2022 QCCA 1461, 2022 QCCA 1461

Dri-Lamoureux c. Préville (Succession de Larochelle) 2022 QCCA 1461 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029456-217 (705-17-008483-180) (705-17-008230-185) (705-17-008158-188) DATE : 25 octobre 2022 FORMATION : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. N o : 705-17-008483-180 DOMINIC DRI-LAMOUREUX APPELANT – demandeur c.

ALAIN PRÉVILLE, personnellement et en sa qualité de liquidateur de la SUCCESSION MARIE-ANGE LAROCHELLE MONIQUE PRÉVILLE PIERRE PRÉVILLE CLAUDE PRÉVILLE DENIS PRÉVILLE MARCEL PRÉVILLE JOHANNE PRÉVILLE MARIO PRÉVILLE INTIMÉS – défendeurs et DANIEL HÉROUX GESTION HB INC. INTIMÉS – intervenants et L’OFFICIER DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE JOLIETTE Mis en cause N o : 705-17-008230-185 DOMINIC DRI-LAMOUREUX APPELANT – intervenant c. DANIEL HÉROUX GESTION HB INC. INTIMÉS – demandeurs et

ALAIN PRÉVILLE, personnellement et en sa qualité de liquidateur de la SUCCESSION MARIE-ANGE LAROCHELLE MONIQUE PRÉVILLE PIERRE PRÉVILLE CLAUDE PRÉVILLE DENIS PRÉVILLE MARCEL PRÉVILLE JOHANNE PRÉVILLE MARIO PRÉVILLE Défendeurs et L’OFFICIER DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE JOLIETTE VINCENT PERREAULT, exerçant sa profession de notaire Mis en cause N o : 705-17-008158-188 DOMINIC DRI-LAMOUREUX APPELANT – intervenant c.

DANIEL HÉROUX INTIMÉ – demandeur et SUCCESSION MARIE-ANGE LAROCHELLE ALAIN PRÉVILLE MONIQUE PRÉVILLE PIERRE PRÉVILLE CLAUDE PRÉVILLE DENIS PRÉVILLE MARCEL PRÉVILLE JOHANNE PRÉVILLE MARIO PRÉVILLE Défendeurs ARRÊT [ 1 ] L’appelant, Dominic Dri-Lamoureux (« Dri-Lamoureux »), se pourvoit contre un jugement rectifié [1] rendu le 12 mars 2021 par l’honorable Stéphane Lacoste de la Cour supérieure, district de Joliette, qui, saisi de trois dossiers judiciaires : (

i) accueille en

partie l’action en passation de

titre intentée par Daniel Héroux (« Héroux ») contre les Préville et ordonne à Alain Préville, en sa qualité de liquidateur de la succession de Marie-Ange Larochelle, de signer le projet d’acte de vente visant le terrain en litige; (ii) déclare sans objet l’action en injonction intentée par Héroux contre Alain Préville et rejette la demande reconventionnelle de ce dernier contre Héroux; et (iii) rejette l’action en passation de

titre intentée par Dri-Lamoureux contre Alain Préville. 1- Le contexte [ 2 ] Le jugement de première instance décrit en détail les faits pertinents. Je les résume

sommairement. [ 3 ] Alain Préville ainsi que ses frères et sœurs sont propriétaires d’un terrain qu’ils ont hérité de leur mère. La famille Préville désire vendre ce terrain, évalué à 650 000 $ en 2016 [2] . Alain Préville, liquidateur de la succession, négocie avec Héroux, un développeur multirésidentiel. Il signe avec ce dernier une « promesse d’achat » le 15 novembre 2016 (« l’entente P-3 »).

[ 4 ] L’entente P-3 contient des conditions suspensives en lien avec les approbations administratives nécessaires pour mener à bien le projet tel qu’il appert de l’extrait suivant : Conditions et modalités de la vente -Le Vendeur devra fournir un certificat de localisation a jours. Le terrain ainsi que tout les sols de terrains des batiments devront etre non contaminé et le vendeur s’engage a fournir un test Environnementale phase 1 et phase 2 confirmant la non contamination de ses derniers Ainsi que le Rapport de décontamination pour l’emplacement ou des travaux de décontamination on eu lieux a ce jour.

Le Vendeur devra fournir des titres de propriété claire. Le terrain et ou batiments doivent etre libre de toute locations, bail, ou tout autre entente avec qui que ce soit ou quelconque compagnie ou organisation. Le Vendeur doit tenir informé l’acheteur de tout renseignements, faits ou activité qui pourrait affecté négativement la valeur de l’immeuble (terrain) ou la valeur d’un futur projet de constructions résidentiel.

