2019 QCCQ 1665, 2019 QCCQ 1665

Côté c. Boudreau 2019 QCCQ 1665 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-701089-178 DATE : 4 février 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHARLES G. GRENIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Isabelle côté [...], Lévis (Québec) [...] -et- Danielle Dionne [...], Beaupré (Québec) [...] Demanderesses c.

Sophie Boudreau [...], Lévis (Québec) [...] -et- Sophie Boudreau , es qualité de liquidatrice à la succession d’Éric Pouliot [...], Lévis (Québec) [...] Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Introduction [ 1 ] Les demanderesses, madame Isabelle Côté et madame Danielle Dionne, qui sont respectivement fille et mère, réclament à la défenderesse, madame Sophie Boudreau, ainsi qu’à la succession de monsieur Éric Pouliot, son conjoint décédé, dont elle est la liquidatrice, la somme de 3 728 $ représentant : 1. le coût du déménagement sur leur terrain d’une piscine hors terre actuellement installée de façon mitoyenne sur la ligne de séparation des terrains arrière de leurs jumelés respectifs – les jumelés en question sont situés aux [...] à Lévis -, soit 1 850 $; 2. celui de la remise en état du patio et de la pose d’une clôture, 1 500 $; 3. la moitié des coûts d’entretien et de réparations de la piscine, pour l’année 2017, soit 378 $. [ 2 ] Elles fondent leur recours sur le fait que madame Boudreau refuse d’honorer ses engagements envers elles en ce qui a trait à l’utilisation partagée de la piscine – pour diverses raisons, madame Boudreau ne veut plus de la piscine qu’elle considère désuète et souhaite son démantèlement – alors que les demanderesses, elles, désirent encore en faire usage au cours des années à venir. [ 3 ] Dans sa contestation, madame Boudreau fait valoir que ce sont les demanderesses qui ont décidé de faire remplir la piscine et de l’utiliser en assumant les coûts d’entretien, au cours de l’été 2017, alors qu’elle leur avait demandé de ne pas ce faire en raison du fait qu’elle considérait que celle-ci, notamment la toile, était rendue au bout de sa vie utile et qu’elle n’avait plus les moyens de l’entretenir. [ 4 ] À la suite de la production par les demanderesses d’une demande amendée afin d’introduire à l’instance madame Dionne à

titre de codemanderesse, madame Boudreau a également fait valoir par un écrit versé au dossier que la succession d’Éric Pouliot et elle, se considéraient comme étant les seuls et uniques propriétaires de la piscine, et ce, en exécution d’une convention liant les parties conclue le 26 août 2007, la suite de la vente par madame Dionne de sa maison à sa fille madame Côté, et qu’elle était donc en droit de procéder à son démantèlement. La trame factuelle [ 5 ] Au regard de la preuve documentaire testimoniale soumise par les parties, la trame factuelle des relations entre les parties en ce qui a trait à la piscine est, grosso modo, la suivante.

[ 6 ] Au cours de l’été 2007, madame Boudreau et son conjoint, monsieur Éric Pouliot ainsi que madame Dionne qui avaient des enfants et qui s’entendait très bien en tant que voisins depuis 2001 – monsieur Pouliot était particulièrement apprécié par madame Dionne et était celui avec lequel elle faisait fondamentalement affaire en ce qui avait trait aux relations d’ordre pratique entre voisins – ont décidé de partager une piscine hors terre qui a été aménagée de façon mitoyenne sur les terrains arrière de leurs jumelés respectifs. [ 7 ] Les voisins ont alors conclu, par mesure de précaution; le 26 août 2007, une convention concernant notamment le partage des frais d’entretien de la piscine, dont le texte était le suivant (P-1) : « Contrat entre Danielle Dionne et Sophie Boudreau / Éric Pouliot concernant la piscine qui se situe au milieu du terrain jumelé • Si un ou l’autre des partis vend son jumelé, automatiquement la piscine devient propriété de l’autre; • Si ‘un ou l’autre des partis loue son jumelé, les locataires n’ont aucun accès à la piscine; • Tous les produits et /ou frais d’entretien relatifs à la piscine est à la charge des deux partis à parts égales; • Éric et Sophie s’engagent à payer la somme de $43.94 /mois pendant 36 mois et ce, le 20 de chaque mois à partir du 22 juin 2007; • Advenant le cas ou la ville exige un déplacement de ladite piscine pour qu’elle soit conforme aux règlements, elle sera réaménagée sur le terrain de Danielle et ce aux frais des deux partis à parts égales.

