2017 QCCQ 7675, 2017 QCCQ 7675

Caluori c. Succession de Perreault 2017 QCCQ 7675 COUR DU QUÉBEC «DIVISION DES PETITES CRÉANCES» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-015143-164 DATE : 8 MAI 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. CHANTAL CALUORI Demanderesse c. SYLVIN PERREAULT en sa qualité de liquidateur de la succession d’ANDRÉ PERREAULT -et- MARTIN PERREAULT en sa qualité de liquidateur de la succession d’ANDRÉ PERREAULT Défendeurs JUGEMENT 1. INTRODUCTION [ 1 ] Mme Chantal Caluori réclame une somme de 15 000 $ à

titre de diminution du prix de vente de l’immeuble acquis de M. André Perreault le 22 mai 2014 au prix de 224 000 $. [ 2 ] Cette somme représente les coûts estimés des travaux de réfection de la cuisine, suite à la découverte de moisissures résultant d’une défectuosité du tuyau de renvoi de la cuisine, de même que certains autres dommages subis comme conséquence de ce vice. [ 3 ] Les fils de M. Perreault, Sylvin et Martin [1] , agissant en leur qualité de liquidateurs à la succession de leur père, soutiennent que la demande est non fondée, niant l’existence d’un vice caché lors de la vente.

Subsidiairement, ils soutiennent que les montants réclamés sont exagérés. [ 4 ] Pour disposer de la demande, le tribunal doit déterminer s’il existe, lors de la vente, un vice visé par la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ). [ 5 ] Advenant une réponse positive, le tribunal doit déterminer quelle est l’indemnité équitable et raisonnable dans les circonstances. 2. CONTEXTE [ 6 ] L’immeuble en litige est une construction de 1975. M. Perreault en est l’unique propriétaire jusqu’à sa mise en vente en septembre 2013. À cette époque, M. Perreault s’installe dans une résidence pour personnes âgées et ses fils Sylvin et Martin s’occupent pour lui de la mise en vente de la résidence. [ 7 ] Au cours des années, M. Perreault effectue certains travaux à la résidence [2] .

Pour ce qui a trait à la cuisine, celle-ci est refaite en 1990, à l’exception du revêtement de plancher, qui lui est remplacé en 2008. [ 8 ] En février 2014, Mme Caluori et son conjoint, M. Danny Williamson, sont à la recherche de leur première résidence pour y installer leur famille. Ils visitent la résidence de M.

Perreault, laquelle est à un prix affiché de 239 000 $. [ 9 ] Après avoir visité l’immeuble, ils présentent une promesse d’achat au prix de 224 000 $, assortie des conditions usuelles d’inspection et d’obtention du financement hypothécaire. [ 10 ] Le 27 février 2014, les services de l’architecte Raymond Brassard sont retenus pour procéder à cette inspection.

Le rapport d’inspection note certaines déficiences, relevant principalement de l’entretien et de la mise aux normes d’une résidence âgée de 40 ans, mais sans lien avec le vice en litige [3] . [ 11 ] Suite à la prise de possession, Mme Caluori et son conjoint se plaignent de certaines anomalies à l’égard du foyer et de la piscine. Bien que ces éléments aient été discutés en preuve, ils sont sans pertinence avec le vice objet du présent litige et ont fait l’objet d’entente hors cour entre les parties [4] .

[ 12 ] Le 20 septembre 2014, Mme Caluori constate l’apparition d’un renflement humide au plafond de la salle de lavage située au sous-sol, sous la cuisine. Avec l’aide de son conjoint, Mme Caluori investigue la situation pour constater que l’eau provient d’un tuyau fissuré dissimulé derrière un panneau situé dans l’armoire de coin inférieur de la cuisine. Ils retirent une

partie du gypse, ce qui permet de constater une quantité importante de moisissures. [ 13 ] Mme Caluori formule une réclamation auprès de son assureur habitation qui conclut qu’il ne s’agit pas là d’un sinistre indemnisable. L’expert en sinistre conclut qu’il s’agit de dommages graduels, leur cause étant un écoulement d’une conduite de plomberie de la cuisine [5] . [ 14 ] Dans l’attente de la décision de l’assureur, Mme Caluori informe Sylvin de la survenance de l’infiltration d’eau, de même que de la moisissure constatée.

