2016 QCCA 1789, 2016 QCCA 1789

Morin c. Gagnon 2016 QCCA 1789 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-008379-148 (200-17-016892-127) DATE : 7 NOVEMBRE 2016 CORAM : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. NANCY MORIN APPELANTE – Demanderesse c.

VALÉRIE GAGNON INTIMÉE – Défenderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 12 juin 2014 par la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Denis Jacques), qui rejette sa demande d’injonction permanente et déclare qu’elle ne détient pas le droit de passage qu’elle revendique. [ 2 ] Pour les motifs du juge Morin, auxquels souscrivent les juges Chamberland et Bélanger, sauf en ce qui concerne la troisième question en litige, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel, avec frais de justice; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 5 ] REMPLACE le dispositif de ce jugement par le suivant : [22] ACCUEILLE la requête introductive d’instance en injonction permanente de la demanderesse; [23] DÉCLARE que le lot 1 986 777 du cadastre du Québec bénéficie d’un droit de passage sur le lot 1 986 769 en vertu d’une servitude réelle établie par l’acte de partage du 9 juillet 1960; [24] INTERDIT à la défenderesse, ses ayants droit ou préposés de faire quelque obstacle que ce soit à l’exercice de ce droit de passage; [25] Avec dépens.

JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. Me Manès Webster Carré & Webster avocats Pour l’appelante Me Michelle Blouin G.T.L.B.M. Pour l’intimée

Date d’audience : 13 septembre 2016 MOTIFS DU JUGE CHAMBERLAND [ 6 ] Je souscris aux motifs de mon collègue le juge Morin et à la conclusion qu’il en tire, sauf en ce qui a trait à l’empiétement sur le terrain de Mme Bilodeau, le lot 1 986 776. [ 7 ] Avec égards, j’estime que mon collègue règle une question qui ne se pose pas ici, dans le cadre limité du procès intenté par l’appelante contre l’intimée, la première demandant la reconnaissance de la servitude conventionnelle de passage « à pied ou en voiture » affectant le lot de la seconde (le lot 1 986 769), et une ordonnance pour lui interdire de faire quelque obstacle que ce soit à l’exercice de ce droit de passage. [ 8 ] La propriétaire du lot voisin, Mme Bilodeau, est étrangère à ce litige.

Elle n’est ni défenderesse ni intervenante dans le procès opposant Mme Morin à Mme Gagnon. À mon avis, cela nous interdit de trancher le litige qui risque, un jour peut-être, mais peut-être pas non plus!, d’opposer Mme Morin et Mme Bilodeau. [ 9 ] Mon collègue conclut que Mme Morin ne peut pas passer sur la propriété de Mme Bilodeau. Je n’exprime pas d’avis à ce sujet, mais qu’en serait-il s’il avait conclu que Mme Morin pouvait passer sur le terrain de Mme Bilodeau alors que ce n’est pas l’enjeu du litige et que Mme Bilodeau n’est pas

partie au litige à quelque

titre que ce soit? La Cour pourrait-elle reconnaître à Mme Morin le droit de passer sur le terrain de Mme Bilodeau sans que celle-ci soit

partie au litige? [ 10 ] Au terme du procès, l’avocat de l’appelante a plaidé (sans succè

s) que la question de savoir si Mme Morin pouvait empiéter, ou non, sur le terrain de Mme Bilodeau relevait d’un autre débat, étranger à celui qui l’oppose présentement à Mme Gagnon [1] , un débat qui n’avait pas à être tranché vu l’absence de Mme Bilodeau et, sur le plan de la procédure, l’absence de contestation liée entre Mme Morin et Mme Bilodeau à ce sujet. L’avocat reprend le même argument devant nous, en appel.

Et, à mon avis, il a parfaitement raison. [ 11 ] Le fait que le juge de première instance a traité de la question en obiter (puisqu’il avait déjà conclu que le droit de passage avait pris fin avec la fin de l’enclave) n’autorise pas la Cour à en traiter à son tour comme si c’était le litige dont la Cour supérieure était saisie et en l’absence d’une des deux parties, Mme Bilodeau. [ 12 ] Quant au reste, je le répète, je souscris entièrement aux motifs de mon collègue le juge Morin et à la conclusion qu’il en tire. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A.