La piscine demeure accessible aux deux partis. • Il est à noter que la pompe ainsi que le filtreur sont la propriété de Danielle . ( ajout manuscrit : font partis intégrante de la piscine et seront demenager (sic) avec la piscine.

Signé Signé ——————————— ——————————— Danielle Dionne Sophie Boudreau Signé ———————————- Eric Pouliot 2007/08/26 » (Reproduction intégrale) [ 8 ] Tout s’est bien déroulé au cours des étés suivants et les frais d’entretien et d’opération de la piscine ont été partagés selon les termes prévus dans la convention. [ 9 ] En 2009, madame Dionne a loué son jumelé. madame Boudreau et monsieur Pouliot ont accepté que, contrairement à ce qui était prévu à la convention, les locataires qui avaient un enfant handicapé, puissent utiliser la piscine. [ 10 ] Le 7 juillet 2011, madame Dionne qui résidait à cette époque au Nouveau-Brunswick et qui voulait revenir au Québec dans une nouvelle maison, située au [...], à Beaupré, a vendu à sa fille, madame Côté, par acte notarié la maison de la rue Laure-Conan au prix de 275 000 $. [ 11 ] Madame Dionne a expliqué au Tribunal que cette vente à sa fille était dans les faits une « vente d’accommodement » selon les termes qu’elle a employés, afin qu’elle n’ait pas à payer les taxes sur sa nouvelle maison à Beaupré, qui n’aurait pu, sans la vente du jumelé de la rue Laure-Conan, être qualifiée de résidence principale, mais que c’était elle qui, par en arrière, tirait toutes les ficelles, plus particulièrement sur le plan du financement de la vente. [ 12 ] Elle a avisé monsieur Pouliot de la vente du jumelé à sa fille et lui a offert de transférer la piscine sur le terrain des défenderesses.

Selon elle, monsieur Pouliot et madame Boudreau auraient alors accepté de la laisser là où elle était, jusqu’à la revente éventuelle de la maison appartement maintenant à madame Côté, afin d’éviter des frais de déplacement inutiles. [ 13 ] Des discussions au cours de l’automne 2011 avec les locataires de la maison quant à l’achat par eux de celle-ci, n’ayant pas abouti, madame Côté a décidé d’aménager dans la maison en juillet 2012. [ 14 ] De nouvelles discussions ont été entamées quant au sort de la piscine, mais étant donné que c’était maintenant madame Boudreau qui entretenait des projets de vente de son jumelé qu’elle commençait à trouver exigu, les choses en sont restées là et la vie a repris son cours. [ 15 ] Au printemps 2016, madame Boudreau et monsieur Pouliot ont mis leur jumelé en vente.

Une acheteuse potentielle s’étant manifestée qui n’était cependant pas intéressée à la piscine, les voisins ont convenu d’attendre de voir ce qui allait se produire – déplacement ou démantèlement – avant de prendre une décision la concernant. Le projet de vente n’a pas eu de suite et l’été 2016 s’est déroulé sans anicroche. [ 16 ] Le 22 août 2016, madame Dionne et madame Côté ont conclu devant notaire un contrat intitulé « garantie hypothécaire immobilière sur un bien particulier » afin de réaménager leurs obligations financières mutuelles concernant la propriété de madame Côté située au [...] à Lévis.

[ 17 ] En avril 2017, monsieur Pouliot est décédé, ce qui a fondamentalement changé la dynamique qui prévalait entre les voisins.

Madame Boudreau ne voulait plus de la piscine la considérant de plus comme étant « finie » et compte tenu de sa situation financière difficile, elle ne voulait plus payer pour son entretien ni pour un déplacement du coté de madame Côté, d’autant plus qu’elle se considérait comme étant l’unique propriétaire de la piscine aux termes de la convention de 2007, à la suite de la vente de sa maison par madame Dionne. [ 18 ] Du côté des demanderesses, l’attitude était tout autre : selon elles, la piscine pouvait encore servir, ce qu’elles ont démontré en s’en servant tout au cours de l’été 2017 après en avoir assumé les coûts d’entretien.

