2014 QCCQ 9450, 2014 QCCQ 9450

Préfontaine c. Lemelin 2014 QCCQ 9450 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-058431-130 DATE : 6 octobre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL 4155) ______________________________________________________________________ ANTOINE PRÉFONTAINE , […], Saint-Augustin (Québec) […]

Partie demanderesse - défenderesse reconventionnelle c. SYLVIE LEMELIN , […] , Québec (Québec) […] et. SYLVAIN PROULX , […] , Montréal (Québec) […]

Partie défenderesse - demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Antoine Préfontaine réclame 7 000,00$ à Sylvie Lemelin et Sylvain Proulx en raison de vices cachés affectant l'immeuble résidentiel que ces derniers lui ont vendu en juillet 2010. [ 2 ] Les défendeurs soutiennent que les vices ne sont pas cachés puisqu'ils ont été dénoncés à M. Préfontaine avant la vente par la déclaration des vendeurs et le rapport d'inspection préachat. Aussi, il n'a pas transmis l'avis de dénonciation écrit exigé par l'

article 1739 du Code civil du Québec (C.c.Q.) avant les travaux. [ 3 ] Ils se portent demandeurs reconventionnels et réclament à M. Préfontaine 3 000,00$ pour les troubles et ennuis occasionnés par sa poursuite. LES FAITS [ 4 ] Le 16 juillet 2010, M. Préfontaine achète des défendeurs un immeuble résidentiel de 34 ans d'âge. [ 5 ] Le rapport d'inspection préachat fait état d'une désuétude physique notable du bâtiment.

Il conseille de nombreuses réparations. [ 6 ] Il mentionne notamment que certains circuits électriques de la maison sont en aluminium, qu'ils ne sont plus utilisés de nos jours pour des raisons de sécurité à cause des risques d'incendie et qu'il vaudrait mieux consulter un électricien pour vérifier l'ensemble de cette installation. [ 7 ] Le 27 mai 2010, M. Préfontaine obtient d'un entrepreneur général une estimation des travaux à exécuter totalisant 89 843,00$, dont le remplacement du filage d'aluminium et la mise à jour de la boîte électrique pour 9 000,00$.

Le prix d'achat de 300 000,00$ est diminué à 255 000,00$. [ 8 ] Dès la prise de possession, le 16 juillet 2010, M. Préfontaine découvre la présence d'écureuils dans le mur de la maison attenant à l'abri d'auto, côté cuisine. Il fait appel à un exterminateur et la facture est transmise aux vendeurs. [ 9 ] Dans les semaines suivantes, M. Préfontaine débute les travaux de rénovation requis. [ 10 ] La facture de l'entrepreneur, émise le 22 septembre 2010, est plus élevée que l'estimation obtenue le 27 mai 2010, soit 14 206,00$ de plus pour l'électricité et un ajout de 3 280,00$ pour la réfection d'un mur.

[ 11 ] Selon le témoignage de M. Préfontaine, la hausse des coûts est attribuable : − aux correctifs apportés non seulement aux circuits électriques en aluminium mais à l'ensemble du système électrique au sous-sol puisqu'il est dans un piètre état, nécessitant l'ouverture et la reconstruction des murs. − la réfection complète du mur de la cuisine où s'étaient logés les écureuils puisqu'il a été grandement abîmé par leur présence et que l'isolation est à refaire complètement. [ 12 ] Le 11 avril 2011, M.

Préfontaine transmet une première mise en demeure aux défendeurs et leur réclame 10 000,00$, représentant la moitié des dépassements de coûts dus à ces vices cachés et les inconvénients subis, ce qu'il estime à 20 000,00$. [ 13 ] Le 19 avril 2011, les défendeurs demandent par écrit copie des pièces justificatives et s'enquièrent de l'avancement des travaux. [ 14 ] Le 10 mai 2011, M.

Préfontaine transmet une deuxième mise en demeure aux défendeurs accompagnée des renseignements requis. [ 15 ] Le 13 juin 2011, les défendeurs lui répondent et déclinent toute responsabilité, s'en remettant à la déclaration du vendeur et au rapport d'inspection préachat et en soulevant l'absence de dénonciation préalable aux travaux effectués pour corriger les problèmes invoqués. [ 16 ] M. Préfontaine, désirant se prévaloir de la Division des petites créances de la Cour du Québec, réduit sa réclamation à 7 000,00$ et dépose son recours le 25 février 2013. L'ANALYSE ET LA DÉCISION [ 17 ] L'

article 1726 C.c.Q. prévoit que le vendeur est tenu à la garantie de qualité à l'égard du bien vendu en ces termes : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 18 ] La Cour suprême du Canada, dans l'arrêt ABB inc. c. Domtar inc. [1] , souligne que quatre conditions sont requises pour que la garantie s'applique, à savoir que le vice doit être grave, il doit être inconnu de l'acheteur, il doit être antérieur à la vente et il doit être caché. Évidemment, le vice doit nuire à l'usage de l'immeuble, comme le prévoit l'

article 1726 C.c.Q. . [ 19 ] L'

article 1739 C.c.Q. ajoute l'exigence suivante : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 20 ] Ainsi, l'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte.

