2016 QCCQ 8758, 2016 QCCQ 8758

Maillé c. Lebel 2016 QCCQ 8758 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d'appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N°: 500-80-030653-159 DATE: 10 mai 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANÇOIS MAILLÉ Appelant c.

FRANÇOIS LEBEL Intimé LE COMITÉ DE DISCIPLINE DE L’ORGANISME D’AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC (OACIQ) Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APPEL [ 1 ] L’appelant, Monsieur François Maillé, se pourvoit en appel des décisions sur culpabilité et sur sanction rendues par le Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (ci-après le « Comité de discipline »), respectivement les 26 janvier 2015 et 20 mars 2015.

LA PLAINTE [ 2 ] Monsieur Maillé faisait face à quatre chefs d’accusation : 1. L’intimé a publicisé ou permis que soit publicisé de l’information sur un immeuble alors qu’il ne détenant d’autorisation expresse écrite par le vendeur :

a) À compter du 13 août 2010, concernant l’immeuble sis au […], à Montréal, sur le site de Via Capital;

b) À compter du 27 août 2013, concernant l’immeuble sis au […] à St-Eustache, sur le site MiCasa; commettant ainsi, à chacune de ces occasions, une infraction à l’article 111 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. 2.

Le ou vers le 29 juin 2013, concernant l’immeuble sis au […] à Longueuil, l’intimé, ne s’est pas assuré que le co-vendeur, Xavier Patroni, était dûment autorisé par le co-vendeur Consuelo Pacheco, à signer seul le contrat de courtage pour la vente dudit immeuble, commettant ainsi, à chacune de ces occasions, une infraction aux articles 30, 62 et 69 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. 3.

Le ou vers le 29 juin 2013, concernant l’immeuble sis au […], à Longueuil, l’intimé ne s’est pas assuré que soit inscrit sur le contrat par lequel il s’engageait à agir comme intermédiaire les mentions obligatoires suivantes : i. L’identification et les coordonnées des parties; ii. L’objet et la durée du contrat; iii. Le mode de rétribution du courtier ou de l’agence et les conditions d’exigibilité de cette rétribution;

iv. La possibilité pour les parties de recourir, en cas de différend, à la conciliation, à la médiation ou à l’arbitrage des comptes prévus à l’article 34 de la

Loi sur le courtage immobilier; commettant ainsi une infraction aux articles 13 du Règlement sur les contrats et les formulaires (C-73.2, r.2.1), 62 et 69 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. 4. À une date inconnue, mais se situant probablement le ou vers le 30 juin 2013 concernant l’immeuble sis au […], à Montréal, l’intimé ne s’est pas assuré que soit inscrit sur le contrat par lequel il s’engageait à agir comme intermédiaire les mentions obligatoires suivants : i. L’identification et les coordonnées des parties; ii.

L’identification de l’immeuble; iii. Le mode de rétribution du courtier ou de l’agence et les conditions d’exigibilité de cette rétribution; iv. La possibilité pour les parties de recourir, en cas de différend, à la conciliation, à la médiation ou à l’arbitrage des comptes prévus à l’article 34 de la

Loi sur le courtage immobilier; commettant ainsi une infraction aux articles 13 du Règlement sur les contrats et les formulaires (C-73.2, r.2.1), 62 et 69 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. LA DÉCISION SUR CULPABILITÉ [ 3 ] Le Comité de discipline, pour l’essentiel, a trouvé Monsieur Maillé coupable quant aux faits reprochés. Les chefs 2, 3 et 4 invoquaient plusieurs sources réglementaires dont certaines étaient retenues et d’autres ont fait l’objet d’arrêt conditionnel de procédures. Les conclusions se lisent comme suit : DÉCLARE l’intimé François Maillé coupable des chefs 1

