2011 QCCA 1207, 2011 QCCA 1207

Morand c. Proprio Direct inc. 2011 QCCA 1207 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020170-098 (500-80-011806-081) (Comité de discipline 33-07-1005) DATE : Le 21 juin 2011 CORAM : LES HONORABLES J.J. MICHEL ROBERT, J.C.Q. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. HÉLÈNE MORAND, autrefois en sa qualité de syndique de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec APPELANTE – Intimée – plaignante et GIOVANNI CASTIGLIA, en sa qualité de syndic-adjoint de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec APPELANT EN REPRISE D'INSTANCE c.

PROPRIO DIRECT INC.

INTIMÉE – Appelante - Intimée et LE COMITÉ DE DISCIPLINE DE L'ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] LA COUR ; - Statuant sur l’appel d’un jugement rendu le 19 octobre 2009 par la Cour du Québec, district de Montréal (l'honorable Jacques Paquet), qui a infirmé la décision du Comité de discipline de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec du 17 décembre 2007 portant sur la culpabilité de l'intimée et acquitté cette dernière de l'infraction qui lui est reprochée dans la plainte portée contre elle, tout en infirmant par voie de conséquence la décision du Comité de discipline du 15 juillet 2008 sur la sanction; [ 2 ] Après avoir étudié le dossier, entendu les parties et délibéré; [ 3 ] Pour les motifs du juge Dufresne, auxquels souscrivent le juge en chef Robert et la juge Bich; [ 4 ] ACCUEILLE l'appel, avec dépens; [ 5 ] INFIRME le jugement rendu par la Cour du Québec le 19 octobre 2009; [ 6 ] REJETTE l'appel de l'intimé, Proprio Direct inc., de la décision rendue par le Comité de discipline le 17 décembre 2007 portant sur la culpabilité et celle du 15 juillet 2008 sur la sanction imposée, le tout , avec dépens.

J.J. MICHEL ROBERT, J.C.Q. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A.

Me Yannick Chartrand Me Karoline Khelfa Savoie Le Goff & Bouret Avocats de l'appelante et l'appelant en reprise d'instance Me Marc Simard Bélanger, Sauvé Avocat de l'intimée Date d’audience : Le 13 avril 2011 MOTIFS DU JUGE DUFRESNE [ 7 ] L'appelant en reprise d'instance se pourvoit contre un jugement de la Cour du Québec, district de Montréal (l'honorable Jacques Paquet), rendu le 19 octobre 2009, qui infirme la décision du 17 décembre 2007 du Comité de discipline de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (le « Comité » ou le « Comité de discipline » et « l'Association ») déclarant l’intimée, Proprio Direct, coupable de l'infraction qui lui était reprochée.

Le juge, siégeant en appel, déclare l’intimée non coupable de l’infraction reprochée et infirme, en conséquence, la sanction imposée par le Comité de discipline le 15 juillet 2008. [ 8 ] Le 17 décembre 2007, le Comité de discipline déclare l'intimée coupable d'une infraction aux Règles de déontologie de l'Association [1] , pour avoir participé à une pratique ou des actes qui peuvent porter préjudice au public ou à la profession en demandant, permettant et/ou consentant à ce que les agents immobiliers à son emploi ou autorisés à agir pour elle, utilisent, lors de la signature de contrat de courtage exclusif pour la vente d'immeubles principalement résidentiels, l’annexe G, dont l’extrait pertinent énonce ce qui suit : G2 TERMES ET CONDITIONS SUPPLÉMENTAIRES 1) Proprio Direct Inc. autorise le propriétaire vendeur à négocier lui même le prix et les conditions de la transaction avec tout acheteur qui visitera la propriété sans intermédiaire.

Dans le cas où les deux parties s’entendent, la rétribution prévue à l’article 7.1 du contrat de courtage sera réduite à 2% du prix de vente ou 2 000 $ minimum si le prix de vente est inférieur à 100 000 $, taxes en sus dans tous les cas. La rétribution due à Proprio Direct Inc. sera versée par le notaire instrumentant lors de l’acte de vente. [2] [ 9 ] L'intimée aurait, ce faisant, contrevenu aux articles 13 et 24 des Règles de déontologie ainsi libellés : 13.

