2018 QCCQ 2852, 2018 QCCQ 2852

Roy c. Dubois 2018 QCCQ 2852 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC «Chambre civile» N° : 200-22-074270-158 DATE : 25 avril 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ROLLAND ROY Demandeur – Défendeur reconventionnel c.

Marcel Dubois D éfendeur – Demandeur reconventionnel et l’officier de la publicité des droits DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LÉVIS Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Au printemps 2007, le demandeur, monsieur Rolland Roy, et le défendeur, monsieur Marcel Dubois, concluent verbalement une entente qu’ils qualifient de « promesse bilatérale de vente » de deux terrains vagues contigus situés à Lévis pour le prix de 30 000 $. [ 2 ] Monsieur Roy intente une demande en passation de

titre assortie de conclusions en diminution de prix de vente. Il demande une réduction de 12 000 $ pour perte de valeur de l’un des terrains en raison de l’impossibilité de construire vu la présence d’un ruisseau municipal sur le terrain et d’une bande de protection riveraine. [ 3 ] Il invoque en sa faveur la garantie légale du droit de propriété. Il affirme que monsieur Dubois fait défaut de lui délivrer la contenance du terrain prévue à l’entente, de fournir des titres clairs et de lui garantir une possession utile et paisible. [ 4 ] Monsieur Deblois soutient que monsieur Roy ne peut pas obtenir la passation de

titre et lui oppose que les conditions requises pour intenter un tel recours ne sont pas remplies, entre autres, parce qu’il a fait défaut de payer les taxes foncières depuis 2012, ainsi que les taxes (TPS et TVQ) sur le prix d’achat. Il soutient que le recours est prescrit depuis le 30 mai 2010. De plus, il allègue qu’il est impossible de jumeler un recours en diminution du prix de vente à une demande en passation de titre, ces recours s’excluant mutuellement. [ 5 ] Monsieur Roy réplique qu’il y a eu transfert de propriété en vertu de l’

article 1710 du Code civil du Québec (C.c.Q.), lequel édicte que la promesse de vente accompagnée de la délivrance et de la possession équivaut à vente. Partant, le recours en passation de

titre n’est pas prescrit. Il peut donc demander une réduction de 12 000 $. [ 6 ] Bref, la demande principale repose sur la qualification de l’entente intervenue entre les parties, les obligations contractuelles réciproques, la validité du recours en passation de

titre et la prescription en tout ou en

partie des demandes présentées par monsieur Roy. [ 7 ] À son tour, monsieur Dubois se porte demandeur reconventionnel et réclame à monsieur Roy la somme de 20 655,46 $ en dommages-intérêts. Il lui reproche d’avoir illégalement détourné et canalisé sur la ligne séparative du lot contigu l’écoulement normal d’un cours d’eau protégé identifié comme étant le ruisseau Boulet, lequel passait originellement sur l’un des deux terrains faisant l’objet du présent litige. En raison de ces travaux, la ville de Lévis (la Ville) a dû procéder à l’enlèvement de l’obstruction, rétablir le lit d’écoulement naturel et réaménager le ruisseau Boulet dans son état originel. En sa qualité de propriétaire en

titre du terrain, monsieur Dubois a dû rembourser à la Ville le prix des travaux soit une somme de 20 655,46 $. Il plaide que monsieur Roy a commis une faute extracontractuelle et qu’il doit l’indemniser. [ 8 ] De plus, il lui réclame une somme de 2 000 $ à

titre de dommages-intérêts compensatoires des troubles et inconvénients subis. [ 9 ] Monsieur Dubois affirme qu’il est disposé à conserver les deux terrains et à restituer à monsieur Roy la somme de 11 144,54 $, soit la somme reçue de 33 800 $ [1] moins la somme de 22 655,46 $ [2] . [ 10 ] Subsidiairement, si le Tribunal accueille la demande en passation de titre, monsieur Dubois se dit disposé à passer

titre et à

signer les documents utiles pour compléter la vente, sous réserve d’un paiement de la part de monsieur Roy en sa faveur d’une somme de 37 936,89 $, à parfaire, qu’il détaille de la manière suivante : • Ajustements et arrérages de taxes municipales et scolaires au 30 avril 2017 : 10 788,93 $ • Les taxes TPS/ TVQ : 4 492,50 $ • Dommages et intérêts en remboursement des travaux pour la remise en état du ruisseau Boulet payés à la Ville le 28 novembre 2013 : 20 655,46 $ • Dommages-intérêts compensatoires des troubles et inconvénients subis : 2 000 $ • TOTAL : 37 936,89 $ LES QUESTIONS EN LITIGE La demande principale [ 11 ]

A) Quelle est la nature de l’entente intervenue entre les parties : s’agit-il d’une promesse bilatérale de vente ou d’une vente?

B) La demande en passation de

titre est-elle prescrite?

C) La demande en passation de

titre est-elle recevable?

D) Monsieur Roy a-t-il droit à une diminution du prix de vente? La demande reconventionnelle

E) Monsieur Dubois est-il bien fondé en vertu de l’

article 1457 C.c.Q. , de demander à ce que monsieur Roy soit condamné à lui payer la somme de 20 655 46 $ en dommages-intérêts?

F) Monsieur Dubois a-t-il droit à des dommages-intérêts compensatoires pour les troubles et inconvénients subis? LE CONTEXTE [ 12 ] Le 18 février 1997, la municipalité régionale de comté des Chutes-de-la-Chaudières vend à monsieur Dubois des terrains vagues situés sur le chemin Filteau à Saint-Nicolas (Saint-Nicolas faisant maintenant

partie de la Ville de Lévis) [3] . [ 13 ] Le 6 septembre 2005, la Ville adopte le Règlement de Contrôle Intérimaire sur la protection du littoral, des rives et des berges inondables, lequel entre en vigueur le 10 novembre 2005 (ci-après Règlement RV-2005-04-12). [ 14 ] Le 5 avril 2006, monsieur Dubois obtient de la Ville un permis de lotissement [4] afin de remplacer les lots existants et créer six lots à bâtir, désignés comme étant les lots 3 726 309 à 3 726 314. [ 15 ] Le 27 avril 2006, monsieur Dubois met en vente ses terrains vagues et boisés. [ 16 ] Au printemps 2007, monsieur Roy rencontre monsieur Dubois et se montre intéressé par l’achat de terrains. [ 17 ] À une date indéterminée, au printemps 2007, une entente verbale intervient entre monsieur Dubois et monsieur Roy pour l’achat des lots 3 726 311 et 3 726 312 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Lévis également identifiés comme étant les numéros 1510 et 1512 chemin Filteau (ci-après appelés lots 1510 et 1512) [5] , pour le prix de 30 000 $. [ 18 ] Cette entente verbale prévoit des conditions, à savoir : • La prise de possession immédiate; • L’acte de vente devra être préparé par le notaire choisi par monsieur Roy et à ses frais; • Dans l’intervalle, monsieur Roy s’engage à payer à monsieur Dubois les taxes municipales et scolaires rattachées aux lots visés par la vente. [ 19 ] Aucun délai n’est convenu formellement entre les parties pour la signature de ce contrat de vente. [ 20 ] Le 15 mars 2007, monsieur Roy se rend au bureau de la Ville et y rencontre madame Noémie Tremblay, inspectrice en bâtiments.

Il lui présente une photographie de la résidence qu’il souhaite construire sur les lots 1510 et 1512, c’est-à-dire un bâtiment principal avec garage double relié l’un à l’autre par une

annexe habitable [6] . Monsieur Roy désire éventuellement convertir le garage double en résidence. [ 21 ] Le 10 avril 2007, madame Tremblay explique à monsieur Roy, lors d’une conversation téléphonique, que le projet qu’il entend faire n’est pas réalisable puisqu’il ne peut pas construire deux résidences sur le même terrain. Elle lui donne des indications de mesures quant au garage et au bâtiment principal [7] . [ 22 ] Au cours du mois de mai 2007, monsieur Roy paie à monsieur Dubois un acompte de 10 000 $ en argent liquide pour l’achat des lots 1510 et 1512. [ 23 ] Le 30 mai 2007, madame Tremblay communique de nouveau avec monsieur Roy. Elle l’informe de la présence d’un cours d’eau

protégé et qu’il ne peut pas canaliser. Sur un document de la Ville intitulé Règlement RV 2005-04-12, elle écrit la note suivante : Le 30 mai 07 à 14h55 / J’ai avisé monsieur Roland Roy que le cours d’eau était protégé : donc, Rive de 10 m ou 15 m ne peut pas canaliser. (Reproduction conforme, pièce D-15) [ 24 ] Monsieur Roy ne réagit pas à la suite de cet appel. Il ne va pas à la Ville, ne pose pas de questions à madame Tremblay. Il ne communique pas non plus avec monsieur Dubois. Bref, il ne fait aucune démarche. [ 25 ] Monsieur Roy occupe les lots 1510 et 1512.

Il constate que la terre est spongieuse et qu’il est aux prises avec des résurgences d’eaux du nord du lot 1512 qu’il attribue à des venues d’eaux provenant d’un parc de maisons mobiles.

L’écoulement naturel des eaux semble difficile. [ 26 ] Monsieur Robert St-Pierre, voisin contigu, détenteur d’une promesse d’achat signée le 22 septembre 2006 avec monsieur Dubois concernant le lot 3 726 310 connu comme étant le numéro 1514 chemin Filteau (ci-après lot 1514) qu’il occupe depuis le 1 er août 2006 [8] , constate également des accumulations d’eau au nord de son terrain. [ 27 ] Des discussions s’enclenchent entre messieurs Roy et St-Pierre au sujet des résurgences d’eaux.

