2013 QCCQ 9166, 2013 QCCQ 9166

Cardinal c. Lefebvre 2013 QCCQ 9166 JB 4453 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-024155-101 DATE : 4 JUILLET 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE ANNIE BREAULT, j.C.Q. ______________________________________________________________________ ISABELLE CARDINAL et MATHIEU PILON

Partie demanderesse c. France LEFEBVRE et MICHEL ARCHAMBAULT

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament de leurs vendeurs les coûts de réfection d'une salle de bain. Ils allèguent qu'il s'agit d'un vice caché justifiant une diminution de prix de vente et ce, d'autant que les vendeurs avaient connaissance de ce vice. [ 2 ] Le 21 février 2010, au lendemain de leur prise de possession, les demandeurs découvrent de l'eau sur le plancher du sous-sol soit en dessous de la salle de bain située à l'étage.

Ils soulèvent les tuiles acoustiques du plafond du sous-sol et ils découvrent une serviette qui y a été mise pour absorber l'eau provenant de la salle de bain. [ 3 ] Monsieur Pilon dégarnit partiellement la salle de bain et découvre que le plancher et le mur du bain où est située la robinetterie sont imbibés d'eau. De même, il découvre une colonie de fourmis charpentières située sous la fenêtre qui surplombe le bain. [ 4 ] Les demandeurs ont refait entièrement la salle de bain.

Ils réclament 6 750 $ pour la réfection de cette salle de bain et les troubles et inconvénients subis pendant les deux mois qu'ont duré les travaux effectués par le demandeur, menuisier de métier. [ 5 ] Les demandeurs conviennent que ce faisant, ils ont amélioré la salle de bain puisqu'il s'agissait d'une salle de bain datant de la construction de la maison, en 1979.

Cependant, il ne s'agissait pas d'un projet qu'ils prévoyaient faire si rapidement après l'achat de leur première maison. [ 6 ] Les défendeurs admettent avoir mis la serviette sous le plancher de la salle de bain suite à un incident et avoir oublié de la retirer. Cet incident a eu lieu après l'inspection préachat effectuée par les demandeurs, mais avant la signature de l'acte notarié. Le défendeur a apposé un nouveau scellant de silicone au pourtour de la baignoire, convaincu d'avoir réglé le problème. Il précise que, pendant les 20 ans où ont été propriétaires, ce scellant n'avait jamais été changé.

Pour lui, il s'agissait donc d'un entretien normal et n'a pas jugé nécessaire d'en informer les demandeurs. [ 7 ] Les défendeurs soumettent ne pas avoir eu la chance de vérifier l'état des lieux puisque la salle de bain était entièrement dégarnie lors de la visite du défendeur le 25 février 2010.

Ils contestent également l'envergure des réparations effectuées. [ 8 ] Les demandeurs ont produit une trentaine de photographies prises du moment de la découverte et tout au long de l'exécution des travaux de réfection [1] . [ 9 ] Les photographies produites permettent de faire deux constats. [ 10 ] Dans un premier temps, la salle de bain faisait l'objet d'une infiltration d'eau progressive et antérieure à la vente de l'immeuble

et ce, compte tenu de l'envergure du bois noirci. Les travaux de réfection étaient nécessaires compte tenu des constats faits au fur et à mesure du dégarnissage de même que la présence de la colonie de fourmis charpentières. [ 11 ] Dans un deuxième temps, la céramique de la baignoire est âgée et craquée par endroits.

Les joints entre les carreaux de céramique sont en mauvais état et certaines tuiles montrent un certain décollement. [ 12 ] Le rapport d'inspection préachat de la firme Amérispec [2] comporte certaines mentions, soit des signes de dégâts d'eau à la salle de bain, et une recommandation de sceller les joints entre la tuile et le bain de même qu'entre le plancher et le bain pour éviter des dommages causés par l'eau. Une mention similaire est faite quant à la toilette qui est mal ancrée au plancher. [ 13 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit que le Tribunal peut accorder une diminution du prix de vente comme conséquence d'un vice affectant un immeuble en autant que ce vice rencontre quatre critères cumulatifs à savoir:

