants. [ 12 ] Plus tard à l'automne 1995, ils mandatent un tiers pour que soient préparés des plans pour en faire éventuellement un duplex parce qu'ils constatent qu'un revenu d'appoint sera nécessaire considérant la fin d'emploi de Simon prévue pour janvier 1996. [ 13 ] Parce que les plans doivent être corrigés et que leur auteur n'est plus disponible au printemps 1996, Pelletier et Simon demandent à 9015 de préparer de nouveaux plans. [ 14 ] Ces plans [2] , dont le projet est décrit comme étant « rénovation résidence 2368 rue Bellevue Magog & addition d'un loyer au 2 e étage » sont ensuite déposés pour que Normand Audet , préposé de Magog puisse les examiner et émettre un permis. [ 15 ] Nulle part sur la demande de permis [3] signée par Pelletier le 5 août 1995 n’est-il indiqué qu'il s'agira de transformations autres qu'à l'extérieur et qu'un nouveau logement y sera construit. [ 16 ] Pelletier atteste par sa signature l'exactitude de la mention apparaissant à la page 2 de ce document, soit : Nbr nouveau logement : 0.00 . [ 17 ] Dans l'intervalle, parce qu'ils ont vendu leur propre maison le 22 juin 1996 [4] , Pelletier et Simon cohabitent avec leur fille, leur gendre et leurs petits-enfants pour une période d'approximativement deux mois. [ 18 ] En 1998, ces derniers achètent une autre résidence de telle sorte que l'immeuble de la rue Bellevue devient disponible pour une nouvelle occupation. [ 19 ] Les travaux seront effectués par la suite en grande

partie par Pelletier , d'abord en 1998 et ensuite irrégulièrement jusqu'en 2002. [ 20 ] Dès 1998, Pelletier et Simon louent le 2 e étage à un tiers. [ 21 ] Au printemps 2002, Pelletier et Simon confient à Kelly le mandat de vendre leur immeuble et ce dernier prépare une fiche descriptive [5] où apparaît la mention « Présentement duplex ». [ 22 ] Kelly affirme au procès que cette indication découlait d'informations transmises par Pelletier et Simon selon lesquelles ils avaient transformé leur résidence unifamiliale en duplex et obtenu un permis émis par Magog à cet égard. [ 23 ] Le 25 juin 2003, Pelletier et Simon vendent à Steven Gunnip l'immeuble précité aux termes d'un acte translatif de propriété signé devant notaire [6] . [ 24 ] En décembre 2006, Pelletier et Simon reçoivent une mise en demeure [7] d'une mandataire agissant pour Gunnip indiquant que ce dernier a reçu un avis de Magog l'informant que « le logement du haut (locataire habitant à la susdite) a été construit en non- conformité et sans permis d'un tel logement ». [ 25 ] Aux termes de ce document, Gunnip réclame 13 622,96 $ correspondant à la somme requise pour effectuer différents travaux exigés par Magog pour rendre la situation conforme majorée de dommages-intérêts en découlant. [ 26 ] Le 22 décembre 2006, Pelletier et Simon envoient à Re/Max et à Kelly une mise en demeure [8] leur reprochant essentiellement de ne pas avoir procédé à certaines recherches « sur la légalité du permis et du zonage ainsi que sur l'évaluation municipale […] avant la vente de cette propriété » et que si cela avait été fait « des dispositions auraient pu être prises pour remédier à la situation ». [ 27 ] Le 4 juin 2007, Pelletier et Simon expédient à Re/Max et Kelly une seconde mise en demeure [9] parce que ces derniers n'ont pas donné suite à la première. [ 28 ] Le 3 novembre 2008, Gunnip porte sa réclamation à 21 126 $ aux termes d'une mise en demeure transmise à Pelletier et Simon [10] . [ 29 ] Simon affirme que considérant leur âge « on est entrés dans un état de panique épouvantable et on aurait réglé je pense à n'importe quel prix, il y avait une limite à ce qu'on pouvait supporter psychiquement ».

