2011 QCCQ 8600, 2011 QCCQ 8600

9030-4353 Québec inc. c. Steinberg 2011 QCCQ 8600 JM2216 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-22-012741-095 DATE : Le 10 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9030-4353 QUÉBEC INC. -et- LES ENTREPRISES MALTEZOS INC. Demanderesse c.

SANDOR STEINBERG, NOTAIRE Défendeur principal/demandeur en garantie c. 6616143 CANADA INC. -et- COSTA MALTEZOS Défendeurs en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 9030-4353 Québec inc. (9030) dûment représenté par George Dimopoulos et Les Entreprises Maltezos inc. (E.M.) réclament au notaire Sandor Steinberg (Steinberg) la somme de 55 000 $ à

titre de dommages pour fautes professionnelles.

Mais comme E.M. est radié d'office depuis le 4 juin 2010, n'ayant plus la capacité d'ester en justice, elle n'est pas représentée par procureur à l'audience et ne peut obtenir un jugement en sa faveur. [ 2 ] 9030 allègue que Steinberg a manqué à son devoir de conseiller en n'expliquant pas au représentant de 9030 la teneur d'un acte de cession de créance. [ 3 ] Il allègue de plus que Steinberg a commis une faute professionnelle en ne faisant pas intervenir le débiteur de la créance hypothécaire au moment de la cession de cette créance à 9030 et/ou de lui envoyer rapidement copie, par la suite, et/ou de lui conseiller d'en envoyer une copie. [ 4 ] 9030 allègue aussi que Steinberg a commis une faute professionnelle et a agi avec négligence grossière en attestant l'authenticité des signatures des représentants de 9030 et E.M. sur une quittance, sans que ces derniers soient présents lors des signatures. [ 5 ] 9030 plaide que les agissements de Steinberg leur ont fait perdre 30 000 $ des 60 000 $ investis lors de la cession de créance.

De plus, puisque Steinberg a agi avec une négligence grossière 9030 réclame 25 000 $ à

titre de dommages exemplaires. [ 6 ] Steinberg nie avoir posé des actes contraires aux obligations de sa profession et appelle en garantie l'entreprise 6616143 Canada inc. ainsi que Costa Maltezos qui sont à l'origine des fausses représentations et actes frauduleux faits à l'encontre de 9030. 6616143 et Maltezos n'ont pas comparu. QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Steinberg a-t-il agi en respect de ses obligations professionnelles? [ 8 ] Si non, ses actions ont-elles causé un dommage aux demandeurs et de combien? [ 9 ] Ses actions entraînent-elles l'ouverture à une compensation pour dommages exemplaires?

LES FAITS [ 10 ] George Dimopoulos est propriétaire et représentant de 9030. Sa langue maternelle est le grecque. Il parle anglais, peut lire un

texte simple, mais ne l'écrit pas. Il parle aussi français, mais ne peut le lire ou l'écrire. À l'audience, il a retenu les services d'un interprète grec. [ 11 ] À l'automne 2006, une connaissance, Stephanos Fasoulas le rencontre et lui fait une proposition d'affaires. Il lui offre d'être créancier de deuxième rang pour deux résidences, à raison de 30 000 $ chacune. [ 12 ] Dimopoulos est en affaire depuis plusieurs années et déclare avoir assez d'expérience pour évaluer la valeur d'une propriété.

Il va sur place voir les deux résidences pour évaluer le risque et accepte d'investir 30 000 $ pour chacune remboursables après un (1) an avec un intérêt de 15 %. [ 13 ] Il se rend alors le 12 décembre 2006 et signe deux actes de cession de créance d'une créance hypothécaire de 30 000 $, soit une de Demetre Kostopoulos à 6616143 Canada inc., ainsi qu'une consentie par Maria Vourliotis de 30 000 $ aussi à 6616143 Canada inc. [ 14 ] Dimopoulos est venu seul se fiant au notaire, Steinberg, qu'il n'a jamais rencontré avant ce jour, Maltezos est présent pour 6616143 Canada inc. et Fasoulas y est aussi pour E.M. [ 15 ] Le document préparé par Steinberg est écrit en anglais.

