2015 QCCQ 7968, 2015 QCCQ 7968

Vallée c. Gélinas 2015 QCCQ 7968 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-012967-159 DATE : 31 août 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARTIN VALLÉE et PASCALE VIGNOLA Demandeurs c.

SYLVAIN GÉLINAS et KATHLEEN LECLERC Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise des défendeurs est affectée de vices cachés, les demandeurs réclament 6 791,80 $ en diminution du prix d’acquisition, correction des vices et divers dommages. Questions en litige

a) La présence de fissures dans les murs de fondation de la résidence constitue-t-elle des vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ?

b) Dans l’affirmative, quels sont les dommages encourus par les demandeurs? Mise en contexte [ 2 ] Le 24 octobre 2012, les demandeurs acquièrent des défendeurs une résidence sise au […], à Trois-Rivières, pour la somme de 185 000 $. [ 3 ] Il s’agit d’une maison unifamiliale construite au cours de l’année 2001. [ 4 ] La vente est faite avec la garantie légale. [ 5 ] Préalablement à l’achat, les demandeurs visitent la propriété tant à l’intérieur qu’à l’extérieur et s’enquièrent de la part des vendeurs de la survenance d’infiltrations d’eau par le passé. [ 6 ] La réponse négative des vendeurs les rassurent.

Intéressés par l’acquisition de cette résidence, ils mandatent monsieur Stéphane Perron, technologue, afin de procéder à une inspection préachat de l’immeuble. [ 7 ] L’inspection est réalisée le samedi 29 septembre 2012 et ne relève aucun indice d’infiltrations d’eau, de présence de fissures dans les fondations de l’immeuble non plus que de traces d’efflorescence. [ 8 ] Satisfaits, les demandeurs transigent et prennent possession de la résidence le 23 octobre 2012.

[ 9 ] Or, le 14 novembre 2013, les demandeurs constatent la présence d’eau sur le plancher du sous-sol de la résidence. [ 10 ] Ils dénoncent immédiatement le sinistre à leur compagnie d’assurance et contactent le défendeur pour l’informer de la situation. [ 11 ] L’ouverture d’un mur au sous-sol permet de constater la présence d’une fissure dans le mur de fondation à l’origine des infiltrations d’eau. [ 12 ] Le 25 novembre, les travaux d’injection de la fissure et de pose d’une membrane sont effectués par la compagnie FissurEX au coût de 747,34 $. [ 13 ] Le 10 décembre 2013, les demandeurs adressent aux défendeurs une mise en demeure réclamant le coût des travaux de réparation des fissures ainsi que divers dommages. [ 14 ] Le 14 janvier 2014, les demandeurs constatent à nouveau la présence d’eau sur le plancher du sous-sol donnant sur le mur arrière de sa résidence. [ 15 ] Ils dénoncent ce nouveau sinistre à leurs assureurs et avisent les défendeurs les invitant à venir constater la situation. [ 16 ] Les travaux de colmatage de la fissure sont réalisés le 15 janvier 2014. [ 17 ] Le 26 janvier 2014, le défendeur écrit au demandeur qu’il ne se présentera pas sur les lieux et qu’il réfère le tout à son assureur. [ 18 ] Le mercredi 29 janvier 2014, le demandeur écrit au défendeur pour l’aviser qu’il demeure sans nouvelle de ses assureurs et qu’il désire procéder aux travaux de réparation de la seconde fissure le plus tôt possible, soit avant le 4 février 2014. [ 19 ] Le 3 février 2014, le demandeur contacte le défendeur pour l’informer qu’il procédera aux travaux de réparation dès le lendemain. [ 20 ] Enfin, le 21 février 2014, les demandeurs constatent à nouveau la présence d’eau localisée sur le mur de fondation qui donne sur le stationnement, soit dans la plus grande chambre du sous-sol. [ 21 ] Le demandeur contacte à nouveau ses assureurs et le défendeur par envoi courriel en date du 11 mars 2014. [ 22 ] Par cet envoi courriel, le demandeur invite le défendeur à se présenter sur les lieux l’informant que les travaux correctifs seront effectués le 17 mars suivant. [ 23 ] Le 12 mars 2014, le défendeur informe le demandeur qu’il ne pourra se présenter sur les lieux et réfère le tout à ses assureurs. [ 24 ] Les travaux correctifs de la troisième fissure sont exécutés par l’entreprise FissurEX en date du 14 mars 2014. [ 25 ] Le 17 mars 2014, les demandeurs mettent à nouveau les défendeurs en demeure de les compenser pour la réparation des deux premières fissures ainsi que pour les montants de franchise assumés en vertu d’un contrat d’assurances résidentielles. [ 26 ] Enfin, le 5 décembre 2014, les demandeurs mettent à nouveau les défendeurs en demeure de les compenser pour la réparation des trois fissures ayant engendré des infiltrations d’eau dans la résidence et divers dommages et intérêts qu’ils évaluent à la somme de 6 791,80 $. [ 27 ] Le 16 janvier 2015, ils logent contre les défendeurs un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Le droit [ 28 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce : 1726. C .c.Q. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 29 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que l’immeuble vendu est exempt de vices cachés. [ 30 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente.