MOTIFS DU JUGE MORIN [ 13 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 12 juin 2014 par la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Denis Jacques), qui rejette sa demande d’injonction permanente et déclare qu’elle ne détient pas le droit de passage revendiqué [2] . 1.

LES FAITS [ 14 ] L’appelante et l’intimée sont respectivement propriétaires des lots voisins 1 986 777 et 1 986 769 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Québec [3] . [ 15 ] Le 9 juillet 1960, un acte de partage du lot 15 du cadastre officiel de la paroisse de Beauport (ci-après le « lot 15 ») intervient entre les frères Alfred Chaput et Arthur Chaput [4] . [ 16 ] D’entrée de jeu, il importe de noter que le lot de l’appelante (1 986 777) est composé d’une

partie de l’ancien lot 17 du cadastre officiel de la paroisse de Beauport (ci-après le « lot 17 »), ainsi que de la part du lot 15 cédée à Arthur Chaput suivant l’acte de partage de 1960. Ce dernier a effectivement acquis une

partie du lot 17 appartenant à Benoît Galarneau, le 30 mai 1960, c’est-à-dire un peu plus d’un mois avant que le partage du lot 15 soit convenu [5] . Le lot 17 est adjacent à la rue Saint-Donat qui est alors un chemin privé croisant l’avenue Royale. [ 17 ] Le lot de l’intimée (1 986 769) correspond quant à lui à la part du lot 15 accordée à Alfred Chaput dans l’acte de partage. [ 18 ] L’acte de partage de 1960 établit un droit de passage en faveur de l’immeuble dévolu à Arthur Chaput (correspondant à une

partie de l’actuel lot 1 986 777) : Avec droit de passage à pied ou en voiture en faveur du susdit emplacement, dans le chemin existant à l’extrémité nord-est de l’immeuble ci-après décrit [correspondant à l’actuel lot 1 986 769], pour communiquer du susdit emplacement à l’avenue Royale.

Cet acte de partage est publié au registre foncier sous le numéro 477 140 [6] . [ 19 ] Il y a lieu de noter que dans cet acte, on indique qu’Alfred Chaput demeure au 2405, avenue Royale, à Courville, et qu’Arthur Chaput demeure au 3, rue Saint-Donat, à Courville. [ 20 ] En mai 2003, l’intimée est intéressée à acquérir l’immeuble duquel Alfred Chaput a autrefois été propriétaire, l’actuel lot 1 986 769.

Ne disposant que de 1,47 m entre le mur de sa future résidence et la ligne de propriété de celle-ci pour circuler de l’arrière de sa résidence, où se trouvera son stationnement, vers l’avenue Royale, l’intimée négocie, avant l’achat, une servitude de passage mutuelle et réciproque avec le propriétaire du lot voisin (1 986 776) qui donne comme adresse le 2413, avenue Royale, à Beauport [7] .

L’acte de vente est signé le 6 juin 2003 et celui-ci n’indique pas que l’immeuble est grevé d’une servitude de passage en faveur du lot 1 986 777 [8] . [ 21 ] Le 28 mars 2011, l’appelante devient, pour sa part, copropriétaire du lot 1 986 777 sur lequel se trouve un duplex abritant deux logements: le 3 et le 5, rue Saint-Donat.

Dans l’acte d’acquisition, le vendeur déclare que l’immeuble n’est l’objet d’aucune servitude à l’exception d’une « servitude de passage inscrite au Livre foncier de la circonscription foncière de Québec, sous le numéro 477 140 », ainsi que d’une servitude en faveur d’Hydro-Québec [9] . [ 22 ] Le 23 mars 2012, l’appelante acquiert la

part indivise du duplex de sa copropriétaire Isabelle Tremblay et devient l’unique propriétaire du lot 1 986 777 [10] .