Aucun droit de passage ou cervitude de passage en faveur d’une tierce personne ou entreprise quel conque n’est greffé au terrain ni aux batiments érigés a ce jour. - L’Acheteur s’engage a entreprendre de bonne foi, dans les plus bref délais et a ses frais, toutes les démarches nécessaires auprès des autorités compétentes afin d’obtenir les approbations requise et nécessaires pour mener a bon terme la destination qu’il entend donner a l’immeuble (terrain) et ce également en matière de zonage . - Dès que toutes les approbations néssécaires a la viabilité de la destination qu’il entend donner a l’immeuble (terrain) seront accepté, L’Acheteur s’engage a aviser le Vendeur par écrit que la présente condition est satisfaisante ou qu’il renonce a son bénéfice.

La réception d’un tel écrit aura pour effet de satisfaire pleinement a la présente condition.

En l’absence d’un tel écrit, l’acheteur sera réputé avoir renoncé a la présente condition et l’offre sera nul et sans effets. -La Présente offre est conditionnel a l’obtention du financement nécessaire a la réalisation de la destination que l’Acheteur entend donner a l’immeuble (terrain). - L’Acheteur s’engage a effectuer l’achat de l’immeuble (terrain) dans un délais de 90 jours suivant l’acception de toutes les conditions d’approbation ci-haut mentionné comprenant le changement de zonage final tant au niveau de la ville que de la MRC permettant la réalisation de la destination qu’il entend donner a l’immeuble (terrain) . -l’Acheteur passera l’Acte de vente chez son notaire. -Le Vendeur autorise l’Acheteur a faire une demande de modification de zonage. -Occupation des lieux a l’acte de vente. -L’Acheteur et Le Vendeur reconnaissent avoir lue, compris et consentent a cette Promesse d’achat. [3] [Transcription textuelle; caractères gras ajoutés] [ 5 ] Sans délai, Héroux entreprend des démarches auprès de la Ville de Joliette pour obtenir les autorisations nécessaires pour mener le projet à terme [4] .

Durant le processus, il tient Alain Préville au courant des développements [5] . [ 6 ] Dans l’intervalle, Dri-Lamoureux, un entrepreneur en construction, contacte Héroux. Il désire racheter le projet ou devenir son partenaire d’affaires. Héroux refuse d’abord, puis il se ravise à la fin d’octobre 2017, lorsqu’il apprend que le règlement de zonage a été modifié pour permettre le type de construction envisagé. Il offre alors à Dri-Lamoureux de lui vendre le projet pour 2 150 000 $ [6] . Après négociations, Héroux accepte l’offre d’achat conditionnelle de Dri-Lamoureux le 27 décembre 2017.

L’offre stipule notamment que le financement doit être obtenu dans les 60 jours [7] . Le 5 avril 2018, Héroux met fin à l’entente avec Dri-Lamoureux puisque ce dernier n’a pas obtenu le financement dans le délai convenu (lequel avait été prolongé verbalement) [8] . [ 7 ] Dri-Lamoureux contacte alors directement Alain Préville. Il estime que l’entente P-3 conclue entre Héroux et Alain Préville est caduque.

Selon lui, les conditions suspensives de l’entente seraient réalisées depuis plus de 90 jours et Héroux ne se serait pas conformé à ses obligations. [ 8 ] Dri-Lamoureux présente à Alain Préville une offre conditionnelle d’acheter le terrain pour 750 000 $ [9] . Alain Préville refuse d’abord l’offre puisqu’il se croit toujours lié envers Héroux en vertu de l’entente P-3 [10] . Dri-Lamoureux le convainc du contraire en lui remettant notamment une opinion juridique rédigée par son avocat. Fort de cette assurance, Alain Préville accepte l’offre de Dri- Lamoureux le 8 avril 2018 [11] .

L’offre comporte, elle aussi, des conditions suspensives, notamment l’obtention d’un test environnemental. [ 9 ] Informé du fait qu’Alain Préville a signé une autre promesse d’achat, Héroux le met en demeure de respecter l’entente P-3 [12] .

Il précise qu’il est disposé à acheter le terrain dès la réception du rapport faunique et floristique. [ 10 ] C’est dans ce contexte que les Préville sont parties à deux promesses d’achat qui ont entraîné contre eux deux actions en passation de titre, l’une de la part de Héroux et l’autre de Dri-Lamoureux. 2- Le jugement de première instance [ 11 ] Le juge conclut d’abord que l’entente P-3 souffre d’ambiguïtés. Il estime que les parties ont fait le choix de ne pas énumérer toutes les conditions suspensives parce qu’elles ne pouvaient pas les connaître avec précision [13] .

