2013 QCCQ 9546, 2013 QCCQ 9546

Rapa c. Reid 2013 QCCQ 9546 JG2338 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-22-007451-118 DATE : Le 16 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q ______________________________________________________________________ JULIANA RAPA ET DILIP ANTHONY PINTO Demandeurs c.

ÉTIENNE REID Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Juliana Rapa et Dilip Anthony Pinto réclament de Étienne Reid une somme de 32 095,84 $ à la suite de la découverte de deux importantes fissures dans les fondations de l'immeuble qu'ils ont acheté, qu'ils qualifient de vice caché. LES FAITS : [ 2 ] À la fin du mois d'août 2009, Christian Roy est intéressé à l'achat d'un immeuble à logements appartenant à M. Reid et le contacte pour une visite. À ce moment, M.

Roy entend s'associer avec l'un de ses amis, Mathieu Fournier Gamelin, pour l'achat de cet immeuble. [ 3 ] Le 29 août 2009, une première offre d'achat est présentée par M. Fournier Gamelin et Mme Rapa. En effet, M. Roy, pour des considérations de nature fiscale, a préféré ne pas se porter acquéreur de l'immeuble. [ 4 ] C'est ainsi que le 5 septembre 2009, M. Roy, qui est ingénieur, se rend à la maison de M. Reid, située sur la rue Haute Rivière à Châteauguay, en compagnie de M.

Fournier Gamelin, qui est déjà propriétaires d'autres immeubles, de David Whittal, un de ses amis ingénieurs et de son beau-frère, Steve Valiente, qui est chargé de projet après sinistres. [ 5 ] Ils procèdent à une inspection détaillée qui dure plusieurs heures. Madame Rapa, l'épouse de M. Roy, est également présente lors de cette visite. Au fur et à mesure de la visite des lieux, M. Roy prend note des nombreuses réparations qui devront être effectuées. [1] [ 6 ] Cette première offre d'achat, au montant de 295 000 $, est subséquemment annulée lorsque M. Fournier Gamelin décide de se retirer du projet d'achat.

Selon le témoignage de M. Roy, la superficie réelle de l'immeuble, qui ne correspondait pas à ce qui avait été annoncé, ainsi que la quantité de travaux à effectuer, ont justifié le retrait de M. Fournier Gamelin. Selon le témoignage de M. Reid, le retrait de cette première offre d'achat s'est fait de façon harmonieuse. [ 7 ] Monsieur Roy conserve cependant son intérêt envers cet immeuble et trouve un autre investisseur qui serait prêt à l'acheter avec Mme Rapa. Il s'agit du co-demandeur Dilip Anthony Pinto. Celui-ci fait une courte visite de l'immeuble (une heure).

Il a des connaissances dans le domaine de la construction, étant lui-même entrepreneur général. [ 8 ] Une seconde offre d'achat est présentée par Mme Rapa, cette fois avec M. Pinto, pour un prix de 290 000 $, en date du 16 septembre 2009. [2] Cette seconde offre d'achat précise bien que les acheteurs reconnaissent avoir eu la possibilité d'inspecter le

bâtiment. Cependant, dans la mesure où une première inspection détaillée a eu lieu mois de deux semaines auparavant, Mme Rapa et M. Pinto décident de ne pas procéder à une seconde visite. [ 9 ] Madame Rapa et M. Pinto sont bien conscients que de nombreux travaux doivent être apportés à l'immeuble, notamment l'imperméabilisation des fondations. En effet, M. Reid a dénoncé clairement à M. Roy qu'il y avait des infiltrations d'eau dans la cave lors de fortes pluies et au printemps.

Monsieur Roy indique dans son témoignage qu'il croyait que le fait d'imperméabiliser les fondations serait une mesure suffisante pour enrayer ces infiltrations d'eau. [ 10 ] L'acte notarié ayant été signé le 16 octobre 2009, les travaux ont débuté la semaine suivante. Le contrat de vente précise d'ailleurs que la vente est faite avec garantie légale. [3] [ 11 ] Le 28 octobre 2009, lors de l'excavation pour l'imperméabilisation des fondations, M. Pinto remarque deux fissures majeures aux coins avant de l'immeuble.

Les fissures sont importantes au point où il croit en premier que l'ouvrier a accroché le mur avec la machinerie, mais il se rend compte rapidement qu'il s'agit de fissures qui se rendent jusqu'à la semelle. [ 12 ] Une mise en demeure est transmise à M. Reid le 5 novembre 2009, par laquelle Mme Rapa et M. Pinto le somment de procéder à la réparation de la fondation de l'immeuble à ses frais. [4] Dans la mesure où le contour des fondations est déjà excavé, il faut agir rapidement et Mme Rapa et M. Pinto demandent une réponse à M. Reid dans les plus brefs délais.