[ 30 ] Le 27 novembre 2008, Pelletier et Simon versent à Gunnip la somme de 11 000 $ dans le cadre d'une transaction [11] réglant le litige précité. [ 31 ] Le 13 décembre 2008, Pelletier et Simon adressent une mise en demeure [12] à François Lamoureux pour 9015 lui reprochant de ne pas leur avoir fourni les plans intérieurs de leurs rénovations en 1996, qui ne se trouvaient pas en conséquence au dossier de la demande de permis à Magog . [ 32 ] Le 11 janvier 2009, Pelletier et Simon transmettent une troisième mise en demeure à Re/Max et Kelly [13] leur réclamant la somme de 11 000 $, les « tenant responsables solidairement des manquements et omissions qui ont eu cours avant et pendant cette vente ». [ 33 ] À la même date, Pelletier et Simon expédient une mise en demeure à Magog [14] pour le même montant parce que « le permis émis par monsieur Normand Audet, inspecteur au Service d'Urbanisme, le 5 août 1996, n'est pas conforme à notre demande […] et que si le suivi des travaux par l'inspecteur avait été fait conformément à la feuille de suivi, cette problématique aurait été relevée afin d'y apporter les correctifs nécessaires et ce dès 1996 ». [ 34 ] Lamoureux affirme au procès qu'entre la remise des plans en 1996 et les événements survenus en 2006, il n'a eu aucune communication avec Simon , mais que celle-ci devait lui remettre des esquisses d'aménagement intérieur pour qu'il prépare des plans en conséquence, ce qu'elle n'avait pas fait. [ 35 ] Audet pour Magog fait valoir que les plans fournis n'étaient relatifs qu'à des transformations extérieures et qu'il ne pouvait évidemment pas autoriser les aménagements intérieurs pour lesquels il n'avait aucun détail; il ajoute que la demande de permis signée par Pelletier [15] indique à la page 2 la mention suivante : Nbr nouveau logement : 0.00 et qu'il ne peut s'agir en conséquence d'une demande de permis pour un réaménagement en duplex. [ 36 ] Audet convient par ailleurs qu'il avait compris que l'intention était de compléter éventuellement la modification de cet immeuble pour qu'il devienne un duplex, mais précise que pour émettre un permis à cette fin, il aurait requis des informations supplémentaires pour vérifier notamment le respect des normes applicables telles la hauteur des plafonds, la résistance au feu et l'insonorisation.

ANALYSE [ 37 ] Pelletier et Simon devaient établir le bien-fondé de leur réclamation tel que l'indique le premier alinéa de l'

article 2803 du Code civil du Québec : Art. 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. • Quant à Magog [ 38 ] Il y a d'abord lieu de trancher l'argument préliminaire de Magog quant à la prescription du recours. [ 39 ] L'

article 586 de la

Loi sur les cités et villes [16] prévoit ce qui suit : Art. 586. Toute action, poursuite ou réclamation contre la municipalité ou l'un de ses fonctionnaires ou employés, pour dommages- intérêts résultant de fautes ou d'illégalités, est prescrite par six mois à partir du jour où le droit d'action a pris naissance, nonobstant toute disposition de la loi à ce contraire. [ 40 ] Or, il apparaît manifeste que Pelletier et Simon n'ont pas été dans l'impossibilité d'agir à laquelle réfère l'

article 2904 C.c.Q. ; le recours contre Magog était ainsi prescrit six mois après qu'ils ont été mis au fait de la situation en décembre 2006. [ 41 ] Pour cette seule raison, la réclamation doit être rejetée quant à Magog parce que prescrite. • Quant à 9015 [ 42 ] L'argument de prescription soulevé par 9015 n'est cependant pas retenu puisque dans cette situation, le délai était de trois ans tel que prévu à l'

article 2925 C.c.Q. [ 43 ] Pelletier et Simon étaient de facto dans l'impossibilité en fait d'agir avant décembre 2006 et aucune négligence ne peut leur être imputée ou sanction imposée puisque avant cette époque, ils n'avaient pas été informés d'une remise en question de la conformité du duplex. [ 44 ] Le tribunal conclut cependant que Pelletier et Simon ne se sont pas déchargés de leur fardeau d'établir par une preuve prépondérante le défaut de 9015 ou de ses préposés d'honorer les engagements qu'ils avaient contractés. [ 45 ] Le mandat initial de 9015 consistait à produire des plans pour la modification extérieure d'un immeuble dans le cadre du projet d'un deuxième logement. [ 46 ] Les plans qui ont été produits par 9015 étaient conformes et aucun reproche ne peut être fait à celle-ci à cet égard. [ 47 ] Comme l'inspecteur de Magog , le préposé de 9015 s'attendait à des modifications successives dans le cadre d'un projet réparti dans le temps, mais n'a reçu aucune nouvelle de Pelletier et Simon pendant près de dix ans. [ 48 ] Dans les circonstances, la responsabilité de 9015 ne peut être retenue. • Quant à Re/Max et Kelly

[ 49 ] Il y a d'abord lieu de distinguer le recours de Pelletier et Simon qui est de nature contractuelle, des cas plus fréquents de réclamations de la part d'acheteurs sur la base de la responsabilité extracontractuelle du courtier à leur endroit. [ 50 ] Il est acquis que Kelly avait une obligation de vérifier l'exactitude de l'information apparaissant sur la fiche descriptive [17] . [ 51 ] Cette obligation était à l'époque codifiée à l'article 11 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [18] : Art. 11.

Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre membre. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements. [ 52 ] L'

article 2100 C.c.Q. apparaît également pertinent : Art. 2100. L'entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d'agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l'ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d'agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s'assurer, le cas échéant, que l'ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.