À son avis, il ressort de l’entente P-3 et de l’appréciation de la preuve « que l’intention commune des parties est que la famille Préville promet de vendre le terrain à Héroux s’il obtient toutes les autorisations administratives requises pour réaliser son projet » [14] . [ 12 ] Le juge conclut à l’absence de défaut de la part de Héroux puisque, lors de la modification du zonage, plusieurs conditions

nécessaires à la réalisation du projet n’étaient pas remplies, dont les suivantes : l’obtention du permis de démolition, l’étude faunique et floristique, l’autorisation pour mener l’égout pluvial à la rivière et l’adoption par le Conseil municipal du protocole d’entente pour la construction de la rue [15] . 3- Les questions en litige [ 13 ] Rappelons que le juge de première instance était saisi de trois dossiers : 705-17-008230-185 : Une demande introductive d’instance en passation de

titre de Héroux contre les Préville [16] . 705-17-008483-180 : Une demande introductive d’instance en passation de

titre de Dri-Lamoureux contre les Préville [17] . 705-17-008158-188 : Une demande d’injonction intentée par Héroux contre les Préville [18] , qui ont déposé une demande reconventionnelle [19] . [ 14 ] En appel, seuls les dossiers liés à la passation de

titre demeurent pertinents. Les parties ont admis que les conditions de validité d’une action en passation de

titre étaient remplies. Il s’agit d’abord de statuer sur la validité de l’offre de Héroux. Si elle est toujours valide, Alain Préville devra passer

titre avec lui. Dans le cas contraire, Alain Préville devra passer

titre avec Dri-Lamoureux. 4- L’analyse [ 15 ] Lorsqu’un litige porte sur un contrat, la première étape de l’analyse consiste à déterminer si ses termes sont clairs ou ambigus [20] . Lorsque les termes du contrat sont ambigus, le tribunal doit les interpréter à la lumière des articles 1425 et s. C.c.Q . pour déceler la commune intention des parties [21] . Il tient compte des éléments intrinsèques (les termes de la disposition et les autres clauses) et extrinsèques (les circonstances entourant sa conclusion, l’interprétation que les parties lui ont donnée et les usages) du contrat [22] .

Le comportement postérieur des parties demeure un outil interprétatif important [23] . [ 16 ] L’interprétation d’un contrat en raison d’une disposition ambiguë et la conclusion factuelle du juge concernant l’intention commune des parties commandent un degré élevé de déférence en appel : [41] L’interprétation des contrats implique en effet l’examen d’une multitude d’éléments factuels. Il s’agit d’une question mixte de fait et de droit à l’égard de laquelle les tribunaux d’appel ne peuvent intervenir qu’en présence d’une erreur manifeste et déterminante.

Il en est de même pour "[l]a détermination du caractère clair ou ambigu d’un contrat", qui "est un processus discrétionnaire" à l’égard duquel "une cour d’appel doit faire preuve de retenue et de déférence". [24] [Renvois omis] [ 17 ] Dans notre affaire, le caractère ambigu de l’entente P-3 n’est pas remis en cause par les parties [25] .

L’existence de conditions suspensives est claire, mais l’étendue de celles-ci est ambiguë [26] . [ 18 ] Selon les termes de l’entente P-3, l’acheteur s’engage à acheter le terrain dans un délai de 90 jours suivant l’acceptation « de toutes les conditions d’approbation […] comprenant le changement de zonage final tant au niveau de la ville que de la MRC permettant la réalisation de la destination qu’il entend donner a [sic] l’immeuble (terrain) » [27] : - L’Acheteur s’engage a effectuer l’achat de l’immeuble (terrain) dans un délais de 90 jours suivant l’acception de toutes les conditions d’approbation ci-haut mentionné comprenant le changement de zonage final tant au niveau de la ville que de la MRC permettant la réalisation de la destination qu’il entend donner a l’immeuble (terrain) . [ 19 ] Le juge devait déterminer quelle était l’intention des parties lorsqu’elles ont utilisé les termes précédents concernant les conditions d'approbation.

Voulaient-elles que l’obligation d’acheter dans les 90 jours soit assujettie à une modification du zonage, un lotissement et un plan d’implantation, à l’obtention des autorisations de la Ville et de la MRC pour construire une rue et les égouts et, enfin, à la délivrance d’un permis de démolition des bâtisses sur le terrain, comme le plaide Héroux?