L’acte concrétisant la transaction signale que « l’immeuble bénéficie d’une servitude de passage pour accéder au chemin public (Avenue Royale), suivant acte reçu devant Me Adrien Grenier, notaire, le 9 juillet 1960 et dont copie a été publiée au bureau de la publicité des droits pour la circonscription foncière de Québec le 17 avril 1960, sous le numéro 477 140 ». [ 23 ] Comme d’autres anciens propriétaires de son immeuble l’ont fait avant elle, l’appelante passe à pied et en voiture sur la propriété de l’intimée. [ 24 ] Le 5 juillet 2012, l’intimée met l’appelante en demeure « de cesser de circuler de quelque façon que ce soit » sur sa propriété [11] . [ 25 ] Le 9 juillet 2012, l’appelante met l’intimée en demeure de respecter la servitude conventionnelle dont elle prétend être titulaire en vertu de l’acte de partage du 9 juillet 1960 [12] . [ 26 ] Le 17 août 2012, l’appelante dépose une Requête introductive d’instance en injonction permanente et interlocutoire demandant que soit reconnu le droit de passage qu’elle détient sur le lot de l’intimée en vertu d’une servitude conventionnelle. [ 27 ] Le 8 novembre 2012, la Cour supérieure (l’honorable Clément Samson) prononce l’ordonnance suivante, du consentement des parties : ORDONNE à madame Valérie Gagnon, ses ayants droits ou préposés, de ne pas bloquer le chemin décrit dans les conclusions de la procédure introductive d’instance, savoir sur le lot 1986777 et actuellement utilisé par la demanderesse afin de permettre à cette dernière de se rendre à son lot et INTERDIT également de poser quelque obstacle de quelque nature que ce soit, sur ce chemin. [ 28 ] Le 12 juin 2014, le jugement porté en appel est rendu. 2.

JUGEMENT PORTÉ EN APPEL [ 29 ] Le juge de première instance rejette la demande d’injonction de l’appelante et refuse implicitement de reconnaître l’existence d’une servitude conventionnelle de passage en faveur de son immeuble [13] . Il considère plutôt que le droit de passage reconnu dans l’acte de partage du 9 juillet 1960 découle de l’état d’enclave dans lequel se trouverait le lot de l’appelante à cette époque, ce dernier n’ayant alors pas d’issue possible sur la voie publique [14] .

Le juge précise qu’il est admis qu’en 1960, la rue Saint-Donat était un chemin privé et que le droit de passage était accordé « pour communiquer du susdit emplacement à l’avenue Royale » [15] .

La rue Saint-Donat ayant été municipalisée et étant devenue publique entre-temps, le juge estime que le fonds de l’appelante n’est plus enclavé, de sorte que le droit de passage légal qui lui était associé dans l’acte de partage doit prendre fin [16] . [ 30 ] Par ailleurs, le juge rejette la demande de l’appelante puisqu’il considère que le droit de passage prévu à l’acte de partage de 1960 est désormais impraticable en voiture, étant d’une largeur de 1,47 m [17] .

Le juge retient que l’intimée a dû négocier une servitude avec le propriétaire du fonds voisin au sien pour pouvoir circuler dans son entrée et que cette servitude ne profite pas à l’immeuble de l’appelante [18] . Il précise qu’il a été établi à l’audience que Claudette Bilodeau, propriétaire du lot voisin de celui de l’intimée, refuse d’accorder une servitude de passage au bénéfice de l’immeuble de l’appelante [19] . [ 31 ] Enfin, le juge note que l’appelante revendique un droit de passage sans droit [20] .

Il ajoute que la tolérance de l’intimée quant à l’utilisation du chemin par l’appelante ne lui confère pas un

titre [21] . 3. QUESTIONS EN LITIGE [ 32 ] L’appelante soumet cinq questions pouvant être formulées ainsi : - Le juge a-t-il erré en concluant à un droit de passage plutôt qu’à une servitude conventionnelle? - Le juge a-t-il erré en concluant que le lot de l’appelante était enclavé lors de la signature du contrat P-2? - Le juge a-t-il erré en concluant que le droit de passage de l’appelante est impraticable vu l’empiètement sur le terrain de Claudette