Le membre ne doit participer à aucun acte ou pratique, en matière immobilière, qui puisse être illégale ou qui puisse porter préjudice au public ou à la profession. 24.

Le membre doit protéger et promouvoir les intérêts de son client tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties à une transaction visée à l’article 1 de la Loi. [ 10 ] La plainte portée contre l’intimée lui reprochait plus précisément de ne pas avoir mentionné dans l'annexe à ses contrats de courtage qu'il n'y aurait pas de diminution de la rétribution dans le cas de promesses d’achat simultanées, dont l’une a été présentée par l’intermédiaire d’un agent collaborateur et l’autre par un acheteur non représenté.

C’est le cas du contrat de courtage signé pour la vente effectuée par l’agent de l’intimée, André-Pierre McKenna, le 7 février 2005, pour l'immeuble propriété de Ghislain Bouchard et Hélène Tremblay, [ 11 ] Le Comité conclut que l’intimée, en encourageant ses agents à utiliser l'annexe G telle que libellée, a participé à une pratique qui a porté en l'espèce préjudice au public et à la profession. [ 12 ] Le 15 juillet 2008, le Comité impose à l'intimée le paiement d'une amende de 6 000 $, en plus des dépens de l'instance. [ 13 ] L'intimée a contesté, avec succès, en Cour du Québec le verdict de culpabilité et la sanction imposée, d’où le présent pourvoi. [ 14 ] La trame factuelle est relativement simple. [ 15 ] L’agent immobilier McKenna, représentant du courtier immobilier Proprio Direct, signe, le 7 février 2005, un contrat de courtage exclusif avec M.

Ghislain Bouchard pour la vente de sa maison. Le taux de commission est fixé à 4 %. Toutefois, l'annexe G du contrat stipule que la rémunération est diminuée à 2 % dans le cas où le vendeur trouve lui-même un acheteur qui n'est pas représenté par un agent d'immeubles. L'utilisation de cette

annexe est fortement encouragée par Proprio Direct. Cette dernière l’admet, d’ailleurs, reconnaissant qu’il s’agit d’une caractéristique de son modèle d’affaires. [ 16 ] Le 15 février 2005, M. Debdoubi fait une visite de la maison sans être accompagné d'un agent immobilier. Le lendemain, l'agente Ilieva visite la maison avec sa cliente, Mme Blémur. Cette dernière est vivement intéressée par la maison qu'elle vient de visiter au point où le même jour, l’agente Ilieva retourne chez M. Bouchard et lui remet une promesse d'achat au nom de sa cliente, dont le prix offert est de 180 000 $.

L'offre est valable jusqu'au 17 février à 19 h 00. [ 17 ] Le 17 février, en après-midi, le vendeur informe son agent immobilier que M. Debdoubi compte présenter une promesse d'achat et il l'invite à se rendre chez lui pour aider à la compléter. L'offre d'achat présentée par M. Debdoubi est signée le même jour à

18 h 30, soit 30 minutes avant l'expiration de l'offre de Mme Blémur. La promesse d'achat est également faite pour un prix de 180 000 $. [ 18 ] La preuve révèle que l’économie de rétribution a été déterminante dans la décision du vendeur de préférer l’offre de M. Debdoubi.

Comme le vendeur a préféré l'offre de ce dernier à celle de Mme Blémur, la commission à payer par le vendeur n'était que de 2 %, alors que s'il avait accepté celle de Mme Blémur, elle aurait été de 4 %, ce que qui aurait diminué d’autant son profit net. [ 19 ] Le juge de la Cour du Québec identifie la norme de contrôle applicable comme étant celle de la décision raisonnable au sens de l'arrêt Dunsmuir [3] , puisqu'il s'agit d'une question mixte de droit et de fait, sans qu'on puisse dissocier aisément le droit et les faits.