Dimopoulos n'est pas apte à le lire, il se fie à l'expert, soit le notaire et aux représentations de Fasoulas et Maltezos Le document ne lui est pas lu, mais il le signe croyant ainsi qu'en échange de son paiement de 60 000 $, il acquiert une créance de 30 000 $ envers Kostopoulos et Vourliotis, remboursable après un (1) an avec un intérêt de 15 %, créance qui est garantie par les résidences de Kostopoulos et Vourliotis. [ 16 ] Il est aussi rassuré par la déclaration du notaire qui lui affirme que dans les jours suivants, il va enregistrer son hypothèque ce qui sécurisera son investissement.

Le notaire ne lui donne aucun conseil sur les gestes que lui Dimopoulos peut faire pour sécuriser sa créance. Steinberg dépose et remet le 60 000 $ à Maltezos avant même d'avoir signifié le contrat de cession. La signification sera faite trente-trois (33) jours plus tard. [ 17 ] Environ six mois plus tard, Dimopoulos reçoit un appel du bureau de Steinberg l'informant qu'un chèque de remboursement de 30 000 $ a été reçu pour lui en provenance de Vourliotis. Aucun intérêt n'est remboursé.

Surpris, Dimopoulos contacte Fasoulas qui lui assure que l'intérêt sera versé à la fin de l'année. [ 18 ] Le 12 décembre 2007, Dimopoulos ne reçoit ni le deuxième 30 000 $, ni l'intérêt sur les prêts. Il contacte à nouveau Fasoulas qui lui confirme que le paiement sera fait après Noël. [ 19 ] Comme il ne reçoit toujours rien, il entreprend alors des procédures en délaissement forcé contre Kostopoulos.

C'est seulement à ce moment que Dimopoulos apprend et comprend plusieurs informations, faits et gestes qui ne lui furent jamais dévoilés ou expliqués par le notaire. [ 20 ] Ainsi, il apprend que le 19 octobre Steinberg a été le notaire instrumentant un acte de prêt aux termes duquel Kostopoulos hypothèque sa résidence en faveur de 6616143 Canada inc. pour garantir un prêt pouvait aller jusqu'à la somme de 30 000 $. [ 21 ] Ce document indique que l'intérêt à être payé pour cet emprunt sera de 46,9 %.

Au moment de la signature de l'acte de prêt entre Kostopoulos et 6616143, 4 000 $ fut remis par Maltezos au notaire pour le remboursement du solde d'une carte de crédit de Kostopoulos. [ 22 ] Devant Me Steinberg, il n'y a aucune discussion de l'avance d'aucun autre fonds. Mais, plus tard, un montant de 17 500 $ fut remis par Maltezos à Kostopoulos, en paiement comptant. Kostopoulos a repayé Maltezos 16 000 $ le 6 décembre, et 7 000 $ le 27 décembre 2006 par chèque fait au mon de Maltezos personnellement.

Ainsi, au 12 décembre 2006 au moment de la signature de la cession de créance, il ne devait que 5 500 $ à 6616143. Le 1 er janvier 2007, il faisait un dernier paiement de 8 000 $ afin de rembourser l'intérêt exigé par Maltezos et inscrit sur le chèque paiement final. [ 23 ] Steinberg n'a connaissance que de l'avance de 4 000 $ qui est passé par son compte. Il n'est pas mis au courant des déboursés suivants.

Or, le 12 décembre 2006, soit deux mois plus tard lorsque Maltezos lui demande de préparer une cession de créance de 30 000 $, soit différente de la première qui indiquait pouvant aller jusqu'à 30 000 $, il ne pose aucune question prenant pour acquis que des déboursés de 30 000 $ furent faits depuis et qu'aucun remboursement ne fut exécuté. Il est à noter que Maltezos est un client fréquent de Steinberg lui ayant confié neuf mandats depuis septembre 2005.