Le 30 septembre 2014, Sylvin se rend à la résidence pour constater la situation [6] . [ 15 ] Une deuxième infiltration survient le 20 octobre 2014, en provenance cette fois de la toiture. Bien que Mme Caluori et son conjoint soutiennent qu’il s’agit là du résultat d’une réparation mal exécutée, aucune réclamation n’est associée à cette seconde infiltration, puisque Mme Caluori a été indemnisée par son assureur habitation [7] . [ 16 ] Une fois obtenue confirmation du refus d’indemnisation, tant de l’assureur habitation de Mme Caluori, que de l’assureur assurant la résidence à l’époque où M.

Perreault en était propriétaire, les discussions se poursuivent néanmoins. Sylvin et Martin sont réceptifs et ouverts à régler ce nouvel élément comme ils l’ont été pour les deux autres discutés antérieurement.

Cependant, face à l’ampleur du montant réclamé et des travaux envisagés, aucune entente n’intervient. [ 17 ] En conséquence, Mme Caluori transmet le 19 décembre 2014 une mise en demeure formelle dénonçant les infiltrations survenues en septembre et octobre 2014 [8] . [ 18 ] Le 12 janvier 2015, Sylvin et Martin nient toute responsabilité [9] . [ 19 ] Le 6 mars 2015, Mme Caluori transmet une nouvelle mise en demeure réclamant le paiement d’une somme de 9 469 $ pour les travaux correctifs requis à la cuisine et au sous-sol [10] . 3.

ANALYSE 3.1 DROIT APPLICABLE [ 20 ] Pour que soit acceptée une réclamation en diminution de prix de vente comme conséquence d'un vice, doivent être présents les quatre critères cumulatifs prévus à l’

article 1726 C.c.Q. [11] : (1) le vice doit être caché, (2) inconnu de l’acheteur, (3) antérieur à la vente et (4) suffisamment grave : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 21 ] L’évaluation de ces critères est en fonction d’une norme objective, soit celle de l’acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [12] . [ 22 ] S’ajoute à ces critères la condition de fond prévue à l’

article 1739 C.c.Q. : l'acheteur doit dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte. [ 23 ] Le recours fondé sur la garantie légale de qualité permet à l’acheteur de demander deux types de remèdes, soit l’annulation de la vente ou encore la diminution du prix de vente. [ 24 ] Lorsque le remède recherché est la diminution du prix de vente, le tribunal doit déterminer, à l’aide de la preuve présentée, le prix de vente qui aurait dû être payé par l’acheteur dans l’éventualité où il avait eu connaissance du vice affectant l’immeuble.

Il s’agit de corriger l’évaluation du bien vendu, et en conséquence du prix de vente, qui n’a pu être faite adéquatement par un acheteur prudent et diligent comme conséquence du vice caché. [ 25 ] En effet, l’acheteur, qui croit acquérir un bien d’un certain âge comportant certaines caractéristiques, subit un préjudice si le bien est affecté d’un vice qui a des conséquences sur son utilité ou sur sa durée de vie normale. [ 26 ] La valeur de ce préjudice correspond au prix payé en trop par l’acheteur qui se voit dans l’obligation de corriger le vice.

Ce trop payé peut parfois correspondre au prix payé, déduction faite du coût des travaux requis pour corriger le vice. [ 27 ] Dans bien des cas cependant, il n’y aura pas une équivalence parfaite entre le coût des travaux correctifs et la diminution du prix de vente en raison du fait que les travaux correctifs sont susceptibles d’améliorer le bien vendu [13] . [ 28 ] La détermination par le tribunal de la diminution du prix de vente doit tenir compte de l’âge de l’immeuble et de la composante affectée par le vice, de même que de la durée de vie utile normalement prévisible, et ce, pour que l’acheteur ne s’enrichisse pas indûment au détriment du vendeur. [ 29 ] Afin d’atteindre l’objectif d’une indemnisation intégrale, mais à la fois «équitable» et «raisonnable» pour reprendre les termes utilisés dans l’arrêt Verville [14] , le tribunal doit pondérer la réclamation à la lumière de toutes les circonstances en cause, sans se cantonner aux coûts des travaux [15] .

[ 30 ] Finalement, la connaissance du vendeur n’est pas un critère du recours fondé sur la garantie de qualité. Contrairement à une croyance souvent répandue, ce critère ne repose pas sur la prémisse du silence de mauvaise foi du vendeur à l’égard du vice. Le vice caché, comme son appellation l’indique, est règle générale caché, et ce, même pour le vendeur. [ 31 ] La connaissance du vendeur à l’égard du vice emporte cependant une conséquence additionnelle au niveau de l’indemnisation.