a) et 1

b) de la plainte pour avoir contrevenu à l’article 111 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie et sur la publicité; DÉCLARE l’intimé François Maillé coupable du chef 2 de la plainte pour avoir contrevenu à l’article 30 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie et sur la publicité; PRONONCE un arrêt conditionnel des procédures à l'égard des autres dispositions réglementaires alléguées au soutien du chef 2 de la plainte; DÉCLARE l’intimé François Maillé coupable des chefs 3 et 4 de la plainte pour avoir contrevenu à l’article 13 du Règlement sur les contrats et formulaires; PRONONCE un arrêt conditionnel des procédures à l'égard des autres dispositions réglementaires alléguées au soutien des chefs 3 et 4 de la plainte; DEMANDE au secrétaire du Comité de discipline de convoquer les parties pour l’audition sur sanctions; [ 4 ] Pour les fins de l’appel, ce sont donc les deux règlements mentionnés dans les conclusions qui sont pertinents.

LA DÉCISION SUR SANCTION [ 5 ] Le 20 mars 2015, le Comité de discipline a rendu une décision motivée imposant notamment à l’appelant les sanctions suivantes : Chef 1 a) : Une réprimande; Chef 1 b) : Une amende de 1 000 $, ainsi que la suspension du permis de l’Appelant pour une période de 30 jours à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est toujours titulaire d’un permis délivré par l’OACIQ Chef 2 : Une amende de 1 000 $, Ainsi que la suspension du permis de l’Appelant pour une période de 30 jours à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est toujours titulaire d’un permis délivré par l’OACIQ Chef 3 : Une amende de 1 000 $, Chef 4 : Une amende de 1 000 $ [ 6 ] De plus, le Comité de discipline a ordonné que les périodes de suspension imposées aux chefs 1

b) et 2 soient purgées concurremment, ainsi qu’un avis de la décision de suspension soit publié dans un journal circulant dans le territoire où l’Appelant a son établissement. LES QUESTIONS EN APPEL SUR CULPABILITÉ [ 7 ] Dans sa requête en appel initiale, Monsieur Maillé contestait tous les chefs sur lesquels il a été trouvé coupable. Il a amendé pour laisser tomber l’appel sur le chef 1 a). Il propose dans son mémoire amendé la question suivante qui est la synthèse des paragraphes

7 à 13 de sa requête en appel amendée : Le Comité de discipline de l’O.A.C.I.Q. a-t-il bien apprécié la preuve en considérant que de l’information concernant l’immeuble de la rue Louise à St-Eustache avait été publicisée sur le site MiCasa (pièce P-27) suite à l’intervention volontaire de l’APPELANT – intimé.

L’APPELANT – intimé a-t-il publicisé ou permis que soit publicisé de l’information sur l’immeuble sis au […] rue Louise à St- Eustache, sur le site MiCasa (Chef 1b) ? [ 8 ] Quant aux chefs 2, 3 et 4, il résume un ensemble de moyens se trouvant aux paragraphes 14 et suivants de sa requête amendée par le texte suivant : Le Comité de discipline a-t-il eu raison d’assimiler un document de travail intitulé « AUTORISATION DE VENDRE » à un « CONTRAT DE COURTAGE » assujetti aux mentions obligatoires prévues à l’article 13 du Règlement sur les contrats et formulaires (Chef 2, 3 et 4) ?

LA NORME DE CONTRÔLE [ 9 ] L’appelant n’a pas traité spécifiquement de la norme de contrôle applicable dans son mémoire et son argumentaire n’est pas dirigé selon une orientation qui tient compte de la question. [ 10 ] L’intimé soutient avec raison que la norme qui s’applique est celle de la décision raisonnable, citant l’affaire Proprio Direct [1] et ce, notamment en raison de la nature des questions soulevées, des questions de fait ou des questions mixtes de faits et de droit, et le caractère spécialisé du Tribunal sujet à révision. [ 11 ] Le Tribunal ne peut donc se livrer à l’exercice de donner une deuxième opinion sur les questions de faits et des questions mixtes soulevées.