Madame Boudreau et ses enfants ne se sont pas servis de la piscine au cours de cet été. [ 19 ] Après de nombreux échanges verbaux et épistolaires concernant le partage des coûts d’entretien de la piscine pour l’été 2018 et de celui de son déplacement sur le terrain de madame Côté alors que madame Boudreau, elle, ne voulait qu’envisager une entente quant au partage des coûts d’un démantèlement de la piscine, un fossé s’est créé entre les parties sur fond d’accusations mutuelles quant au style de vie de chacune – passé et présent – jusqu’au dépôt de leur demande par les demanderesses réclamant aux défenderesses le remboursement du coût du déplacement de la piscine sur leur terrain, en raison du refus systématique de madame Boudreau de collaborer. [ 20 ] Lors de son témoignage, madame Dionne a convenu que la somme réclamée pour le déplacement n’en était une que pour un déplacement virtuel puisque c’est une nouvelle piscine qui allait devoir être installée, la piscine actuelle ne pouvant être déménagée.

L’Analyse et les motifs [ 21 ] Les demanderesses ne pourront réussir dans leur recours entrepris contre les défenderesses, et ce, pour les raisons qui suivent. [ 22 ] En vertu du premier paragraphe de la convention conclue par les parties le 26 août 2007, la piscine est devenue l’entière propriété des défenderesses, le 7 juillet 2011, lorsque madame Dionne a vendu son jumelé à sa fille, madame Côté. [ 23 ] L’acte authentique qu’est l’acte de vente notarié, est on ne peut plus clair quant au transfert de propriété de l’immeuble à madame Côté, moyennant paiement par elle du prix de vente de 275 000 $. [ 24 ] L’acte notarié concernant la garantie hypothécaire immobilière, conclu par madame Dionne et madame Côté, le 22 août 2016, est aussi parfaitement limpide quant à la propriété de l’immeuble situé au [...], Lévis, notamment son

article 7 « DÉCLARATIONS DU CONSTITUANT » qui énonce, que le constituant (madame Côté) déclare que : « l’immeuble lui appartient en pleine et entière propriété […] ». [ 25 ] Afin de contrer les termes de la convention conclue en 2007, madame Dionne a soumis au Tribunal l’argument voulant qu’étant donné qu’il s’agissait d’une vente d’accommodement à sa fille et que c’était-elle qui assumait entièrement les obligations financières reliées à cette vente, elle pouvait être considérée comme étant encore la vraie propriétaire du jumelé. [ 26 ] Outre le fait qu’il ne soit pas possible de contredire les termes d’un acte authentique, et même si le Tribunal en venait à considérer qu’une simulation ou contre-lettre a été le fait des demanderesses dans cette affaire, au sens des articles 1451 et 1452 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), une telle simulation ne peut valoir qu’entre elles et n’a aucun effet sur les défenderesses, à moins que madame Boudreau ne décide d’opter pour les termes de ladite contre-lettre, ce qui n’est absolument pas le cas en l’espèce. [ 27 ] En tout respect, le Tribunal signale également qu’en soulevant cet argument madame Dionne tente de jouer sur les deux tableaux puisque c’est en vertu du transfert de propriété de sa résidence de la rue Laure-Conan à sa fille qu’elle a pu ne pas payer de taxes lors de l’achat de sa résidence à Beaupré.