Il doit alors, en sus de la diminution du prix de vente, indemniser l’acheteur de tous les dommages-intérêts qu’il subit et qui en sont une conséquence directe, immédiate et prévisible [16] : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 32 ] L’appréciation de l’application de ces règles de droit doit de plus se faire conformément aux règles de preuve applicables. [ 33 ] Ainsi, la

partie qui demande à ce qu’une prétention soit retenue par le tribunal doit en établir l’existence, de façon à satisfaire au fardeau de la preuve [17] . Elle doit satisfaire à ce fardeau en faisant la preuve prépondérante des faits qu’elle avance [18] , et ce, au moyen de l’un des moyens de preuve que la loi met à sa disposition, soit l’écrit, le témoignage – ordinaire ou d’expert – par présomption, l’aveu ou encore la présentation d’un élément matériel [19] . [ 34 ] La prépondérance de la preuve est satisfaite lorsqu’une

partie a apporté une preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence. Il ne s’agit pas d’atteindre le degré de la certitude mais la simple possibilité de l’existence d’un fait n’est pas suffisante. Aucune norme objective n’existe à cet égard. La prépondérance est atteinte lorsqu’au terme d’un examen attentif le juge conclut que la preuve d’un fait est claire et convaincante [20] . [ 35 ] Dans l’éventualité où une telle preuve prépondérante n’est pas apportée, le Tribunal en fera supporter la conséquence à la

partie qui avait l’obligation d’assumer le fardeau de la preuve. [ 36 ] Ce n’est qu’une fois que sera faite la preuve prépondérante des éléments constitutifs du fardeau de preuve incombant aux acheteurs à l’égard d’un vice caché qu’il pourra y avoir indemnisation du préjudice subi. 3.2 EXISTENCE D’UN VICE CACHÉ [ 37 ] La preuve prépondérante établit que le vice consistant à un fonctionnement défectueux du tuyau de renvoi, donnant lieu à une infiltration d’eau affectant la cuisine, de même qu’à l’étage inférieur, la salle de rangement et la salle de lavage, est antérieur à la vente. [ 38 ] D’une part, les deux experts, soit en demande l’ingénieur Siméon Nikorihose [21] et en défense l’inspecteur préachat Alain Beaulieu [22] , sont tous deux d’avis qu’il est difficile, voire impossible, de situer avec exactitude le moment où débute la formation de moisissures et, par conséquence, le moment de la fissuration du tuyau. [ 39 ]

Malgré cette incertitude, le tribunal est d’avis que la vente intervenant à peine quatre (4) mois plus tôt, il y a lieu de conclure qu’il est probable que cette fissuration soit présente lors de la vente et donne lieu à un dommage graduel, ce qui est par ailleurs la conclusion de l’assureur habitation. [ 40 ] La preuve photographique fait voir une moisissure d’une certaine envergure, envergure qui ne va pas dans le sens d’un bris soudain ou récent du tuyau. [ 41 ] Concluant à l’existence d’un vice visé par la garantie de qualité du Code civil du Québec , le tribunal doit maintenant déterminer l’indemnité à laquelle Mme Caluori a droit. 3.3 INDEMNITÉ [ 42 ] La somme de 15 000 $ réclamée par Mme Caluori est composée des éléments suivants :

a) Travaux correctifs : 9 469,00 $

b) Frais d’avocat : 1 236,66 $

c) Frais d’envoi par courrier recommandé : 65,25 $

d) Frais d’expertise : 597,87 $

e) Relocalisation pendant les travaux et dommages punitifs : 3 000,00 $ ❖ POSITIONS DES PARTIES [ 43 ] Les parties s’opposent quant à l’envergure des travaux correctifs, de même que quant à la dépréciation qui doit être appliquée à ces travaux comme conséquence de l’amélioration de la cuisine. [ 44 ] Sylvin et Martin soutiennent que le prix affiché de 239 000 $, et encore plus le prix de vente sur lequel les parties se sont entendues de 224 000 $, est conforme à l’état de la résidence et aux travaux que cet état peut requérir. [ 45 ] De plus, Sylvin et Martin, en cela appuyés par l’expert Beaulieu, que les travaux sont beaucoup moins importants que ceux

envisagés par Mme Caluori et son conjoint. Puisque la moisissure est constatée uniquement au coin de la cuisine, il n’est pas justifié, selon eux, de procéder au changement intégral du revêtement de plancher. [ 46 ] L’expert Beaulieu témoigne avoir vérifié sous le lave-vaisselle qui est situé à quelques pieds du coin où a été constatée la moisissure. Sa vérification fait voir que le dommage par l’eau ne s’est pas rendu jusqu’à cet endroit. [ 47 ] L’expert Beaulieu est d’avis qu’il s’agit de retirer le comptoir de cuisine afin de pouvoir retirer le module de coin pour procéder aux travaux correctifs.