Ils décident, alors, de canaliser les eaux pour les endiguer. [ 28 ] À l’été 2007, sans demander à Monsieur Dubois d’obtenir un permis de la Ville, ils creusent une tranchée de 4 pieds de profondeur sur la ligne mitoyenne qui sépare les lots 1514 et 1512, y installent une canalisation d’environ 150 pieds de tuyau jusqu’au- devant de leurs terrains afin de rejoindre le fossé de la Ville, et à l’aide d’une pelle mécanique, ils enterrent le tout avec de la terre de remblai. [ 29 ] De fait, monsieur St-Pierre, avec l’aide d’un entrepreneur, effectue les travaux et monsieur Roy paie les matériaux et la main- d’œuvre. [ 30 ] Après les travaux de canalisation, monsieur St-Pierre rehausse son lot 1514 d’environ 4 pieds à 4 pieds ½ avec de la terre de remblai. [ 31 ] Au cours du mois d’octobre 2007, monsieur Roy paie à monsieur Dubois le 20 000 $ restant pour l’achat des lots 1512 et 1510. [ 32 ] Le 14 décembre 2007, messieurs St-Pierre et Dubois signent devant notaire le contrat de vente du lot 1514 [9] . [ 33 ] Au mois d’avril 2008, monsieur St-Pierre présente à la Ville une demande de permis pour la construction d’une résidence unifamiliale sur le lot 1514. [ 34 ] Les autorités de la Ville refusent d’émettre le permis puisque le ruisseau Boulet qui traverse les lots 1512 et 1514 n’apparait pas sur le plan d’implantation présenté par l’arpenteur-géomètre. [ 35 ] Or, le ruisseau Boulet est classé comme étant un cours d’eau protégé par le Ministère du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs.

D’ailleurs, il apparait au R.C.I. sur la protection du littoral, des rives et des plaines inondables du Ministère des Transports, de la Mobilité durable et de l’Électrification des transports.

Les représentants de la Ville ne s’expliquent pas pourquoi l’arpenteur-géomètre ne l’a pas noté. [ 36 ] Au cours du mois de mai 2008, monsieur St-Pierre rencontre un représentant de la Ville et l’informe des travaux de canalisation effectués sur la ligne séparative des lots 1512 et 1514. [ 37 ] Les autorités de la Ville constatent que des modifications ont été effectuées concernant le ruisseau Boulet là où normalement, il traverse les lots 1514 et 1512. Ces travaux de remplissage et de canalisation sont considérés illégaux par la Ville.

Par conséquent, les terrains sur lesquels passe le ruisseau Boulet doivent être remis dans leur état originel. [ 38 ] Le 31 juillet 2008, la Ville envoie à monsieur St-Pierre et à monsieur Dubois un avis d’infraction concernant les lots 1514 et 1512 et les intime de remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient avant les travaux de détournement et de canalisation du ruisseau Boulet [10] . [ 39 ] Par la suite, plusieurs rencontres ont lieu entre les représentants de la Ville et messieurs Dubois, Roy et St-Pierre afin d’en arriver à une entente visant à éviter la remise en état des lieux. [ 40 ] Au cours de l’année 2008, monsieur Roy paie 800 $ à monsieur Dubois représentant une

partie du paiement des taxes municipales et scolaires. [ 41 ] Le 7 avril 2009, messieurs Dubois, St-Pierre et Roy rencontrent les représentants de la Ville afin de régulariser la situation. Une solution d’accommodement est proposée par ces derniers, mais elle n’est pas retenue puisqu’aucun consensus n’intervient entre messieurs Dubois, St-Pierre et Roy [11] . [ 42 ] Le ruisseau Boulet doit être réaménagé dans son état originel et traverser les lots 1514 et 1512. Puisqu’il s’agit d’un cours d’eau protégé, une bande de protection riveraine de dix mètres de chaque côté empêche toute construction. [ 43 ]

Malgré l’absence de consensus et l’impossibilité de construire dans la bande de protection riveraine, monsieur Roy ne manifeste pas un désintéressement d’acquérir les lots concernés. Toutefois, il ne semble pas pressé de signer l’acte de vente notarié.

[ 44 ] Le 14 septembre 2009, il demande à la Ville un permis pour exécuter des travaux de remplissage [12] . [ 45 ] Au cours de l’année 2009, monsieur Roy paie 1 000 $ à monsieur Dubois en paiement d’une

partie des taxes municipales et scolaires des lots 1510 et 1512. [ 46 ] Le 6 octobre 2010, la Ville avise formellement messieurs Dubois et St-Pierre qu’elle réalisera les travaux requis pour rétablir l’écoulement naturel des eaux et qu’elle réclamera les frais relatifs à l’enlèvement de l’obstruction et la remise en état du ruisseau Boulet, lesquels sont estimés 38 244,92 $ [13] . [ 47 ] Monsieur Roy paie à monsieur Dubois 1 000 $ en paiement des taxes municipales et scolaires pour l’année 2010. [ 48 ] À l’automne 2011, la Ville octroie aux Entreprises Dumas et fils inc. le contrat du réaménagement du ruisseau Boulet sur les lots 1514 et 1512 ainsi que la remise des terrains dans leur état originel.

Particulièrement : • Le réaménagement d’une

section du ruisseau Boulet, à l’arrière du 1512, chemin Filteau, Saint-Nicolas, et du 1514, chemin Filteau, Saint-Nicolas; • Le retrait des remblais; • Le retrait des tuyaux; • Le profilage des pentes; • L’installation de la terre végétale; • L’installation des fagots; • L’ensemencement et l’installation du matelas anti-érosion; • La plantation d’arbres et arbustes; • La plantation d’une haie de cèdres sur la propriété de Noella Cloutier et Robert St-Pierre, à la demande du Ministère du Développement durable, Environnement, Faune et Parc (MDDEFP) et en conformité avec les préférences du Robert St-Pierre. [14] (Reproduction conforme pièce D-2) [ 49 ] Au cours de l’année 2011, monsieur Roy paie à monsieur Dubois 1 000 $ en paiement d’une

partie des taxes municipales et scolaires. [ 50 ] Le 26 juin 2012, entre en vigueur le Règlement RV-2011-11-23 sur le zonage et le lotissement sur l’ensemble du territoire de la Ville de Lévis qui prévoit qu’une bande de non-construction de 7,5 mètres s’ajoute à la bande de protection riveraine de 10 mètres autour d’un cours d’eau. [ 51 ] À une date indéterminée, les services de Me Marylène Demers, notaire, sont retenus par monsieur Roy afin qu’elle agisse à

titre de notaire instrumentant. [ 52 ] Désirant conclure la transaction de vente, monsieur Roy, au mois de juillet 2012, requiert auprès de Me Demers de contacter monsieur Dubois et de lui soumettre un projet de contrat de vente des lots 1512 et 1510. [ 53 ] Lors de la conversation téléphonique entre Me Demers et monsieur Dubois, celui-ci l’informe qu’aucun contrat ne sera signé tant et aussi longtemps que le « montant des dommages causés par monsieur Roy sur l’un ou les deux terrains » ne sera pas connu et liquidé. [ 54 ] Monsieur Roy cesse de payer à monsieur Dubois les taxes municipales et scolaires puisque celui-ci refuse de lui remettre « ses terrains ».

Il prétend, toutefois, avoir payé 1 000 $ en argent comptant pour les taxes municipales et scolaires 2012, ce qui est nié par monsieur Dubois. [ 55 ] Le 2 novembre 2012, les Entreprises Dumas et fils terminent les travaux de réaménagement du ruisseau Boulet. [ 56 ] Le 31 décembre 2012, la Ville émet une facture conjointement à monsieur Dubois et à monsieur St-Pierre et réclame 38 002,68 $ pour les travaux effectués par les Entreprises Dumas et fils [15] . [ 57 ] Dans les jours suivants, monsieur Dubois communique avec monsieur Roy pour qu’il paie 19 001,34 $, étant donné que, selon lui, il est responsable des travaux faits par la Ville et qu’il doit payer la moitié de cette facture l’autre

partie devant être assumée par monsieur St-Pierre. Monsieur Roy ne donne pas suite à cette demande. [ 58 ] Le 2 octobre 2013, la Ville met messieurs Dubois et St-Pierre en demeure de payer la somme de 41 020,57 $ [16] . [ 59 ] Le 28 novembre 2013, monsieur Dubois paie à la Ville la somme de 20 655,46 $ [17] en capital, intérêts et frais. [ 60 ] Monsieur Roy refuse de rembourser à monsieur Dubois les sommes qu’il a payées à la Ville pour réparer les dommages causés au lot 1512 puisqu’il soutient n’avoir jamais rempli le cours d’eau identifié par les autorités municipales comme étant le ruisseau Boulet. [ 61 ] Pour monsieur Dubois, il est évident qu’il ne passera pas

titre et ne signera pas le contrat de vente notarié tant que monsieur Roy ne lui aura pas remboursé la somme qu’il a dû payer à la Ville pour les travaux de réaménagement du ruisseau Boulet.

[ 62 ] Le 17 juillet 2014, madame Nathalie Elma inspectrice en bâtiments pour la Ville écrit à la notaire Demers et lui confirme : […] Le lot 3 726 311 [1512] est un terrain non constructible car il y a une bande de protection riveraine de 10.00 mètres autour du cours d’eau ainsi qu’une bande de non-construction de 7.5 mètres s’ajoutant à la bande riveraine. (Reproduction conforme, pièce P-4) [ 63 ] Le 28 août 2014, monsieur Roy met monsieur Dubois en demeure de passer

titre et de se présenter au bureau de Me Demers, le 1 er octobre 2014 pour ce faire [18] . [ 64 ] Monsieur Dubois n’y donne pas suite. [ 65 ]

Malgré la zone non constructible sur le lot 1512, monsieur Roy désire quand même acquérir les lots visés par l’entente verbale conclue avec monsieur Dubois puisqu’il a payé et installé sur le lot 1510 neuf tuyaux de ciment dans le fossé au bord du chemin en plus d’avoir investi 50 voyages de gravier.