Il doit plutôt vérifier les motifs de la décision, pour voir si cela appartient aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit. [ 12 ] En matière disciplinaire, l’intimé, es qualité Syndic adjoint, devait présenter une preuve claire et convaincante sur chacun des éléments des infractions reprochées, afin de démontrer que sa thèse fût plus probable que celle du professionnel : [ 13 ] Nous procédons donc à l’analyse de la décision sur chacun des chefs pour voir si la décision du Comité de discipline établit de façon raisonnable que le syndic a réussi à faire cette démonstration.

LE CHEF 1 b) [ 14 ] L’infraction visée au chef 1

b) était celle d’avoir publicisé ou permis que soit publicisé des informations sur un immeuble sans détenir l’autorisation expresse écrite du vendeur. [ 15 ] L’analyse du Comité de discipline est très simple. L’immeuble se trouve sur les sites web de Via Capital (la maison avec laquelle l’appelant est associé) et de MiCasa, cette dernière cite étant reliée automatiquement avec Via Capital. [ 16 ] La défense de l’appelant aurait été de dire que ce serait par erreur informatique que cet immeuble serait retrouvé sur le site de MiCasa.

Le Comité de discipline décide alors cette question factuelle sur la base d’une analyse de crédibilité : [115] Cette explication est peu crédible à la lumière des témoignages du représentant de l’agence et du représentant de MiCasa; [116] Selon la pièce P-4, l’intimé aurait reçu mandat le 12 juin 2012; [117] Or, l’immeuble apparait sur Centris en juin 2013, suite à un mandat confié au courtier François Villet, pièce P-5; [118] Or, en août et septembre 2013, l’immeuble de la rue Louise apparait toujours sur les sites de Via Capital et de MiCasa, pièces P- 26 et P-27; [119] Compte tenu de la facture de ces deux pièces où apparaissent la photo de l’intimé, ses coordonnées professionnelles et une référence à son propre site web, le Comité ne peut croire les explications de l’intimé à l’effet que ces parutions ont été faites dans sa plus complète ignorance; [120] L’intimé est soit très négligent ou son témoignage est non crédible; dans l’un ou l’autre cas, il doit être trouvé coupable de ce chef 1 b); [ 17 ] De prime abord, l’explication du choix qu’a fait le Comité de discipline entre deux thèses factuelles est claire et cohérente.

L’appelant, sous la rubrique 1 « Absence de preuve d’une publicisation volontaire » expose une série d’arguments pour tenter d’établir qu’il n’y a aucune preuve contraire à sa prétention que ce serait par erreur informatique que l’information a été transférée sur le site de MiCasa.

L’appelant fait un argumentaire sur la preuve qui donne peut-être lieu à une possible explication, mais la décision est fondée sur la preuve voulant que tout ce qui était sur le site Via Capitale était systématiquement et quotidiennement transféré sur le site MiCasa en raison d’une entente, même pour une fiche qui n’était pas publiée sur Centris. [ 18 ] La décision du Comité de discipline consiste à dire qu’il est probable que la publication s’est faite en raison de cette entente que l’appelant ne pouvait pas raisonnablement ignorer et qu’il n’était donc pas nécessaire pour le Syndic adjoint de prouver qu’il y avait eu une demande spécifique faite au responsable du site MiCasa pour considérer que l’appelant avait permis que cette information soit publicisée. [ 19 ] Il n’appartient pas au Tribunal de réévaluer cette preuve et de donner sa propre opinion sur ce qui est plus probable, car ce travail appartenait aux décideurs de première instance.

Il n’a pas de fausse prémisse ou de décision non soutenue par la preuve.

