2021 QCCQ 8926, 2021 QCCQ 8926

Ville de Mont-Laurier c. Ardouin 2021 QCCQ 8926 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LABELLE LOCALITÉ DE MONT-LAURIER « Chambre criminelle et pénale » N° : 560-61-042085-204 560-61-042513-213 DATE : 9 SEPTEMBRE 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LUCIE MARIER, JUGE DE PAIX MAGISTRAT ______________________________________________________________________ VILLE DE MONT-LAURIER Poursuivante c.

ALAIN ARDOUIN Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le défendeur Alain Ardouin (Ardouin) est propriétaire non occupant d’un immeuble de sept logements sur la rue du Portage à Mont- Laurier.

Il loue l’appartement au rez-de-chaussée à une dame vivant seule pour une durée de trois années à compter du 1 er juin 2019. [ 2 ] La Ville de Mont-Laurier lui reproche, le 3 avril 2020, de tolérer l’accumulation excessive de matières combustibles et autres détritus à l’intérieur du logement de sa locataire et, le 15 juin de la même année, de la laisser mettre en péril la sécurité de l’immeuble, le tout en contravention du règlement relatif à la sécurité incendie. [1] [ 3 ] Ardouin admet l’état d’insalubrité du logement [2] .

Il soutient qu’au moment de la location, il ne connait pas la propension de la locataire à accumuler des objets de manière excessive. Il prend des mesures pour l’aider à se conformer aux exigences de son bail tout en respectant le fait qu’elle a des droits en tant que locataire. Il ajoute que l’arrivée de la pandémie, en mars 2020, et l’imposition du confinement le freinent dans sa démarche auprès de la Régie du logement.

Il prétend faire ce qu’il peut dans les circonstances pour collaborer avec les représentants du Service des incendies de la ville (Service des incendies) afin que la locataire désencombre le logement de l’accumulation excessive d’objets de toutes sortes. [ 4 ] Les infractions reprochées sont de responsabilité stricte et donnent ouverture pour le défendeur à une défense de diligence raisonnable. [ 5 ] Le Tribunal doit déterminer si Ardouin fait preuve de diligence raisonnable pour ne pas commettre les infractions reprochées.

Si ce n’est le cas, la ville est-elle justifiée de le poursuivre deux fois pour les mêmes raisons? LE DROIT [ 6 ] L’article 12.1 du Règlement prévoit que le propriétaire est responsable de la sécurité de son immeuble. Son

article 12.2 impose la même obligation au locataire. [ 7 ] L’article 19.1 crée les infractions relatives à ces obligations, dont celle, pour le propriétaire, de tolérer les agissements de son locataire en contravention au règlement. 19.1 Toute personne qui agit en contravention du présent règlement, qui accomplit ou omet d’accomplir quelque chose qui aide une autre personne à agir en contravention du présent règlement ou qui encourage, par un conseil, une permission, un consentement, une autorisation, une ratification, une tolérance ou autrement, une autre personne à agir en contravention du présent règlement, commet une infraction et est passible d’une amende, en outre des frais, de 200 $ à 500 $ s’il s’agit d’une personne physique, ou d’une amende de 500 $ à 1 000 $, s’il s’agit d’une personne morale. […] [ 8 ] Ardouin, en tant que propriétaire responsable de son immeuble, doit démontrer sa diligence en prenant toutes les mesures nécessaires et raisonnables pour éviter que la locataire affecte la sécurité de l’immeuble par l’accumulation excessive de matières combustibles et autres.

Cette démonstration doit être faite par prépondérance de preuve. [3] [ 9 ] La diligence raisonnable nécessite la preuve d’actions concrètes pour prévenir l’acte reproché. Le Tribunal doit analyser la conduite

du défendeur à la lumière des faits particuliers de chaque cas et non pas de sa conduite en général, sa bonne foi ou son intention d’agir. [ 10 ] La Cour suprême énonce que la diligence raisonnable est une norme objective, qui s’apprécie en fonction du comportement d’un défendeur par rapport à celui d’une personne raisonnable, placée dans un contexte similaire [4] .