Le juge identifie correctement ici la norme de contrôle applicable. [ 20 ] En effet, il est maintenant bien établi, tant par la Cour suprême que par notre Cour, que dans le cas de l'appel d'une décision d'un tribunal spécialisé, comme en l'espèce, les critères d'intervention sont essentiellement les mêmes que ceux applicables en matière de révision judiciaire. Dans l'arrêt de la Cour suprême dans Proprio Direct [4] , la juge Abella confirme que les décisions du Comité de discipline de l'association, qu’il rend sous le régime de la

Loi sur le courtage immobilier [5] , sont assujetties à la norme de la décision raisonnable. [ 21 ] Le juge trouve la décision du Comité de discipline déraisonnable puisqu’elle se fonde, selon lui, sur une directive du syndic qui n’a jamais été incorporée dans les règles de déontologie. Voici comment il s’exprime à ce sujet : [23] La rétribution du courtier est une mention obligatoire du contrat de courtage.

Toutefois, le pourcentage ou le montant de la commission ne l'est pas. [24] C'est dire que le courtier immobilier peut, de concert avec son client, prévoir dans le contrat de courtage exclusif un pourcentage qui n'est pas toujours le même. [25] En l'espèce la question essentielle que le Tribunal doit envisager consiste à déterminer si la clause contenue à l'annexe G2 du contrat de courtage, signé entre autres par M.

Bouchard, est dérogatoire aux Règles de déontologie , indépendamment de l'ajout que suggère la plainte. [26] La situation diffère de celle dont traite la Cour suprême dans l’arrêt Proprio Direct [ Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Proprio Direct Inc. , 2008 CSC 32 ]. Dans cette affaire, il s’agissait de frais d’adhésion non remboursables payables par le vendeur, en plus de la commission lors de la vente de l’immeuble le cas échéant.

Le problème résidait dans le fait que ces frais d’adhésion devaient être payés même en l’absence de vente. [27] Dans le cas sous étude, comme mentionné précédemment, le Comité adopte une position qui est largement inspirée du témoignage de M. François Pigeon, syndic de l’ACAIQ jusqu’en 2005 et syndic adjoint depuis. [28] Lorsque le Comité décrit le rôle du syndic, il lui attribue des fonctions non seulement éducatives mais également législatives.

Ainsi, en parlant des directives émises par le bureau du syndic, le Comité écrit: [147] Substantiellement, cet enseignement porte sur le fait que, lorsqu’un courtier immobilier veut convenir avec un vendeur que la rétribution sera réduite dans certains cas, il doit prévoir tous les scénarios susceptibles de se présenter dans la gestion de l’opération immobilière. (…) [151] Cette directive sur le courtage immobilier, formulée au nom de l'ACAIQ par le bureau du syndic, est une exégèse correcte des articles pertinents de la Loi et des règlements. [29] Le Comité élève cette directive au stade d’une norme réglementaire comme cela ressort du paragraphe 175 précité de sa décision.

Ce faisant il commet une erreur qui rend sa décision déraisonnable. [ 22 ] Le juge enchaîne en concluant au caractère déraisonnable de la décision du Comité pour les motifs suivants : [30] Il est acquis – l’article 66 de la

Loi sur le courtage immobilier le prévoit d’ailleurs spécifiquement - que la mission de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec est la protection du public. Force est par ailleurs de constater que le premier public qu'un courtier doit protéger est son client. [31] La clause contenue dans l'annexe G2 et l'entente intervenue dans le cadre du contrat de courtage exclusif protègent et avantagent le client.

Si celui-ci signe un contrat de vente avec un acheteur qui ne lui est pas présenté par l'agent immobilier, il n’aura à payer qu’une commission de 2% et non de 4%. [32] La décision du Comité fait en sorte que, sous prétexte de protéger un agent collaborateur, il faudrait priver le client de l'appelante de cet avantage. [33] L’ajout du texte proposé par l'appelante dans le cadre de sa plainte permettrait d'éviter de commettre l'infraction toujours selon l'opinion du Comité.

