2015 QCCQ 9914, 2015 QCCQ 9914

Kliko c. Brault 2015 QCCQ 9914 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MÉGANTIC LOCALITÉ DE LAC-MÉGANTIC « Chambre civile » N° : 480-22-000077-147 DATE : 30 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NEDZAD KLIKO , domicilié et résidant au […] , Lac-Mégantic (Québec) […] et JASMINA JAKUPOVIC , domiciliée et résidant au […] , Lac-Mégantic (Québec) […] Demandeurs c.

JONATHAN BRAULT , domicilié et résidant au […] , Cookshire (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET EN LITIGE [ 1 ] Invoquant un vice caché en raison d'une infiltration d’eau survenue au sous-sol de l’immeuble acheté du défendeur (ci-après « le Vendeur »), les demandeurs (ci-après « les Acheteurs ») lui réclament 22 474,34 $. [ 2 ] La réclamation se détaille ainsi : • coût des matériaux [1] 9 534,71 $ • frais d'inspection [2] 569,63 $ • travaux de démolition (50 heures) 1 500,00 $ • travaux de reconstruction (179 heures) 5 370,00 $ • conteneur à rebuts 500,00 $ • inconvénients, stress et perte de jouissance des lieux 5 000,00 $ [ 3 ] Le Vendeur conteste la réclamation.

Il soutient qu’il a informé les Acheteurs de la présence d’infiltrations d’eau au sous-sol, lors des visites préachat. Il a demandé à la notaire d’ajouter une déclaration en ce sens au contrat notarié. Il allègue n’avoir fait aucune représentation dolosive, ni tenu des propos rassurants. De façon subsidiaire, il invoque que les montants réclamés sont exagérés. CONTEXTE [ 4 ] Le 31 août 2007, le Vendeur a acquis un immeuble [3] qu’il a habité avec son ex-conjointe.

En juillet 2011, le Vendeur, qui désire retourner aux études, met en vente, sans intermédiaire, la maison qu’il habite maintenant avec son père depuis quelques mois. [ 5 ] En septembre 2011, les Acheteurs visitent la maison en compagnie du Vendeur, pendant une vingtaine de minutes. [ 6 ] Lors de cette visite, les Acheteurs constatent la présence de « tranchées » et d’une pompe dans la garde-robe au sous-sol. [ 7 ] Les Acheteurs admettent que, dès cette première visite, ils sont informés qu’il y a des infiltrations d’eau au sous-sol, mais soutiennent que le Vendeur leur aurait dit « au printemps seulement » [4] . [ 8 ] Quelques jours plus tard, les Acheteurs visitent une deuxième fois la maison avec deux amis.

Le Vendeur les laisse en faire le tour entre eux. [ 9 ] De retour à leur logement, les Acheteurs discutent et décident de faire une offre verbale de 79 000 $ pour l’immeuble. [ 10 ] Après une discussion avec le Vendeur concernant la toiture, l'Acheteur lui fait une offre verbale de 79 000 $, sans aucune condition. Quelques jours plus tard, le Vendeur le rappelle pour confirmer son acceptation de l’offre. Les parties ne signent aucun document. [ 11 ] À l’audience, les Acheteurs témoignent ne pas avoir assez d’argent pour payer une inspection de la maison.

Les parties prennent rendez-vous la semaine suivante chez une notaire.

[ 12 ] Le 20 septembre 2011, les parties se rendent chez la notaire. Après avoir lu le contrat, la notaire demande aux parties si tout est conforme. Ayant déjà informé les Acheteurs des infiltrations d’eau dans la maison, le Vendeur demande à la notaire d’ajouter cette déclaration au contrat. Le contrat contient la mention suivante [5] : DÉCLARATIONS DU VENDEUR Le vendeur fait les déclarations suivantes et s'en porte garant : […] 11.

