2017 QCCQ 8808, 2017 QCCQ 8808

Rusu c. Chevrier 2017 QCCQ 8808 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-029575-162 DATE : 28 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DOREL CRISTINEL RUSU

Partie demanderesse c. GUY CHEVRIER

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dorel Cristinel Rusu réclame 15 000 $ à Guy Chevrier pour des vices cachés à la propriété achetée du défendeur. [ 2 ] Le défendeur plaide que la maison a été construite conformément aux plans d’ingénieur préparés et que l’absence de drain français ne constitue pas un vice caché. De plus, il considère le montant réclamé par le demandeur comme étant excessif.

LES FAITS [ 3 ] En mai 2010, le demandeur achète du défendeur une propriété située sur la rue de La Plage à Laval (la « Propriété »). Le contrat de vente précise que la vente est effectuée avec la garantie légale. [ 4 ] Avant l'achat de la Propriété, monsieur Rusu requiert une inspection par un inspecteur en bâtiment. [ 5 ] Cette inspection ne révèle rien de nature à empêcher la vente. [ 6 ] En avril 2016, monsieur Rusu constate une infiltration d'eau sur le plancher du sous-sol situé sous l’escalier.

La source de l’infiltration d’eau est située à la jonction du mur de la fondation et du plancher en béton du sous-sol. Bien que le sous-sol soit en

partie fini, certains dommages sont causés à ses biens et son assureur l’indemnise pour ces dommages. [ 7 ] Concernant la cause de l’infiltration d’eau, monsieur soupçonne un possible blocage du drain français.

Des vérifications sont effectuées et il constate la présence d’un drain de surface, mais remarque qu’il n’y a pas de drain français. [ 8 ] Il informe monsieur Chevrier de la situation et le 2 mai 2016, lui transmet une mise en demeure qui précise : « […] Nous avons découvert que la maison n’avait pas de drain français, alors que dans les plans de la maison que vous nous aviez fournis lors de l’inspection il y en avait un. Vous ne nous avez cependant pas avertis de l’absence ou de la modification du drain français lors de l’inspection.

Vous l’avez également déclaré dans la Déclaration du vendeur sur l’immeuble à l’article D8.3 Plomberie et Drainage. En connaissance de cause, nous aurions retiré ou modifié notre offre d’achat. Au total, suite aux estimés de quatre entrepreneurs, les travaux pour l’installation du drain français et du réaménagement paysager montent à la somme de 15 000 $. Je vous mets donc en demeure de me payer la somme de 15 000 $ dans un délai de 10 jours.

Dans le cas contraire, des procédures judiciaires pourront être intentées contre vous sans autre avis ni délai. » [ 9 ] Selon le demandeur, l’absence du drain français est contraire aux informations indiquées aux plans montrés à l’inspecteur lors de sa visite préachat de la Propriété. Considérant l’absence de drain français et l’infiltration de l’eau au sous-sol, malgré le solage hydrofuge, le demandeur considère qu’il s’agit là d’un vice caché qui ne lui a pas été dévoilé par monsieur Chevrier. [ 10 ] Pour sa part, monsieur Chevrier soutient qu’il a montré deux plans au demandeur lors de l’inspection.

Sur le premier plan, on y voit qu’un drain français est prévu alors que sur le second, soit le plan de l’ingénieur, il n’y en a pas. Il ajoute que ces deux plans ont été remis au demandeur. [ 11 ] Il explique que lorsqu’il a déposé le premier plan à l’hôtel de ville, on a requis que la Propriété ait un solage Hydrofuge vu le secteur dans lequel elle était construite. C’est pourquoi la ville a exigé un plan d’ingénieur à cet effet.

[ 12 ] Monsieur Chevrier considère que monsieur Rusu connaissait la situation car le plan de l’ingénieur n’indique aucun drain français. Il ajoute que le montant réclamé par le demandeur est exagéré vu que la maison a été construite en 1993. ANALYSE ET MOTIFS [ 13 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec . [ 14 ] L'

article 2803 du Code civil du Québec indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc au demandeur de prouver, dans un premier temps, que l’absence de drain français constitue un vice caché ou que les représentations du vendeur l’ont induit en erreur concernant la présence ou non du drain français. Par la suite, il devra établir le montant de ses dommages. [ 15 ] L'

article 2804 du Code civil du Québec précise une règle importante qui doit guider le Tribunal dans l'analyse de la preuve présentée par les parties. Cet

article précise : « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 16 ] Cet

article consacre le principe à l'effet que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante soutenant la réclamation du demandeur et, le cas échéant, les moyens de contestation du défendeur. [ 17 ] Les dispositions relatives aux vices cachés sont prévues à l'

article 1726 du Code civil du Québec . Cet

article se lit comme suit : « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 18 ] Pour qu'un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent être rencontrées. Ces conditions se résument comme suit : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice n'est pas apparent; 5.

Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. À défaut de transmettre cette dénonciation, l’acheteur devra établir des circonstances qui constituent une exception à cette règle.

Enfin, le défaut de transmettre la dénonciation sans circonstances particulières pourra entraîner le rejet de l’action si le vendeur établit qu’il a subi un préjudice réel et grave de ce défaut [1] . [ 19 ] De l'analyse des principes précités et de la preuve effectuée lors de l'audition, le problème d’absence de drain français pour une résidence construite en 1993 en zone à risque d’inondation constitue un problème d’une certaine gravité.

Ce problème était également antérieur à la vente et a été dénoncé à monsieur Chevrier. [ 20 ] Reste à savoir si ce vice était inconnu de monsieur Rusu lors de l’achat. [ 21 ] De la preuve présentée lors de l'audience, le Tribunal croit que oui. En effet, la déclaration du vendeur laisse clairement l’impression que la propriété possède un drain français.

En répondant «non» à la question à savoir s’il y avait eu des modifications au drain français, un acheteur raisonnable est en droit de considérer qu’il y a un drain français et que celui-ci n’a pas été modifié. [ 22 ] Monsieur Rusu a raison de mentionner que s'il avait été informé de l'absence du drain français, il n'aurait pas payé au défendeur le prix convenu pour la propriété mais un prix révisé à la baisse afin de tenir compte de l’absence de drain français. [ 23 ] La Cour d'appel indiquait dans l'affaire Proulx-Robertson c.

Collins [2] un passage cité dans de plusieurs jugements : « […] Les relations entre un vendeur et un acquéreur d'une propriété immobilière ne s'assimilent pas à un jeu de cache-cache. Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d'honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l'acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l'autre

partie en l'envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité. […] » [ 24 ] Si monsieur Chevrier avait agi en toute transparence, il aurait précisé à sa déclaration du vendeur l’absence du drain français. Il s’agissait là d’une précision importante qu’il aurait dû inclure à la

section D15 de la déclaration. Il ne lui suffisait pas de soutenir qu’il a remis le plan d’ingénieur au demandeur et qu’étant donné que ce plan ne montrait pas de drain français, c’est que la propriété n’en possédait pas. [ 25 ] D’ailleurs, la preuve n’établit pas que le plan de l’ingénieur prévoyait que la Propriété n’ait pas de drain français. L’objectif de

ce plan était de préciser comment rendre hydrofuge les fondations et le plancher de béton. Aucune preuve n’a établi que l’ingénieur recommandait qu’il n’y ait pas de drain français. Au contraire, selon la preuve présentée, ce plan était complémentaire aux plans principaux acceptés par la ville. [ 26 ] Ainsi, il y a lieu d’accueillir la demande de monsieur Rusu. Quant au montant des dommages, le demandeur a établi que la somme de 15 000 $ est justifiée. En effet, le seul coût de l’installation du drain français sera 13 682,03 $.

À cela, doivent s’ajouter les frais pour refaire le terrassement et pour la réparation du béton brisé. [ 27 ] En ce qui concerne une dépréciation du coût des travaux pour l’installation du drain français, les circonstances du présent dossier ne s’y prêtent pas. Nous ne sommes pas en présence d’un drain défectueux qui doit être remplacé avant d’avoir atteint sa durée de vie utile. Dans ce dernier cas, il aurait fallu prévoir une telle dépréciation. [ 28 ] En l’espèce, il n’y avait tout simplement pas de drain français alors que les plans généraux remis au demandeur en précisent un.

Conséquemment, le demandeur était fondé de croire qu’il y était et comme ce n’est pas le cas, il est en droit de recevoir le montant qu’il devra débourser afin de l’installer. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] ACCUEILLE la demande; [ 30 ] CONDAMNE Guy Chevrier à payer à Dorel Cristinel Rusu la somme de 15 000 $, avec intérêts au taux légal de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 2 mai 2016, date de la mise en demeure, ainsi que les frais de justice de 200 $. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 4 juillet 2017