2022 QCCA 288, 2022 QCCA 288

Gestion Cîme O'Malley inc. c. Lacourse 2022 QCCA 288 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-700030-216 ( 450-17-007979-207 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 25 février 2022 FORMATION : LES HONORABLES ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. PETER KALICHMAN, J.C.A. PARTIES APPELANTES AVOCAT gestion cîme o'malley inc. dominique gaucher Me André monette Par visioconférence PARTIES INTIMÉES AVOCAT louise lacourse daniel proulx Me charles désy ( Girard Avocats ) Absent huissiers sherbrooke inc.

ABSENT ET NON REPRÉSENTÉ En appel d’un jugement rendu oralement le 31 mars 2021 et transcrit le 30 avril 2021 par l’honorable Claude Dallaire de la Cour supérieure , district de Saint-François . NATURE DE L’APPEL : Contrats et obligations – Formation du contrat – Conditions de formation – Consentement – Vice – Erreur simple – Procédure civile – Transaction et règlement hors-cour – Homologation. Greffière-audiencière : Ariane Simard Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION

9 h 35 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 22 février 2022. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience. Ariane Simard, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu séance tenante le 31 mars 2021 par la Cour supérieure, district de Saint- François (l’honorable Claude Dallaire), accueillant la demande en homologation d’une transaction et leur ordonnant de signer un acte de servitude [1] . * * * [ 2 ] L’intimée, Louise Lacourse, achète une résidence secondaire à Austin en 2004 (la Résidence ), laquelle bénéficie d’une servitude de passage créée en 1959. [ 3 ]

Malgré le fait que la servitude se limite à un droit de passage, Mme Lacourse et son mari, Daniel Proulx, en profitent non seulement pour accéder à la Résidence, mais aussi pour y stationner deux voitures.

À cet effet, ils ont même implanté différentes structures, notamment un mur de soutènement, un espace de stationnement et un escalier. [ 4 ] En 2015, l’appelante, Gestion Cîme O’Malley inc., acquiert le terrain sur lequel s’exerce la servitude de passage. [ 5 ] En 2019, les intimés décident de vendre la Résidence et procèdent à certains travaux y compris des réparations aux structures du stationnement, dont les composantes sont désuètes. Les appelants sont au courant desdits travaux. [ 6 ] Les intimés reçoivent une offre d’achat pour la Résidence durant l’été 2020.

Les acheteurs veulent être rassurés que la servitude comprend des droits de stationnement. [ 7 ] Ainsi, M. Proulx communique avec Dominique Gaucher, représentant de Gestion Cîme O’Malley inc., afin de convenir d’une modification de la servitude pour que l’acte soit conforme à son utilisation réelle. Les parties, assistées par leurs notaires respectifs, parviennent à une entente verbale le 25 octobre 2020, laquelle est confirmée par écrit le 28 octobre 2020 [2] .

Essentiellement, les appelants consentent à une servitude « pour un droit de stationnement non exclusif pour deux automobiles » en échange d’un paiement de 3 500 $ de la part des intimés. [ 8 ] Toutefois, le 1 er novembre 2020, les appelants font volte-face. Dans un courriel à M. Proulx, M. Gaucher explique qu’après lecture de l’acte de servitude originel, il comprend qu’elle ne confère aucun droit de stationnement.

Il propose plutôt de louer l’accès aux stationnements aux futurs acheteurs sur une base annuelle. [ 9 ] Les parties échangent ensuite des lettres d’avocat, mais, voyant que les appelants maintiennent leur position, les intimés introduisent des procédures en Cour supérieure. [ 10 ] En plus de demander l’homologation de la transaction, les intimés recherchent une conclusion ordonnant aux appelants de signer un acte de servitude qui reflète la transaction, ainsi que des dommages-intérêts. [ 11 ] Le procès a lieu le 1 er février 2021 et le jugement est rendu le 31 mars 2021. [ 12 ] Dans son jugement, la juge conclut que l’entente intervenue entre les parties est une transaction au sens de l’

article 2631 C.c.Q . Elle se penche ensuite sur la question de savoir si le consentement des appelants a été vicié, comme ils le soutiennent. Elle conclut que M. Gaucher ne s’est pas mépris sur la nature de la servitude, qu’il n’a pas été induit en erreur par M. Proulx et qu’il n’a pas été victime d’une pression indue de la part des intimés. Elle estime donc qu’il ne pouvait pas invoquer une erreur de fait ou de droit pour justifier son changement de position. Selon la juge, la seule erreur en preuve est celle de M. Gaucher, qui a consenti aux termes de la transaction, sans y apporter les soins nécessaires.

Pour la juge, il s’agit d’une erreur inexcusable qui ne peut justifier l’annulation de la transaction.