Bilodeau (le lot 1 986 776)? - S’il s’agit d’un droit de passage plutôt que d’une servitude, le juge a-t-il erré en appliquant l’

article 1001 C.c.Q. , et ce, compte tenu de l’enclave économique? - Le juge a-t-il commis des erreurs relativement à l’administration de la preuve et à l’équité procédurale justifiant la tenue d’un nouveau procès? 4. ANALYSE 4.1 Le juge a-t-il erré en concluant à un droit de passage plutôt qu’à une servitude conventionnelle?

a) Prétentions des parties i. Prétentions de l’appelante [ 33 ] L’appelante fait valoir que puisqu’elle a démontré qu’elle détient une servitude conventionnelle de passage, ce sont les dispositions du Code civil du Québec qui ont trait aux servitudes plutôt que celles concernant le droit légal de passage en cas d’enclave que le juge aurait dû appliquer. Elle estime que l’acte de partage du 9 juillet 1960 contient toutes les conditions requises pour conclure à l’existence d’une servitude conventionnelle en faveur de son immeuble et que les modes d’extinction d’une servitude prévus à l’

article 1191 du Code civil du Québec ne s’appliquent pas en l’espèce. Elle ajoute que l’intimée admet l’existence de la servitude conventionnelle dont elle connaissait l’existence lors de l’achat de sa résidence. ii. Prétentions de l’intimée [ 34 ] L’intimée prétend que les conditions essentielles à l’établissement d’une servitude ne sont pas réunies, car l’assiette n’est pas précisément décrite. Elle fait valoir que l’acte de partage de 1960 doit être interprété en recherchant l’intention commune des parties au moment de sa rédaction.

Selon elle, cette intention commune était de créer un droit de passage afin que le lot de l’appelante ait accès au chemin public. Elle est d’avis qu’il s’agit d’un cas d’application du droit de passage légal en cas d’enclave résultant de la division d’un fonds. Elle ajoute qu’en cas de doute, il faut trancher en faveur du fonds servant. Enfin, bien qu’elle utilise le terme « servitude » dans sa défense amendée, il ne faut pas y voir la reconnaissance d’un

titre puisqu’il s’agit d’une erreur d’une employée du cabinet la représentant.

b) Droit applicable [ 35 ] Il faut distinguer le droit de passage en cas d’enclave de celui issu d’une servitude. Le droit de passage légal découle nécessairement d’une situation d’enclave, laquelle fait l’objet d’une interprétation restrictive [22] . L’

article 997 du Code civil du Québec prévoit ce droit de passage en cas d’enclave : 997 . Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu’il n’ait aucune issue sur la voie publique, soit que l’issue soit insuffisante, difficile ou impraticable, peut, si on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d’accès, exiger de l’un de ses voisins qu’il lui fournisse le passage nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation de son fonds. Il paie alors une indemnité proportionnelle au préjudice qu’il peut causer. 997.

The owner of land enclosed by that of others in such a way that there is no access or only an inadequate, difficult or impassable access to it from the public road may, if all his neighbours refuse to grant him a servitude or another mode of access, require one of them to provide him with the necessary right of way to use and exploit his land. Where an owner claims his right under this article, he pays an indemnity proportionate to any injury he might cause. [ 36 ] Quant à elle, la servitude constitue un démembrement du droit de propriété qui s’établit notamment par une convention :

1119 . L’usufruit, l’usage, la servitude et l’emphytéose sont des démembrements du droit de propriété et constituent des droits réels. 1177. La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. Cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété. La servitude s’étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice. […] 1181 .

La servitude s’établit par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l’effet de la loi. Elle ne peut s’établir sans

titre et la possession, même immémoriale, ne suffit pas à cet effet. 1119. Usufruct, use, servitude and emphyteusis are dismemberments of the right of ownership and are real rights. 1177. A servitude is a charge imposed on an immovable, the servient land, in favour of another immovable, the dominant land, belonging to a different owner. Under the charge the owner of the servient land is required to tolerate certain acts of use by the owner of the dominant land or himself abstain from exercising certain rights inherent in ownership. A servitude extends to all that is necessary for its exercise. […] 1181.