Une mise en demeure écrite doit lui être envoyée avant d'effectuer les réparations nécessaires pour remédier aux vices.

Ce n'est qu'à cette condition que l'acheteur peut exercer ses recours contre le vendeur pour vices cachés. [ 21 ] Le préavis doit permettre au vendeur de vérifier s'il s'agit réellement d'une défectuosité couverte par la garantie de qualité du vendeur, de constater les dommages causés et, s'il le désire, de réparer ou faire réparer les biens endommagés. [ 22 ] Si le vendeur n'est pas ainsi avisé et que les correctifs sont apportés sans donner au vendeur l'occasion de constater le défaut et, le cas échéant de le corriger ou encore de l'expertiser, l'action de l'acheteur est irrecevable [2] . [ 23 ] En ce qui a trait à l'exigence de la mise en demeure, les auteurs Jobin et Cumyn écrivent [3] : 168 – Préavis.

Règles générales – Selon le texte de l'

article 1739 , le préavis doit être donné par écrit. Néanmoins, quand il n'a été donné que verbalement, il est tout à fait concevable que le vendeur renonce tacitement à l'écrit dans certaines circonstances, par exemple s'il tente de réparer le vice sans protestation, s'il se rend sur les lieux pour constater la perte causée par le vice puis ne se plaint pas du défaut de préavis, ou s'il ne soulève pas cette question lorsqu'il est poursuivi en justice par l'acheteur. Ce n'est qu'une autre application de la doctrine de la renonciation tacite.

Certains jugements, toutefois, font preuve d'une tolérance discutable, acceptant comme valide un préavis verbal , qui néanmoins informe pleinement le vendeur du vice. […] le préavis joue un rôle significatif dans la mise en œuvre de la garantie: il doit permettre au vendeur de vérifier s'il s'agit réellement d'une défectuosité couverte par la garantie, de constater les dommages causés et, s'il le désire, de réparer ou remplacer le bien . […] 169 – Préavis. Sanction – Le préavis constitue une condition de fond de la garantie .

Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée , selon la jurisprudence. Il s'agit certes d'une sanction sévère. Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l'a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment . Il n'en reste pas moins que cette

«technicalité» permet alors au vendeur d'échapper à toute sanction alors que normalement l'acheteur aurait droit au moins à une réduction du prix, ou souvent à la résolution, ainsi qu'à des dommages-intérêts dans bien des cas. C'est ce qui explique les nombreuses dispenses de préavis, signalées plus haut. Pour cette même raison, on a décidé, avec raison selon nous, que la sanction devrait être radicale, (rejet de l'action) uniquement lorsque l'omission du préavis a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité du vice et de le réparer . […] [2] . (le Tribunal souligne - référence omise) [ 24 ] Le défaut d'envoyer le préavis écrit prévu à l'

article 1739 C.c.Q. peut ne pas être fatal à certaines conditions [4] : [161] Par exception à la règle du préavis, la jurisprudence a reconnu qu'en certaines circonstances, le défaut de préavis, en matière de vice caché, pouvait n'être pas fatal au recours de l'acheteur (et ce, que le vendeur ait connu le vice ou pas) : ainsi, en cas d'urgence, le bien étant menacé d'un dépérissement immédiat, le défaut de dénonciation préalable ne pourra être opposé à l'acheteur, et de même si le vendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice ou renoncé à se prévaloir du défaut d'avis. [ 25 ] Même si les défectuosités relevées par M.

Préfontaine pouvaient correspondre à la définition d'un vice caché, l'exigence de l'

article 1739 C.c.Q. n'a pas ici été respectée. Il a fait exécuter les travaux avant d'envoyer sa mise en demeure du mois d'avril 2011, soit plusieurs mois après la fin des travaux. [ 26 ] Dans le présent dossier, aucune urgence n'exonérait M. Préfontaine de ne pas mettre les défendeurs en demeure avant de faire exécuter les travaux que requéraient les défectuosités qu'il invoque. [ 27 ] L'absence de dénonciation écrite et de mise en demeure préalable aux réparations est fatale au recours de M.

Préfontaine. [ 28 ] Ce seul motif justifie le rejet de sa réclamation, à moins de circonstances exceptionnelles qui n'existent pas au présent dossier. [ 29 ] Les défendeurs réclament 3 000,00$ à M. Préfontaine parce qu'à leur avis, l'action intentée contre eux est abusive puisque sans fondement et leur a causé des troubles et inconvénients. [ 30 ] La preuve ne révèle pas de circonstance particulière justifiant l'octroi de tels dommages dont la preuve est par ailleurs peu probante. [ 31 ] Il y a donc lieu de rejeter la demande reconventionnelle. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation de la

partie demanderesse. CONDAMNE la

partie demanderesse à payer à la

partie défenderesse les frais judiciaires fixés à la somme de 156,00$. REJETTE la demande reconventionnelle. DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q . Date d’audience : 29 avril 2014