[ 20 ] Donc, de l’avis du Tribunal, l’appelant n’a pas démontré le caractère déraisonnable de la décision du Comité de discipline. LES CHEFS 2, 3 ET 4 [ 21 ] Le chef 2 reproche à l’appelant de ne pas être assuré que le covendeur « C.P. » a autorisé l’autre covendeur « X.P. » à signer seul le contrat de courtage pour la vente d’un immeuble à Longueuil. [ 22 ] Rappelons le texte de l’article 30 du Règlement qui est le fondement de la déclaration de culpabilité sur le chef 2 : 30. Le titulaire de permis doit vérifier et s'assurer de la capacité juridique de la

partie qu'il représente ou de son représentant pour effectuer la transaction envisagée ainsi que de celle des autres parties à la transaction, si ces dernières ne sont pas représentées par un titulaire d'un permis. [ 23 ] La preuve sur ce chef démontrait que l’immeuble appartenait à deux individus et que le document intitulé « Autorisation de vendre » du 29 juin 2013, que l’appelant a fait signer par l’un des propriétaires, ne faisait aucune mention de l’autre. [ 24 ] Ces faits n’étaient pas contestés. [ 25 ] Il semble qu’à l’audition, l’appelant n’a pas fait de défense spécifique à ce chef autrement que de prétendre qu’il s’agissait d’informations préliminaires.

L’intimé soutient à sa mémoire que l’appelant « ne soulève aucun moyen de défense à l’endroit du chef 2 ». Dans son mémoire, l’appelant base sa défense plutôt sur une distinction entre le « contrat de courtage » auquel l’article 30 devait s’appliquer et le document qu’il a obtenu, qu’il qualifie « d’autorisation à vendre ». Cette défense est la même que l’on retrouve en rapport avec les chefs 3 et 4, et l’analyse que nous faisons à cet égard sous le prochain sous-titre s’applique au chef 2 également.

Chefs 3 et 4, la distinction entre un « contrat de courtage » et une « autorisation de vendre ». [ 26 ] L’argument de l’appelant consiste à dire que le règlement 13, Règlement sur les contrats et formulaires [2] , s’applique au contrat de courtage et non au document que l’appelant faisait signer à ses clients intitulé « autorisation à vendre ». [ 27 ] Il soutient que le contrat de courtage « […] par lequel un courtier ou une agence s’engage à agir comme intermédiaire à l’égard d’un immeuble ou d’une entreprise […] est de nature synallagmatique ou bilatérale, tel que l’on conçoit ce terme à l’

article 1380 du Code civil du Québec . [ 28 ] Or, selon son argument, l’autorisation à vendre ne comporte aucun engagement de sa part, tandis que seul le vendeur s’oblige au courtier. [ 29 ] Le courtier n’ayant pas fait d’engagement, il n’y a donc pas de contrat dans le sens de l’article 13 du Règlement : L’appelant écrit dans son mémoire amendé : 38. Bien qu’il soit nécessaire qu’un « contrat de courtage » conforme à la

Loi sur le courtage immobilier soit signé par tous les co- propriétaires, le cas échéant, pour que le courtier puisse mettre un immeuble en vente, rien n’empêche qu’un seul de ces co-propriétaires s’engage envers le courtier dans un document préliminaire à la signature d’un tel contrat de courtage, ladite « Autorisation de vendre » étant bien entendue d’une portée juridique limitée, mais est tout de même de nature à rassurer le courtier, dans le contexte d’un dossier en construction, des intentions de vendre d’au moins un des co-propriétaires (Chef 2) et du vendeur (Chef 3 et 4), nonobstant la finalité ou non d’une transaction. 39.