Celui-ci leur fait part de ses commentaires dès le lendemain. [5] Il leur indique qu'en l'absence d'une autre réponse écrite avant le 10 novembre 2009, ils pourront considérer qu'il refuse de faire les travaux. Il reproche à Mme Rapa et M. Pinto de ne pas avoir fait une seconde inspection de l'immeuble. Madame Rapa et M. Pinto procèdent donc aux réparations à compter du 21 novembre 2009. LA RÉCLAMATION : [ 13 ] La réclamation de Mme Rapa et de M.

Pinto se détaille ainsi : Coût des réparations dues à la présence des fissures : 9650,84 $ Perte de revenus de location pendant les travaux : 445,00 $ Perte de revenus de travail pour M. Pinto : 3000,00 $ Stress et perte de jouissance de la vie pour M. Pinto : 8000,00 $ Stress et perte de jouissance de la vie pour Mme Rapa : 8000,00 $ 29 095,84$ [ 14 ] À la fin de l'audition, le procureur de Mme Rapa et de M. Pinto sollicite l'autorisation d'amender sa réclamation pour y ajouter une réclamation de dommages punitifs de 3000 $, considérant que d'après la preuve entendue, M.

Reid aurait sciemment caché la véritable situation de l'immeuble aux acheteurs. ARGUMENTS DES PARTIES : [ 15 ] Madame Rapa et M. Pinto soutiennent que les deux fissures constituent des vices cachés puisqu'elles n'étaient pas visibles de l'extérieur, étant évidemment situées sous le niveau du sol. [ 16 ] Par ailleurs, elles n'étaient pas non plus visibles de l'intérieur puisque les murs où elles auraient pu être décelées, dans la cave de service, étaient recouverts de panneaux de styromousse rigide. Madame Rapa et M.

Pinto considèrent avoir été plus que diligents dans leur examen de l'immeuble, dans la mesure où quatre professionnels ayant des connaissances approfondies dans le domaine l'ont visité. Ils ajoutent qu'ils ne pouvaient faire un examen qui soit intrusif et qu'ils n'avaient pas à enlever les panneaux de styromousse pour vérifier l'état de la fondation. [ 17 ] Ils soutiennent par ailleurs que M. Reid était au courant de la présence de ces deux fissures. En effet, moins de six mois avant la vente de l'immeuble, un incendie s’était déclaré dans la boîte électrique.

Monsieur Reid indique dans son témoignage que la chaleur des flammes avait fait fondre le styromousse et qu'il a demandé à son fils de le remplacer. Madame Rapa et M. Pinto soutiennent donc qu'il est impossible que M. Reid n'ait pas remarqué la présence de ces fissures. [ 18 ] De son côté, M. Reid insiste sur le manque de prudence des acheteurs qui ont noté une série de défauts majeurs à corriger dans l'immeuble, âgé d'une soixantaine d'années. Dans les notes de l'inspection, M.

Roy a effet noté des fissures dans les briques, des murs intérieurs ondulés, un mur de brique extérieur arrondi (ventre de bœuf), des lisses pourries, un mur porteur croche, une poutre porteuse à solidifier, etc. [6] Il semble clair pour M. Reid que l'accumulation de tous ces indices devait nécessairement mener les acheteurs à la conclusion que l'immeuble avait des problèmes structurels, qu'il avait "travaillé" et que la présence des fissures ne peut en conséquence constituer un vice caché, mais plutôt une situation apparente. [ 19 ] Monsieur Reid prétend que Mme Rapa et M.

Pinto auraient dû retenir les services d'un expert en fondation, puisqu'ils en ont eu l'opportunité lors de la présentation de la deuxième offre, pour s'assurer de l'état des fondations de l'immeuble. QUESTIONS EN LITIGE : [ 20 ] La solution du présent litige repose sur les quatre questions suivantes :