Travaux qu’il évalue à plus ou moins 30 000 $. [ 66 ] Toutefois, monsieur Roy affirme que le lot 1512 n’a aucune valeur puisque non-constructible et ce malgré que la Ville l’évalue à 77 100 $ [19] . [ 67 ] Le 1 er octobre 2014, Me Demers prépare un projet de contrat de vente [20] . [ 68 ] Au cours de l’automne 2014, la notaire Demers relance monsieur Dubois afin qu’il signe l’acte de vente proposé. Celui-ci ne donne pas suite malgré les invitations de celle-ci. [ 69 ] Le 13 novembre 2014, une mise en demeure est adressée par monsieur Roy sommant monsieur Dubois de passer

titre avec lui et de se présenter devant la notaire Demers au plus tard le 1 er décembre 2014 [21] . [ 70 ] Le 11 février 2015, monsieur Roy dépose sa demande introductive d’instance et les 2 et 11 mars 2015 il enregistre un avis de préinscription d’une demande introductive d’instance en passation de

titre conformément à l’

article 2966 al. 1 C.c.Q. [ 71 ] Le 31 août 2015, monsieur Dubois conteste la demande et dépose sa demande reconventionnelle. [ 72 ] Les procédures judiciaires, tant en demande qu’en défense, sont modifiées à plusieurs reprises avant l’instruction. L’ANALYSE ET LES MOTIFS La demande principale

A) Quelle est la nature de l’entente intervenue entre les parties : s’agit-il d’une promesse bilatérale de vente ou d’une vente? [ 73 ] Les articles pertinents du Code civil du Québec méritent d’être reproduits : 1387. Le contrat est formé au moment où l’offrant reçoit l’acceptation et au lieu où cette acceptation est reçue, quel qu’ait été le moyen utilisé pour la communiquer et lors même que les parties ont convenu de réserver leur accord sur certains éléments secondaires. 1388.

Est une offre de contracter, la proposition qui comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé et qui indique la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. 1396. L’offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie.

La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l’accepte ou lève l’option à lui consentie, il s’oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement. 1710. La promesse de vente accompagnée de délivrance et possession actuelle équivaut à vente. [ 74 ] Monsieur Roy soutient que la promesse de vente a été accompagnée par la délivrance des lots 1510 et 1512 rendant applicable l’

article 1710 C.c.Q. [ 75 ] Selon ses prétentions, ceci équivaut à dire que monsieur Dubois n’était plus propriétaire des terrains à compter du printemps 2007. Dans les circonstances, il argumente qu’il n’était pas nécessaire d’inscrire quoi que ce soit dans le registre foncier pour qu’il soit alors considéré propriétaire. Il invoque que le jugement en passation de

titre ne devient qu’une confirmation du droit de propriété. [ 76 ] Pour sa part, monsieur Dublois plaide que les parties ont conclu une promesse bilatérale, qu’il n’y a pas eu échange de consentement sur tous les éléments de la vente puisque monsieur Roy devait payer les taxes TPS et TVQ sur le prix de vente de 30 000 $, alors que dans ses procédures judiciaires, il maintient le contraire.

Il fait surtout valoir que la promesse de vente ne constitue qu’un simple avant-contrat qui accompagne la demande en passation de titre, laquelle ne peut pas être assortie d’une demande en diminution de vente. [ 77 ] La preuve révèle de façon non contredite qu’il y a eu échange de consentement sur l’objet et le prix.

[ 78 ] Comme déjà mentionné, les parties ne disposent d’aucun écrit qui constate la promesse d’achat, son acceptation et les différents paiements effectués quant au capital et aux impôts fonciers. [ 79 ] Monsieur Dubois fait grand état du paiement des taxes TPS et TVQ que monsieur Roy, dans ses procédures judiciaires, nie devoir.

Or, de l’avis du Tribunal, cet aspect n’est pas fatal [22] pour qu’il y ait, malgré tout, entente sur les éléments essentiels du contrat envisagé. [ 80 ] D’ailleurs, dans la mise en demeure qu’il a transmise à monsieur Dubois le 28 août 2014, monsieur Roy reconnait que dans la somme de 30 000 $ payée, cela ne comprend pas la TPS ni la TVQ.

De surcroit, à l’instruction, il a reconnu devoir les taxes TPS et TVQ sur le prix des terrains, lesquelles devront être déterminées par le Tribunal et qui seront ajoutées à l’acte de vente. [ 81 ] En conclusion, il y a eu accord de volonté sur le prix, l’objet de la vente, et sur ses modalités. Aucun terme précis n’a été fixé par les parties pour passer acte devant le notaire afin de faire constater la vente. [ 82 ] Selon la Cour d’appel, pour que l’

article 1710 C.c.Q puisse trouver application, les parties ne doivent pas avoir convenu de suspendre le transfert de propriété jusqu’à la réalisation d’une condition [23] . [ 83 ] En l’espèce, lors de l’échange de consentement survenu au printemps 2007, messieurs Roy et Dubois n’ont convenu d’aucune condition ni formalité. [ 84 ] À cet effet, on ne peut pas inférer que le paiement des impôts fonciers constitue une condition suspensive à la signature de l’acte de vente. [ 85 ] Pour décider s’il y a eu promesse bilatérale accompagnée de délivrance équivalant à vente comme le prévoit l’

article 1710 C.c.Q. , il faut d’abord rechercher la volonté des parties [24] . [ 86 ] Dans le cas soumis, il convient d’analyser le témoignage et les faits et gestes de monsieur Roy. Du moment où il y a entente entre les parties, celui-ci enclenche ses démarches auprès de la Ville pour la construction d’un bâtiment principal avec garage, paie rapidement un acompte de 10 000 $ et le solde du prix de vente en octobre 2007. Il exécute différents travaux sur les lots dont les travaux de canalisation. [ 87 ] En 2009, à

titre de propriétaire, monsieur Roy demande un permis à la Ville pour des travaux de remplissage [25] . [ 88 ] Dès le premier jour où monsieur Roy prend possession des terrains, il se comporte en tant que propriétaire. D’ailleurs dans son interrogatoire préalable [26] , il témoigne : […] Page 50 R Un de 24 pouces, j’ai mis 160 pieds. Après ça, en avant, en avant sur les terrains, j’ai mis 9 tuyaux de ciment, ici en avant […] R Et j’ai mis 68 voyages de gravelle. […] Page 57 R Ma parole qu’il m’a vendu les deux terrains, je les ai payés, les terrains…quand j’ai fait ça, les terrains étaient payés.

Q Alors dans votre tête, en fait, c’était à vous les terrains, vous pouviez faire ce que vous voulez chez vous? R C’est en plein ça. […] Page 58 Q Avez-vous demandé à monsieur Roy – à monsieur Dubois une autorisation pour aller sur le terrain faire des travaux? R J’ai pas demandé, c’était une entente verbale.

J’étais propriétaire des terrains et j’ai dit, avant que ça se passe…j’étais entrain de faire ça, j’avais des chances d’avoir des tuyaux… (Reproduction conforme) [ 89 ] Monsieur Roy ne s’est pas dépêché à signer les documents nécessaires à la passation d’un acte de vente, « sa poignée de main » et les paiements en argent liquide auprès de monsieur Dubois traduisaient sa volonté et sa façon de faire.

[ 90 ] Quant à monsieur Dubois, la preuve révèle que dès 2007, il consent implicitement à la délivrance et à la possession des lots 1510 et 1512 par monsieur Roy.

Malgré qu’il ne fût jamais informé de la teneur et du prix des travaux, il est conscient que monsieur Roy apporte des modifications sur les terrains; toutefois il ne l’en empêche pas. D’ailleurs, le 30 septembre 2009, il autorise par écrit, monsieur Roy « à faire des travaux d’aménagement sur les terrains 1510 et 1512, chemin Filteau à Saint-Nicolas » [27] . Monsieur Roy jouissait donc des terrains et il était l’améliorant. Tous ces gestes sont compatibles avec la délivrance du bien. [ 91 ] Cependant, à compter de l’année 2012, monsieur Roy refuse de rembourser à monsieur Dubois les taxes foncières.

Évidemment, ce comportement est incompatible avec celui d’un propriétaire. Toutefois, la preuve révèle que monsieur Dubois ne veut pas passer

titre tant que la créance de la Ville, eu égard aux travaux de réaménagement du ruisseau Boulet, ne sera pas connue et liquidée. C’est ce qui motive alors monsieur Roy à cesser ses paiements. [ 92 ] De l’ensemble de cette preuve, le Tribunal conclut que la promesse bilatérale a été complétée par la délivrance et la possession des lots 1510 et 1512 dès le printemps 2007, le tout équivalent à une vente parfaite, même si le contrat notarié n’était pas signé [28] .

B) La demande en passation de

titre est-elle prescrite? [ 93 ] Monsieur Dubois soutient que le recours et les demandes incidentes présentés par monsieur Roy se prescrivaient le 30 mai 2010. À cet effet, il invoque la prescription de trois ans énoncée à l’

article 2925 C.c.Q. pour conclure à la prescription du présent recours entrepris le 11 février 2015. [ 94 ] Il affirme que depuis le 30 mai 2007, à la suite de la conversation téléphonique tenue avec madame Tremblay, monsieur Roy sait qu’il existe un cours d’eau et des bandes de protection riveraines sur le lot 1512 qui ont pour effet de le rendre impropre à la construction. [ 95 ] Partant, c’est à ce moment qu’il apprend que monsieur Dubois ne pourra pas respecter son engagement de lui délivrer le terrain convenu avec ses caractéristiques et sa contenance.

Selon lui, c’est à compter de ce moment que le délai de prescription se compute. Il réfère à l’ouvrage de Me Jacques Deslauriers « vente, louage, contrat d’entreprise ou de service » [29] notamment au passage suivant : Le droit d’intenter une action en passation de

titre existe dès le moment où le promettant manifeste au bénéficiaire son intention de ne pas respecter son engagement. [ 96 ] Monsieur Roy précise que la prescription ne peut être acquise puisque, comme il y a eu vente et non pas promesse de vente, l’inscription au registre foncier n’est qu’une simple formalité.

La vente étant complète en soi, aucun délai de prescription ne lui est opposable. [ 97 ] Le Tribunal n’est pas d’accord avec cette façon de voir les choses et voici pourquoi. [ 98 ] Tout d’abord, à compter du moment où monsieur Roy est informé de la présence d’un cours d’eau sur le lot 1512, il n’existe aucune preuve selon laquelle monsieur Dubois l’informe de son intention de ne pas respecter son obligation contractuelle. Au contraire, monsieur Dubois affirme haut et fort tout au long de son témoignage qu’il existait un cours d’eau sur le lot 1512 au moment de l’échange des consentements.