A servitude is established by contract, by will, by destination of the owner or by operation of law. It may not be established without title, and possession, even immemorial, is insufficient for this purpose. [ 37 ] En 2006, dans l’arrêt Sawdon c. Dennis-Trudeau , la Cour se prononce sur les conditions requises pour qu’une servitude réelle soit reconnue par opposition à une servitude personnelle ainsi que sur la manière dont doit être interprétée une servitude conventionnelle [23] : [36] Dans un

article publié dans la Revue du notariat , Me Jean-Guy Cardinal a énoncé comme suit les conditions requises pour conclure à l'existence d'une servitude réelle : 1. Il faut qu'il y ait deux fonds de terre. 2. Que ces deux héritages appartiennent à deux propriétaires différents. 3. Que ces deux héritages soient voisins. 4. Que la servitude consiste en un avantage pour l'un des fonds. 5. Qu'elle oblige le propriétaire du fonds asservi à souffrir ou à ne pas faire quelque chose. 6. Que la servitude soit de sa nature perpétuelle. [37] Ce texte a été cité avec approbation par notre cour dans l'arrêt Gale c.

Fillion . [38] Le professeur Denys-Claude Lamontagne déclare, pour sa part, que pour conclure à l’existence d’une servitude réelle, les conditions suivantes doivent être remplies: 1) Deux immeubles hiérarchisés – Un immeuble, le fonds servant, doit être asservi au profit d’un autre immeuble, le fonds dominant. Dans l’acte de servitude, les fonds doivent être identifiés de façon certaine et déterminée.

Si l’assiette de la servitude n’est pas désignée, elle se confond avec le fonds servant. 2) Deux propriétaires – Les deux immeubles doivent appartenir à des propriétaires différents. 3) Utilité du fonds dominant – La servitude doit avantager le fonds dominant, être vraiment utile.

L’avantage doit être conféré au fonds et non à son propriétaire. 4) Voisinage utile des immeubles – Les immeubles doivent être voisins. 5) Obligations de laisser faire ou de ne pas faire – Le propriétaire du fonds servant doit supporter certains actes d’usage ou s’abstenir d’en exercer, conformément au droit dont bénéficie le fonds dominant.

6) Perpétuité – La servitude réelle est perpétuelle, au même

titre que la propriété dont elle est l’accessoire. Lorsque l’exigence de la publicité est respectée, la servitude réelle est donc opposable aux propriétaires successifs des fonds servant et dominant. [39] La servitude conventionnelle doit effectivement être publiée afin d’être opposable aux tiers. En l’absence d’inscription sur le fonds servant, et à défaut d’assumation expresse des sous-acquéreurs, ceux-ci ne sont pas liés par la servitude. La servitude personnelle, pour sa part, peut se définir comme une charge établie sur un bien corporel en faveur d’une personne qui est titulaire du droit.

Cette servitude se caractérise par l’absence de fonds dominant et par sa nature temporaire, car elle s’éteint généralement avec le décès du titulaire ou lors de l’aliénation du fonds de ce dernier. [40] Pour interpréter une servitude conventionnelle, on a recours à l’intention des parties que l’on détermine en examinant notamment l’essence de l’acte qui la crée, la situation des lieux à l’époque de sa création, le contexte historique et social, ainsi que le comportement subséquent des parties.

Si un doute subsiste sur l’existence d’une servitude il doit bénéficier au fonds servant et si la nature de la servitude conventionnelle est incertaine, on doit la qualifier de servitude personnelle. [Références omises]

c) Analyse [ 38 ] Le juge de première instance n’élabore pas sur les raisons pour lesquelles il écarte l’existence d’une servitude conventionnelle de passage suivant l’acte de partage de 1960.