[ 31 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 32 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 33 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés. [ 34 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude ?

Analyse et Décision [ 35 ] Il appartient aux demandeurs de démontrer, selon le critère de la prépondérance de la preuve, chacun des éléments essentiels de leur réclamation en vices cachés. [ 36 ] La preuve démontre que la présence de fissures dans les murs de fondation de la résidence est à l’origine des infiltrations d’eau survenues les 14 novembre 2013, 14 janvier et 21 février 2014. [ 37 ] Les défendeurs nient avoir eu connaissance de la présence de fissures dans les murs de fondation de la résidence qu’ils ont habitée pendant plus de onze ans avant la vente aux demandeurs et prétendent que lesdites fissures sont apparues à la suite de travaux de terrassement effectués par les demandeurs à l’automne 2013. [ 38 ] Le transport de matériaux de remplissage par camion le long des murs de fondation de la résidence serait à l’origine de l’apparition des fissures dans les murs de fondation de la résidence.

Ces vices constituent-ils des vices cachés au sens de la loi? ❖ Première infiltration en date du 14 novembre 2013 [ 39 ] À cette date, les demandeurs constatent la présence d’eau sur le plancher du sous-sol. [ 40 ] La preuve démontre que les demandeurs ont procédé à la réparation de la fissure à l’origine de l’infiltration d’eau avant de dénoncer ce vice aux défendeurs ou de les mettre en demeure de rencontrer leur garantie de qualité prévue à la loi. [ 41 ] Les demandeurs prétendent avoir contracté les défendeurs dès le 14 novembre 2013 et que le défendeur se serait présenté sur les lieux le soir-même. [ 42 ] Or, le défendeur nie catégoriquement avoir été contacté par le demandeur à cette date, mais plutôt en date du 25 novembre 2014, soit après la réalisation des travaux de réparation. [ 43 ] Il dit s’être présenté sur les lieux et n’avoir pu constater que la réparation de la fissure à la suite des travaux exécutés par l’entreprise FissurEX inc. [ 44 ] Les demandeurs n’ayant pas fait la preuve par une preuve prépondérante de l’existence d’un avis de dénonciation et d’une mise en demeure écrite avant la réalisation des travaux, le Tribunal doit constater ce manquement. [ 45 ] L’

article 1595 du Code civil du Québec énonce : 1595. C .c.Q. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.

Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. [ 46 ] Les demandeurs plaident que les travaux ont été effectués en raison de l’urgence de la situation qui commandait qu’ils soient réalisés le plus rapidement possible afin d’éviter l’apparition de moisissure et les impacts négatifs que cela peut causer sur la santé des résidents. [ 47 ] Avec égard, le Tribunal conclut que la preuve entendue à l’audience ne permet pas de soutenir cette prétention. [ 48 ] En effet, les demandeurs avaient suffisamment de temps pour dénoncer la situation à leurs vendeurs et les mettre en demeure de venir constater les lieux avant la réalisation des travaux. [ 49 ] De plus, rien n’empêchait les demandeurs de procéder à certains travaux d’assèchement des matériaux dans l’intervalle. [ 50 ] La preuve démontre que les défendeurs étaient rejoignables aisément. [ 51 ] Le défaut de dénoncer par écrit la situation aux défendeurs et de leur adresser une mise en demeure avant l’exécution des travaux correctifs étant fatal en soi, cette

partie du recours des demandeurs est rejetée. ❖ Deuxième infiltration en date du 14 janvier 2014 [ 52 ] La preuve démontre qu’après avoir constaté la présence d’eau provenant de la deuxième fissure affectant les murs de fondation, les demandeurs ont immédiatement mandaté la firme FissurEX afin de procéder dès le lendemain aux travaux de colmatage et de réparation de la fissure.

