2012 QCCA 1110, 2012 QCCA 1110

2425-3726 Québec inc. c. 9172-5234 Québec inc. 2012 QCCA 1110 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-020236-097 (500-17-039596-070 et 500-17-040037-072) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 13 juin 2012 CORAM: LES HONORABLES LORNE GIROUX, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. APPELANTES AVOCAT(S) 2425-3726 QUÉBEC INC. KIMWOOD NUNS ISLAND (NOVA SCOTIA) COMPANY Me Marc Perron LAMARRE, PERRON, LAMBERT, VINCENT INTIMÉES AVOCAT(S) 9172-5234 QUÉBEC INC. LORENA De LUCIA Me Andreas Stegmann PEARL & ASSOCIÉS En appel d'un jugement rendu le 17 novembre 2009 par l'honorable Richard Nadeau de la Cour supérieure, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Louage de choses Greffière : Marie-Laurence Brunet Salle: Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 32 Ouverture de l’audience. 9 h 32 Intervention de Me Perron demandant à la Cour de trancher la question selon laquelle les intimées souhaitent être entendues malgré forclusion. 9 h 34 Intervention de Me Stegmann à cet effet. 9 h 35 Suspension de l’audience. 9 h 38 Reprise de l’audience. 9 h 38 PAR LA COUR : 15 minutes sont accordées à l'avocat des intimées conformément à l’article 505 (2) C.p.c..

Cette période est strictement limitée à la réponse aux arguments soulevés par l'avocat des appelantes. 9 h 39 Argumentation de Me Perron quant au fond. 10 h 21 Fin de l’argumentation de Me Perron. 10 h 22 Argumentation de Me Stegmann. 10 h 36 Fin de l’argumentation de Me Stegmann. 10 h 36 Réplique de Me Perron. 10 h 37 Suspension de l’audience. 11 h 08 Reprise de l’audience. 11 h 08 PAR LA COUR : Arrêt sur procès-verbal. L’appel est accueilli, avec dépens. Pour jugement – voir pages suivantes. 11 h 10 Fin de l’audience.

Marie-Laurence Brunet Greffière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L'appelante, 2425-3726 Québec inc., se pourvoit contre le jugement rendu le 17 novembre 2009 par la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Richard Nadeau) [1] , qui a rejeté sa requête introductive d'instance pour résiliation de bail et dommages dans le dossier portant le numéro 500-17-039596-070 et lui a ordonné, ainsi qu'à l'appelante Kimwood Nun's Island (Nova Scotia) Company, dans le dossier portant le numéro 500-17-040037-072, de rembourser à l'intimée, 9172-5234 Québec inc., la somme de 24 172,92 $ versée à

titre de dépôt de garantie à la suite d'une offre de location.

[ 2 ] Le litige principal a pour origine une offre de location détaillée (P-1), datée du 7 février 2007, sur laquelle les parties se sont entendues le 23 février suivant.

Décrivant le contenu de cette offre, voici comment le juge de première instance s'exprime : [40] Voyons d'abord les composantes de P-1: a- C'est une offre de location et non un bail; b- Elle comporte un terme, un prix carré pour le deuxième étage et un autre pour le sous-sol, ses surfaces y sont décrites; c- L'entente décrit les travaux à être exécutés par le locateur et ceux à l'être par le locataire; d- Elle confirme des droits de premier regard; e- Elle prévoit éventuellement des constructions additionnelles; f- Elle prévoit que Madame De Lucia se portera caution de la présente offre et du bail à intervenir à hauteur de 150 000 $ "dépréciable" sur deux ans (mais Madame De Lucia ne signera pas l'offre autrement que comme représentante de 9172 ni ne signera-t-elle l'acte de cautionnement standard du bailleur auquel il est référé dans l'offre). [ 3 ] Or, contre toute attente et alors que l'intimée n'a pas soulevé ce moyen en première instance, le juge refuse de donner effet à l'offre de location P-1 n'y voyant qu'une simple lettre d'intention, une ébauche permettant aux parties de continuer à discuter et à négocier [2] .

C'est là une première erreur déterminante dans la mesure où le juge se devait de conclure à l'existence d'un contrat liant les parties, lequel constitue le fondement même du recours entrepris par l'appelante qui réclame à l'intimée les loyers impayés en vertu de ce contrat. [ 4 ] Le juge erre également sur les faits lorsqu'il prend prétexte des négociations qui suivent la signature, en février 2007, de l'offre de location pour conclure que celle-ci ne liait pas les parties.