Le vendeur déclare qu'il y a des infiltrations d'eau au sous-sol. [ 13 ] Les Acheteurs ne posent aucune question et les parties signent le contrat pour la vente de l’immeuble avec la garantie légale [6] . [ 14 ] Dans la soirée du 20 septembre 2011, l’Acheteur, en compagnie d’un ami, arrache la moulure jaunie de la chambre au sous-sol et découvre des traces d’infiltrations d'eau. En enlevant une

partie du plancher et du placoplâtre, ils voient la base d’une ancienne cheminée. [ 15 ] Découragés par l’état des lieux, les Acheteurs appellent le lendemain la notaire afin d’annuler la vente, ce qu’elle ne peut faire. [ 16 ] Les Acheteurs appellent leur compagnie d’assurance (ci-après « l’Assureur »), qui décline couverture. Le 5 octobre 2011, l’Assureur des Acheteurs envoie un avis de dénonciation au Vendeur [7] : Notre client est propriétaire de l'immeuble mentionné en rubrique et ce, conformément à un acte de vente intervenu entre vous et ce dernier.

Notre enquête révèle que cette propriété est affectée d'un vice caché qui est à l'origine du sinistre. Vu ce qui précède, vous êtes mis en demeure de vous rendre sur les lieux afin de constater l'existence du vice et si c'est possible, de procéder aux réparations nécessaires et ce, dans un délai de 10 jours de la réception de la présente. Toutes les modalités entourant cette visite et toutes réparations à être effectuées devront au préalable avoir été convenues avec le (la) soussigné(e).

À défaut de vous conformer à la présente dans le délai imparti, nous procéderons aux réparations nécessaires et ce, à vos frais. Si vous détenez une assurance responsabilité, vous devez aviser votre assureur sans délai. La présente vous est transmise sans admission et sans préjudice à nos droits et recours potentiels, s'il y a lieu. Veuillez agir en conséquence. [ 17 ] Le 13 octobre 2011, les Acheteurs dénoncent à leur tour la situation au Vendeur, en ces termes [8] :

Suite à l'achat de votre maison citée en objet par contrat notarié devant Me Andréanne Veilleux, le 20 septembre 2011, nous avons été en mesure de constater ce qui suit. Il existe une ancienne cheminée extérieure qui n'est plus en fonction depuis plusieurs années. Cette cheminée par-contre n'a pas été fermée adéquatement à l'extérieur ni au trou de nettoyage au sous-sol. A peine après être emménagé, nous avons remarqué une moulure jaunie. Nous l'avons arraché pour pouvoir la remplacer et c'est a ce moment que nous avons vu que tout était moisi noir.

Nous avons donc continué à ouvrir le mur ainsi que regarder sous le plancher. Tout est moisi, noir, des insectes ou bibittes, une énorme puanteur. De plus, les bris découlant de ce vice-caché nous causent d'autres problème, mis a part une baisse de qualité de vie. Ce vice ne nous laisse que 2 chambres à coucher. Nous avons un fils de 14 ans et une fille de 10 ans. La loi interdit à des enfants de ces âges et de sexe opposé de dormir dans la même chambre. Mon épouse et moi devons donc dormir séparés, chacun dans une chambre avec 1 enfant.

Ceci cause beaucoup de désagréments et de manque d'intimité dont chacun a besoin. Vous trouverez ci-joint une lettre des assurances Desjardins que nous avons contactées lorsque nous avons vu les dégâts. Celles-ci comme vous le constaterez ne paiera rien puisqu'elles sont d'accord que les bris proviennent d'un vice caché. Vous trouverez aussi une soumission de Les Constructions Mathieu Croteau vous expliquant les détails et les coûts des travaux à effectuer.

Vu ce qui précède, vous êtes mis en demeure de constater le vice caché et de procéder aux réparations nécessaires, et cela dans un délai de 10 jours de la réception de cette lettre. À défaut de vous conformer à la présente, nous nous verrons dans l'obligation de procéder nous même aux réparations à vos frais et à entreprendre des mesures légales si nous ne pouvons pas compter sur votre collaboration.

Nous vous demandons donc de bien vouloir agir en conséquence le plus vite possible. [Transcription conforme] ANALYSE ET MOTIFS [ 18 ] Le Tribunal doit déterminer le bien-fondé de cette réclamation en répondant aux questions suivantes : 18.1. Les Acheteurs ont-ils prouvé la présence du vice caché invoqué? 18.2. Si oui, quel montant en diminution de prix de vente peuvent-ils réclamer? 18.3. Ont-ils droit aux dommages réclamés en raison de fausses représentations du Vendeur? [ 19 ] La garantie de qualité est codifiée à l'

article 1726 du Code civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 20 ] Le vice caché est une défectuosité ou une déficience du bien, causant un empêchement important à son usage normal. L'analyse de la présence ou non d'un vice caché obéit généralement à quatre critères essentiels qui en déterminent la qualification : • Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien vendu.

