2011 QCCQ 7671, 2011 QCCQ 7671

Robillard c. De Paula 2011 QCCQ 7671 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-014649-107 DATE : 7 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN DÉSY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOHANNE ROBILLARD et. ROCH LEBLANC , tous deux domiciliés et résidant au […], Sherbrooke (Québec) […]

Partie demanderesse c. ANGELICA IMPERADOR DE PAULA et. MARCELO SANCHES DE PAULA , tous deux domiciliés et résidant au […], Sainte-Julie (Québec) […]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Nature du litige [ 1 ] La présente affaire concerne un recours en dommages contre des promettants/acheteurs qui n'ont pas donné suite à leur promesse d'achat en matière immobilière. Objet du litige : les faits [ 2 ] Les demandeurs réclament des défendeurs la somme de 7 000 $ à

titre de dommages qu'ils détaillent comme suit : • taxes municipales, période 20-06-2009 au 30-09-2009 ......................... 1 229,87 $ • taxes scolaires, période 20-06-2009 au 30-09-2009..................... 274,89 $ • assurance bâtiment, période 20-06-2009 au 30-09-2009............. 306,97 $ • électricité, période 20-06-2009 au 30-09-2009............................... 203,16 $ • achat de fleurs pour favoriser la vente............................................... 120,82 $ • frais du notaire Richard Drapeau....................................................... 730,00 $ • perte de revenus de placement sur un montant de 297 222 $, durée 103 jours à 5 % ......................................................................................................... 4 193,68 $ 7 059,39 $ [ 3 ] Ce montant total a été réduit à 7 000 $ afin de permettre le présent recours devant la Division des petites créances. [ 4 ] En plus des montants précités, les demandeurs réclament des défendeurs des intérêts légaux, ainsi que le remboursement du montant payé au greffe de la Cour pour y produire leur réclamation. [ 5 ] Les demandeurs reprochent aux défendeurs d'avoir sans droit refusé de donner suite à la promesse d'achat [1] qu'ils ont signée

en leur faveur le 29 mars 2009 concernant un immeuble situé au numéro civique […] à Sherbrooke. [ 6 ] Cette vente immobilière devait se concrétiser chez le notaire, Richard Drapeau, au plus tard le 20 juin 2009. [ 7 ] Il appert des faits mis en preuve que les défendeurs ont formellement informé les demandeurs le 29 mai 2009 qu'ils n'allaient pas acheter l'immeuble tel que convenu, vu que le vendeur, Marcelo Sanches de Paula, avait perdu son emploi, ce qui aurait entraîné, à leurs dires, un retrait du financement attendu. [ 8 ] Les défendeurs ont alors expressément autorisé les demandeurs à remettre l'immeuble en vente par le biais d'une lettre de leur procureure [2] datée du 22 juin 2009. [ 9 ] Les demandeurs ont de nouveau confié l'immeuble au courtier immobilier, Jean-François Toutant, et ledit immeuble s'est vendu [3] le 1 er octobre 2009, au même prix que celui convenu avec les défendeurs le 29 mars 2009. [ 10 ] Les défendeurs ont refusé de donner suite à leur promesse d'achat puisque le défendeur, Marcelo Sanches de Paula, a perdu son emploi le 28 mai 2009, alors qu'il travaillait jusque-là pour la firme Bombardier Produits récréatifs inc. [ 11 ] La question à décider est de savoir si les défendeurs étaient bien fondés à ne pas donner suite à leur promesse d'achat. [ 12 ] Si non, les demandeurs ont-ils justifié les dommages qu'ils réclament?