Au contraire, les agissements de ces dernières démontrent clairement qu'elles se sentaient liées, en particulier l'intimée qui a exercé à deux reprises le droit de premier regard que lui accordait l'offre de location pour deux autres locaux situés dans le même immeuble et qui a ratifié expressément cette offre, le 27 mars 2007, pour des raisons techniques (P-5). [ 5 ] Si, ultimement, l'offre de location signée par les parties n'a pas mené à la concrétisation du projet de l'intimée qui souhaitait exploiter un centre de conditionnement physique dans l'immeuble de l'appelante, c'est entièrement la faute de l'intimée qui a tardé à remettre ses plans et n'a même jamais remis ses devis à l'appelante qui ne pouvait, de son côté, exécuter ses propres obligations. [ 6 ] De plus, ces plans, remis tardivement, ont révélé des éléments additionnels, extravagants pour certains d'entre eux et non négociés à l'origine, lesquels entraînaient des coûts importants pour l'appelante.

Or, sommée par cette dernière d'assumer ces coûts supplémentaires de l'ordre de 250 000 $, l'intimée a choisi de se retirer et de ne pas occuper les lieux à la date prévue comme elle s'y était engagée. C'est donc à tort que le juge de première instance a vu dans la demande de l'appelante une conduite intempestive et non justifiée ayant provoqué la rupture de discussions.

C'est aussi à bon droit que l'appelante a mis en demeure l'intimée, le 9 juillet 2007, de prendre possession des lieux [3] . [ 7 ] À cet égard, le refus par cette dernière d'obtempérer à cette mise en demeure sous prétexte que l'appelante n'était pas en mesure de livrer la superficie convenue à l'offre de location ne trouve pas d'appui dans la preuve. Les parties ayant convenu d'une superficie de départ de 13 706 pieds carrés, voici ce que mentionne M.

Steeve Nasra, pour l'intimée, lorsque contre-interrogé à ce sujet : Q. [528] Pourquoi vous dites, Monsieur Nasra, que vous étiez prêt à commencer avec quinze mille (15 000 ) pieds, alors que l'entente du sept (7) février deux mille sept (2007) est pour une superficie de treize mille sept cent six (13 706) pieds? R. Oui, quand on parle de quinze mille (15 000), je veux dire, l'idéal c'est quinze mille (15 000), c'est entre douze (12 000) et quinze (15 000).

Quand ils nous ont proposé neuf mille cinq cents (9 500) en bas plus les quatre mille (4 000), ça faisait amplement suffisant pour commencer la première tranche. [ 8 ] Si on ajoute à ce témoignage les deux autres locaux mis à la disposition de l'intimée par l'appelante à la suite de l'exercice de son droit de premier regard, il ne fait aucun doute que l'intimée ne pouvait prendre prétexte d'un soi-disant défaut de livrer la superficie convenue pour ne pas obtempérer à la mise en demeure de l'appelante. [ 9 ] Sur la question des dommages auxquels l'appelante a droit, la preuve révèle que les locaux loués à l'intimée n'étaient toujours pas reloués lors du procès en première instance qui s'est tenu les 3, 4 et 5 novembre 2009.

De plus, l'appelante a fait tous les efforts nécessaires pour trouver un nouveau locataire. [ 10 ] Considérant que l'offre de location prévoit un loyer mensuel de 13 187 $ et que l'équivalent de 27 mois se sont écoulés entre la date prévue de prise de possession des lieux loués et le procès en première instance (1 er août 2007 – 1 er novembre 2009), l'appelante est dès lors fondée à réclamer une somme de 356 061,73 $ conformément aux conclusions recherchées dans son mémoire. De ce montant, il faut toutefois soustraire le chèque au montant de 24 172,92 $ remis par l'intimée à l'appelante à

titre d'acompte et encaissé par cette dernière. [ 11 ] Finalement, en ce qui concerne le recours contre l'intimée, Lorena De Lucia, cette question est devenue théorique, la Cour ayant été informée lors de l'audience de la faillite de cette dernière. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 12 ] ACCUEILLE l'appel avec dépens, à l'exception du coût de préparation du cahier des sources produit hors délai;

Dans le dossier de la Cour supérieure : 500-17-039596-070 [ 13 ] INFIRME le jugement de première instance et procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu : ACCUEILLE en

partie la requête introductive d'instance ; RÉSILIE l'offre de location P-1 à compter du 11 juillet 2007; CONDAMNE la défenderesse 9172-5234 Québec inc. à payer à la demanderesse 2524-3726 Québec inc., la somme de trois cent trente et un mille huit cent quatre-vingt-onze dollars et quatre-vingt-un cents (331 891,81 $), plus les intérêts au taux légal majorés de l'indemnité additionnelle prévue par l'

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure, soit le 11 juillet 2007, le tout avec dépens. Dans le dossier de la Cour supérieure : 500-17-040037-072 [ 14 ] INFIRME le jugement de première instance et procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu : REJETTE la requête introductive d'instance avec dépens. LORNE GIROUX, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A.