2018 QCCQ 8126, 2018 QCCQ 8126

Branco c. Ste-Croix 2018 QCCQ 8126 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-700676-172 DATE : 29 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NELSON BRANCO et LUDMILLA TEILLET

Partie demanderesse c. STÉPHANE STE-CROIX

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Nelson Branco et Ludmilla Teillet réclament 10 107,40 $ à Stéphane Ste-Croix pour des vices cachés à la propriété qu’il leur a vendue, laquelle est située sur la rue des Vosges à Laval (la « Propriété »). [ 2 ] Pour sa part, monsieur Ste-Croix plaide que les vices allégués ne constituent pas des vices cachés.

Il soutient que les infiltrations d’eau sont la conséquence de la vétusté du drain français et qu’il n’a pas à payer pour le remplacement de celui-ci. LE CONTEXTE [ 3 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal afin de solutionner le litige entre les parties sont ceux qui sont brièvement mentionnés ci-après. [ 4 ] En février 2016, les demandeurs sont à la recherche d’une maison unifamiliale et consultent le formulaire obligatoire du vendeur complété par monsieur Ste-Croix concernant la propriété.

Aux questions D5.1 et D5.2 relatives à un déversement d’eau au sous- sol ou à la présence de fissures dans les fondations, le défendeur répond à ces questions par la négative. [ 5 ] Lors de l’inspection, la présence de la neige empêche de visualiser les fondations de l’extérieur et celles-ci ne sont pas visibles de l’intérieur vu le revêtement recouvrant les murs du sous-sol. [ 6 ] En mars 2016, les demandeurs achètent la propriété de monsieur Ste-Croix avec la garantie légale et y emménagent en juin. [ 7 ] Le 26 juillet 2016, les demandeurs constatent la présence d’eau à trois endroits de leur sous-sol : près du coin destiné à une éventuelle cheminée, près de la boite électrique, et au bas des escaliers.

Dans les jours qui suivent, ils requièrent qu’un entrepreneur dégarnisse les murs afin d’identifier la provenance de l’eau. C’est alors qu’ils constatent plusieurs fissures sur les murs des fondations par lesquels l’eau s’infiltre. [ 8 ] Dans les semaines qui suivent, ils procèdent également à dégager le solage extérieur là où sont situées les infiltrations et remarquent que les fissures ont fait l’objet de réparations. [ 9 ] Le 27 septembre 2016, un avis est transmis à monsieur Ste-Croix et lorsque celui-ci le reçoit, il est surpris.

Il mentionne qu’il a vécu plus de six années dans la maison sans constater d’infiltration d’eau.

Lorsqu’il se présente sur les lieux, il constate les fissures et mentionne qu’il en ignorait l’existence. [ 10 ] Il mentionne qu’il était disposé à régler le problème avec les demandeurs pour le montant initial de leur réclamation, soit environ 3 000 $ [1] , mais vu le refus des demandeurs de lui signer une quittance complète et finale, l’entente n’a pu être finalisée. [ 11 ] Monsieur Ste-Croix fait également valoir que les demandeurs ont remplacé leur drain français et que la nécessité de le remplacer illustre bien que celui-ci avait atteint sa durée de vie utile.

Selon lui, les infiltrations sont la conséquence du mauvais fonctionnement du drain français qui, installé depuis environ 30 ans, était vétuste. [ 12 ] Monsieur Ste-Croix considère que ce problème de vétusté ne constitue pas un vice caché et qu’il n’a pas à assumer les travaux

d’excavation et les autres travaux connexes au remplacement du drain français. [ 13 ] En réplique, les demandeurs font valoir que l’excavation du sol afin de dégarnir le solage était nécessaire dans le but de poser sur celui-ci une membrane hydrofuge nécessaire pour empêcher toute future infiltration d’eau. Ce n’est qu’une fois les travaux d’excavation complétés en vue de poser la membrane que l’entrepreneur a recommandé de remplacer le drain français. ANALYSE ET MOTIFS [ 14 ] Tel que mentionné aux parties lors de l'audience, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec lors de l'analyse de leurs prétentions. [ 15 ] L'

article 2803 du Code civil du Québec indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc aux demandeurs de prouver les vices cachés qu’ils allèguent et le montant des réparations. [ 16 ] L'

article 2804 du Code civil du Québec précise une règle importante qui doit guider le Tribunal dans l'analyse de la preuve présentée par les parties. Cet

article précise : « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 17 ] Cet

article consacre le principe à l'effet que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante soutenant la réclamation des demandeurs. [ 18 ] L’

article 1716 du Code civil du Québec précise que le vendeur d’un bien est tenu de garantir la qualité du bien vendu. Cette garantie de qualité est plus amplement décrite à l’

article 1726 C.c.Q. qui se lit comme suit : « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 19 ] Pour qu'un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent être rencontrées. Ces conditions se résument comme suit : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice n'est pas apparent; 5.

Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. À défaut de transmettre cette dénonciation, l’acheteur devra établir des circonstances qui constituent une exception à cette règle.

Enfin, le défaut de transmettre la dénonciation sans circonstances particulières pourra entraîner le rejet de l’action si le vendeur établit qu’il a subi un préjudice réel et grave de ce défaut [2] . [ 20 ] Dans le présent dossier, les photos déposées en preuve [3] illustrent clairement que les infiltrations d’eau proviennent des fissures dans les murs de la fondation lesquelles sont plus hautes que le plancher de béton.

C’est l’eau qui pénètre par les fissures qui longe le mur pour aboutir sur le plancher de béton. [ 21 ] Les photos démontrent que l’eau ne provient pas de la jonction entre le mur des fondations et le plancher de béton, ce qui illustre que le drain français n’était pas bloqué. [ 22 ] Ces fissures à l’origine des infiltrations d’eau constituent un vice grave qui était inconnu des acheteurs et n’était pas apparent.

De plus, vu la concordance entre les fissures et les infiltrations d’une part et d’autre part, les tentatives de réparations sur les murs extérieurs, il y a lieu de conclure que les problèmes d’infiltration d’eau sont antérieurs à la vente. [ 23 ] Considérant que les demandeurs ont dénoncé le problème des fissures au défendeur et que ce dernier aurait pu choisir d’effectuer, pour autant qu’il l’ait voulu, les réparations suite à la mise en demeure qui lui a été transmise le 26 octobre 2016, ces fissures à l’origine des infiltrations constituent des vices cachés. [ 24 ] Les demandeurs ont ainsi droit au montant réclamé pour les réparations, à l’exception du coût du drain français qui constitue une amélioration vu la vétusté de celui-ci et non un vice caché.

Il y a ainsi lieu de déduire 750 $ du coût des travaux correctifs réclamés de 10 107,40 $. Monsieur Ste-Croix sera ainsi condamné à payer aux demandeurs 9 357,40 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 25 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 26 ] CONDAMNE Stéphane Ste-Croix à payer à Nelson Branco et Ludmilla Teillet la somme de 9 357,40 $ avec intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 26 octobre 2016, date de la mise en demeure, ainsi que les frais de justice de 200 $.

__________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 1 er octobre 2018