Il dit notamment en contre-interrogatoire : Q Vous n’avez pas dénoncé? R Ben non, il était là…je n’ai pas à dénoncer la présence d’un ruisseau, il est visible. [ 99 ] Donc, au mois de mai 2007, on ne peut certes pas inférer que monsieur Dubois a l’intention de ne pas respecter ses obligations contractuelles. Quant à monsieur Roy, malgré les informations obtenues auprès des représentants de la Ville que ce soit le 30 mai 2007 ou lors de l’ultime rencontre tenue le 7 avril 2009, il désire toujours respecter ses engagements et passer l’acte de vente.

Le Tribunal ne peut donc pas faire droit à cet argument présenté par monsieur Dubois. [ 100 ] Quant à la position avancée par monsieur Roy, il en résulterait que le délai de prescription serait suspendu indéfiniment, jusqu’au bon vouloir de l’une des parties. [ 101 ] Or, puisque monsieur Dubois refuse de signer l’acte de vente notarié préparé par la notaire Demers, bien qu’il y ait eu promesse de vente et délivrance du bien équivalent à vente, monsieur Roy n’a pas d’autre choix que d’intenter, en vertu de l’

article 1712 C.c.Q. une demande en passation de

titre afin d’obtenir un jugement qui tienne lieu d’acte de vente. Il s’agit de l’exécution forcée en nature comme l’énonce l’

article 1590 C.c.Q. [ 102 ] À cet effet, les auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Michelle Cumyn écrivent : […] Le jugement qui accueille l’action en passation de

titre ordonne au défendeur de signer un acte de vente conforme à la promesse ou, à défaut par lui de se faire dans un délai déterminé, tient lieu d’acte de vente. Quand, par interprétation de la convention ou par application de la règle du Code civil , la promesse est considérée comme un simple avant-contrat, ce qui est le cas le plus fréquent, le jugement en passation de

titre est constituti f des droits des parties; il n’a donc pas d’effet rétroactif. En revanche, quand on décide que la promesse équivaut à une vente, au moment du jugement, les effets de la vente sont réputés s’être déjà produit et le jugement est déclaratoire des droits des parties . [30] (Nos soulignements) [ 103 ] En l’espèce, aucun délai n’a été convenu formellement entre messieurs Dubois et Roy pour la signature du contrat de vente notarié.

[ 104 ] Or, c’est l’inexécution par un des cocontractants de ses obligations qui donne ouverture au recours. L’

article 1712 C.c.Q. prévoit : 1712. Le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer

titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu. [ 105 ] La Cour d’appel dans l’arrêt Zannetti c. 2946-6117 Québec inc . [31] confirme que la demande en passation de

titre est assujettie à la prescription triennale prévue à l’

article 2925 C.c.Q. [ 106 ] La question est plutôt de déterminer le début de la computation de ce délai, fixé par l’

article 2880 C.c.Q. , au moment où le droit d’action a pris naissance. [ 107 ] Le délai de prescription se calcule habituellement à compter de l’exigibilité de l’obligation [32] . [ 108 ] À maintes reprises, les tribunaux qui ont été appelés à préciser la question des délais de prescription dans un contexte de passation de

titre en exécution d’une promesse de vente ont rappelé que le droit d’intenter une telle demande existe dès le moment où le cocontractant informe le promettant-acheteur ou vendeur de son intention de ne pas respecter son obligation contractuelle : [38] Le Tribunal est d'avis que le droit d'action du promettant-vendeur pour forcer le promettant-acheteur à passer

titre débute au moment où ce dernier l'informe de son intention de ne pas respecter son obligation contractuelle, soit la signature d'un contrat notarié suite à une promesse d'achat d'immeuble.

Ce n'est qu'à ce moment que débute la prescription. [39] Le Tribunal estime que l'action intentée le 19 avril 2001 par Domaine du Diézel E.G. inc. aux droits de laquelle est maintenant Gestion, n'est pas prescrite […] [33] . (Nos soulignements) [ 109 ] Par ailleurs, les auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Michelle Cumyn précités, dans leur ouvrage intitulé « La vente », écrivent : Si la promesse est muette au sujet du délai pour conclure la vente, les parties disposent d’un délai raisonnable. En revanche, lorsqu’une

partie met en demeure son cocontractant de signer l’acte de vente dans un délai raisonnable, ce délai est de rigueur . [34] (Nos soulignements) [ 110 ] En l’espèce, monsieur Roy a mis monsieur Dubois en demeure à 2 reprises soit le 28 aout 2014 [35] lui demandant « formellement de se présenter au bureau de Me Demers le 1 er octobre 2014 » et une deuxième fois par l’intermédiaire de son avocat le 13 novembre 2014 lui intimant de signer l’acte de vente au plus tard le 1 er décembre 2014 [36] . [ 111 ] Le Tribunal est d’avis que le droit d’action de monsieur Roy pour forcer monsieur Dubois à passer

titre débute au moment où ce dernier a refusé de se présenter le 1 er octobre 2014 au bureau de la notaire Demers, d’où découle son intention de ne pas respecter son obligation contractuelle de passer titre. Ce n’est qu’à ce moment que débute la prescription. [ 112 ] Le Tribunal conclut que la demande intentée le 11 février 2015 n’est pas prescrite. [ 113 ] Toutefois, le Tribunal se doit d’examiner si le long délai entre la conclusion de l’entente verbale survenue entre les parties au printemps 2007 et la mise ne demeure de passer

titre est déraisonnable et pouvait être considéré par monsieur Dubois comme une renonciation de la part de monsieur Roy de donner suite à cette entente. [ 114 ] Selon la jurisprudence, la renonciation ne se présume pas. Dans l’arrêt Zannetti c. 2946-6117 Québec Inc . précité, la Cour d’appel précise : [52] La renonciation à un droit ne se présume pas et c’est l’Intimée qui devait la prouver. Or, après le refus de l’Intimée en mai, aucun geste, aucune parole, aucun écrit de l’Appelante n’est mis en preuve qui puisse fonder l’allégation de renonciation.

Au mieux, pour soutenir la prétention de l’Intimée, on peut constater que l’Appelante est demeurée passive durant sept mois, tout comme l’Intimée elle- même d’ailleurs.

Le délai seul est insuffisant pour prouver renonciation à un droit. [37] [ 115 ] À cet égard, comme l’écrit la Cour d’appel, le Tribunal doit « apprécier le comportement des parties » [38] . [ 116 ] Comme déjà mentionné, dès la conclusion de l’entente entre les parties, monsieur Roy prend possession des terrains, procède à des aménagements, paie à monsieur Dubois la somme de 30 000 $ en argent liquide ainsi les taxes foncières pour les années 2008 à 2011, en tout ou en partie. Il argue avoir payé en argent liquide les taxes imposées pour l’année 2012, ce qui est nié par monsieur Dubois.

Il est donc incapable d’en faire la preuve. [ 117 ] Déjà en 2009, il sait qu’il n’y a pas d’entente entre monsieur St-Pierre, Dubois et lui-même avec les représentants de la Ville et que celle-ci effectuera les travaux de réaménagement du ruisseau Boulet. Un litige s’annonce entre messieurs Dubois et lui-même. [ 118 ] Ils attendent que la Ville procède aux travaux, lesquels sont retardés jusqu’en 2011 et s’échelonnent sur une période d’un an.

Ce n’est qu’en décembre 2012 que le montant de la facture de la Ville est connu et ce n’est qu’en novembre 2013 que monsieur Dubois acquitte la somme due à la Ville en capital, intérêts et frais. [ 119 ] Pendant ce temps, monsieur Roy respecte les volontés de monsieur Dubois de ne pas passer

titre tant et aussi longtemps qu’il ne connait pas le coût des travaux faits par la Ville et que cette créance soit liquide et exigible. Tout est donc en suspens. [ 120 ] Il le relance à l’été 2014 par l’intermédiaire de Me Demers, mais monsieur Dubois ne donne pas suite. Compte tenu des évènements, du comportement des parties et de la situation nébuleuse, eu égard à une possible poursuite de la Ville pour le paiement des

travaux, le Tribunal conclut que le délai écoulé entre l’entente intervenue en 2007 et la mise en demeure datée du 28 août 2014 n’est pas déraisonnable et que monsieur Roy ne s’est pas comporté de façon à laisser croire qu’il renonçait aux lots 1510 et 1512. Il est vrai de dire qu’il a cessé de payer les taxes foncières puisque monsieur Dubois ne voulait pas passer titre. Il a failli à ses obligations contractuelles, mais n’a pas démontré un désintéressement. [ 121 ] Par ailleurs, le Tribunal souligne que monsieur Dubois a également, à sa façon, été inactif.

Il a empoché les 30 000 $, les taxes et il attend la facture de la Ville. Il n’envoie pas de mise en demeure écrite à monsieur Roy pour lui souligner qu’il est en défaut de payer les taxes foncières et ne lui envoie pas non plus de mise en demeure au mois de décembre 2012 après la réception de la facture de la Ville. D’ailleurs, il n’entreprend pas de poursuite judiciaire en dommages. À son tour, il attend que monsieur Roy s’active!

Rien ne l’empêchait d’entreprendre lui-même une demande en passation de titre. [ 122 ] Par conséquent, après étude des comportements des parties, le Tribunal conclut que monsieur Dubois ne s’est pas déchargé de son fardeau d’établir une renonciation par monsieur Roy à donner suite à l’entente intervenue au printemps 2007.

C) La demande en passation de

titre est-elle recevable? [ 123 ] La Cour d’appel, sous la plume de madame la juge Bich, dans l’arrêt Théberge c. Durette [39] a défini les conditions d’exercice de la demande en passation de

titre : [48] On peut résumer comme suit les conditions principales de l'action en passation de titre, qui suppose évidemment une promesse valide et exécutoire : - Mise en demeure (encore que l'absence de celle-ci ne soit pas nécessairement fatale); - Présentation d'un acte de vente conforme à la promesse (encore que cette exigence soit interprétée et appliquée avec une certaine souplesse, et non pas de façon « stricte, rigoriste et byzantine », comme le rappelle la Cour dans Bettan c. 146207 Canada inc. et dans Morris Bailey Enterprises c. Gouverneur inc. ; au même effet, voir : Belley c. Cécyre ; Penterman c.

Ferme brune des Alpes inc ., notamment au paragr. 87); - Offre et consignation du prix de vente indiqué à la promesse (encore que cette exigence ait elle aussi été assouplie et puisse même être exécutée postérieurement au jugement, si les circonstances s'y prêtent, comme ce fut par exemple le cas dans l'affaire Houlachi c.