Enfin, elle rejette la réclamation en dommages-intérêts des intimés. * * * [ 13 ] Les appelants soulèvent trois moyens d’appel. D’abord, ils soutiennent que la juge a erré en concluant que les critères de la transaction ont été satisfaits. Ensuite, ils plaident qu’elle a commis une erreur de droit en identifiant mal la question en litige. Plus particulièrement, ils soutiennent qu’elle a traité leur défense comme une demande en annulation de la transaction plutôt qu’une contestation de la demande en homologation. Enfin, les appelants soutiennent que la juge a erré en ordonnant la signature d’un acte de servitude, car (

i) elle devait se limiter à vérifier la légalité de la transaction; et (ii) elle a ordonné la signature d’un acte de servitude qui est incompatible avec les termes de la transaction. [ 14 ] Pour les motifs qui suivent, l’appel est rejeté. [ 15 ] D’abord, la juge n’a pas commis d’erreur en concluant que l’entente intervenue entre les parties répond aux trois critères de l’

article 2631 C.c.Q . Bien qu’il n’existe aucun litige entre les parties au moment où l’entente est conclue, une transaction vise aussi à prévenir un litige ou à mettre fin à une situation incertaine qui pourrait mener à un litige [3] . En l’espèce, la juge conclut à bon droit que la situation entre les parties était incertaine et que l’entente avait notamment pour but d’éviter un litige entre elles au sujet du contenu de la servitude d’origine [4] .

Les parties avaient un intérêt commun à clarifier le droit de stationner sur l’assiette de la servitude et c’est précisément ce que la transaction leur a permis de faire. D’ailleurs, M. Gaucher a lui-même reconnu que le but de la nouvelle servitude était de « met[tre] fin à tout autre possible recours ou revendication » [5] . [ 16 ] La juge a également eu raison de conclure que les autres éléments constitutifs d'une transaction ont été établis. Tout d'abord, il ressort d'un courriel rédigé par M. Gaucher le 26 octobre 2020 [6] que les parties avaient conclu une entente sur la base de concessions réciproques.

En effet, les appelants ont accordé une nouvelle servitude sur leur terrain en échange d’une somme de 3 500 $. Par ailleurs, dans le même courriel, M. Gaucher précise que les parties ont renoncé à leur droit de soumettre leur différend aux tribunaux. [ 17 ] Le deuxième motif d’appel est également sans fondement. Contrairement à ce que prétendent les appelants, il n’y a pas d’erreur dans les questions en litige, telles qu’identifiées par la juge. Elle n’a pas traité la question de l’annulation de la transaction au lieu d’aborder les critères pour son homologation, elle a traité des deux questions.

Par ailleurs, il y a lieu de noter que les appelants ne soulèvent aucun moyen d’appel par rapport à l’annulation de la transaction. [ 18 ] Enfin, en ce qui concerne le troisième moyen des appelants, il est exact que, dans le cadre de la requête en homologation d'une transaction, la juge n'examine que la légalité de l'acte (art. 528 C.p.c .). Cependant, rien n'empêche la

partie qui demande l'homologation d'ajouter des conclusions qui facilitent la mise en exécution de la transaction, advenant son homologation [7] . C'est ce que les intimés voulaient en recherchant une ordonnance visant la signature de l’acte de servitude. [ 19 ] Les appelants soutiennent également que l'acte de servitude que la juge leur a ordonné de signer (

i) contient des éléments sur lesquels les parties ne se sont jamais entendues et (ii) crée en fait une assiette de servitude plus importante que ce que les parties avaient convenu. [ 20 ] Aucun de ces arguments ne peut être retenu. [ 21 ] Tout d'abord, même s'il était vrai que la transaction ne comportait pas tous les détails précis de la servitude, la juge était en droit d'examiner les autres échanges entre les parties pour la compléter [8] . [ 22 ] De plus, l'acte n’est pas incompatible avec la transaction en ce qui concerne l'emplacement de la servitude. Dans un courriel adressé à son notaire, M.

Gaucher confirme que les parties se sont entendues sur « une servitude pour droit de stationnement non exclusif pour deux automobiles ». Or, l’acte de servitude que la juge ordonne aux appelants de signer, contient la description suivante : 6.2.- une servitude réelle et perpétuelle non exclusive de stationnement; pour deux (2) véhicules devant s'exercer sur l'emplacement actuel dudit stationnement, bien connu des parties, et montré sur le susdit plan.

À cet effet, deux (2) places sur l’espace « mur de gabions » seront spécifiquement assignées et désignées pour le fonds dominant ; […] . [9] [ 23 ] L'avocat des appelants fait valoir que la description du fonds servant est plus grande que ce qui avait été convenu. Cependant, M. Gaucher, qui a conclu l'entente avec M. Proulx, n'a pas témoigné à cet effet et aucun écrit n'a été produit dans lequel il aurait manifesté cette position. La seule préoccupation exprimée par M.

Gaucher concernait le droit de stationner des véhicules et, comme indiqué ci- dessus, les termes de la servitude reflètent ce qui avait été convenu à cet égard. En fin de compte, les appelants ne démontrent pas l'incompatibilité qu'ils allèguent, d'autant plus que le critère d'intervention quant à une telle détermination est celui de l'erreur manifeste et déterminante.

Notons finalement que l’acte de servitude qui devra être signé précise que le stationnement doit s'exercer sur l'emplacement actuel, bien connu des parties, et montré sur un plan, circonscrivant ainsi de façon précise et restreinte l’endroit où cette servitude pourra s’exercer, et ce, conformément à ce que les parties ont convenu.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 24 ] REJETTE l’appel avec frais de justice. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. PETER KALICHMAN, J.C.A.