Celle-ci comporte trois devoirs distincts et essentiels, soit celui de prévoyance, d’efficacité et d’autorité, qui s’appliquent au présent dossier, avec les adaptations nécessaires [5] . [ 11 ] Les tribunaux sont toutefois plus exigeants pour les défendeurs qui exercent une activité spécialisée [6] , par opposition aux occupations ordinaires de la vie. [ 12 ] Le juge Alexandre Boucher rappelle cependant que la défenderesse a une obligation de moyens raisonnables compte tenu du contexte et des circonstances et non une obligation de résultat.

Exiger plus impose un fardeau trop lourd qui équivaut à une norme de perfection ou d’infaillibilité, incompatible avec la norme de diligence raisonnable applicable en matière de responsabilité stricte. [7] [ 13 ] Le Tribunal constate, après l’analyse des moyens pris par Ardouin pour se conformer à la règlementation municipale, qu’ils apparaissent insuffisants. [ 14 ] En effet, il admet devant la Cour que le 31 juillet 2019, Maxime Lacelle (Lacelle), pompier et technicien en prévention d’incendie, le sollicite et lui conseille de commencer les démarches à la Régie du logement (la Régie).

Ce dernier a reçu une plainte d’une citoyenne concernant l’état du logement de la locataire. [ 15 ] Lacelle prend en charge le dossier dès la fin juin 2019 et entreprend des interventions auprès de la locataire, comme des visites dans le logement et par la suite demande à des intervenants du CLSC de porter assistance à la locataire.

Il communique avec Ardouin pour l’informer des démarches et lui dresse régulièrement un constat à l’effet que le logement devient de plus en plus encombré, bien que la locataire y réside depuis peu. [ 16 ] Quatre mois s’écoulent et Ardouin n’entreprend pas les démarches auprès de la Régie. Il indique à Lacelle qu’il ne reçoit pas de plaintes des locataires.

Il lui apparaît prématuré d’intervenir puisque la locataire paie son loyer et qu’elle y habite depuis cinq mois seulement. [ 17 ] Il la contacte toutefois une fois par mois depuis le mois d’août pour l’aviser de nettoyer son logement et de jeter ce qui l’encombre même si elle le sait puisque le bail stipule qu’il ne doit pas y avoir d’accumulation excessive de choses dans l’appartement. [ 18 ] Ce n’est qu’à la suite de la réception d’un avertissement le 6 novembre de M. Lacelle que Ardouin transmet une lettre de mise en demeure datée du 7 novembre à la locataire.

Elle l’enjoint de vider son logement de tous les déchets, meubles, boîtes ou objets, et ce, dans un délai de 30 jours, à défaut de quoi il fera une demande d’expulsion à la Régie. [8] [ 19 ] Dans cette lettre, il réfère au constat des pompiers qui certifient que l’état du logement est dangereux pour sa sécurité et celle des autres locataires.

Ardouin ajoute que les pompiers lui mentionnent qu’elle s’est fait expulser par le passé d’un logement pour les mêmes raisons. [ 20 ] En réponse à la lettre de son propriétaire, la locataire lui fait part rapidement par téléphone qu’elle est incapable de faire le ménage de l’appartement, étant une personne à mobilité réduite.

Ardouin décide de l’aider. [ 21 ] Entre le mois de décembre et la fin février 2020, il charge sa remorque de divers objets qu’il amène au dépotoir municipal et, à deux reprises, il remplit les bacs des sept logements de détritus de toutes sortes. [ 22 ] Entre temps, Lacelle l’informe qu’il recevra une mise en demeure pour l’aider dans sa démarche auprès de la Régie. Elle est datée du 27 janvier 2020.

Il l’enjoint de diminuer la quantité de déchets combustibles dans l’appartement et lui donne un délai de 30 jours pour le faire. [9] [ 23 ] Lacelle et son collègue font une visite des lieux par la suite et constatent que le logement est partiellement débarrassé, mais pour le Service des incendies, cela s’avère insuffisant. L’état du logement reste problématique vu le risque d’incendie et la propagation de vermines.

Les photos prises par Lacelle sont des plus éloquentes, outre l’état lamentable du logement, il constate des éléments qui concernent le risque d’incendie. [10] [ 24 ] Le 24 mars 2020, la greffière de la ville transmet à la locataire et à Ardouin une mise en demeure de libérer dans un délai de 10 jours le logement de tout encombrement qui obstrue les portes de sortie, les sources de chauffage et d’électricité de même que les portes. [11] [ 25 ] Ardouin ne prend aucune mesure pour forcer la locataire à faire le grand nettoyage du logement ou à intervenir lui-même, et ce, malgré l’urgence de la situation. [ 26 ] Il explique à la Cour qu’il ne peut se déplacer à la Régie vue la mesure de confinement.