Ce n'est donc pas la clause telle qu'elle est rédigée qui constitue l’infraction, mais essentiellement l'absence du texte proposé par le syndic. [34] En décidant ainsi le Comité accepte que le syndic intervienne dans le contrat de courtage immobilier, en y faisant insérer la clause mentionnée précédemment, créant du même coup une règle de déontologie, alors que ces prérogatives appartiennent au Conseil d’administration selon ce qui est prévu aux articles 74 et 75 de la

Loi sur le courtage immobilier . [35] Dans ces conditions il est déraisonnable de conclure à la culpabilité de l'appelante sur la base d'une directive du syndic qui n'a jamais été incorporée dans les Règles de déontologie .

[36] L'annexe G2 du contrat de courtage immobilier telle qu'elle est rédigée ne représente pas aux yeux du Tribunal une dérogation aux dispositions réglementaires auxquelles la plainte réfère. [ 23 ] Avec égards, le juge a tort de croire que le Comité a érigé en règle ou norme déontologique la directive de l’Association ou qu’il attribue des fonctions législatives au syndic.

Tout en concédant que la formulation du paragraphe [175] de la décision du Comité [6] peut porter à confusion, le paragraphe [151] de la même décision, d’ailleurs cité au paragraphe [28] du jugement dont appel (voir ci-dessus), permet de comprendre qu’au contraire, la directive n’est que le reflet de la norme déontologique, et non l’inverse. [ 24 ] Par ailleurs, bien qu'il puisse étonner que le Comité de discipline ait entendu le témoignage de l'ancien syndic de l'Association (de 1994 à 2005), identifié devant le Comité comme étant « syndic adjoint de l’Association », sur la portée des règles déontologiques, il n'élève pas pour autant, comme le soutient le juge, la directive émise par le bureau du syndic au rang d'une norme réglementaire, pas plus qu’il n’attribue des fonctions législatives au syndic.

Néanmoins, le témoignage de l’ex-syndic et syndic adjoint, lequel tient tantôt du témoignage profane, tantôt du témoignage d’expert, sans qualification préalable par le Comité à cet égard, relève en grande

partie de l’argumentation. S’il avait fallu le qualifier de témoin expert, la divulgation préalable de l’objet de son témoignage aurait fait en sorte qu’il serait ressorti que son témoignage n’était pas approprié ou, du moins, qu’un large pan du témoignage envisagé n’était pas admissible. Le fait que le témoin ait donné de la formation à propos des promesses d’achat simultanées ou qu’il ait écrit un

article sur le même sujet ne donne pas ouverture pour autant à ce qu’il témoigne de son opinion sur cette question.

L’argumentation quant à la portée des règles déontologiques dans le contexte de promesses d’achat simultanées revient au plaideur et l’interprétation au Comité. [ 25 ] Dans les faits, l'essentiel de la décision du Comité sur la culpabilité porte plutôt sur les considérations suivantes : [171] Partant du fait que l’article 24 des Règles de déontologie de l'ACAIQ met en place une règle d’équilibre des parties, dont le non respect porte atteinte à l’objectif de protection du public, l’article 13 fait, en conséquence, défense à un membre de l’ACAIQ de participer à «un acte ou pratique … qui puisse porter préjudice au public ou à la profession».

C’est un cheminement logique. [172] On l’a vu dans la preuve, les deux promesses d’achat formulaient un prix identique et une prise de possession à des dates si rapprochées qu’on peut les qualifier de similaires; elles conditionnaient toutes deux les offres à l’obtention d’un prêt hypothécaire et à une inspection de la bâtisse.

On ne peut imaginer une présentation plus uniforme. [173] L’acheteur qui avait choisi de se faire représenter par son propre agent immobilier a été évincé et l’agent collaborateur n’a pas pu participer au partage de rétribution qu’annonçait l’inscription du contrat de courtage au service SIM/MLS. Cela, par le mécanisme incomplet de l’annexe G. [174] Il s’est ainsi créé un déséquilibre entre le vendeur et cet acheteur tout autant qu’entre les deux agents immobiliers.