Bray ; - Action intentée dans un délai raisonnable. (Références omises) [ 124 ] Selon monsieur Dubois, la première et la troisième condition sont remplies, mais monsieur Roy n’a pas respecté la deuxième ni la quatrième de sorte qu’il ne peut réussir dans sa demande. [ 125 ] Il reconnait que le prix de vente lui a été remis au complet par un acompte de 10 000 $ en mai 2007 et le paiement d’une somme de 20 000 $ en octobre 2007. De plus, bien que tardive, il y a eu mise en demeure le sommant de signer l’acte de vente.

Deuxième condition : Présentation d'un acte de vente conforme à la promesse [ 126 ] Monsieur Dubois soutient que le recours en passation de

titre de monsieur Roy est atteint d’un vice fatal, puisque l’acte de vente proposé par la notaire Marylène Demers n’est pas conforme à l’entente verbale et n’est pas complet en ce que : - L’acte de vente indique que les ajustements requis de taxes et autres frais ont été faits entre les parties et qu’elles se « donnent réciproquement quittance générale et finale ».

Ce qui est faux puisque monsieur Roy est en défaut de lui payer les taxes municipales et scolaires pour les années 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 et 2017; - L’acte de vente indique qu’il reconnait avoir reçu 34 492,50 $ soit 30 000 $ + la 1 500 $ (TPS) et 2 292,50 $ (TVQ). Or, en réalité il n’a reçu que 30 000 $; - L’acte de vente n’est pas signé par monsieur Roy. Au surplus, la preuve révèle qu’il ne l’a même pas lu; - Monsieur Roy a fait défaut de consigner les sommes dues au

chapitre des taxes municipales et scolaires, TPS et TVQ au greffe de la Cour ou entre les mains de la notaire Demers en fidéicommis. [ 127 ] Peut-on conclure que le recours de monsieur Roy est déficient pour ces motifs? [ 128 ] Les tribunaux ont au fil des ans, fait preuve d’une grande souplesse à l’ égard des pré-requis en la matière, notamment en confirmant que le rigorisme n’est plus approprié. Déjà en 1993, dans l’arrêt Bettan c. 146207 Canada inc . [40] , la Cour d’appel rappelle l’importance relative des formalités de la demande en passation de

titre : La jurisprudence de notre Cour me paraît maintenant bien fixée. En principe, l'acte notarié proposé pour signature doit être conforme à l'intention des parties et donc respecter rigoureusement l'entente originale. En effet, le jugement en passation de

titre est l'équivalent de la signature de la

partie défaillante. Il ne peut donc faire en sorte de contraindre celle-ci à un marché qui n'est pas celui qu'elle a effectivement conclu. Toutefois, ce principe général n'est pas d'interprétation stricte, rigoriste et byzantine. Le respect de la parole donnée et l'exécution de bonne foi des engagements pris doivent l'emporter sur le formalisme. […] (Références omises)

[ 129 ] En 1997, dans l’arrêt Houlachi c. Bray [41] , la Cour d’appel s’appuyant sur l’arrêt Bettan confirme la même hiérarchie des principes et permet d’approcher la consignation du prix de vente avec une certaine souplesse, donnant ouverture à la création de « l’ordonnance de type Houlachi » par laquelle le Tribunal suspend le transfert de l’immeuble afin de permettre la consignation du dépôt requis. [ 130 ] De plus, dans l’arrêt Zannetti c. 2946-6117 Québec Inc . [42] après avoir cité ces arrêts poursuit l’analyse de la jurisprudence sur la question.

La Cour d’appel, sous la plume du juge Paul Vezina, j.c.a. écrit : [75] En 2011, la Cour a cassé un jugement où, en cours d’audience sur le fond, le juge n’a accordé au promettant acheteur que moins de 24 heures pour déposer 570 000 $. [76] En résumé, un juge doit d’abord trancher s’il existe un contrat entre les parties et si l’une refuse à tort de s’exécuter (Houlachi, cité ci-dessus) : Par contre, notre droit des contrats est soumis à un autre grand principe qui est le respect de la parole donnée et l'exécution de bonne foi des engagements.

Un contractant ne peut refuser de respecter ses obligations en invoquant un simple prétexte ou tenter de se soustraire aux conséquences d'un contrat valablement conclu par de simples arguties. [77] Si c’est le cas, il doit favoriser l’exécution du contrat en s’assurant bien sûr que le vendeur sera payé et que le contrat de vente est conforme à la promesse. Ici la souplesse s’impose, je dirais même la créativité. [78] C’est dans le même esprit qu’il faut aborder l’absence de signature de l’Appelante sur le projet d’acte de vente déposé au dossier. Sa décision d’acheter est ferme, constante et sans équivoque.

Elle est prête à signer. Si ce point avait eu quelque importance pour l’Intimée, il faudrait s’y arrêter. Mais tel n’est pas le cas, l’Intimée refuse de vendre et ses représentants auraient refusé de signer l’acte même préalablement signé par l’Appelante. Voir Hamakiotis c.

Argyrakis , sur l’importance relative de cette formalité en pareilles circonstances. (Références omises) [ 131 ] À la lumière des enseignements de la Cour d’appel, le Tribunal estime que les éléments soulevés par monsieur Dubois pour refuser de respecter ses obligations contractuelles ne sont pas fondamentaux. [ 132 ] Tout d’abord, le Tribunal constate que monsieur Roy a tout de même rempli sa principale obligation vis-à-vis monsieur Dubois, soit le paiement du prix de 30 000 $. [ 133 ] Monsieur Roy admet qu’il s’est engagé au paiement des taxes municipales et scolaires lors de la conclusion de l’entente verbale.

D’ailleurs, il acquiesce à payer sans hésitation toutes les taxes (foncières, TPS et TVQ) reliées aux lots 1510, mais affiche une certaine réserve en ce qui concerne le lot 1512. Il en sera discuté plus en détails ultérieurement dans la

section se rapportant aux « taxes municipales et scolaires – TPS et TVQ ». [ 134 ] Par conséquent, les accros mentionnés par monsieur Dubois peuvent être aisément corrigés en accordant à monsieur Roy, un délai pour consigner les sommes manquantes pour couvrir les différentes taxes qui seront à payer lors de la signature de l’acte de vente ou par l’effet du jugement. Quatrième condition : Action intentée dans un délai raisonnable [ 135 ] La demande pour passer

titre doit être instituée dans un délai raisonnable à compter du moment où il y a refus de signer de la part de l’autre cocontractant. Il s’agit de la quatrième condition évoquée dans le jugement de la Cour d’appel auquel réfère précédemment le Tribunal. [ 136 ] La Cour d’appel, dans l’arrêt Sabelli c. Chaussé précise cette notion de délai raisonnable : Devant le refus clair et affirmé du vendeur de passer titre, les intimés avaient le devoir de procéder avec une diligence raisonnable . Leur comportement démontre implicitement que pendant plusieurs mois, ils n'entendaient ou ne pouvaient effectivement passer

titre et que l'on peut en inférer une renonciation au droit résultant de cette promesse de vente. [43] (Nos soulignements) [ 137 ] Comme mentionné précédemment, ce n’est que le 1 er octobre 2014 que monsieur Roy déduit que monsieur Dubois refuse de passer titre. Il ne se comporte pas de manière résignée, puisque par la suite, il demande à son avocat de lui transmettre une mise en demeure formelle et il introduit sa demande le 11 février 2015. Or, un délai de 18 mois a déjà été reconnu raisonnable en jurisprudence en raison des actes posés pendant cette période [44] .

En conséquence, on ne peut retenir contre monsieur Roy qu’il ait excédé un délai raisonnable pour présenter sa demande en passation de titre. [ 138 ] Au cours de l’instruction, monsieur Roy a offert à monsieur Dubois de reprendre la propriété du lot 1512, ce qu’il a refusé. La preuve révèle que les lots 1510 et 1512 ont toujours constitué un tout indissociable pour les parties. D’ailleurs, monsieur Roy désirait acheter plusieurs terrains parce qu’il a du « stuff en masse, [… ] des maisons, […] des trailers, […] quatre autos » [45] .

Dans ses procédures judiciaires et par le projet d’acte de vente P-1 proposé, il demande de passer

titre et d’être déclaré propriétaire de ces lots. Il ne peut pas changer les règles du jeu et demander dans le cadre d’une demande en passation de

titre de modifier l’entente conclue entre les parties. Par surcroît, ce n’est que lors de l’instruction qu’il fait volte-face et démontre un désintéressement pour ce lot. Pourtant, dans ses procédures judiciaires et à plusieurs reprises lors de son interrogatoire préalable il soutient le contraire et somme monsieur Dubois de lui remettre « ses terrains ». Monsieur Roy a déposé une demande en passation de

titre et doit aller jusqu’au bout de sa demande. Si tel n’était plus le cas, il devait utiliser d’autres moyens procéduraux. D’autant qu’il en est le propriétaire depuis le printemps 2007.

[ 139 ] Le Tribunal considère que les conditions d’exercice d’un recours en passation de

titre sont remplies, sous réserve du dépôt d’un acte de vente modifié, et que les motifs soulevés en défense ne permettent pas de le contrer. [ 140 ] Le Tribunal conclut que monsieur Roy est en droit d’être déclaré officiellement au registre foncier propriétaire des lots 1510 et 1512. [ 141 ] Toutefois, le jugement qui ordonne la passation de

titre doit être exécutoire puisqu’à défaut pour les parties de s’exécuter, il équivaudra à

titre [46] . Conséquemment, le Tribunal imposera les conditions de vente qui devront se retrouver à l’acte de vente modifié à être signé par les parties ou à défaut de tenir lieu d’acte de vente. Ces conditions de vente seront énoncées en détails aux conclusions du présent jugement.