Ou voulaient-elles que le délai de 90 jours commence à courir dès la modification du zonage le 15 novembre 2016, comme le plaident Alain Préville et Dri-Lamoureux? [ 20 ] Le juge a tranché en faveur de l’interprétation de Héroux. [ 21 ] Dri-Lamoureux plaide que, ce faisant, il a commis les erreurs suivantes : (1) l’omission de déterminer quelles approbations confirment la "viabilité de la destination" du projet; (2) le défaut de tenir compte du comportement postérieur de Héroux qui, à la suite de la modification du zonage, a offert de lui vendre le terrain avec une plus-value importante, ce qui atteste de la viabilité du projet; et (3) le refus de considérer que certaines approbations n’étaient pas nécessaires à la viabilité du projet. [ 22 ] Voyons ce qu’il en est. 1- L’énumération des approbations nécessaires à la viabilité du projet [ 23 ] Dri-Lamoureux reproche au juge d’avoir omis de déterminer quelles étaient les approbations considérées par les parties comme nécessaires à la viabilité du projet. [ 24 ] Ce reproche est mal fondé.

Le juge énumère expressément quelles approbations n’étaient pas encore réalisées le 20 avril 2018 [28] : [83] Ainsi, lorsqu’Alain avise Héroux qu’il considère qu’il n’est plus lié par P-3, il se trompe. À ce moment, les conditions suivantes énoncées à P-3 ne sont toujours pas réalisées:

83.1. le permis de démolition; 83.2. l’étude faunique et floristique; 83.3. l’autorisation requise pour mener l’égout pluvial à la rivière; 83.4. l’adoption par le Conseil municipal du protocole d’entente pour la construction de la rue. [29] [Renvois omis] [ 25 ] Selon Dri-Lamoureux, la seule approbation nécessaire à la viabilité de la destination du projet était celle relative à la modification de zonage, confirmée le 25 octobre 2017 [30] . Conséquemment, Héroux devait passer

titre au plus tard le 23 janvier 2017.

Cela emporte que, selon lui, le 8 avril 2018 (lorsque la promesse de vente entre Dri-Lamoureux et Alain Préville est signée) [31] , Alain Préville n’était plus lié par l’entente P-3 conclue avec Héroux puisque le délai de 90 jours était expiré. [ 26 ] Le juge a estimé que ce délai de 90 jours commençait à courir à compter de l’obtention de toutes les autorisations nécessaires au projet, lesquelles incluent « non seulement une modification de zonage, mais aussi l’approbation du plan de lotissement, l’approbation du plan d’implantation, l’autorisation pour la construction de la rue et la construction des égouts sanitaires et pluviaux, et la permission de démolir la maison et les autres bâtiments qui se trouvent sur le terrain » [32] . [ 27 ] Cette conclusion trouve appui dans la preuve.

Le juge tient compte :

a) du comportement postérieur des parties. Alain Préville était au courant de ce qui se passait et il n’a fait aucun reproche à Héroux concernant les délais et la date de signature éventuelle du contrat [33] ;

b) du témoignage d’Alain Préville, « [l]e Tribunal retient plutôt que, comme Alain le dit lui-même lors de l’interrogatoire préalable et de son témoignage au procès, que lors de la conclusion de P-3, le 15 novembre 2016, il sait que les conditions incluent le changement de zonage, mais aussi d’autres conditions administratives » [34] ;

c) du témoignage de Héroux [35] ;

d) du fait qu’aucune clause ne prévoit un délai pour la réalisation des conditions [36] ;

e) d’un aveu judiciaire de l’avocat d’Alain Préville qui déclare que les conditions de l’entente P-3 incluent l’approbation du plan d’implantation et de lotissement [37] ;

f) du sens commun selon lequel les parties, des personnes raisonnables, n’ont pas voulu investir des centaines de milliers de dollars sans garantie de rentabiliser leur investissement [38] . [ 28 ] Le texte même de l’entente P-3 milite en faveur de l’interprétation du juge et atteste que les approbations requises ne sont pas limitées à celles relatives au zonage.