Elle ne peut donc avoir, si on suivait son raisonnement et qu’elle devait être considérée comme étant l’unique propriétaire du jumelé de la rue Laure-Conan, le beurre et l’argent du beurre. [ 28 ] Le Tribunal rejette également toute notion de prescription acquisitive dans cette affaire, découlant du fait que les parties auraient choisi et continué d’appliquer la convention en ce qui a trait aux coûts partagés de prévu à l’entente, à compter du 7 juillet 2011 jusqu’en 2017. [ 29 ] En vertu de cet argument, les demanderesses, en raison de la non-opposition de la part de monsieur Pouliot et de madame Côté au paiement de leur part des frais et en raison de leur utilisation de la piscine, en seraient ainsi arrivés à réacquérir par prescription la moitié indivise de la piscine qui avait cessé d’être leur propriété en 2011 en raison de l’application de la convention de 2007. [ 30 ] Le Tribunal est d’avis que même si toutes les conditions requises à l’acquisition par prescription d’une

part indivise d’un bien étaient réunies – cela est loin d’être le cas -, la piscine telle que configurée étant un immeuble par destination, la prescription acquisitive était de dix ans [1] , ce qui n’est pas le cas dans le dossier qui nous préoccupe. [ 31 ] Madame Dionne a aussi soulevé la possibilité que l’

article 2862 C.c.Q. puisse s’appliquer; cet

article permet en l’absence d’une preuve écrite de prouver un acte juridique par témoignage dès lors qu’il y a un commencement de preuve émanant de la

partie adverse. [ 32 ] En vertu de ce raisonnement, les défenderesses auraient adopté à partir de 2011, une attitude de collaboration au niveau du partage des coûts qui aurait fait en sorte que la clause concernant le transfert de la propriété de la piscine en cas de vente serait devenue caduque et qu’une nouvelle convention aurait été tacitement conclue remplaçant l’ancienne. [ 33 ] Le Tribunal ne décèle pas dans le comportement des défenderesses ou dans des écrits qui émanent d’elles des éléments qui pourraient constituer un tel commencement de preuve démontrant qu’elles considéraient la clause de transfert comme étant caduque et

qu’elles voulaient conclure une nouvelle convention. [ 34 ] Certes, les voisins ont convenu pour toutes sortes de raison émanant de part et d’autre, de conserver la piscine où elle était et d’en partager les coûts d’entretien, et ce, postérieurement à 2011.

Le Tribunal n’y voit cependant qu’une attitude de civilité et de volonté de bonne entente par ses voisins qui, à l’époque s’appréciaient, mais sans plus. [ 35 ] Il n’est pas possible d’inférer du comportement des défenderesses, qu’elles auraient renoncé à l’application à leur bénéfice de la convention conclue en 2007 quant au transfert de propriété en cas de vente de son jumelé par madame Dionne d’autant plus, que dès 2017, madame Boudreau a clairement signifié aux demanderesses qu’elle se considérait comme étant la seule propriétaire de la piscine en vertu de la convention. [ 36 ] Pour toutes ces raisons donc, la demande sera rejetée. [ 37 ] Pour des raisons d’ordre pratique, le Tribunal prévoira spécifiquement, de façon accessoire, dans les conclusions de son jugement le fait que la piscine est la seule propriété des défenderesses et qu’elles seront autorisées à en disposer comme bon leur semblera, et à procéder à leurs frais, sans indemnité à être versée aux demanderesses, au démantèlement de la piscine, si tel est leur choix.

Par ces motifs, le Tribunal : Rejette la demande des demanderesses, madame Isabelle Côté et madame Danielle Dionne; Déclare que les défenderesses, madame Sophie Boudreau et Succession Éric Pouliot, sont les seules et uniques propriétaires de la piscine hors terre qui a été aménagée de façon mitoyenne sur la ligne séparatrice des terrains arrière des jumelés situés aux [...] à Lévis; Autorise les défenderesses, madame Sophie Boudreau et Succession Éric Pouliot, si tel est leur choix, à procéder au démantèlement de la piscine et à son transport à leurs frais, et sans qu’aucune indemnité ne soit alors payable à la demanderesse, madame Isabelle Côté; Ordonne le cas échéant, à la demanderesse, madame Isabelle Côté de donner accès aux personnes chargées du démantèlement de la piscine et son transport, et ce, sans indemnité; Condamne les demanderesses, madame Isabelle Côté et madame Danielle Dionne à payer aux défenderesses, madame Sophie Boudreau et Succession Éric Pouliot, la somme de 100 $ représentant le montant des frais de justice déboursés pour produire leur contestation. __________________________________ CHARLES G.

GRENIER, J.C.Q. [JG-1934] Date d’audience :