D) Monsieur Roy a-t-il droit à une diminution du prix de vente? [ 142 ] En raison de l’application de l’

article 1710 C.c.Q. , monsieur Roy est propriétaire des terrains depuis le printemps 2007. La vente a donc produit immédiatement tous ses effets. [ 143 ] Il demande une réduction du prix de vente du lot 1512 au motif de la présence du ruisseau Boulet et des bandes de protection riveraines qui ont pour effet de rendre le terrain impropre à la construction, lequel ne pourra jamais servir à l’usage auquel monsieur Roy le destinait. Il base sa demande sur la garantie du droit de propriété dont traitent les articles 1720 , 1723 et 1737 C.c.Q. : 1720.

Le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat, que la vente ait été faite à raison de tant la mesure ou pour un prix global, à moins qu’il ne soit évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance ou à cette quantité. 1723. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien est libre de tous droits, à l’exception de ceux qu’il a déclarés lors de la vente. Il est tenu de purger le bien des hypothèques qui le grèvent, même déclarées ou inscrites, à moins que l’acheteur n’ait assumé la dette ainsi garantie. 1737.

Lorsque le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat et qu’il est dans l’impossibilité de le faire, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix ou, si la différence lui cause un préjudice sérieux, la résolution de la vente.

Toutefois, l’acheteur est tenu, lorsque la contenance ou la quantité excède celle qui est indiquée au contrat, de payer l’excédent ou de remettre celui-ci au vendeur. [ 144 ] Il plaide qu’au moment de la vente, rien n’indiquait l’existence d’une limitation de droit public et qu’en l’absence de signes objectifs, monsieur Dubois devait lui divulguer la présence d’un ruisseau. Il a donc failli à ses obligations de vendeur. Il ajoute que s’il avait connu cette situation, jamais il n’aurait accepté de se porter acquéreur de ce lot puisque, selon lui, sa valeur marchande est quasi nulle.

C’est pourquoi, il estime que la somme payée pour l’acquisition de ce terrain, qu’il établit à 15 000 $, doit lui être remboursée dans une proportion d’au moins 80%, soit 12 000 $. [ 145 ] Monsieur Roy ne peut pas réussir dans sa demande à l’endroit de monsieur Dubois puisque, tel que plaidé généralement par ce dernier, il y a prescription extinctive du recours. [ 146 ] La prescription de trois ans édictée à l’

article 2925 C.c.Q. s’applique au recours exercé en diminution du prix de vente : 2925. L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 147 ] En principe, le jour où le droit d’action a pris naissance fixe le point de départ de la prescription extinctive conformément à l’

article 2880 C.c.Q. : 2880. La dépossession fixe le point de départ du délai de la prescription acquisitive. Le jour où le droit d’action a pris naissance fixe le point de départ de la prescription extinctive. [ 148 ] Ce jour correspond à la date où monsieur Roy a appris l’existence du ruisseau Boulet ainsi que la présence de bandes de protection riveraines. [ 149 ] On sait que le 30 mai 2007, monsieur Roy a une conversation téléphonique avec madame Tremblay, laquelle lui mentionne l’existence d’un cours d’eau protégé « donc, rive de 10m ou 15m – ne peut pas canaliser » [47] .

En plaidoirie, l’avocat de monsieur Roy explique que son client ne pouvait pas à la suite de cette conversation téléphonique avoir compris ce à quoi madame Tremblay pouvait référer car il n’existait, à sa connaissance, aucun ruisseau sur les lots 1512 et 1510. [ 150 ] Le Tribunal lui donne le bénéfice du doute.

Toutefois, le 7 avril 2009, il assiste en compagnie de messieurs Dubois et St-Pierre à la rencontre tenue avec messieurs Pierre-Luc Therrien, Jérôme Carrier, Daniel Hubert et François Cloutier, représentants de la Ville où ceux-ci expliquent les options proposées par la Ville concernant les travaux de réaménagement du ruisseau Boulet [48] . [ 151 ] À cette date, inévitablement monsieur Roy connait les conséquences et les charges qui grèvent le lot 1512. [ 152 ] Il dépose sa demande le 11 février 2015, soit bien au-delà de la fin de la période de trois ans qui se terminait le 7 avril 2012.

Il s’ensuit que son recours est prescrit. Par ailleurs, il n’a pas fait la preuve prépondérante qu’il a été dans l’impossibilité en fait d’agir de façon à interrompre la prescription, pas plus qu’il n’a présenté une preuve justifiant une interruption ou une renonciation de la part de monsieur Dubois au délai de prescription eu égard à la demande de diminution du prix de vente.

[ 153 ] Ainsi, en tant que propriétaire du lot 1512, monsieur Roy se devait de déposer sa demande au plus tard le 7 avril 2012. Sa demande en réduction du prix de vente est donc rejetée. Taxes municipales et scolaires – TPS et TVQ [ 154 ] Monsieur Roy allègue qu’en raison d’une diminution de la valeur du terrain qu’il estime à 80%, comme mentionné auparavant, il doit supporter les taxes municipales et scolaires pour les années 2007 à 2017 dans une proportion de 20% et qu’en passant

titre les ajustements de taxes doivent être calculés en conséquence. Puisqu’il est forclos de demander une diminution du prix de vente du lot 1512, il l’est tout autant pour formuler cette demande. Par ailleurs, il importe de préciser que les taxes foncières sont établies en fonction de l’évaluation municipale et non en fonction du prix de vente des terrains. [ 155 ] Monsieur Roy devra aller au bout de ses obligations contractuelles et rembourser à monsieur Dubois les taxes municipales et scolaires relatives au lot 1512 pour les années 2012 à 2018 inclusivement.

Quant aux années 2007 à 2011, les ajustements devront être faits, le cas échéant, en tenant compte des paiements effectués. L’acte de vente devra être modifié en conséquence. [ 156 ] Monsieur Roy fait grand état du fait que monsieur Dubois n’aurait pas minimisé ses dommages [49] parce qu’en raison des caractéristiques du lot 1512 il aurait dû formuler à la Ville une demande de révision à la baisse de la valeur municipale de ce lot, évaluée à 77 100 $ [50] entraînant d’autant une réduction des taxes foncières (municipales et scolaires). L’

article 1479 C.c.Q. énonce l’obligation de ne pas aggraver les dommages, obligation que monsieur Dubois a respectée. [ 157 ] Compte tenu de l’intention et du comportement des parties, de la vente avec possession et délivrance, du fait que monsieur Roy a procédé à des modifications sur les lots 1512 et 1510, le Tribunal est d’opinion que monsieur Dubois n’avait pas à enclencher de telles démarches en révision de la valeur foncière auprès de la Ville.

De plus, il souligne que monsieur Roy est demeuré passif pendant toutes ces années puisqu’il n’a jamais requis auprès de monsieur Dubois, tant verbalement que par écrit, qu’il entreprenne des discussions en ce sens avec les représentants de la Ville.

De plus, monsieur St-Pierre, propriétaire du lot 1514, lequel est aussi grevé du ruisseau Boulet et de bandes de protection riveraines, admet qu’il paie les taxes municipales et scolaires selon l’évaluation établie par la Ville et qu’il n’a jamais demandé, ni même pensé à demander une révision de l’évaluation foncière. [ 158 ] Monsieur Dubois, propriétaire en titre, a intégralement payé les taxes municipales et scolaires auprès de la Ville et monsieur Roy doit les lui rembourser. [ 159 ] Enfin, monsieur Roy devra payer les taxes TPS et TVQ sur le prix d’achat de 30 000 $ déterminées selon les taux d’imposition 2007 [51] , soit l’année où il y a eu vente entre les parties [52] .

La demande reconventionnelle [ 160 ] Monsieur Dubois réclame à monsieur Roy la somme de 20 655,46 $ [53] en dommages-intérêts, ce qui représente le remboursement de la somme en capital, intérêts et frais qu’il a due payer à la Ville, en tant que propriétaire en

titre du lot 1512, pour le réaménagement d’une

section du ruisseau Boulet. [ 161 ] Monsieur Dubois reproche à monsieur Roy d’avoir illégalement fait des travaux de détournement et de canalisation du ruisseau Boulet dans la ligne mitoyenne des lots 1512 et 1514, changeant ainsi son état d’origine. S’agissant d’un ruisseau protégé en vertu du Règlement n o RV-2005-04-02 sur la protection du littoral des rives et des plaines inondables, la Ville a été dans l’obligation de remettre le ruisseau dans son état originel d’où la facture au prix de 38 002,68 $ [54] payée en

partie par monsieur Dubois et monsieur St-Pierre, propriétaire du lot 1514. Il allègue que ces travaux de réaménagement ont été rendus nécessaires à la suite de la faute commise par monsieur Roy. [ 162 ] Il fonde son recours sur la base de la responsabilité civile extracontractuelle qui repose sur l’

article 1457 C.c.Q. [55] : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu’elle est douée de raison et qu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu’elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’elle a sous sa garde. [ 163 ] Ainsi, pour réussir, monsieur Dubois doit faire la démonstration du bien-fondé de son droit, de ses prétentions et des faits allégués. Il doit respecter la norme de la prépondérance de la preuve en matière civile prévue aux articles 2803 et 2804 C.c.Q. et établir que les dommages qu’il a subis sont attribuables à la faute de monsieur Roy et qu’ils sont la conséquence directe de cette faute. 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 164 ] Le Tribunal rappelle que la probabilité n’est pas seulement prouvée par la preuve directe, mais aussi par les présomptions de faits qu’il peut tirer de la preuve, à condition qu’elles soient suffisamment graves, précises et concordantes au sens de l’

article 2849 C.c.Q. Quant à la force probante des témoignages entendus à l’audience, elle est laissée à son appréciation [56] . [ 165 ] À l’audience, monsieur Dubois présente des photographies de l’état des lots 1514, 1512 et 1510 en date des 26 avril 2003 [57] , 9

mai 2004 [58] , 19 avril 2010 [59] , 28 avril 2010 [60] , 5 novembre 2012 [61] et 9 juin 2013 [62] et 2015 [63] . Selon lui, ces photographies démontrent sans équivoque la présence du ruisseau sur les lots 1514 et 1512 avant l’achat des terrains par messieurs St-Pierre et Roy et que ceux-ci l’ont rempli, détourné et canalisé.

Tout au long du procès, les témoins ont commenté ces photographies. [ 166 ] Monsieur Roy affirme qu’il ne peut pas avoir détourné ni rempli le ruisseau Boulet puisqu’il n’a jamais eu connaissance de la présence d’un tel ruisseau sur le lot 1512. [ 167 ] À l’étude des photographies aériennes datées du 24 juin 2003, il ne conteste pas la présence d’un ruisseau.