Il présume que les bureaux sont fermés. Alors que c’est sa première expérience auprès de cet organisme, il n’entreprend aucune démarche pour savoir comment procéder dans sa demande au cas où il ne peut pas se présenter en personne. [ 27 ] Il prend alors la chance de faire la demande par internet, mais comme il n’est pas familier avec cet outil technologique et que M. Lacelle ne lui apporte pas l’aide souhaitée, il ne peut confirmer l’avoir transmise. Il n’est pas en mesure de préciser la date de l’envoi non plus.

Il ne prend aucun moyen pour le vérifier, mais il imprime le formulaire rempli. [12] [ 28 ] Le Tribunal constate à la lecture des motifs de cette demande qu’il la rédige le 19 mai 2020 lorsqu’il écrit : « aujourd’hui 19 mai j ai recu un constat d’infraction » (sic). Il faut conclure que plus de 6 mois s’écoulent depuis sa lettre de mise en demeure avant qu’il tente de faire la demande et près de 10 mois depuis que Lacelle l’invite à le faire.

[ 29 ] Finalement, c’est le 14 juillet 2020, à la suite de la réception du second constat d’infraction daté du 15 juin 2020, qu’Ardouin se présente en personne au bureau de la Régie pour déposer sa demande de résiliation de bail et d’éviction au motif que le logement est impropre à l’habitation. [13] [ 30 ] Le Tribunal constate qu’Ardouin tarde à agir. Bien que la mesure de confinement progressif soit obligatoire à partir du 13 mars 2020, il ne peut pas simplement présumer que les bureaux de la Régie sont fermés sans s’informer et chercher à savoir comment faire la demande dans les circonstances.

Sa passivité n’est pas de nature à démontrer sa diligence dans un dossier de cette importance. [ 31 ] Aussi, les actions entreprises auprès de la locataire afin de rendre le logement exempt de risques d’incendie sont nettement insuffisantes.

Soulever le fait qu’il réside à Rosemère, à plusieurs kilomètres de Mont-Laurier, n’est pas une excuse valable pour négliger de prendre les mesures qui s’imposent pour enlever tous les éléments qui constituent un risque d’incendie et pour libérer les espaces nécessaires au déplacement des intervenants en cas de nécessité. [ 32 ] Le Tribunal est d’avis qu’en tant que propriétaire aux prises avec une personne présentant des problèmes particuliers, il se doit d’être proactif et centré dans la recherche de solutions raisonnables et efficaces, sachant qu’elle recommence à apporter dans le logement des objets qu’elle ramasse, entre autres, dans des poubelles. [ 33 ] Le délai qu’il laisse écouler pour activer sa demande à la Régie démontre plutôt qu’il ne se préoccupe pas autant qu’il le devrait des problèmes soulevés par le Service des incendies et encore moins de la détérioration imminente de son logement. [ 34 ] Le Tribunal considère qu’il espère que les représentants du Service des incendies prendront les choses en mains jusqu’au bout puisqu’ils connaissent la problématique présentée par la locataire. [ 35 ] Il n’appartient pas au Tribunal de préciser au défendeur les mesures à prendre, mais force est de constater qu’il ne fait pas preuve de prévoyance, d’efficacité et d’autorité. [ 36 ] Le Tribunal considère aussi que l’infraction se répète de jour en jour, et ce, tant et aussi longtemps que la situation n’est pas corrigée.

Elle entre donc dans la catégorie des infractions continues prévue à l’article 155 du Code de procédure pénale [14] . Ce principe se retrouve même dans le règlement [15] . La ville est donc justifiée d’émettre deux constats, soit ceux du 3 avril 2020 et du 15 juin 2020.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 37 ] DÉCLARE le défendeur coupable des deux infractions. [ 38 ] FIXE l’audition pour les observations sur la peine le 10 novembre 2021, à 9h15, en salle 111 du palais de justice de Mont- Laurier. __________________________________ LUCIE MARIER, JUGE DE PAIX MAGISTRAT Me Jacques Lauzon Procureur de la poursuite Le défendeur est non représenté par avocat. Date d’audience : 27 MAI 2021