L’utilisation d’une telle « Autorisation de vendre » est d’ailleurs une pratique très courante en courtage immobilier commercial. [ 30 ] À l’audition devant le Comité de discipline, l’appelant a voulu soumettre une preuve d’opinion par le témoignage de deux soi- disant experts, preuve que le Comité de discipline a refusé d’entendre. [ 31 ] Dans sa décision, le Comité de discipline rejette d’ailleurs son argument, qu’il traite comme secondaire à l’argument selon lequel il a reçu des montants tacites : [127] Dans un premier temps, l’intimé a tenté de démontrer que puisqu’il s’agissait de contrats commerciaux, il avait reçu des mandats tacites et qu’il ne pouvait donc pas consigner les informations à son dossier; [128] Confronté aux prescriptions règlementaires en vigueur, l’intimé a alors tenté de développer une nouvelle théorie de la cause en alléguant que ces dossiers de la rue Dollard et de la rue Ontario Est n’avaient pas été complètement terminés, qu’ils étaient en quelque sorte en « construction » et qu’ils devaient être complétés éventuellement; [129] Par contre, ces deux propriétés sont mises en marché par l’intimé, tel qu’il appert de la pièce P-27; [130] De deux choses l’une, soit que l’intimé a le mandat de mise en marché, ou il ne l’a pas, il ne peut avoir le beurre et l’argent du beurre; [131] S’il met en marché, il doit se conformer à l’article 13 du Règlement sur les contrats et formulaires; [132] Notons en plus qu’il s’agit de mandats reçus en juin 2013 alors que l’intimé avait déjà subi plusieurs inspections professionnelles et où depuis longtemps on lui reprochait son manque de tenue de dossiers; [133] L’intimé a tenté de prétendre que le courtage commercial a des contraintes qui empêchent que les dossiers soient bien tenus, le Comité ne peut accepter ce postulat et l’intimé sera reconnu coupable des chefs 3 et 4;

[ 32 ] Le Comité de discipline a donc écarté cette notion que l’appelant était dans une situation où il pouvait se contenter d’un document laconique selon l’exigence réglementaire. [ 33 ] De l’avis du Tribunal, le Comité de discipline a agi raisonnablement lorsqu’il a appliqué le Règlement sans faire de distinction entre le courtage résidentiel et le courtage commercial.

Le Règlement n’admet pas l’existence d’une telle distinction aux fins du contenu obligatoire du contrat. [ 34 ] La notion de contrat unilatéral que l’appelant présente, c’est-à-dire un contrat où le client se lie à des obligations, mais le courtier ne s’engage à rien, n’a pas d’existence reconnue, ni en droit civil, ni en droit professionnel, du moins, il n’y avait aucune source jurisprudentielle ou doctrinale pour l’appuyer. [ 35 ] L’intimé répond, avec justesse, que les autorisations à vendre en jeu « comportent manifestement un engagement de la part de l’Appelant, soit celui de mettre en vente l’immeuble visé et d’en faire la mise en marché; D’ailleurs, ce dernier exige en contrepartie de cela le paiement d’une rétribution au taux de 7% dans les deux cas » [3] . [ 36 ] L’affirmation citée ci-haut du paragraphe 130 de la Décision, un rejet de la notion mitoyenne d’un dossier « en construction », alors que les propriétés sont effectivement mises en marché, est tout à fait cohérente avec l’économie et la simplicité directe des règlements. [ 37 ] L’appelant n’a donc pas établi le caractère déraisonnable de la Décision.