Son importance doit être telle qu'on doit en conclure que l'acheteur n'aurait pas acheté ou n'aurait pas accepté de payer le prix convenu s'il avait connu la situation véritable. • Le vice doit être inconnu de l'acheteur. Un vice dénoncé par le vendeur n'est pas caché. La connaissance ou l'ignorance par le vendeur de l'existence du vice n'est pas un facteur pertinent à l'analyse puisque c'est l'état du bien que garantit le vendeur et non son propre fait. • Le vice doit être caché. C'est dire qu'il ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent.

Aucun indice de sa présence n'est perceptible lors de la visite des lieux. En présence d'un indice sérieux, l'acheteur doit pousser plus loin son investigation. Il peut même, en certaines circonstances, être tenu de recourir à l'avis d'un expert. • Le vice doit être antérieur à la vente puisque le vendeur est tenu de garantir l'état du bien au moment de la vente. [ 21 ] L'acheteur, qui prouve que le bien acheté est affecté d'un vice caché, a droit à une diminution du prix de vente. Cette diminution ne correspond pas nécessairement au remboursement intégral du coût des travaux correctifs requis.

Plusieurs autres facteurs doivent être pris en considération pour en établir le montant approprié.

[ 22 ] Qu’en est-il en dans le présent dossier? [ 23 ] Les Acheteurs admettent que, dès cette première visite, ils sont informés qu’il y a des infiltrations d’eau au sous-sol, mais soutiennent que le Vendeur leur aurait dit « au printemps seulement » [9] . [ 24 ] Le Vendeur témoigne leur avoir dit qu’il y avait des infiltrations, surtout au printemps. [ 25 ] Quelle que soit la formulation verbale utilisée par le Vendeur, les Acheteurs ont été informés des infiltrations d’eau au sous-sol. Que ce soit seulement au printemps ou plus fréquentes au printemps, les infiltrations ont été dénoncées.

L'ajout au contrat notarié [10] ne fait pas cette distinction. [ 26 ] Comme l'énonce la Cour d'appel dans St-Louis c. Morin [11] : [39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect. Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie.

S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera; [ 27 ]

Malgré les informations quant aux infiltrations, les Acheteurs n’ont pas fait inspecter l’immeuble avant la vente. [ 28 ] Ni le Vendeur ni les Acheteurs n’ont cherché à connaître l’origine des infiltrations ou en connaître la cause. [ 29 ] Selon la jurisprudence, les indices peuvent créer le besoin d'inspections plus poussées même de la part de l'expert, sous peine que le vice soit considéré comme apparent [12] . [ 30 ] En l'espèce, c'est plus qu'un indice qui a été dévoilé aux Acheteurs.

Un acheteur prudent et diligent devrait faire un examen minutieux lorsqu'il remarque, non seulement des signes d'infiltrations d'eau, mais qu'il est informé de cette situation [13] . [ 31 ] L'acheteur a un devoir de renseignement sur la cause des problèmes révélés, sous peine de voir son recours rejeté [14] . [ 32 ] Qui plus est, lorsque le Vendeur demande à la notaire d’ajouter une déclaration quant aux infiltrations d’eau au sous-sol, les Acheteurs ne posent aucune question.

Ils ne manifestent aucune réticence et signent le contrat [15] . [ 33 ] Le Tribunal conclut que si vice il y a, il s’agit d’un vice apparent porté à la connaissance des Acheteurs et expressément mentionné au contrat notarié [16] . Ils auraient dû pousser plus loin leur investigation. [ 34 ] La preuve ne démontre aucun propos rassurant ou de fausses représentations du Vendeur qui auraient pu rendre caché le vice apparent. La preuve démontre plutôt que le Vendeur a informé les Acheteurs de ce qu’il connaissait quant aux infiltrations. Il ne connaissait pas l’origine des infiltrations, ni la cause.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] REJETTE la requête introductive d'instance; [ 36 ] Avec dépens . __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Me Daniel E. Larochelle Procureur des demandeurs Me Isabelle Cloutier Delorme LeBel Bureau Savoie Procureure du défendeur Date d’audience : 19 août 2015