Selon moi, il s’agit d’une lacune importante de son jugement puisque l’état d’enclave de l’immeuble de l’appelante, autant en 1960 que de nos jours, n’est d’aucune pertinence dans la mesure où celui-ci jouit d’une servitude conventionnelle [24] . [ 39 ] Le juge interprète le passage pertinent de l’acte de partage comme une simple reconnaissance du droit de passage conféré par la loi. [ 40 ] Or, à mon avis, l’acte de partage de 1960 (pièce P-2) contient toutes les conditions essentielles à l’établissement d’une servitude conventionnelle : [Désignation de la part du lot 15 cédée à Arthur Chaput par son frère Alfred] Avec droit de passage à pied ou en voiture en faveur du susdit emplacement, dans le chemin existant à l’extrémité nord-est de l’immeuble ci-après décrit, pour communiquer du susdit emplacement à l’avenue Royale. [Désignation de la part du lot 15 cédée à Alfred Chaput par son frère Arthur] Sujet le dit immeuble au droit de passage ci-dessus mentionné […]. [ 41 ] On peut effectivement retrouver dans cet acte l’identification du fonds servant de même que celle du fonds dominant et constater que ces immeubles voisins appartiennent à des propriétaires différents à la suite de la conclusion de l’acte de partage.

De plus, on remarque que c’est l’immeuble cédé à Arthur Chaput qui bénéficie d’un droit de passage sur l’immeuble cédé à Alfred Chaput, permettant la communication avec l’avenue Royale. Enfin, aucune limite temporelle n’est adjointe à ce droit de passage, de sorte que l’on peut y voir un droit perpétuel.

Bref, toutes les conditions d’une servitude réelle conventionnelle sont réunies. [ 42 ] Par ailleurs, bien que la convention traite d’un « droit de passage », l’utilisation du terme « servitude » n’est pas nécessaire, puisqu’il est reconnu que la « constitution d'une servitude n'a pas besoin d'être faite en termes sacramentels » [25] . [ 43 ] La description de l’assiette aurait également pu être plus précise, mais le renvoi « au chemin existant à l’extrémité nord-est de l’immeuble ci-après décrit » m’apparaît suffisant.

Détailler l’assiette permet essentiellement d’éviter qu’elle se confonde avec le fonds servant [26] . [ 44 ] Ainsi, je crois que le juge s’est trompé en interprétant l’acte de partage de 1960 comme conférant un droit de passage légal plutôt qu’une servitude conventionnelle. [ 45 ] Cette erreur a conduit le juge à conclure que la servitude a pris fin en vertu de l’

article 1001 du Code civil du Québec qui est rédigé de la façon suivante : 1001 . Le droit de passage prend fin lorsqu’il cesse d’être nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation du fonds. Il n’y a pas lieu à remboursement de l’indemnité; si elle était payable par annuités ou par versements, ceux-ci cessent d’être dus pour l’avenir. 1001 . Right of way is extinguished when it ceases to be necessary for the use and exploitation of the land. The indemnity is not reimbursed, but if it was payable as an annual rent or by instalments, future payments of these are no longer due. [ 46 ] Or, cet

article s’applique dans le cas du droit de passage visé à l’

article 997 du Code civil du Québec , mais non dans le cas d’une servitude conventionnelle créant un droit de passage. Dans ce dernier cas, c’est l’

article 1191 du Code civil du Québec qui trouve application :

1191 . La servitude s’éteint: 1° Par la réunion dans une même personne de la qualité de propriétaire des fonds servant et dominant; 2° Par la renonciation expresse du propriétaire du fonds dominant; 3° Par l’arrivée du terme pour lequel elle a été constituée; 4° Par le rachat; 5° Par le non-usage pendant 10 ans. 1191 .

A servitude is extinguished (1) by the union of the qualities of owner of the servient land and owner of the dominant land in the same person; (2) by the express renunciation of the owner of the dominant land; (3) by the expiry of the term for which it was established; (4) by redemption; (5) by non-use for 10 years. [ 47 ] En l’espèce, aucune des causes d’extinction mentionnées à l’

article 1191 n’est applicable. [ 48 ] À mon avis, cette erreur dans l’interprétation de l’acte constitutif de la servitude est manifeste et dominante, de sorte qu’elle justifie l’intervention de la Cour [27] : [211] Il est utile de rappeler la norme d'intervention qui s'applique à l'appel d'un jugement relatif à l'interprétation d'un contrat.

Sauf une erreur, qui serait de droit, dans l'identification des règles interprétatives applicables, leur sens ou leur portée, l'interprétation d'une disposition contractuelle, qui repose sur la recherche de l'intention commune et véritable des parties, est une question de fait : il s'agit de découvrir, à travers le texte du contrat et à travers la preuve qui peut être administrée par ailleurs (par exemple sur les circonstances de sa conclusion ou le comportement des parties pendant le contrat) ce que voulaient les cocontractants.