Même si le module de cuisine s’avérait endommagé, ce qui ne pourra être constaté qu’une fois qu’ils sera retiré, il est facile de retenir les services d’un cuisiniste pour installer un nouveau module et réinstaller la porte de cuisine, de façon à ce que l’aspect visuel de la cuisine soit inchangé. [ 48 ] Selon l’expert Beaulieu, un entrepreneur qui procède suivant les règles de l’art est tout à fait en mesure de retirer le comptoir de cuisine, sans endommager le comptoir et le dosseret.

Il précise que même dans l’éventualité où le comptoir de cuisine est endommagé lors des réparations, cela ne ferait augmenter la facture totale que de 1 000 $ étant donné que la cuisine est composée de matériaux bas de gamme. [ 49 ] Selon lui, la valeur de ces travaux est d’environ 2 000 $ puisque le revêtement de plancher n’a pas à être remplacé. [ 50 ] Selon Mme Caluori et son conjoint, le remplacement de la céramique de plancher est incontournable.

Les vérifications faites par Évaluation Burex inc. (« Burex ») vont dans ce sens, les lectures d’humidité n’étant pas limitées au coin de la cuisine. [ 51 ] Selon eux, il est nécessaire de procéder à la réfection de la cuisine afin de s’assurer d’éliminer toute moisissure présente dans la résidence. [ 52 ] Le fait que le même revêtement de plancher soit présent tant dans la cuisine que la salle à manger rend nécessaire de remplacer toute la superficie de cette pièce double, et ce, afin d’harmoniser les revêtements. [ 53 ] Le montant réclamé de 9 469 $ est celui apparaissant à une soumission du 20 novembre 2014 [23] .

Mme Caluori indique que cette évaluation est faite conformément au constat de Burex, une entreprise dont la réputation est reconnue, ses services étant retenus par des assureurs dont leur assureur habitation. ❖ DISCUSSION [ 54 ] Dans un premier temps, il y a lieu de noter que l’affirmation de Mme Caluori selon laquelle la réclamation est faite en fonction de l’évaluation de Burex est inexacte. [ 55 ] L’évaluation selon laquelle les travaux correctifs ont une valeur de 9 469 $ origine d’un entrepreneur, soit M.D.G.P. Entrepreneur général inc. (« M.D.G.P. ») [24] .

M.D.G.P. est l’entrepreneur qui a procédé aux travaux correctifs requis comme conséquence de la seconde infiltration d’eau survenue en octobre 2014. [ 56 ] Bien qu’elle soit similaire, l’évaluation de M.D.G.P. n’est pas identique à celle effectuée par Burex à la demande de l’assureur habitation [25] . Cette évaluation de Burex adopte une méthode de réalisation des travaux correctifs qui est la même que celle proposée par l’expert Beaulieu.

En effet, l’évaluation de Burex ne contient pas les items additionnels que l’on retrouve à l’évaluation de M.D.G.P. en lien avec le retrait du comptoir, des armoires du bas et de l’évier de cuisine et sa robinetterie [26] . De même, au lieu de faire des réparations sectorielles au sous-sol comme le proposent l’expert Beaulieu et Burex, M.D.G.P. y fait des travaux de plus grande envergure. [ 57 ] Ces éléments qui diffèrent à l’égard de la cuisine et du sous-sol expliquent la différence de coût à l’égard des travaux correctifs.

Pour le reste, les évaluations de Burex et de M.D.G.P. sont relativement similaires, tant au

chapitre des travaux envisagés que des valeurs associées à leur réalisation. [ 58 ] Tel que déjà mentionné [27] , le fardeau d’établir les travaux correctifs et leur valeur repose sur les épaules de Mme Caluori. Or, aucun représentant de M.D,G.P. n’a témoigné devant le tribunal pour expliquer la nécessité de ces travaux et le caractère inadéquat des travaux proposés par Burex. [ 59 ] Le rapport de l’expert Nikoruhoze ne fournit pas davantage d’explication [28] .

Au contraire, l’expert Nikoruhoze indique que l’envergure des travaux sera confirmée lors du dégarnissage des lieux, puisque c’est à ce moment que l’envergure des matériaux contaminés et de la décontamination requise pourra être connue. [ 60 ] Or, ces travaux n’ont pas encore eu lieu. Mme Caluori et son conjoint ont tous deux beaucoup insisté sur la nécessité de la décontamination et de ce que cela représente en travaux et en coûts.