Analyse [ 13 ] Suite à la signature de la promesse d'achat du 29 mars 2009, les défendeurs informaient, le ou vers le 9 avril 2009, le courtier Toutant et les demandeurs qu'ils avaient reçu de la Caisse Desjardins du Nord de Sherbrooke (ci-après la « Caisse ») la confirmation [4] qu'ils avaient obtenu de cette dernière l'assurance d'un prêt pour un montant de 297 000 $. [ 14 ] Cette acceptation de financement ne contient aucune restriction autre que le montant. [ 15 ] S'en suivit les 10 et 13 avril 2009 que les demandeurs et les défendeurs signent un formulaire de « modifications et avis de réalisation de conditions » [5] où il est inscrit que le montant de l'emprunt sera de 297 000 $, ce qui modifiait ainsi le formulaire de promesse d'achat AA30832 où il était prévu un emprunt au montant de 245 000 $ pour les acheteurs. [ 16 ] Ainsi, le 9 avril 2009, ayant obtenu la confirmation de leur prêt hypothécaire, les défendeurs voyaient satisfaite la condition pendante de la promesse d'achat, ce qu'ils ont confirmé par le formulaire signé les 10 et 13 avril 2009 [6] . [ 17 ] À compter du 13 avril 2009, l'échange de consentement entre les parties était complet, et il restait à signer l'acte de vente prévu pour le 20 juin 2009, moment s'accompagnant de la délivrance du bien. [ 18 ] Donc, le 28 mai 2009, le défendeur, Marcelo Sanches de Paula, perd son emploi chez Bombardier, et les défendeurs se désistent de l'achat immobilier convenu, ce avec quoi les demandeurs sont en désaccord. [ 19 ] Le 2 juillet 2009, la Caisse informe les défendeurs [7] que celle-ci ne va pas donner suite à son offre de financement puisque le défendeur Sanches de Paula avait perdu son emploi. [ 20 ] Il semble que déjà le 29 mai 2009, la représentante de la Caisse avait informé verbalement les défendeurs que cette dernière n'allait pas financer, voir la pièce D-4. [ 21 ] En outre, le 29 juin 2009, les défendeurs essuyaient un refus de financement de la part de la Banque Nationale du Canada pour ce même achat immobilier, voir la pièce D-7. [ 22 ] Quoi qu'il en soit, dès qu'il y a eu échange de consentement entre les parties le 13 avril 2009, la vente s'était réalisée [8] , et entrent en application les articles 1385 , 1386 et 1396 du Code civil du Québec qui se lisent comme suit : « 1385.

Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n'exige, en outre, le respect d'une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n'assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. Il est aussi de son essence qu'il ait une cause et un objet. » « 1386. L'échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d'une personne d'accepter l'offre de contracter que lui fait une autre personne. » « 1396.

L'offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l'offrant son intention de prendre l'offre en considération et d'y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie.

La promesse, à elle seule, n'équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l'accepte ou lève l'option à lui consentie, il s'oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu'il ne décide de le conclure immédiatement. » [ 23 ] Il s'ensuit l'obligation des acheteurs d'accepter la délivrance du bien et d'en payer le prix, tel que le prévoit l'

article 1734 du Code civil du Québec . « 1734. L'acheteur est tenu de prendre livraison du bien vendu et d'en payer le prix au moment et au lieu de la délivrance. Il est aussi

tenu, le cas échéant, de payer les frais de l'acte de vente. » [ 24 ] Il n'est pas possible ici, suivant les faits en cause, que les défendeurs puissent invoquer la force majeure au sens de l'

article 1470 du Code civil du Québec . « 1470. Toute personne peut se dégager de sa responsabilité pour le préjudice causé à autrui si elle prouve que le préjudice résulte d'une force majeure, à moins qu'elle ne se soit engagée à le réparer. La force majeure est un événement imprévisible et irrésistible; y est assimilée la cause étrangère qui présente ces mêmes caractères. » [ 25 ] Dans les circonstances où les acheteurs refusent de donner suite à la vente, entrent en application les articles 1590 et 1604 du Code civil du Québec qui se lisent comme suit : « 1590.

L'obligation confère au créancier le droit d'exiger qu'elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard. Lorsque le débiteur, sans justification, n'exécute pas son obligation et qu'il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l'exécution par équivalent de tout ou

partie de l'obligation : 1° Forcer l'exécution en nature de l'obligation; 2° Obtenir, si l'obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative; 3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en œuvre de son droit à l'exécution de l'obligation. » « 1604. Le créancier, s'il ne se prévaut pas du droit de forcer, dans les cas qui le permettent, l'exécution en nature de l'obligation contractuelle de son débiteur, a droit à la résolution du contrat, ou à sa résiliation s'il s'agit d'un contrat à exécution successive.