LES QUESTIONS EN APPEL SUR SANCTION [ 38 ] La requête en appel comporte plusieurs éléments de critique de la décision sur sanction que nous résumons comme suit : 1) la décision ne tient compte de la différence entre le courtage immobilier commercial où les clients sont initiés en la matière et souvent très experts et donc moins vulnérables que les clients en matière résidentielle; 2) ainsi, l’ordonnance de publication n’est pas indiquée pour le dossier; 3) le Comité de discipline a omis de considérer que le public n’a jamais été affecté par les gestes que l’on reproche à l’appelant; 4) une suspension d’un mois est beaucoup plus préjudiciable dans le domaine commercial étant donné le nombre très restreint des participants dans ce marché par rapport au domaine résidentiel; 5) les sanctions sont plus sévères que ce que la jurisprudence supporte; 6) le Comité de discipline a laissé faussement croire que les quatre inspections professionnelles précédentes avaient un rapport avec les chefs d’accusations 3 et 4, alors que ce n’est pas le cas; 7) le Comité de discipline a confondu les maladresses de l’appelant qui se défendait seul à l’idée que l’intimé jouait à l’innocent et au naïf; 8) le Comité de discipline n’a accordé aucun crédit à la volonté de l’appelant de respecter la loi; 9) le Comité de discipline a erré en concluant qu’il avait reçu de nombreux avertissements lors des précédentes inspections, alors qu’aucune de ces inspections n’auraient décelé quelque manquement que ce soit à son égard; 10) le Comité de discipline a mal considéré les risques de récidive à la lumière des inspections précédentes. [ 39 ] Au mémoire de l’appelant, les mêmes thèmes sont repris et développés, mais, effectivement l’appelant plaide à nouveau sa cause sur sanction surtout en mettant l’emphase sur la distinction entre le domaine commercial et le domaine résidentiel, en donnant une interprétation autre que celle retenue du Comité de discipline sur les circonstances des inspections précédentes et les déficiences reliées par les inspecteurs quant à sa pratique professionnelle. [ 40 ] Dans l’ensemble, l’appelant reprend le traitement du Comité de discipline des facteurs aggravants et les facteurs atténuants pour argumenter que la sanction est trop sévère. [ 41 ] Spécifiquement concernant le délai pour le paiement des amendes, il questionne le choix de six mois, alors qu’il avait demandé une période de 12 mois pour payer les amendes. [ 42 ] Dans son mémoire, l’appelant introduit la notion que le Comité de discipline n’aurait pas traité l’ensemble des chefs en bloc, mais aurait dû considérer séparément pour chaque chef tous les facteurs applicables à la sanction.

LA NORME D’INTERVENTION [ 43 ] L’appel ne fournit pas pour l’appelant une occasion de plaider à nouveau les motifs sur sanction pour obtenir une deuxième opinion. La norme d’intervention applicable en matière de sanction est une application de la norme de contrôle de la décision raisonnable et l’on pourrait dire que les critères spécifiques pour l’application de cette norme sont encore plus exigeants pour le juge d’appel que l’application générale de la norme à la plupart des questions. [ 44 ] L’affaire qui est souvent citée, Pigeon c.

Daigneault [4] , comporte l’enseignement suivant sous la plume du juge Chamberland : « (…) la Cour du Québec, siégeant en appel de la sanction imposée par le Comité de discipline, ne doit pas intervenir à moins que l’appelante ne démontre que cette décision est déraisonnable. La sanction infligée n’est pas déraisonnable du simple fait qu’elle est

clémente ou sévère; elle le devient lorsqu’elle est si sévère, ou si clémente, qu’elle soit injuste ou inadéquate eu égard à la gravité de l’infraction et à l’ensemble des circonstances, atténuantes et aggravantes, du dossier. » [ 45 ] L’analyse du caractère raisonnable d’une sanction exige pour le tribunal d’appel de vérifier à la fois la méthodologie employée par le Comité de discipline et de considérer substantiellement les sanctions pour juger si elles sont trop sévères ou trop clémentes au point d’être injustes ou inadéquates. [ 46 ] Cela exige donc un certain réexamen du dossier dans ses aspects factuels et de vérifier la démarche décisionnelle de première instance. [ 47 ] D’emblée, dans le dossier sous étude, on remarque la structure rigoureuse de la décision qui résume la preuve sur sanction, reprend les représentations des deux parties et, par une section, « Analyse » de 32 paragraphes, résume ce que la preuve a révélé sur le comportement de l’appelant lors des inspections professionnelles, son comportement dans le cadre de l’audition et la perception du Comité de discipline que l’appelant « joue ici à l’innocent ou au naïf à la personne qui s’est trompée de bonne foi ». [ 48 ] Le Comité de discipline réitère le rôle primordial de l’organisme de voir à la protection du public et propose un examen des quatre critères applicables en matière de sanction, soit la protection du public, l’exemplarité, les effets dissuasifs et/ou la possibilité pour le professionnel de gagner sa vie. [ 49 ] Aux paragraphes 60 et suivants, le Comité de discipline développe les motifs de sa décision autour des critères ainsi soulevés. [ 50 ] Il y a, pour chaque chef, une considération spécifique et, lorsqu’il est question de globalité, c’est par la suite que l’on a déterminé une sanction appropriée pour chaque chef.

