2010 QCCQ 12079, 2010 QCCQ 12079

Kansou c. Bumaylis 2010 QCCQ 12079 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-114769-096 DATE : Le 16 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MAY KANSOU Demanderesse c.

JOSÉE BUMAYLIS Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s'agit d'une demande pour vices cachés intentée par May Kansou (« Kansou ») suite à l'achat d'une unité de condominium qui était la propriété de la défenderesse Josée Bumaylis (« Bumaylis »). [ 2 ] Kansou réclame 2 435,58 $ à Bumaylis représentant les coûts encourus pour corriger la résistance au feu entre les cheminées dont l'installation n'était pas conforme aux normes en vigueur lors de la construction de l'immeuble. [ 3 ] La vente eut lieu devant le notaire le 27 octobre 2008, tel qu'il appert de la pièce P-10 . [ 4 ] Le 20 octobre 2008, le département de sécurité incendie de Montréal fait parvenir un avis de non-conformité aux copropriétaires de l'immeuble en question. [ 5 ] La présidente du syndicat des copropriétaires convoque une réunion d'urgence le 29 octobre 2008 où cinq des six copropriétaires concernés décident de faire réaliser les travaux correctifs dans les meilleurs délais. [ 6 ] Une

partie des coûts fut prélevée du fonds de réserve et le surplus fut partagé entre les copropriétaires qui ont déboursé 2 144,63 $ chacun. [ 7 ] Bumaylis refuse de payer au motif qu'elle n'était pas au courant de ce problème n'ayant jamais reçu les avis du mois d'octobre 2008 puisqu'elle avait déjà quitté l'immeuble. Elle n'a pas été convoquée non plus à la réunion d'urgence du 29 octobre 2008. [ 8 ] Par ailleurs, Bumaylis ajoute que Kansou doit avoir été informée par le notaire de ce problème puisque ce dernier aurait contacté la présidente du syndicat avant de conclure la vente. Discussion et décision [ 9 ] En matière de vices cachés, c'est l'

article 1726 du Code civil du Québec qui s'applique et qui se lit comme suit : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1991, c. 64, a. 1726. » [ 10 ] La vente a été faite avec la garantie légale. Il s'agit de la garantie de qualité du vendeur couramment appelée garantie contre les vices cachés. [ 11 ] La loi prévoit que le vendeur d'un bien est légalement tenu de garantir à son acheteur que le bien qu'il lui vend est exempt de vices cachés, tel que stipulé à l'

article 1726 du Code civil du Québec . [ 12 ] Le vice doit être grave, inconnu de l'acheteur, ne pouvant être découvert par un acheteur prudent et diligent et doit être antérieur, c'est-à-dire présent lors de la vente.

[ 13 ] Le problème de non-conformité de l'installation des cheminées affectant la résistance au feu dans le contexte de ce dossier rencontre tous les critères d'un vice caché. [ 14 ] Même si le vendeur ignorait la présence du vice caché, il est responsable des dommages occasionnés par ce vice en vertu de la garantie légale. [ 15 ] Dans le cas présent, l'acte notarié prévoit à la clause 7 que le vendeur n'a reçu aucun avis d'une autorité compétente à l'effet que l'immeuble n'est pas conforme aux règlements et lois en vigueur, ce qui n'est pas le cas. [ 16 ] Pour le Tribunal, il est évident que si Kansou avait su avant la vente que l'immeuble était affecté d'un vice caché, qu'elle n'aurait pas acheté la propriété au même prix. [ 17 ] Kansou a donc droit à une diminution du prix de vente qui correspond aux coûts encourus pour corriger le vice, soit 2 435,58 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la requête introductive d'instance de May Kansou ; CONDAMNE Josée Bumaylis à payer à May Kansou la somme de 2 435,58 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation du 23 janvier 2009 ; AVEC FRAIS . __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. Date d’audience : 24 août 2010