[ 53 ] Les demandeurs n’ont avisé les défendeurs de la présence d’une seconde fissure dans les murs de fondation que le 26 janvier 2014 indiquant que les travaux de réparation des dommages consécutifs du vice seraient effectués au début du mois de février suivant. [ 54 ] Encore une fois, la preuve démontre clairement que les demandeurs ont fait défaut de dénoncer le vice et de mettre les défendeurs en demeure de venir faire un constat de la situation et rencontrer leur obligation de garantie envers eux dans le délai imparti, le tout contrairement aux dispositions des articles 1739 et 1595 du Code civil du Québec . [ 55 ] Dans les circonstances, cette

partie de la réclamation doit également être rejetée. ❖ Infiltrations d’eau en date du 21 février 2014 [ 56 ] Les 21 février 2014, les demandeurs constatent que des infiltrations d’eau au sous-sol de la résidence proviennent du mur donnant sur le stationnement extérieur des murs de fondation de la résidence. [ 57 ] Les demandeurs informent le défendeur Sylvain Gélinas en date du 11 mars 2014 par envoi courriel. [ 58 ] Il invite ce dernier à venir constater la problématique, l’informant que les travaux correctifs du vice débuteront le lundi 17 mars suivant. [ 59 ] Le mercredi 12 mars 2014, le défendeur répond au demandeur qu’il n’a pas l’intention de se présenter sur les lieux mais réfère ce dernier à son assureur qui est de toute manière déjà en contact avec les assureurs des demandeurs eu égard aux autres sinistres survenus précédemment. [ 60 ] Le 14 mars 2014, les travaux de colmatage de la troisième fissure sont complétés par l’entreprise FissurEXinc . [ 61 ] Le 17 mars 2014, les demandeurs sont mis en demeure de compenser les défendeurs pour les coûts reliés à ces travaux. [ 62 ] Le demandeur prétend, tel que le démontrent les photos déposées en demande, que les infiltrations d’eau provenant des fissures affectant les murs de fondation de la résidence dataient de plusieurs mois voire années avant la vente étant donné l’état de moisissure de la structure de bois des murs de finition au sous-sol. [ 63 ] À son avis, le noircissement des lisses démontre que cette situation problématique existait avant la vente de la résidence aux demandeurs. [ 64 ] Le Tribunal n’est pas en accord avec cette prétention. [ 65 ] L’analyse de l’ensemble des photos déposées par les demandeurs, démontrant l’existence des trois fissures affectant les murs de fondation de la résidence, confirme effectivement l’existence de noircissement affectant les lisses de sol de la structure des murs de finition du sous-sol. [ 66 ] Cependant, l’importance relative des traces de moisissure sur la lisse ne permet pas de conclure de manière probante que le bois était affecté par la présence d’eau antérieurement à l’acquisition de la résidence par les demandeurs. [ 67 ] En effet, aucune trace importante de fluorescence ou de moisissure n’est perceptible. [ 68 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que les demandeurs n’ont pas démontré, selon une preuve prépondérante, que les vices affectant les murs de fondation de la résidence étaient présents avant la date d’acquisition de l’immeuble. [ 69 ] À ce sujet, il a été démontré que l’exécution des travaux de terrassement d’importance au cours de l’automne 2013, lors desquels des camions ont circulé au pourtour de la résidence, est à l’origine de l’apparition des fissures dans les murs de fondation et des infiltrations d’eau qui en ont résulté. [ 70 ] Les demandeurs n’ayant pas démontré qu’ils rencontrent le critère d’antériorité du vice, le recours doit être rejeté.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 71 ] REJETTE la demande; [ 72 ] CONDAMNE les demandeurs à payer aux défendeurs la somme de 159 $

titre de frais judiciaires. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 5 juin 2015