Cependant, il n'y a pas droit, malgré toute stipulation contraire, lorsque le défaut du débiteur est de peu d'importance, à moins que, s'agissant d'une obligation à exécution successive, ce défaut n'ait un caractère répétitif; mais il a droit, alors, à la réduction proportionnelle de son obligation corrélative. La réduction proportionnelle de l'obligation corrélative s'apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées; si elle ne peut avoir lieu, le créancier n'a droit qu'à des dommages-intérêts. »

Décision [ 26 ] Donc, les demandeurs ont droit à des dommages, soit ceux directs encourus au sens des articles 1607 , 1611 et 1613 du Code civil du Québec . « 1607. Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. » « 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu'il subit et le gain dont il est privé. On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu'il est certain et qu'il est susceptible d'être évalué. » « 1613.

En matière contractuelle, le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir au moment où l'obligation a été contractée, lorsque ce n'est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu'elle n'est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. » [ 27 ] Dans le cas présent, le Tribunal a étudié la nature des dommages réclamés, et il y a lieu d'en décider comme suit. [ 28 ] La réclamation pour l'achat de fleurs constitue un dommage indirect qui ne peut être accordé aux demandeurs.

Ce chef de réclamation est refusé. [ 29 ] Concernant les réclamations pour taxes municipales, scolaires, ainsi que pour l'assurance immeuble, elles totalisent 1 811,73 $ pour la période allant du 20 juin jusqu'au 30 septembre 2009 inclusivement. Ce chef de réclamation est accordé aux demandeurs, il s'agit de dommages directs et prévisibles. [ 30 ] Pour ce qui est la charge en électricité, le montant de 203,16 $ est accordé.

Il s'agit de la période entre le 20 juin et le 30 septembre 2009 inclusivement, alors que l'immeuble avait été remis en vente et que les demandeurs avaient déménagé. [ 31 ] Les frais du notaire Drapeau peuvent également être réclamés par les demandeurs, car ils en sont responsables en vertu de la

Loi sur le notariat [9] , donc un dommage futur au sens du paragraphe 2 de l'

article 1611 C.c.Q. Le montant de 730 $ est accordé. [ 32 ] En ce qui concerne maintenant la perte de revenus en intérêts dont ont été soi-disant privés les demandeurs, l'

article 1613 C.c.Q. ne peut considérer cette perte comme dommages prévisibles et/ou directs. Il en est autrement concernant les charges en intérêts sur la marge de crédit des demandeurs qui avaient acheté une autre propriété, donc un montant de 1 021,95 $ est accordé en réduisant l'attestation de coûts [10] , vu les six jours en surplus. [ 33 ] Ainsi, les demandeurs ont justifié leurs dommages pour un montant totalisant 3 766,84 $ plus les intérêts légaux depuis le 27 avril 2010, date de réception de la mise en demeure, ainsi que les dépens de la Cour.

[ 34 ] Ainsi se termine l'étude complète de la présente affaire. [ 35 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 36 ] ACCUEILLE en

partie le recours des demandeurs; [ 37 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs, Angelica Imperador de Paula et Marcelo Sanches de Paula, à payer aux demandeurs la somme de TROIS MILLE SEPT CENT SOIXANTE-SIX DOLLARS ET QUATRE-VINGT-QUATRE CENTS (3 766,84 $) plus l'intérêt légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 27 avril 2010; [ 38 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs, Angelica Imperador de Paula et Marcelo Sanches de Paula, à payer aux demandeurs la somme de 159 $ en remboursement des frais de Cour payés par ces derniers au moment du dépôt de leur réclamation. ALAIN DÉSY, J.C.Q. Date d'audience : 25 mai 2011 RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée.

À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1194, c. 28, a. 20.