1) Madame Rapa et M. Pinto ont-ils agi en acheteurs prudents quant à leur inspection de l'immeuble; auraient-ils dû, considérant les nombreux défauts à corriger dans cet immeuble, procéder à une inspection plus détaillée? 2) Les fissures dans la fondation constituent-elles des vices cachés? 3) Monsieur Reid était-il au courant de la présence des fissures et a-t-il fait défaut de les dévoiler aux acheteurs? 4) Quel est le quantum de la réclamation? ANALYSE ET DÉCISION : [ 21 ] Il convient de préciser que M. Reid a habité l'immeuble vendu pendant une période de quatre ans, deux ans à

titre de locataire et deux ans comme propriétaire. Il n'a pas lui-même fait faire d'inspection au moment de l'achat, indiquant dans son témoignage qu'il connaissait bien l'immeuble au moment de l'achat. [ 22 ] Monsieur Reid dit avoir investi environ 6000 $ pour des réparations à l'immeuble, notamment le sablage des planchers de toutes les pièces de la maison, ainsi que de la peinture. Après l'incendie, il a fait certains autres travaux, dont le remplacement du styromousse. La nécessité d'une expertise [ 23 ] L'

article 1726 C.c.Q. définit un vice apparent comme étant celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Les auteurs Jobin et Cumyn considèrent que l'obligation de recourir à un expert ne pourrait se justifier que de façon exceptionnelle, lorsque l'examen initial fait par l'acheteur révèle un indice sérieux de vice potentiel que seul un expert peut identifier, ou encore quand le vendeur révèle certains faits préoccupants [7] . [ 24 ] Madame Rapa et M.

Pinto n'avaient pas à effectuer une seconde inspection de l'immeuble lors de la présentation de la deuxième offre d'achat, bien que la possibilité leur en avait été offerte par M. Reid, et dûment consignée à l'offre d'achat. Un examen approfondi avait été effectué sur ce même immeuble quelques semaines auparavant, et il n'y avait pas lieu de croire que la situation des lieux avait changé dans l'intervalle. [ 25 ] Il faut par contre se demander si, compte tenu de ce qui avait été découvert par MM. Roy, Whittal et Valiente, un examen encore plus approfondi aurait dû être fait. Compte tenu du fait que M.

Reid avait révélé la présence d'infiltrations d'eau dans la cave, un expert en fondations aurait-il dû être mandaté ? [ 26 ] Il n'y a pas de doute quant au fait que l'inspection a été détaillée et effectuée par des personnes ayant des compétences en matière de construction qui se situent bien au-delà de la moyenne (ces trois personnes, rappelons-le, sont ingénieurs et évaluateur après sinistres). [ 27 ] Le Tribunal croit que les trois personnes ayant inspecté l'immeuble n'ont pas détecté d'indices suffisamment troublants pour les amener à requérir d'autres examens de l'immeuble plus poussés.

Le fait qu'il aient justement procédé à une inspection aussi détaillée démontre que les acheteurs voulaient connaître le plus exactement possible l'état de l'immeuble; le Tribunal croit que M. Roy n'aurait pas hésité à faire appel à un autre spécialiste s'il l'avait estimé nécessaire. [ 28 ]

Malgré ses efforts en contre-interrogatoire, M. Reid n'a pas réussi à démontrer que les défauts relevés durant l'inspection pouvaient amener les acheteurs à croire à la possibilité que les fondations soient affectées de fissures majeures.

Aucun expert en défense n'est venu expliquer un possible lien entre les problèmes dénoncés et constatés et la présence des fissures dans la fondation. [ 29 ] Il est vrai que la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie; [8] encore faut-il faire la preuve que les problèmes relevés sur l'immeuble étaient annonciateurs de la présence de fissures dans la fondation, ce que le Tribunal ne peut présumer, vu le témoignage de M. Roy.

Les fissures dans la fondation contituent-elles des vices cachés ? [ 30 ] Il n'est pas nécessaire de discourir longtemps pour conclure qu'une large fissure dans une fondation qui se situe sous le niveau du sol et qui n'est pas visible de l'intérieur peut constituer un vice caché. [ 31 ] La question qui se pose plus précisément en l'instance est de savoir si justement, ces fissures auraient dû être aperçues de l'intérieur lorsque l'inspection a été faite. [ 32 ] La preuve prépondérante démontre que les murs affectés par les fissures était recouvert de styromousse.