Ainsi, l'acte prévoit que les sommes dues et exigibles sont de 60 000 $ (30 000 $ Kostopoulos, 30 000 $ Vourliotis), Steinberg prépare les documents à la demande de son client Maltezos, il écrit à la page 2 de la pièce P-2 : « HERETO present and accepting the sum of sixty thousand dollars ($60,000.00) representing all sums due and owing to the TRANSFEROR which is stipulated payable to the Transferor in that certain Deed of hyothec by Maria Vourliotis and Demetre Kostopoulos (hereinafter called the "Debtor") in favour of TRANSFEROR published in the office of the publicity of rights for the registration division of Montreal and Laval under the Numbers 13 647 9178 and 13 741 010. » [ 24 ] Plus loin, à la

section « Declaration of the Transfer Steinberg écrit : « The TRANSFEROR declares that the present transfer is made without warranty whatsoever other than as to the existence of the debt . (…) » [ 25 ] Finalement à la page 3, Steinberg écrit : « The debtor (ici comprend Kostopoulos et Vourliotis) is hereby instructed by the Transferee (soit, E.M. et 9030) to pay interest payments to Les Entreprises Maltezos inc. but all capital payments shall be made to Les Entreprises Maltezos inc. and 9030-4353 Québec inc. »

[ 26 ] Dimopoulos témoigne qu'en aucun temps Steinberg ne lui a expliqué que l'acte de prêt entre 6616143 et Kostopoulos indiquait pouvant aller jusqu'à 30 000 $. Pour lui dans les deux dossiers on lui transférait une hypothèque et non un prêt (dans le cas de Kostopulos) et une hypothèque (dans le cas de Vourliotis). Il appert à P-1 que l'acte entre Kostopoulos et 6616143 est intitulé « Deed of Loan » et celui D-1 entre Vourliotis et 6616143 est intitulé « Deed of Hypothec ». [ 27 ] Dimopoulos reproche à Steinberg de pas lui avoir suggéré de vérifier l'état de la créance au jour de la signature.

Il n'a reçu aucun conseil, ni explication sur l'opposabilité de la cession envers Kostopoulos et Vourliotis, pas de suggestion de les faire intervenir ou de leur faire recevoir une copie immédiatement. [ 28 ] Il lui reproche aussi de ne pas lui avoir lu et expliqué le paragraphe à la page 3, paragraphe qui ne correspond pas à sa compréhension de l'entente qu'il avait avec Maltezos.

Dimopoulos déboursait 60 000 $, il s'attendait à être celui qui recevrait le remboursement du capital et non la moitié à E.M. qui n'a rien investi, et il s'attendait à recevoir de l'intérêt au taux de 15 %, et non que l'intérêt soit versé entièrement à E.M. [ 29 ] Le 15 janvier 2007, soit un mois après la signature de la cession, Kostopoulos en reçoit une copie.

Steinberg explique que le délai fut causé par les vacances des fêtes. [ 30 ] Kostopoulos contacte Steinberg et lui explique que la dette est déjà remboursée en entier à Maltezos personnellement, ce dernier lui demande de lui fournir la preuve de ce remboursement. Il contacte alors Maltezos qui est surpris que Steinberg lui ait envoyé ce document.

Kostopoulos demande à Maltezos de lui signer un document indiquant qu'il lui a remboursé l'entièreté de la dette. [ 31 ] Maltezos écrit le paragraphe suivant (P-4) : « 23 janvier 2007 Dimitri Costopoulos has paid his loan in full to Malteros Entreprises on the property 5012 Clarendon Laval Que Registration # 13-647- 917 & 13-741-010 as of 23 january 2007. (sic) (Signé) Costa Maltezos Witness 23/01/07 Helen Kontakos » [ 32 ] Kostopoulos tient Steinberg informé, mais ce dernier ne contacte pas Dimopoulos afin de lui dire que Kostopoulos a remboursé l'entièreté de la dette à Maltezos.