Le Comité de discipline mentionne avec raison : [71] (…) afin de respecter le principe de parité, il est important de vérifier le spectre des sanctions imposées dans des cas similaires, mais de moduler le tout compte tenu des circonstances particulières de chaque dossier. [ 51 ] Du début à la fin, les motifs de la sanction sont clairs et intelligibles, comportent des références aux principes applicables et démontrent que le Comité de discipline a donné une attention à tous les éléments soulevés. [ 52 ] En plus d’avoir été décidé selon une méthodologie appropriée, la décision dans son résultat est, pour un lecteur objectif, assez modérée.

La suspension est relativement courte, surtout lorsque l’on considère que les opérations immobilières peuvent être de longue durée; les amendes n’imposent pas un fardeau financier énorme, surtout lorsque l’on donne un temps raisonnable pour le paiement. Bref, le résultat de l’exercice ne donne pas lieu à l’impression qu’il y a des sanctions disproportionnées à la gravité de la situation.

On est en présence d’une sanction modérée et d’une certaine exemplarité, mais, qui n’est pas sévère au point d’être arbitrairement punitive. [ 53 ] L’interprétation par le Comité de discipline de l’attitude de l’appelant provient de sa connaissance de l’ensemble des faits et de son appréciation de son comportement insincère devant lui. [ 54 ] Cette appréciation de son attitude est une question semblable à celle de la crédibilité en matière de témoignage : étant les juges de première ligne, le Comité de déontologie avait la possibilité que le Tribunal d’appel n’avait pas, celle de considérer directement le comportement de l’appelant.

Il est impossible dans le cas présent de dire que cette perception du Comité de déontologie de l’attitude, de la sincérité et du comportement de l’appelant ne soit pas une issue possible de son enquête. [ 55 ] L’appelant questionne la nécessité de la publication de la sanction en raison du nombre restreint de participants dans le marché immobilier commercial. La publicité fait

partie de l’efficacité de la sanction qui doit être connue par les professionnels du marché et par le public en général pour avoir son effet. Cet argument ne sera donc pas retenu. [ 56 ] À tous égards, il n’y a rien dans cette décision sur sanction qui interpelle le tribunal d’appel au niveau d’une possible décision déraisonnable. La décision sur sanction sera donc maintenue.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel; MAINTIENT la décision sur culpabilité du Comité de discipline à l’égard des chefs 1 a), 1 b), 2, 3 et 4 dans le dossier portant le numéro 33-14-1717; MAINTIENT la décision sur la sanction du Comité de discipline à l’égard des chefs 1 a), 1 b), 2, 3 et 4 dans le dossier portant le numéro 33-14-1717; LE TOUT avec dépens.

__________________________________ DAVID L. CAMERON, J. C.Q. Monsieur François Maillé Appelant Me Laurence Rey El Fatih Le Golf, Pelletier & Khelfa et Savoie, avocats Procureur de l’intimé Date d’audience : 11 novembre 2015 [2] 13.

Tout contrat par lequel un courtier ou une agence s'engage à agir comme intermédiaire à l'égard d'un immeuble ou d'une entreprise doit indiquer les mentions suivantes: 1° l'identification et les coordonnées des parties; 2° l'objet et la durée du contrat; (…) 7° le mode de rétribution du courtier ou de l'agence et les conditions d'exigibilité de cette rétribution; 8° la possibilité pour les parties de recourir, en cas de différend, à la conciliation, à la médiation ou à l'arbitrage (…).