La présence d'obstacles au moment d'une inspection n'est pas nécessairement un empêchement à un examen complet. Cependant, M. Roy et ses collègues n'avaient pas à enlever le styromousse sur les murs pour compléter leur inspection. [9] [ 33 ] Il faut donc conclure au caractère caché du vice. Le problème de fissures était suffisamment grave pour constituer un vice, lequel était par ailleurs antérieur à la vente et inconnu des acheteurs. Ceux-ci ont par ailleurs dénoncé le vice à M. Reid avant de procéder aux réparations, conformément à l'

article 1739 C.c.Q. Monsieur Reid était-il au courant de la présence des fissures ? [ 34 ] En l'absence de styromousse, les fissures sont parfaitement visibles de l'intérieur. La preuve révèle que ce revêtement a dû être changé après l'incendie. Monsieur Reid soutient avoir ignoré la présence des fissures et que ce n'est pas lui qui a procédé à l'installation des nouveaux panneaux, mais son fils. Ce dernier n'a pas témoigné.

[ 35 ] Le Tribunal n'a pas été convaincu du fait que M. Reid ignorait la présence des fissures. En fait, il semble difficile de concevoir que M. Reid ne soit pas allé jeter un coup d'œil pendant les travaux, ou ne se soit même jamais trouvé dans la cave de service entre le moment de l'incendie et celui où les travaux d'installation ont eu lieu. Monsieur Reid a aussi indiqué en contre-interrogatoire avoir fait isoler la cave de service trois ou quatre mois après son achat de l'immeuble, intervenu en septembre 2007.

Le quantum de la réclamation [ 36 ] Dans une action en diminution du prix de vente, le quantum de la réclamation peut s'avérer être celui du coût des réparations. [10] Il n'y a pas eu de preuve démontrant que la réparation des fissures avait apporté une plus-value à l'immeuble. [ 37 ] Madame Rapa et M. Pinto sont donc en droit de réclamer le remboursement des coûts engagés pour la réparation des fissures. Cependant, après examen des factures, le Tribunal déduit du montant réclamé (9 650,84 $) une somme de 1 323,76 $, puisque les factures ne sont pas faites au nom de M. Pinto, mais de Construction Wedo.

La réclamation est donc accueillie pour la somme de 8327,08 $. [ 38 ] Le montant réclamé pour perte de loyer est également octroyé, vu le témoignage relatif au fait que la durée prolongée des travaux a fait en sorte que le locataire a dû emménager plus tard, justifiant la réclamation de 445 $ . [ 39 ] Quant aux pertes de revenus de travail pour M. Pinto, qui a dû consacrer plusieurs heures à la surveillance des travaux, et qui dit avoir dû refuser plusieurs contrats, la somme réclamée de 3 000 $ semble peu justifée. [ 40 ] Le courriel, pièce P-3, indique que Mme Rapa a offert de verser à M.

Pinto une somme de 10 000 $ pour la surveillance globale des travaux, représentant 400 heures, à un taux horaire de 25 $. Les travaux de réparation des fissures ayant duré 1 semaine et demi, ce qui n'était pas prévu lors de l'achat, une somme de 1 500 $ lui est accordée. [ 41 ] Madame Rapa et M. Pinto réclament un montant de 8 000 $ chacun à

titre de troubles, ennuis et inconvénients. Les fissures ont été découvertes le 28 octobre, et les travaux ont débuté le 21 novembre. Une somme de 500 $ est accordée à Mme Rapa et 1 000 $ à M. Pinto pour compenser les troubles, ennuis et inconvénients occasionnés par la situation. [ 42 ] Quant à la réclamation de dommages punitifs, la conclusion relative à la connaissance de la situation par M.

Reid n'est pas automatiquement synonyme de l'octroi de tels dommages, qui présente des objectifs punitif, dissuasif et dénonciateur d'un comportement que les tribunaux considèrent répréhensible. [11] Dans le présent dossier, le Tribunal considère que le jugement, tel que rédigé, aura cet effet face à M. Reid, sans nécessité d'ajouter une condamnation monétaire supplémentaire. PAR CES MOTIFS, LA COUR : ACCUEILLE en

partie l’action de la

partie demanderesse; CONDAMNE la

partie défenderesse, Étienne REID, à payer à la

partie demanderesse, Juliana RAPA et Dilip Anthony PINTO, solidairement, la somme de 8 772,08$; CONDAMNE la

partie défenderesse, Étienne REID, à payer au demandeur Dilip Anthony PINTO, la somme de 2 500$; CONDAMNE la

partie défenderesse, Étienne REID, à payer à la demanderesse, Juliana RAPA la somme de 500$; TOUTES CES SOMMES portant intérêt au taux légal, avec l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 29 juin 2011, date de l'assignation; LE TOUT avec dépens.

__________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. Me Éric Oliver Municonseil avocat Inc. Procureurs de la

partie demanderesse M. Étienne Reid, se représentant seul.