À la fin de l'année 2007, lorsque Kostopoulos reçoit une demande de remboursement de 9030 et E.M., il contacte, à nouveau, Steinberg qui lui suggère d'obtenir une quittance. [ 33 ] Il contacte Maltezos qui lui remet un document de quittance signé par E.M. et 9030 à être certifié par Sandor Steinberg. Kostopoulos rapporte ce document à Steinberg qui le certifie sans la présence des représentants de E.M. et 9030. Lorsque Steinberg montre la quittance à Fasoulas, le représentant de E.M., ce dernier l'informe qu'il n'a jamais signé ledit document.

C'est alors que Steinberg, en présence de Fasoulas, biffe sa propre signature en dessous de la certification. [ 34 ] Dimopoulos ne récupérera jamais le 30 000 $ investi dans le dossier Kostopoulos, ce dernier ayant déjà remboursé le solde de sa dette avant même d'avoir reçu signification de la cession de créance. Maltezos est aujourd'hui introuvable. [ 35 ] Steinberg a nié certains faits retenus ci-haut, comme le contenu de l'appel de Kostopoulos en janvier 2007, suite à la signification de la cession de créance.

Steinberg prétend que lors de cet appel Kostopoulos ne s'est informé que d'une chose, il voulait une explication, car il ne comprenait pas que le document indique une dette de 60 000 $, alors que la sienne n'était que de 30 000 $. [ 36 ] Steinberg prétend que Kostopoulos ne l'a jamais informé qu'il avait remboursé Maltezos. Cette version illogique n'est pas retenue par le Tribunal.

Kostopoulos s'est peut-être inquiété que sa dette soit de 60 000 $ au lieu de 30 000 $ ne comprenant pas le document, mais il est impossible qu'il ait passé sous silence le remboursement dudit 30 000 $ qu'il venait de compléter avec un intérêt excessif, c'est pourquoi le Tribunal favorise la version de Kostopoulos qui est appuyée de la preuve de ses paiements. LES MOTIFS [ 37 ] La

Loi sur le notariat (L.N.), L.R.Q., chap. N-3 à aux paragraphes 10 et 11 édicte la fonction et les devoirs du notaire. 10. Le notaire est un officier public et collabore à l'administration de la justice. Il est également un conseiller juridique.

En sa qualité d'officier public, le notaire a pour mission de recevoir les actes auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d'authenticité qui s'attache aux actes de l'autorité publique, d'en assurer la date et, s'il s'agit d'actes reçus en minute, d'en conserver le dépôt dans un greffe et d'en donner communication en délivrant des copies ou extraits de ces actes. 11.

Dans le cadre de sa mission d'officier public, le notaire a le devoir d'agir avec impartialité et de conseiller toutes les parties à un acte auquel elles doivent ou veulent faire donner le caractère d'authenticité. [ 38 ] Le Code de déontologie des Notaires , c. No-3, r.0.2 édicte au paragraphe 1 que le notaire doit agir avec dignité. 1. Le notaire doit agir avec dignité et éviter toutes les méthodes et attitudes susceptibles de nuire à la bonne réputation de la profession et à son aptitude à servir l'intérêt public. [ 39 ] Et qu'il doit agir à

titre de conseiller désintéressé et intègre.

2. Le notaire doit favoriser l'amélioration de la qualité et l'accessibilité des services professionnels dans les domaines où il exerce sa profession. 13. Le notaire doit observer les règles de probité, d'objectivité et d'intégrité les plus rigoureuses. [ 40 ] Il doit expliquer la nature des contrats aux parties, les obligations qui en résultent, s'assurer des faits et informer le client des étapes à franchir pour que les obligations réciproques soient valides et efficaces. 16.

Le notaire doit, selon le contrat de service convenu, faire connaître aux parties la nature d'un acte ou d'une convention et ses conséquences juridiques normalement prévisibles. 17. Le notaire doit s'assurer des faits essentiels au soutien d'un acte ou d'une convention et informer son client des formalités nécessaires à sa validité et à son efficacité 24.