a) Il doit s'agir d'un vice caché;

b) le vice doit être inconnu de l'acheteur;

c) le vice doit être antérieur à la vente de l'immeuble;

d) le vice doit être grave. [ 14 ] De plus, le Tribunal peut accorder des montants à

titre de troubles et inconvénients dans l'éventualité où la preuve est faite que le vendeur a connaissance du vice [3] . [ 15 ] En l'instance, deux vices ont été constatés par les acheteurs, soit l'infiltration d'eau affectant la baignoire et ayant menés à la réfection complète de la salle de bain et la découverte de fourmis charpentières au mur extérieur de la résidence qui a mené également à certains travaux de réfection de ce mur et au changement de la fenêtre. [ 16 ] Les deux derniers critères, soient l'antériorité et la gravité du vice ne posent pas problèmes. [ 17 ] En ce qui concerne la problématique d'infiltration d'eau, le Tribunal conclut qu'il ne peut s'agir d'un vice caché et ce, compte tenu de la présence de nombreux indices.

L'

article 1726 C.c.Q à son alinéa 2, prévoit que le vendeur n'est pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent. Cet

article définit le vice apparent comme étant un vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir à recourir à un expert. [ 18 ] En l'instance, compte tenu de certains constats et recommandations faites par l'inspecteur préachat de même que de l'aspect même de la céramique et de la salle de bain de façon générale qui montrait l'état de vieillissement d'une salle de bain datant, pour la plupart de ses composantes, de 30 années, on ne peut conclure au caractère caché de la problématique dont l'origine est le mauvais scellement des tuiles et du pourtour du bain. [ 19 ] Il est acquis que plus un bien ou une

partie d'un bien est âgé, plus un examen soigné doit être fait de la part des acheteurs [4] . L'aspect général de la salle de bain indiquait sans ambiguïté à tout acheteur que sa réfection était à prévoir à court ou à moyen terme. [ 20 ] Il est exact cependant, que les vendeurs, pour remplir leur obligation de bonne foi envers leurs acheteurs auraient dû les informer de l'incident survenu avant la signature de l'acte notarié.

Ce faisant, les vendeurs ont privé les acheteurs de l'opportunité de réévaluer la situation puisque cet incident montrait que la réfection de la salle de bain était plus urgente que ce qu'ils avaient pu être amenés à considérer. [ 21 ] Quant aux fourmis charpentières, il s'agit d'un vice caché que les acheteurs ne pouvaient découvrir. [ 22 ] Le Tribunal accordera donc aux demandeurs certains dommages pour tenir compte plus particulièrement des travaux rendus nécessaires par la présence d'une colonie de fourmis charpentières. [ 23 ] Les frais de décontamination de 282,12 $ sont accordés [5] de même que le remplacement de la fenêtre.

Cependant, pour tenir compte de la plus value découlant d'une nouvelle fenêtre par opposition à une fenêtre datant de 30 années, le Tribunal déduira 50% de la valeur de cette fenêtre, soit 114,09 $. [ 24 ] Les matériaux acquis par les demandeurs dans le cadre des travaux de rénovation déduction faite des frais de décontamination, de la baignoire, de la fenêtre et de la céramique, représentent 1 264,74 $. [ 25 ] Le Tribunal arbitre également à 50% les coûts des matériaux représentant une juste proportion en terme de superficie entre le mur où a été découverte la colonie de fourmis et le reste de la superficie de la salle de bain. [ 26 ] Finalement, le Tribunal accorde une somme de 1 500 $ à

titre de troubles et inconvénients pour tenir compte du temps investi par le demandeur à effectuer les travaux de même que les inconvénients subis pendant la durée de ceux-ci. [ 27 ] Les dommages totaux accordés aux demandeurs sont donc de 2 528,58 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 28 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 29 ] CONDAMNE la

partie défenderesse solidairement à payer à la

partie demanderesse la somme de 2 528,58 $ avec intérêts au taux légal de 5% l'an, l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du 10 mars 2010 date de la mise en demeure et les frais judiciaires au montant de 159 $.

__________________________________ ANNIE BREAULT, j.C.Q. Date d’audience : 13 AVRIL 2013