Les extraits suivants de l’entente sont convaincants : -L’Acheteur s’engage a entreprendre de bonne foi, dans les plus bref délais et a ses frais, toutes les démarches nécessaires auprès des autorités compétentes afin d’obtenir les approbations requise et nécessaires pour mener a bon terme la destination qu’il entend donner a l’immeuble (terrain) et ce également en matière de zonage . -Dès que toutes les approbations néssécaires a la viabilité de la destination qu’il entend donner a l’immeuble (terrain) seront accepté, L’Acheteur s’engage a aviser le Vendeur par écrit que la présente condition est satisfaisante […]. -L’Acheteur s’engage a effectuer l’achat de l’immeuble (terrain) dans un délais de 90 jours suivant l’acception de toutes les conditions d’approbation ci-haut mentionné comprenant le changement de zonage final tant au niveau de la ville que de la MRC permettant la réalisation de la destination qu’il entend donner a l’immeuble (terrain). [39] [Transcription textuelle; caractères gras et soulignements ajoutés] [ 29 ] Les termes « également » et « comprenant » impliquent que la modification du zonage fait

partie d’un lot d’approbations à obtenir de la Ville préalablement à la passation de titre, sans compter la répétition du terme « toutes » qui renvoie à une pluralité d’approbations. 2- Le comportement postérieur de Héroux [ 30 ] Dri-Lamoureux estime aussi que le juge n’a pas évalué le comportement postérieur de Héroux qui, à la suite de la modification du zonage, a offert de lui vendre le terrain avec une plus-value importante.

Ce fait attesterait de la viabilité du projet. [ 31 ] L’argument est mal fondé et doit être rejeté. [ 32 ] D’une part, le juge a tenu compte du comportement postérieur des parties [40] et, d’autre part, même si la modification du zonage constitue une étape importante du processus susceptible de conférer une plus-value au projet, sa concrétisation était assujettie à l’obtention de plusieurs approbations [41] , comme en conclut le juge.

L’appelant ne pointe aucune erreur manifeste et déterminante dans cette conclusion [42] . 3- Certaines approbations n’étaient pas nécessaires à la viabilité du projet [ 33 ] Dri-Lamoureux énumère certaines approbations qui, selon lui, n’étaient pas nécessaires à la viabilité du projet. Il plaide notamment qu’il était évident que le permis de démolition serait accordé.

[ 34 ] Le juge de première instance a rejeté cet argument. Son analyse est dépourvue d’erreur [43] . Il écrit, à bon droit, « qu’on ne doit pas présumer que le permis de démolition sera accordé [puisqu’autrement], ce serait faire peu de cas de l’intention du législateur qui a mis en place un processus élaboré pour traiter des demandes de démolition » [44] . [ 35 ] Quant à l’étude faunique et floristique, l’appelant reprend les arguments plaidés en première instance. Il renvoie notamment à la législation en vigueur au moment de la signature de l’entente P-3, qui n’obligeait pas l’obtention d’une telle étude.

La réponse du juge est sans reproche : [77] Quoi qu’il en soit, ce sont les autorités municipales qui informent Héroux, fin 2017, qu’il devra faire effectuer une étude faunique et floristique.

Qu’elles aient ou non raison dans leur interprétation de la loi, il demeure que leur exigence existe et constitue une étape de plus à franchir pour pouvoir être autorisé à faire le projet de construction qui est l’objet de P-3. [45] [ 36 ] Dri-Lamoureux ne réussit pas à se décharger du fardeau exigeant de démontrer l’existence d’une erreur manifeste et déterminante dans l’appréciation de la preuve par le juge et la conclusion qu’il en tire. [ 37 ] Le jugement de première instance est bien fondé.

Il y a cependant lieu d’accueillir l’appel avec les frais de justice contre l’appelant Dri-Lamoureux à la seule fin d’actualiser la date apparaissant dans le paragraphe [94] du jugement de première instance de façon à ordonner à Alain Préville de se conformer à l’ordonnance de passer

titre qui y figure au plus tard le 24 novembre 2022. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 38 ] ACCUEILLE l’appel avec les frais de justice contre l’appelant à la seule fin d’actualiser la date apparaissant dans le paragraphe [94] du jugement de première instance qui se lira de la façon suivante de façon à ordonner à Alain Préville de se conformer à l’ordonnance de passer

titre qui y figure au plus tard le 24 novembre 2022 : [94] ORDONNE à Alain Préville, en qualité de liquidateur de la succession de Marie-Ange Larochelle, de signer le projet d’acte de vente, Pièce P-25, tel que préparé par Me Vincent Perreault, notaire, au plus tard le 24 novembre 2022. FRANCE THIBAULT, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. M e Roseline Ouellette BCF Pour l’appelant M e Nicolas Duval Melillo M e Dominique Zaurrini ZAURRINI AVOCATS Pour les intimés Daniel Héroux et Gestion HB inc. Date d’audience : 18 octobre 2022