La conclusion du juge de première instance en pareille matière ne saurait donc être révisée à moins que la démonstration ne soit faite d'une erreur manifeste et dominante entachant son jugement. 4.2 Le juge a-t-il erré en concluant que le lot de l’appelante était enclavé lors de la signature du contrat P-2? [ 49 ] Compte tenu de ma conclusion relative à la première question soulevée en appel [28] , je ne juge pas utile de traiter de la deuxième question. 4.3 Le juge a-t-il erré en concluant que le droit de passage de l’appelante est impraticable vu l’empiètement sur le terrain de Claudette Bilodeau (le lot 1 986 776)?

a) Prétentions des parties i. Prétentions de l’appelante [ 50 ]

Le paragraphe 3.3 de la convention de servitude du 23 mai 2003 (pièce D-1) est rédigé de la façon suivante : 3.3 La servitude de passage établie ci-dessus s’exercera aux risques et périls des usagers du chemin qui en est l’objet, aucun des propriétaires des immeubles visés aux présentes ne pouvant être tenu responsable des dommages pouvant résulter de l’usage dudit chemin par l’autre propriétaire, ses locataires, ses visiteurs ou toute autre personne ayant accès à la propriété de ce dernier. [ 51 ] L’appelante soutient que, selon la fin de ce paragraphe, le passage peut être utilisé par toute personne ayant accès à la propriété de l’intimée.

Or, elle rappelle qu’elle a accès à cette propriété en raison de la servitude établie dans l’acte de partage de 1960 (pièce P-2). Selon elle, elle peut donc se prévaloir de la servitude créée par la convention du 23 mai 2003 pour exercer la servitude consentie dans l’acte de 1960. [ 52 ] L’appelante mentionne également qu’il n’est pas clair que Claudette Bilodeau s’opposerait à ce qu’elle exerce son droit de passage, celle-ci n’ayant d’ailleurs pas formé une intervention agressive pour faire valoir son opposition.

b) Prétentions de l’intimée [ 53 ] L’intimée est d’avis que cette question ne se pose pas, puisque l’appelante n’est pas titulaire d’une servitude à l’encontre de son fonds. Elle souligne, par ailleurs, qu’en Cour supérieure, l’avocat de l’appelante a admis que si madame Bilodeau était entendue, elle rendrait le même témoignage que son fils.

b) Analyse [ 54 ] Au départ, il importe de déterminer quelle était l’intention des parties à la servitude de 2003, qui était qualifiée par elles de « servitude mutuelle et réciproque de passage ».

[ 55 ] On retrouve la manifestation de cette intention aux paragraphes 1.5 à 1.11 de l’acte de servitude du 28 mai 2003 (pièce D-1) : 1.5 ATTENDU que les deux immeubles précédemment décrits aux paragraphes 1.1 et 1.3 sont contigus, ayant par ailleurs tous deux front sur l’avenue Royale; 1.6 ATTENDU que chacune des parties aux présentes utilise une

partie de l’espace situé entre leur bâtiment respectif pour accéder de l’arrière de leur propriété respective à la voie publique et inversement sans qu’aucun acte de servitude de part ou d’autre n’ait été publié à cet égard; 1.7 ATTENDU qu’une

partie de l’immeuble appartenant à la

partie de première part est aussi utilisée en tout temps à des fins de stationnement, un garage ou abri temporaire d’auto étant notamment érigé le long du mur ouest de la maison de la

partie de première part pendant la saison hivernale; 1.8 ATTENDU que Benoît Émond, a.g., aux termes du certificat de localisation portant le numéro 10899 de ses minutes, fait le constat suivant : les plan et livre de renvoi pour le cadastre officiel de la paroisse de Beauport n’indiquent, outre la contenance, aucune mesure, en ce qui a trait au lot 15, de sorte que la largeur réelle de ce lot tel que représenté au cadastre demeure imprécise et approximative; 1.9 ATTENDU que, selon les mesures données dans le certificat de localisation préparé par Benoît Émond, arpenteur-géomètre, en date du 16 janvier 2003 et portant le numéro 10 899 de ses minutes, la distance comprise entre le mur est de la maison construite sur la propriété de la

