2013 QCCA 832, 2013 QCCA 832

Syndicat des copropriétaires de l'Estuaire Condos phase II c. Boisvert 2013 QCCA 832 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-022354-120 (505-17-005469-111) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 07 Mai 2013 CORAM: LES HONORABLES ANDRÉ ROCHON, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ESTUAIRE CONDOS PHASE II Me Yves Papineau PAPINEAU AVOCATS INC.

PARTIE INTIMÉE AVOCATE HUGUES BOISVERT Me Anne-Marie Jutras JUTRAS AVOCATS En appel d'un jugement rendu le 21 décembre 2011 par l'honorable Richard Nadeau de la Cour supérieure, district de Longueuil.

NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété- Procédure civile (Irrecevabilité) Greffière de l'audience: Elena Captari Salle: Pierre Basile Mignault AUDITION 9 h 32 Début de l'audience. 9 h 32 Argumentation de Me Papineau. 10 h 00 Argumentation de Me Jutras. 10 h 11 Réplique de Me Papineau. 10 h 12 Suspension de l'audience. 10 h 20 Reprise de l'audience.

PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. 10 h 21 Fin de l'audience Elena Captari Greffière de l'audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Le Syndicat des copropriétaires de l'Estuaire fait appel d'un jugement rendu le 21 décembre 2011 par la Cour supérieure, district de Montréal (Richard Nadeau, j.c.s.), qui accueille la requête en irrecevabilité de l'intimé et rejette sa requête introductive d'instance en injonction permanente, pour cause de prescription. [ 2 ] Par sa requête introductive d'instance, l'appelant demande à la Cour supérieure d'émettre une injonction permanente ordonnant à l'intimé de lui laisser avoir accès à son unité privative pour pouvoir procéder aux tests nécessaires, afin d'évaluer la performance acoustique du plancher à surface dure installé dans cette unité. [ 3 ] En 2004, la copropriété a adopté un règlement proposant un devis d'insonorisation pour les planchers à l'intention des copropriétaires qui désirent remplacer les tapis par des planchers à surface dures.

Le 26 septembre 2006, un devis alternatif a été adopté

lors de l'assemblée annuelle des copropriétaires. Il y est prévu que le syndicat de copropriété ou toute personne mandatée par lui puisse effectuer des visites d'inspection au cours des travaux. Il peut aussi requérir des tests permettant d'évaluer la performance acoustique des travaux, à la suite de l'exécution de ceux-ci: 3.1.3 Suite à l'exécution des travaux, des essais acoustiques pourront être effectués, afin de confirmer la performance acoustique des installations complétées. Ces essais pourront être effectués lorsque les meubles auront été remis en place.

Une coordination devra être effectuée par le propriétaire et/ou les administrateurs du bâtiment, afin de permettre l'accès à la résidence située directement sous l'unité où le plancher à surface dure a été installé. L'accès à cette résidence est nécessaire pour effectuer les essais acoustiques. Ces essais seront coordonnés en fonction de la disponibilité des occupants et du consultant. (nos soulignements) [ 4 ] En février 2007, l'intimé a fait installer dans son unité des planchers flottants, après en avoir informé l'appelante et lui avoir remis un formulaire à cet égard.

L'appelant a d'ailleurs effectué une visite des travaux et aurait reçu un échantillon de la membrane utilisée. Ce n'est qu'une année plus tard que l'appelant informe l'intimé qu'il considère que le revêtement a été installé sans autorisation et ce n'est que le 3 août 2009 qu'il demande à effectuer des tests acoustiques, demande qui sera réitérée en août 2011. Les procédures sont entreprises le 28 juin 2011, plus de 4 ans après la fin des travaux. [ 5 ] Le point de départ de la prescription correspond au premier moment où une partie, ayant un droit de revendiquer en justice, peut le faire valoir.

Le syndicat aurait pu requérir le droit de procéder à des tests dès la fin des travaux, en février 2007.

Bien que la date précise de fins des travaux n'apparaisse pas au dossier, on comprend que ceux-ci ont été terminés en février 2007. [ 6 ] L’appelant fait valoir que son droit de procéder à des tests acoustiques est un droit extrapatrimonial, donc imprescriptible, ce que nous ne retenons pas. [ 7 ] Le droit de l'appelant de procéder à des tests acoustiques ne s’apparente en aucun point aux droits extrapatrimoniaux, droits consacrés par les chartes ou intimement liés à la personnalité (droit à la vie, la sûreté et l’intégrité physique, droit à la dignité, à l’honneur, à la réputation) [1] .

Le droit de l'appelant découle de la déclaration de copropriété et n’est pas intrinsèque à sa personne. [ 8 ] Dépendamment que l'on qualifie le droit de personnel ou de réel, la prescription sera de trois ou de dix ans [2] . [ 9 ] Le droit pour le syndicat de copropriété de procéder à des tests acoustiques est un droit personnel qui permet au syndicat d'exiger du copropriétaire une prestation. [ 10 ] La nature contractuelle de la déclaration de copropriété a été reconnue par notre Cour [3] .

La déclaration de copropriété est soumise au régime des contrats, impliquant que les parties peuvent la modifier de façon formelle ou informelle. La Cour a aussi reconnu que le droit de demander l'annulation d'une

partie de la déclaration de copropriété se prescrit par trois ans [4] . [ 11 ] Le droit d'exiger des tests acoustiques n'est pas un droit réel qui lui, s'exerce directement sur une chose, sans passer par l'intermédiaire d'une autre personne. Le droit n'est pas opposable à tous [5] , n'emporte pas un droit de suite ni un droit de préférence [6] .

Précisons que le règlement en cause ici n'est pas inscrit au registre foncier. [ 12 ] Le droit d'exiger des tests acoustiques dans le contexte du devis alternatif se prescrit donc par trois ans et il est prescrit. [ 13 ] Le juge estime aussi que s'il devait retenir l'argument de l'appelant voulant qu'il puisse demander des tests acoustiques en tout temps, l'appelant devrait alors exercer son droit dans un délai raisonnable après la fin des travaux, sans quoi cela constituerait un abus de droit.

Il allègue qu'un délai d'une année, peut-être deux si des plaintes sont formulées, serait un délai raisonnable pour requérir d'effectuer des tests. Bien que la question soit intéressante, il n'est pas nécessaire d'y répondre. [ 14 ] Il n'est pas nécessaire de répondre non plus à la question de savoir si la déclaration de copropriété ou les dispositions du Code civil du Québec permettent à un syndicat d'avoir accès à une unité de copropriété en tout temps et en toutes circonstances.

Le débat en première instance est bien circonscrit et il se limite à la demande d'injonction permettant d'effectuer des tests acoustiques, à la suite des travaux effectués par l'intimé en 2007. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 15 ] REJETTE l'appel, avec dépens. ANDRÉ ROCHON, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A.

DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A.