Lorsqu'ils sont tenus du résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu'en prouvant la force majeure. [ 53 ] Le tribunal est d'avis que Kelly n'a pas fait preuve de la diligence à laquelle il était tenu en se fiant strictement aux informations transmises par Pelletier et Simon que l'immeuble était un duplex; une simple vérification auprès de Magog aurait révélé que tel n'était pas le cas. [ 54 ] Il ne s'agit pas ici d'une servitude administrative ignorée du courtier empêchant l'acheteur de modifier plus tard l'usage de l'immeuble, mais de la nature même de la résidence. [ 55 ] Il faut cependant noter que l'acte [19] aux termes duquel Gunnip a acheté, indique que l'acquéreur a « vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu'il entend donner à l'immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur ». [ 56 ] Même en pareilles circonstances, Kelly devait s'assurer de l'exactitude des éléments apparaissant à la fiche descriptive [20] ; il s'agit d'une obligation « positive » de vérification. [ 57 ] La question à être ici tranchée n'est cependant pas celle de déterminer si Re/Max ou Kelly ont ou non respecté leurs obligations déontologiques et encore moins de conclure à une sanction à cet égard, le cas échéant. [ 58 ] Comme le rappellent les auteurs Baudouin et Deslauriers, le fardeau de la preuve de Pelletier et Simon demeure celui d'établir une faute civile, un dommage et un lien de causalité [21] : 2-2 — Contravention au code de déontologie — Quel est l'impact sur la responsabilité civile d'un professionnel d'une contravention à un devoir édicté par son code de déontologie?

À notre avis, le principe énoncé par la Cour suprême dans l'arrêt Morin c. Blais 5 , voulant que la violation d'une règle législative énonçant une norme élémentaire de prudence constitue, en principe, une faute civile, peut être appliqué à la responsabilité professionnelle 6 . Cette affirmation commande toutefois quatre remarques. Premièrement, cette présomption de faute est inapplicable si la règle vise à établir autre chose qu'une norme élémentaire de prudence 7 . Deuxièmement, un simple accroc à une disposition disciplinaire ne saurait entraîner la responsabilité 8 , surtout en l'absence de lien de causalité.

Troisièmement, la possibilité d'inférer une causalité présumée 9 lorsque la transgression de la norme imposée par la loi ou le règlement est suivie immédiatement de l'accident que la norme voulait justement prévenir, nous paraît douteuse dans le contexte professionnel pour deux raisons. D'une part, la condition temporelle énoncée par la Cour suprême 10 voulant que la violation de la règle doive être immédiatement suivie de la réalisation du préjudice paraît difficilement applicable en responsabilité professionnelle.

D'autre part, dans un arrêt récent, la Cour suprême 11 semble avoir relativisé ce principe en le cantonnant aux seuls accidents d'automobile. Quatrièmement, l'analyse de la jurisprudence révèle que les dispositions des codes de déontologie ne sont généralement pas déterminantes pour établir la faute civile, même si elles gardent cependant une utilité indiscutable 12 . On remarque, en effet, que la jurisprudence fait usage des obligations déontologiques généralement par simple référence 13 , souvent pour mieux cadrer le domaine de la faute, sans pour autant en tirer de véritables conclusions 14 .

Références omises [ 59 ] Quel est le préjudice de Pelletier et Simon causé par le défaut de Kelly et qui en serait une suite immédiate et directe? [ 60 ] Tant au procès que dans les pièces qu'ils ont déposées, Pelletier et Simon allèguent que si Kelly avait vérifié et constaté que Magog n'avait pas autorisé un logement additionnel, ils en auraient été informés et « n'auraient jamais vendu un immeuble illégalement occupé à

titre de duplex » et que si « cette problématique [avait] été portée à [leur] connaissance […] des dispositions auraient pu être prises pour remédier à la situation ». [ 61 ] Comment auraient-ils « remédier à la situation »? Auraient-ils fait faire des travaux de modification comme ceux effectués par Gunnip pour rendre le logement conforme et à quels coûts?

Le prix de vente serait-il demeuré le même? [ 62 ] Le tribunal l'ignore, mais doit conclure qu'il n'a pas été prouvé que la somme versée à Gunnip correspond à une suite directe et immédiate d'une faute de Kelly . [ 63 ] La réclamation contre Kelly et Re/Max ne peut en conséquence être accueillie devant l'absence d'un lien prouvé de causalité.

[ 64 ] Dans les circonstances et considérant la situation des parties au litige, le tribunal rejette les réclamations, mais sans frais. Pour ces motifs, le tribunal : REJETTE la réclamation de la

partie demanderesse contre les parties défenderesses Ville de Magog, 9015-0004 Québec inc., Re/Max D'abord inc. et Éric Kelly. LE TOUT , sans frais. PAUL DUNNIGAN, J.C.Q.