En plus des avis et des conseils, le notaire doit fournir à son client les explications nécessaires à la compréhension et à l'appréciation des services qu'il lui rend. [ 41 ] Ainsi, Steinberg a l'obligation, compte tenu des circonstances, d'aviser Dimopoulos des conséquences juridiques de l'acte qu'il a reçu le 12 décembre 2006 et de le mettre en garde contre les effets de ce document. [1] [ 42 ] Steinberg ayant instrumenté un acte de prêt entre Kostopoulos et 6616143 qui indiquait pouvant aller jusqu'à 30 000 $ et n'ayant eu connaissance que d'un débours de 4 000 $ se devait d'en informer Dimopoulos avant la signature ou, à tout le moins, lui indiquer qu'il devait s'assurer qu'un prêt de 30 000 $ avait, bel et bien, été consenti et non remboursé en date du 12 décembre 2006. [ 43 ] La preuve a démontré que Dimopoulos qui a une faible maîtrise des langues française et anglaise, n'était pas apte à évaluer les conséquences juridiques et le contenu du document qu'on lui a demandé de signer, il s'est donc entièrement fié aux conseils du notaire instrumentant, Steinberg. [ 44 ] Il est clair que dûment informé que rien ne prouvait qu'une créance de 30 000 $ était due en date du 12 décembre 2006, que la moitié du 60 000 $ versée ainsi que l'entièreté des intérêts allaient à E.M., Dimopoulos n'aurait jamais signé ce document. [ 45 ] Dans Plante c.

Lafleur [2] , le juge Baudoin s'exprimait comme suit quant au devoir de conseil. « (…) ce devoir existe aussi lorsque le notaire agit en dehors de ses fonctions d'officier public, comme praticien du droit. En prenant même pour hypothèse que l'absence d'instructions spécifique quant à la remise du chèque, signifiait que l'appelant entendait voir ce chèque immédiatement remis, l'intimée avait alors, me semble-t-il, le devoir d'avertir son client du risque d'un tel geste ou du moins de le lui rappeler. Une notaire n'est pas seulement, en effet, une simple exécutante.

Elle est aussi une conseillère professionnelle (…) » [ 46 ] Ainsi, lorsque Dimopoulos remet 60 000 $, Steinberg se devait de l'avertir du risque qu'il courrait si le déboursé était effectué avant la signification de la cession de la créance qui cristallisait son droit. [ 47 ] Il ne s'agissait pas ici d'une question de droit discutable, mais d'information de base à partager au client par un notaire prudent et diligent.

Ce manque de prudence et diligence, ainsi que son manque flagrant d'impartialité dans ce dossier s'est aussi révélé par la remise rapide et immédiate du chèque de 60 000 $ à Maltezos, avant même que l'acte de cession eut été signifié, ce qui fut malheureusement fait après un long délai non justifié de 33 jours, favorisant aussi clairement Maltezos, lui permettant de commettre sa fraude aisément. [ 48 ] Paul-Yvan Marquis dans son livre sur La responsabilité civile du notaire [3] indique que l'obligation de conseil, est aussi due après la réception de l'acte : « Le devoir de conseil du notaire instrumentant est d'ailleurs dû aux parties à l'occasion de l'acte, soit avant, soit pendant, soit après la rédaction ou la réception de ce dernier, bref à un moment où cette obligation, aura pour les intéressés toute son utilité et tout son impact. » [ 49 ] Ce principe est aussi applicable aux autres devoirs et obligations du notaire.

Ainsi, avant la signature Steinberg n'a pas apporté les conseils nécessaires à Dimopoulos, conseils qui auraient pu lui permettre de constater que seul une somme de 5 500 $ était due et non 30 000 $. Par la suite, il n'a pas agi avec prudence et en protection des intérêts de 9030 (Dimopoulos), car en retardant la signification de la cession, il en a retardé les effets, ce qui a eu comme conséquence néfaste qu'au moment de la signification la créance était éteinte.