partie de deuxième part et la limite est de cet emplacement serait de un mètre et quarante-sept centièmes (1,47 m), ce qui laisse un passage de largeur équivalente pour circuler de la cour arrière de la propriété à l’avenue Royale, et vice versa; 1.10 ATTENDU qu’une lisière de terrain d’une telle largeur s’avère insuffisante pour permettre à la

partie de deuxième part d’effectuer, convenablement et en toute sécurité, ce court trajet en automobile ou autre véhicule; 1.11 ATTENDU que les parties aux présentes désirent établir clairement pour l’avenir l’assiette de la servitude réelle de passage grevant leur fonds respectif laquelle assiette pourra être utilisée par l’une et l’autre des parties afin qu’elles puissent continuer d’avoir accès à l’arrière de sa propriété et disposer d’un espace suffisant pour y circuler de façon convenable et sécuritaire, que ce soit à pied, en automobile ou en tout autre véhicule usuel; [ 56 ] Par ailleurs, le paragraphe 2.4 est rédigé de la façon suivante : 2.4 Chacune des parties convient en fait d’accorder, en faveur de l’immeuble voisin, une servitude réelle de passage dans toute

partie de l’assiette du droit de passage décrite au paragraphe 2.1 pouvant lui appartenir. [ 57 ] Enfin, voici ce qu’on lit au premier alinéa du paragraphe 5 : La présente servitude est consentie en considération des relations de bon voisinage entre les propriétaires des immeubles concernés et du service qu’elle procure à l’un et l’autre des immeubles, étant mutuelle et réciproque. [ 58 ] Il ressort de ces dispositions que les parties à cet acte de servitude désiraient limiter le bénéfice de la servitude de passage à leurs lots respectifs et non l’étendre au lot de l’appelante, soit le lot 1 986 777. [ 59 ] Cette interprétation de l’acte de servitude à partir de son libellé a été confirmée en Cour supérieure par le témoignage de l’intimée, Valérie Gagnon, et du fils de madame Bilodeau, Richard Côté. [ 60 ] En somme, cela signifie que l’appelante dispose d’une servitude de passage sur l’immeuble de l’intimée en vertu de l’acte de partage du 9 juillet 1960 (pièce P-2), mais qu’elle ne bénéficie pas d’une telle servitude sur le lot 1 986 776 en vertu de la convention de servitude du 28 mai 2003 (pièce D-1). 4.4 S’il s’agit d’un droit de passage plutôt que d’une servitude, le juge a-t-il erré en appliquant l’article 1001 C.c.Q ., et ce, compte tenu de l’enclave économique? [ 61 ] Compte tenu de ma conclusion que l’appelante est titulaire d’une servitude conventionnelle de passage, je ne crois pas utile de traiter de cette question. 4.5 Le juge a-t-il commis des erreurs relativement à l’administration de la preuve et à l’équité procédurale justifiant la tenue d’un nouveau procès? [ 62 ] Compte tenu de mes conclusions relatives aux précédentes questions, je ne crois pas utile de traiter de cette question. 5.

CONCLUSION [ 63 ] Pour ces motifs, je suggère à la Cour d’accueillir l’appel, avec frais de justice, d’infirmer le jugement de première instance et d’en remplacer le dispositif par le suivant : [ 22 ] ACCUEILLE la requête introductive d’instance en injonction permanente de la demanderesse; [ 23 ] DÉCLARE que le lot 1 986 777 du cadastre du Québec bénéficie d’un droit de passage sur le lot 1 986 769 en vertu d’une

servitude réelle établie par l’acte de partage du 9 juillet 1960; [ 24 ] INTERDIT à la défenderesse, ses ayants droit ou préposés de faire quelque obstacle que ce soit à l’exercice de ce droit de passage; [ 25 ] Avec dépens. BENOÎT MORIN, J.C.A.

Annexe : Certificat de localisation (Plan)