Cependant, rien ne permet de confirmer quels sont les travaux qui seront nécessaires et aucune évaluation de ces travaux n’est produite au dossier. [ 61 ] Le tribunal chargé de déterminer le montant d’une indemnité doit s’assurer de n’indemniser que les dommages-intérêts qui sont une suite immédiate et directe de la faute [29] .

Les dommages-intérêts ayant pour fonction de compenser la perte subie [30] , le tribunal doit veiller à indemniser intégralement le préjudice subi, en s’assurant que l’indemnité octroyée ne donne pas lieu à un enrichissement injustifié au détriment du responsable de la faute. [ 62 ] Tout comme pour l’existence du vice, il appartient à Mme Caluori de faire la preuve prépondérante du montant d’indemnité qui doit, selon elle, lui être octroyée. [ 63 ] En conséquence de la preuve présentée, le tribunal conclut que ce sont les travaux proposés par Burex qui doivent être retenus.

Ces travaux reprennent la même méthode de travaux correctifs que celle préconisée par l’expert Beaulieu, à l’exception du remplacement de plancher. [ 64 ] À cet égard, le tribunal est d’avis qu’il est justifié de procéder au remplacement de plancher étant donné l’envergure de la moisissure constatée de la preuve photographique [31] . Peu importe la superficie atteinte par la moisissure, du moment qu’une

partie des tuiles doit être retirée, il est raisonnable de procéder au remplacement intégral de ces tuiles. Étant donné que le revêtement de plancher date de 2008, la dépréciation de 5% suggérée par Burex apparaît également raisonnable.

Quant aux autres travaux, il n’apporte pas de plus-value, étant donné qu’il s’agit de remplacer les matériaux endommagés pour par la suite remettre en place les éléments de la cuisine. [ 65 ] Le tribunal est ainsi d’avis que l’indemnité à laquelle Mme Caluori a droit correspond à l’évaluatiion de Burex du 6 octobre 2016, soit la somme de 6 018,22 $ [32] . [ 66 ] Le caractère adéquat et raisonnable de l’évaluation de Burex est renforcé par l’autre évaluation fournie par Burex à l’égard de l’autre infiltration d’eau.

Les travaux correctifs exécutés par M.D.G.P. l’ont été pour une somme d’un même ordre de grandeur [33] . [ 67 ] Mme Caluori a également droit d’être remboursée des frais de courrier recommandé de 23 $ [34] associés à l’envoi des mises en demeure, puisqu’il s’agit d’une condition procédurale du recours exercé [35] . [ 68 ] Quant aux frais d’avocat réclamés, conformément aux enseignements de la Cour d’appel dans Viel c. Entreprises immobilières du terroir inc. [36] , ils ne seront pas octroyés. De tels frais ne sont payables qu’au cas d’abus de procédure ou d’abus du droit d’ester en justice. Le comportement de M.

Perreault et de ses fils n’est pas abusif dans les circonstances et la position de contester la réclamation formulée à leur égard, ne constitue pas un abus de droit tel qu’entendu par la Cour d’appel. [ 69 ] Restent les troubles et inconvénients et autres dommages réclamés par Mme Caluori. [ 70 ] Ce chef de réclamation est présenté comme relié aux troubles et inconvénients qui seront subis par la famille comme conséquence des travaux, mais plus particulièrement des travaux de décontamination.

Il a été fait référence à la nécessité de quitter la résidence en raison de la condition asthmatique du fils de Mme Caluori et de M. Williamson. [ 71 ] Le tribunal a déjà traité des lacunes de la preuve quant à la matérialité, l’envergure et le coût des travaux de décontamination. [ 72 ] Qui plus est, la preuve ne permet pas de conclure que Mme Perreault, ou ses fils, avait connaissance du vice, soit la fissure du tuyau de renvoi.

Tel que déjà mentionné, ce n’est qu’au cas de connaissance du vice par le vendeur que de tels dommages-intérêts généraux peuvent être octroyés à l’acheteur [37] . [ 73 ] En conséquence de tout ce qui précède, une somme de 6 041,22 $ est octroyée à Mme Caluori. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 74 ] CONDAMNE les défendeurs, en leur qualité de liquidateurs à la succession de André Perreault, à payer la somme de 6 041,22 $ avec les intérêts calculés au taux légal de 5% l’an, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l’introduction de la demande; [ 75 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE , incluant les frais de rédaction du rapport d’expertise de l’ingénieur Siméon Nikoruhoze (597,87 $). __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : le 6 avril 2017 mise en délibéré : le 20 avril 2017