Il suggère que celui-ci a été rempli par le passage de la machinerie lourde de type « timberjack » utilisée pour l’abattage des arbres et par le transport des troncs en bordure du lot 1512 pour qu’il en soit disposé. [ 168 ] Il affirme que les lots 1512 et 1510 étaient « bûchés » et que ce ruisseau n’était pas visible lorsqu’il s’est porté acquéreur des lots, ce qui est nié par monsieur Dubois. [ 169 ] Il atteste avoir vu des « grosses traces de pneus » sur les lots.

Il témoigne « il n’y a jamais eu de ruisseau là – aucun ruisseau apparent!! ». [ 170 ] Selon lui, puisque le ruisseau Boulet était déjà rempli avant la vente, les travaux effectués par la Ville pour la remise en état originel du ruisseau étaient déjà nécessaires. Par conséquent, seul monsieur Dubois doit assumer la facture reliée aux travaux faits par la Ville puisque ceux-ci devaient être faits avant même qu’il s’en porte acquéreur.

À preuve, la présence des résurgences d’eaux situées au nord des lots 1512 et 1514 démontrent vraisemblablement que le ruisseau était inexistant puisque rempli complètement de fougères, de souches, de branches ou autres, ce qui a amené indubitablement les travaux de canalisation dans la ligne mitoyenne.

« Il fallait sortir l’eau d’en haut – aucun ruisseau (fossé) n’était présent ». [ 171 ] Il est catégorique, rien n’indiquait qu’il pouvait y avoir un quelconque ruisseau protégé et il affirme n’avoir fait aucune intervention sur le lot 1512. [ 172 ] Pourtant, monsieur Roy admet dans ses procédures judiciaires qu’il y avait sur le lot 1512 une légère dénivellation d’à peine quelques pouces pouvant correspondre à une ancienne rigole qui selon lui ne servait plus à rien depuis longtemps. [ 173 ] De plus, dans une note rédigée le 8 mai 2009 [64] par monsieur Therrien, on fait état que lors d’une rencontre tenue avec les représentants de la Ville, monsieur Roy a qualifié le cours d’eau comme étant un « simple fossé de ligne ».

D’ailleurs, ce dernier n’a pas démenti cette affirmation à l’audience. Par conséquent, on peut comprendre qu’il y avait donc là un fossé qui n’était pas rempli dans sa totalité. [ 174 ] Monsieur St-Pierre témoigne, qu’en 2007, il y avait une « petite baisseur » sur son terrain d’une profondeur d’environ six (6) pouces à un (1) pied. [ 175 ] Madame Tremblay témoigne qu’après avoir vérifié les plans de la Ville elle a constaté qu’il existe sur le lot 1512 un cours d’eau protégé en vertu du Règlement n o RV-2005-04-12 et qu’elle a communiqué, le 30 mai 2007, avec monsieur Roy.

Elle l’a informé de l’existence d’un cours d’eau et qu’il ne pouvait pas « canaliser ». À l’instruction, elle explique que cela signifie qu’il ne pouvait pas faire passer la tuyauterie ni remblayer. Son témoignage n’est pas contredit. Elle admet toutefois ne pas être allée sur place afin de constater l’état du terrain. [ 176 ] Monsieur Roy sait dès ce moment qu’il « ne peut pas canaliser ». Il est un initié en matière immobilière puisqu’il a déjà possédé et vendu plus de trois cents terrains [65] . Or il ne demande pas d’explications à madame Tremblay ni de la rencontrer.

Il ne présente pas de demande de permis pour les travaux à faire sur la ligne mitoyenne, alors qu’en tant qu’initié en la matière il sait que les autorités municipales doivent autoriser de tels travaux. Il ne requiert pas de la part de monsieur Dubois qu’il intervienne auprès de la Ville pour demander un permis ou toute autre autorisation. Toutefois, sans faire les vérifications nécessaires, il persiste dans son aventure commune avec monsieur St-Pierre et il fait faire les travaux de canalisation par ce dernier.

À plusieurs reprises lors de son interrogatoire préalable, monsieur Roy répète : « Si monsieur Dubois m’avait donné les terrains, moi je me serais arrangé avec la Ville de Lévis » [66] . [ 177 ] Monsieur Roy ne dépose aucune facture pour l’achat des tuyaux, de la terre de remblai ou de l’entrepreneur qui a opéré la pelle mécanique le tout afin de démontrer à quel moment les travaux de canalisation ont eu lieu, avant ou après la conversation téléphonique tenue le 30 mai 2007 avec madame Tremblay. Sa preuve est lacunaire.

Il admet, à l’audition par la voix de son avocat, que les travaux ont eu lieu à l’été 2007, alors qu’il connait l’existence du cours d’eau et des limitations. Monsieur Roy n’a certes pas agi comme une personne prudente et diligente placée dans les mêmes circonstances. Son comportement est inexcusable. [ 178 ] Monsieur Dubois, son épouse, madame Céline Bolduc, ainsi que leur fils, monsieur Alain Dubois, affirment qu’au moment de la vente le lot 1512 était boisé, grevé d’un fossé, (qui est en fait le ruisseau Boulet) d’une profondeur de trois (3) à quatre (4) pieds et de trois (3) pieds de largeur.

Ils arguent qu’il ne s’agissait pas que d’une « petite baisseur ». [ 179 ] La preuve révèle que monsieur Dubois, son épouse et son fils, ignoraient l’existence du Règlement n o RV-2005-04-12. [ 180 ] Madame Bolduc témoigne qu’en 2005-2006, elle pouvait passer devant les lots 1510,1512 et 1514 à raison d’une fois par semaine. Elle est catégorique que le fossé (ruisseau) était apparent.

En contre-interrogatoire, elle reconnaît qu’à cette période tous les lots étaient boisés, comme illustrés sur les photos aériennes [67] . [ 181 ] Monsieur Alain Dubois qui habite au 1532 chemin Filteau et qui a acheté en 1998 le terrain de son père, raconte s’être rendu à au moins dix reprises sur le lot 1512 entre les années 2000 à 2005. Il atteste avoir marché, notamment avec son père, près du ruisseau et que celui-ci a toujours été visible. Il reconnaît qu’à l’époque où monsieur Roy s’est montré intéressé par les lots 1510 et 1512 ceux-ci étaient boisés.

Selon lui, les travaux de réaménagement du ruisseau Boulet effectués par la Ville ont remis le ruisseau dans son état

originel, notamment quant à sa profondeur. [ 182 ] Il a vu la machinerie sur les terrains lors de la coupe des arbres mais il est incapable de préciser la période à savoir si c’est avant ou après que monsieur Roy se soit porté acquéreur. [ 183 ] Il affirme avoir vu monsieur St-Pierre creuser et mettre des tuyaux dans la ligne mitoyenne et remblayer le tout à l’aide d’une pelle mécanique.

Il indique sur le plan D-6 que là où le ruisseau Boulet croise la ligne mitoyenne entre les lots 1514 et 1512, il y a eu remblayage de terre. [ 184 ] Selon lui, monsieur Roy a rehaussé le lot 1512 d’environ deux (2) pieds à deux pieds et demi (2 ½) de terre, et ce, avant la réalisation des travaux de réaménagement du ruisseau Boulet par la Ville. [ 185 ] Monsieur Dubois affirme qu’en tout temps le fossé (ruisseau) était visible et qu’il n’y a apporté aucune modification. D’après lui « l’eau coulait sans difficulté dans le fossé ».

Il n’a pas autorisé messieurs Roy et St-Pierre à faire les travaux de canalisation et il n’était pas présent lors de l’exécution des travaux. [ 186 ] Il témoigne avoir vendu douze terrains et qu’en tout temps le déboisement était la responsabilité de l’acheteur. Il atteste que monsieur Roy a fait bûcher les lots, que lui-même n’a pas participé au déboisement et qu’il n’a pas vu de traces de roues de tracteur. Il reconnaît que monsieur Roy l’a appelé parce qu’il voulait faire bûcher les terrains.

Monsieur Roy prétend le contraire, puisqu’il affirme que les lots étaient déboisés au moment de la vente, d’où le ruisseau rempli. La preuve est contradictoire et encore une fois lacunaire. Ni monsieur Dubois ni monsieur Roy ne déposent de facture ou de contrat relié au déboisement. Cela restera donc un « mystère et boule de gomme ».

À cet égard, le Tribunal note que les hésitations tant de la part de monsieur Roy que celles de monsieur Dubois sont davantage l’œuvre de l’écoulement du temps entre les événements et le moment de l’audition et non une « volonté calculée » d’induire le Tribunal en erreur. [ 187 ] Selon monsieur Dubois, monsieur Roy a toujours été persuadé que les représentants de la Ville n’exigeraient pas le démantèlement des tuyaux installés sur la ligne mitoyenne et la remise en état du ruisseau Boulet.

Ce qui d’ailleurs colle à son témoignage préalable lorsqu’à plusieurs reprises il mentionne que s’il avait été propriétaire en

titre des lots il « se serait arrangé avec les gens de la Ville ». [ 188 ] Monsieur St-Pierre témoigne qu’en 2006 lorsqu’il a pris possession du lot 1514 il a constaté la présence d’une rigole de cinq à six pouces de profondeur remplie de végétaux. Elle ne servait à rien et aucune eau ne pouvait y circuler. Son terrain était déboisé, spongieux et il y avait des traces de roues style « timberjack ». [ 189 ] Il soutient que c’est à la suggestion de monsieur Dubois qu’il a fait des travaux de canalisation pour drainer les eaux situées au nord de son terrain.

Il dit « J’ai parlé à Dubois pour faire un vrai fossé d’égouttement . Dubois a dit ok et que Roy allait payer 50/50 », ce qui est nié par monsieur Dubois. [ 190 ] Or, monsieur St-Pierre n’est pas désintéressé par le présent litige puisqu’en janvier 2009 il a entrepris des procédures judiciaires en annulation de vente et en dommages-intérêts contre monsieur Dubois. Poursuite qu’il a abandonnée.