Par contre, son empressement à remettre le chèque de 60 000 $ à Maltezos a favorisé ce dernier lui laissant libre voie pour accomplir sa fraude. [ 50 ] Son apparent manque d'impartialité c'est, à nouveau, révélé lorsqu'il reçoit la confirmation que le prêt est remboursé et qu'il choisit de ne pas aviser Dimopoulos, affectant ainsi ses chances de recouvrement, permettant à Maltezos de se volatiliser avec l'argent. [ 51 ] Finalement, le laxisme avec lequel Steinberg signe un document certifiant la conformité des signatures de Dimopoulos et E.M. sur simple demande de Maltezos démontre le favoritisme qu'il exerce envers ce client facilitant même la production de documents frauduleux. [ 52 ] Agissant ainsi, le Tribunal est d'avis que le notaire Steinberg a manqué aux obligations qui sont les siennes conformément aux articles 10 et 11 de la

Loi sur le Notariat et 1, 2, 13, 16, 17 et 24 du Code de déontologie des notaires . [ 53 ] Il convient maintenant d'examiner si les manquements reprochés au notaire Steinberg, les fautes établies précédemment sont la cause des dommages que Dimopoulos a subis. [ 54 ] Pour réussir un recours en responsabilité professionnelle, on doit démontrer que les fautes commises ont causé les dommages

réclamés. Le Tribunal a déjà déterminé ci-haut que si Dimopoulos avait obtenu toutes les explications requises de Me Steinberg avant la signature lui permettant de comprendre les conséquences juridiques, il n'aurait pas déboursé 30 000 $ pour la cession de créance de Kostopoulos, mais 5 500 $, au plus. Par la suite, Steinberg avait l'occasion de rétablir les choses en signifiant la cession avant de remettre la somme de 30 000 $ à Maltezos, ce qu'il n'a pas fait.

S'il avait agi ainsi le problème aurait été découvert et Maltezos n'aurait pas touché le 30 000 $. [ 55 ] Ainsi, Dimopoulos n'aurait pas perdu son argent. Steinberg est responsable de la perte de 30 000 $. Quant aux l'intérêts convenus bien que ceux prévus à la cession de créance reprennent ceux de l'acte de prêt, soit de 46,9 %, le Tribunal retient le témoignage de Dimopoulos qui, d'ailleurs favorise Steinberg à l'effet qu'il avait convenu d'un taux de 15 %, et que c'est ce qu'il s'est toujours attendu à recevoir et non 46,9 %.

Ce sera donc le taux retenu pour les présentes, et ce, à compter du 12 décembre 2006. [ 56 ] Quant aux dommages exemplaires réclamés, Steinberg a enfreint plusieurs règles déontologiques. Le Tribunal, retient qu'il a, à trois reprises, favorisé Maltezos au détriment de Dimopoulos, et qu'i a sciemment certifié une quittance sans procéder aux vérifications.

La preuve démontre que ce ne sont pas les premières contraventions de Steinberg aux règles déontologiques, qui malgré des amendes et suspension de son droit de pratique a recommencé et continu de pratiquer sa profession en faisait fi de ses obligations de respect et dignité de la profession. Dans les circonstances, le Tribunal se doit d'accorder des dommages exemplaires afin que Steinberg soit dissuader de contrevenir aux règles qui régissent sa profession. [ 57 ] Le Tribunal accordera donc une somme de 7 500 $ à

titre de dommages exemplaires en vertu de l'

article 45 de la Charte des droits et libertés de la personne du Québec. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE le défendeur à verser à la demanderesse Dimopoulos la somme de 30 000 $ à

titre de dommage, avec intérêt au taux de 15 % à compter du 12 décembre 2006. CONDAMNE le défendeur à verser à la demanderesse, Dimopoulos, la somme de 7 500 $ à

titre de dommages exemplaires avec intérêt légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la mise en demeure du 3 octobre 2008; CONDAMNE le défendeur aux entiers dépens; CONDAMNE les défendeurs en garantie, 6616143 Canada inc. et Costa Maltezos, à indemniser le demandeur en garantie Sandor Steinberg de la condamnation sur les dommages, soit de la somme de 30 000 $ au taux d'intérêt de 15 %, à compter du 12 décembre 2006, ainsi que des dépens tant sur la demande principale que sur la demande en garantie. __________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q. Me Basile Angelopoulos Procureur de la demanderesse Me David Robinson Procureure de la défenderesse Date d’audience : Les 21 et 22 mars 2011