Cela ne doit pas se produire si la mission de protection du public doit signifier quelque chose. [ 26 ] En somme, le Comité déclare l'intimée coupable d'avoir incité ou encouragé ses agents immobiliers à utiliser l'annexe G pour les contrats de courtage, dont l'une des clauses concernant la rémunération est susceptible de causer un préjudice au public ou à la profession, contrevenant ainsi à l'article 13 des Règles de déontologie.

Cette conclusion du Comité trouve appui dans la preuve administrée. [ 27 ] Dans le modèle d’affaires de Proprio Direct, l’agent inscripteur ne reçoit rien de plus, que la vente s’effectue au bénéfice d’un promettant acheteur non représenté ou en faveur du client d’un agent collaborateur. Sa commission est exactement la même, soit 2 %. Par ailleurs, le vendeur n’est aucunement obligé envers les promettants-acheteurs, qu’ils soient ou non représentés, avant l’acceptation d’une offre.

Toutefois, un promettant-acheteur ne devrait pas être désavantagé du simple fait qu’il a choisi de faire appel à un agent immobilier pour l’assister dans sa recherche d’une propriété [7] .

La clause en litige préconisée par l’intimée opère à la faveur du vendeur, ce qui en soi est à l’abri de reproche, mais au désavantage du client de l’agent collaborateur, et c’est là où, de l’avis du Comité, le bât blesse. [ 28 ] D’ailleurs, la promettante-acheteuse, Mme Blémur, s'est trouvée en l’espèce défavorisée puisque le vendeur, face à des offres similaires, a préféré celle qui lui permettait d'économiser 2 % du prix de vente sur la commission payable en vertu du contrat de courtage, en choisissant de vendre à un acheteur non représenté, plutôt qu’à Mme Blémur, représentée par une agente collaboratrice. [ 29 ] En outre, la suggestion d’inclure une variable à la clause en litige pour éviter la diminution de commission dans le cas de promesses d’achat simultanées impliquant un agent collaborateur n’est qu’une façon parmi d’autres d’assurer la conformité aux Règles de déontologie ou d’éviter de faire entorse à l’article 13 de ces règles, sans plus. [ 30 ] L'expertise du Comité de discipline ne fait pas de doute, comme l'ont souligné les juges Chamberland, dans Pigeon c.

Daigneault [8] , et Dalphond, dans Pigeon c. Proprio Direct [9] , cités avec approbation par la juge Abella dans l'arrêt Proprio Direct , précité, et emporte déférence, notamment à l’égard des déterminations mixtes de droit et de fait. C’est le cas ici. [ 31 ] On ne peut certainement pas prétendre en l’espèce que la décision rendue par le Comité de discipline se situait en dehors du champ des issues possibles acceptables. Il y a lieu, en conséquence, d’intervenir pour rétablir la décision du Comité de discipline sur la culpabilité. [ 32 ] Quant à la sanction, elle doit aussi être rétablie.

D’ailleurs, l’intimée n’a pas formulé d’appel incident à l’égard de la sanction, advenant que le jugement dont appel soit infirmé.

De toute manière, elle n’est pas déraisonnable [10] dans les circonstances, d’autant qu’elle résulte d’une suggestion commune, comme le mentionne le paragraphe 25 de la décision du Comité du 15 juillet 2008 : [25] En ce sens, la recommandation commune d’imposer une amende de 6 000 $ à l’intimée paraît raisonnable si l’on met en équilibre le sérieux et la gravité de l’infraction, d’une part, et les motivations avancées par l’intimée d’autre part. [ 33 ] Pour ces raisons, je propose d’intervenir pour infirmer le jugement dont appel et rejeter, en conséquence, l’appel de l’intimée en Cour du Québec de la décision du Comité de discipline portant sur sa culpabilité et de celle sur la sanction imposée.

JACQUES DUFRESNE, J.C.A.