Il confirme qu’il connait monsieur Roy depuis 2006, qu’il s’occupe de ses affaires depuis dix ans et qu’il le connait assez pour qu’il « vienne le défendre ». [ 191 ] Monsieur St-Pierre présente dans ses propos quelques hésitations, contradictions et invraisemblances qui en affectent la fiabilité [68] .

Notamment, il soutient ne pas avoir choisi les mots ni avoir lu les procédures judiciaires préparées par son avocat dans son litige l’opposant à monsieur Dubois et qu’il a conclu une entente hors cour avec ce dernier pour mettre un terme à celui-ci. [ 192 ] Or, Me Ghislain Lord, avocat de monsieur St-Pierre à l’époque a témoigné et confirmé que toutes les informations contenues dans les procédures judiciaires provenaient de monsieur St-Pierre ou de sa conjointe, madame Noëlla Couture, en tant que copropriétaire. [ 193 ] Il est intéressant de reproduire certains passages de la mise en demeure datée du 16 décembre 2008 adressée par monsieur St- Pierre à monsieur Dubois, ainsi que de la demande introductive d’instance en annulation de vente : La mise en demeure : […] Ce terrain est traversé par un fossé dans sa

partie nord. Lors de l’achat, vous lui avez mentionné qu’il s’agissait d’un fossé d’égouttement pour les terres situées au nord-ouest du terrain . Vous avez même mentionné que notre client pouvait, avec l’aide du voisin, remblayer ce fossé et en faire un autre sur la ligne séparant les deux lots. Suivant vos conseils, notre client a contacté son voisin et a fait les travaux que vous lui aviez recommandés.

Telle ne fut pas sa surprise, après avoir déposé un plan à la ville dans le but de faire construire sa résidence, d’apprendre que ce fossé n’en était pas un, mais qu’il s’agissait en fait d’un ruisseau répertorié par le Ministère de l’Environnement et soumis à la réglementation sur les rives d’un cours d’eau. (Reproduction conforme, pièce D-7 – nos soulignements) Demande introductive d’instance : 4. Lors de la visite précédant l’achat du terrain, le demandeur avait remarqué un fossé qui traversait de biais le terrain dans sa

partie nord- est ; 5. Il demanda au défendeur l’utilité de ce fossé; 6. Ce dernier lui a répondu que ce fossé servait à égoutter les terres situées au nord du terrain convoité ;

7. Il ajouta que le voisin sur lequel passe également ce fossé dans la

partie sud-ouest de son terrain était prêt à partager avec le nouvel acquéreur la moitié des coûts de ce déplacement du fossé pour que celui-ci soit situé sur la ligne séparatrice des deux terrains; 8. Ainsi, le nouveau propriétaire du terrain pourrait jouir de toute la surface de celui-ci, sans entrave; 9. Après l’achat du terrain, le demandeur contacta ce voisin et les deux s’entendirent pour déplacer le fossé sur la ligne séparatrice de leur terrain en payant chacun la moitié des coûts reliés à ces travaux; 10.

Le fossé fut donc déplacé et les propriétaires posèrent un tuyau sur la ligne séparatrice des lots pour l’égouttement des terres situées au nord de leurs terrains et remblayèrent ledit tuyau . […] 16.

Le demandeur, croyant toujours que ce cette tranchée était un fossé d’égouttement et non un cours d’eau , fit plusieurs démarches avec le défendeur auprès des la Ville de Lévis et du ministère de l’Environnement pour connaître la raison pour laquelle elle considérait cette tranchée comme un cours d’eau et non pas comme un fossé d’égouttement; (Reproduction conforme, pièce D-18 – nos souligements) [ 194 ] Par ailleurs, dans les notes des représentants de la Ville on peut y lire : L’inspecteur informe M. St-Pierre qu’il n’avait pas le droit de déplacer le cours d’eau sans autorisation. M.

St-Pierre lui dit qu’il ne le savait pas qu’il n’avait pas le droit de faire tout ce qu’il veut sur son terrain. M. St-Pierre dit aussi, à l’inspecteur François Moreau, qu’il n’est pas seul responsable de cette histoire. Il dit qu’il a déplacé le cours d’eau après la suggestion de M. Roy, futur acheteur du 1512 chemin Filteau, St-Nicolas et de M. Dubois ancien propriétaire du 1514 et encore officiellement propriétaire du 1512 ch. Filteau.

L’opération devait permettre à chacun de bénéficier d’une surface de terrain plus grande. (Reproduction conforme, pièce D-13) [ 195 ] Évidemment, tant monsieur Dubois que monsieur Roy nient avoir suggéré de déplacer le cours d’eau. [ 196 ] Seul, monsieur St-Pierre affirme qu’il a fait les travaux à la suite de la suggestion de monsieur Dubois. [ 197 ] Tout au long de son témoignage, monsieur St-Pierre réfère à une petite « baisseur-rigole » alors que dans les écrits et procédures judiciaires il indique qu’il s’agit d’un fossé d’égouttement. [ 198 ] La preuve prépondérante révèle que monsieur Dubois n’a jamais suggéré de déplacer le cours d’eau ni autorisé de remblayer le fossé et d’en faire un autre sur la ligne séparative.

Son témoignage n’est d’ailleurs pas contredit par monsieur Roy à l’instruction ni dans son interrogatoire préalable [69] . [ 199 ] La preuve démontre également qu’il n’y a jamais eu d’entente de règlement hors cous entre messieurs Dubois et St-Pierre, mais plutôt un abandon des procédures par ce dernier. [ 200 ] Le Tribunal accorde peu de fiabilité au témoignage de monsieur St-Pierre.

Quant à monsieur Roy, il est très peu loquace à l’instruction et affiche une mémoire défaillante, sa preuve repose essentiellement sur le témoignage de monsieur St-Pierre. [ 201 ] Monsieur Jérôme Carrier, technicien en environnement à la Ville de Lévis depuis 2006, raconte la teneur des discussions et des propositions échangées le 7 avril 2009 lors de la rencontre à laquelle participaient messieurs Dubois, Roy et St-Pierre.

Il confirme que tous étaient conscients de l’infraction et qu’ils fallaient remettre le ruisseau Boulet dans son état originel, c’est-à-dire « remettre le cours d’eau à l’air libre et assurer le libre écoulement de l’eau ». Il s’est lui-même déplacé sur les lots 1512 et 1514 à une date indéterminée au cours de l’année 2008. Il affirme que les terrains étaient déboisés et que messieurs Roy et St-Pierre ont déplacé le cours d’eau dans la ligne séparative. Selon lui, il est évident que l’ancien cours d’eau avait été remblayé.

Il confirme que les terrains de monsieur St-Pierre et celui de monsieur Roy avaient été rehaussés. « Le remblai était moins important chez monsieur Roy que chez monsieur St-Pierre ». Il atteste que les travaux de déboisements ne rehaussent pas les terrains par un effet naturel, contrairement aux prétentions de monsieur Roy. Enfin, il témoigne qu’il est complexe de différencier un fossé d’un ruisseau comme en l’espèce.

Dans le langage populaire pour le commun des mortels, le terme « fossé » est couramment utilisé en lieu et place de « ruisseau ». [ 202 ] Cette assertion confirme pourquoi monsieur Dubois et son épouse ont toujours utilisé le vocabulaire fossé, lorsqu’ils parlaient du ruisseau. [ 203 ] Monsieur Pierre-Luc Therrien, chef de services, « permis et inspection » à la Ville, depuis le 16 mai 2003, réitère les discussions intervenues entre les différents participants lors de la rencontre du 7 avril 2009.

Il affirme que les travaux de réaménagement n’ont pas modifié la profondeur du ruisseau Boulet, laquelle est demeurée la même, c’est-à-dire d’environ quatre pieds de profondeur. Ce qui dans les faits représente la profondeur creusée pas messieurs Roy et St-Pierre dans la ligne mitoyenne lors des travaux de canalisation. Il confirme que les travaux visant à remblayer, à déplacer ou même couper des arbres dans la bande riveraine exigent un permis de la Ville. [ 204 ] Les témoins indépendants soit madame Tremblay, monsieur Carrier et monsieur Therrien sont crédibles et fiables.

Ils attestent que monsieur Roy a exécuté des travaux de canalisation et qu’en 2008 il avait rehaussé le lot 1512, lequel rehaussement n’a pas pu être causé par la machinerie lourde servant à l’abattage des arbres ni par le déplacement des troncs d’arbres. [ 205 ] Après analyse de la preuve documentaire, le Tribunal n’a aucune hésitation à déduire que messieurs St-Pierre et Roy en canalisant les eaux sur la ligne mitoyenne recherchaient à jouir d’une plus grande superficie de terrain sans entrave.

[ 206 ] À l’étude de la description des travaux faits par l’entrepreneur engagé par la Ville et qui figurent sur la facture D-2, on peut y lire que des travaux de « retrait des remblais » et « retrait des tuyaux » ont été faits. Évidemment, monsieur Roy ne peut pas se défiler de sa responsabilité pour cette portion des travaux puisqu’il y a consenti et qu’il a donné carte blanche à monsieur St-Pierre pour qu’il les exécute. La preuve révèle que monsieur Roy n’est pas intervenu dans la réalisation des travaux comme tels, mais qu’il les a autorisés en toute connaissance de cause.

Il ne peut pas être considéré comme un spectateur passif. [ 207 ] Quant au détournement et au remblaiement du ruisseau Boulet, le Tribunal retient la version de Messieurs Dubois et de madame Bolduc qui établissent de manière crédible, assurée et satisfaisante la présence du fossé (ruisseau) qui était visible et servait à l’écoulement des eaux.

De plus, ils démontrent n’avoir fait aucune intervention sur le lot 1512 ni avant ni après la vente des lots à monsieur Roy en 2007. [ 208 ] De toute évidence, un fossé de ligne était existant, monsieur Roy l’avait repéré, il connaissait la situation, savait qu’il y avait un cours d’eau protégé et malgré tout il a autorisé les travaux. Dans son for intérieur il s’est dit « Je vais m’arranger avec la ville ». Comme il le dit à plusieurs reprises dans son interrogatoire préalable « [il a] déjà vu neiger pas mal [70] – qu’il me mette les deux terrains à mon nom et la balance je vais m’en occuper » [71] . [ 209 ] P

[…]