2023 QCCQ 748, 2023 QCCQ 748

Immeubles Chantal et Martin inc. c. Ville de Saguenay 2023 QCCQ 748 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI LOCALITÉ DE CHICOUTIMI « Chambre civile » N° : 150-32-701465-219 DATE : 15 février 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE LA JUGE ISABELLE BOILLAT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LES IMMEUBLES CHANTAL ET MARTIN INC.

Partie demanderesse c. VILLE DE SAGUENAY

Partie défenderesse _____________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame à Ville de Saguenay le remboursement d’une facture payée concernant les droits de mutation ainsi que le remboursement des intérêts payés en trop suivant le paiement en retard d’un compte de taxes municipales. [ 2 ] La réclamation de la demanderesse totalise 3 303,28 $. [ 3 ] Ville de Saguenay soutient qu’il y a eu deux transferts de droit de propriété au sens de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières [1] .

Il y a absence d’une clause résolutoire dans l’acte de vente qui aurait eu pour effet d’annuler la vente antérieure de façon rétroactive. [ 4 ] Quant à la demande de remboursement des intérêts payés en raison du retard, Ville de Saguenay soutient ne pas avoir de discrétion pour faire des remises de taxes et qu’il serait inéquitable de faire droit à leur demande. [ 5 ] Le Tribunal rejette la demande de la demanderesse et voici pourquoi. DÉCISION Droit de mutation. [ 6 ] Le 13 août 2020, le vendeur 2544-6428 Québec inc. vend un immeuble à la demanderesse.

Cet immeuble sans bâtisse est vendu pour un montant de 137 500 $, dont quittance finale de la part du vendeur est donnée le même jour. [ 7 ] Le contrat notarié préparé par Maître Danny Allard prévoit les clauses usuelles au

chapitre mentions exigées en vertu de l’article 9 de la loi concernant les droits sur les mutations immobilières . Le contrat indique entre autres que le montant du droit de mutation relativement à l’immeuble s’élève à la somme de mille cent seize dollars et cinquante cents (1 116,50 $). Cette somme est payée par la demanderesse et n’est pas contestée. [ 8 ] Le 12 novembre 2020, la

partie demanderesse annule l’achat de cet immeuble par acte notarié. Dans l’acte d’annulation, le notaire inclut un

article qui indique que le montant du droit de mutation relativement à l’immeuble s’élèverait à la somme de mille cent seize dollars et cinquante cents (1 116,50 $), sous réserve du droit des parties de contester telle cotisation. [ 9 ] Le 9 décembre 2020, Ville de Saguenay transmet à la société 2544-6428 Québec inc. une facture de 1 116,50 $ représentant le droit de mutation applicable à la suite de la cession par la demanderesse de l’immeuble suivant l’acte d’annulation. [ 10 ] La demanderesse réclame le remboursement de la facture de 1 116,50 $ qu’elle a payée mais qui était adressée et due par

l’entreprise 2544-6428 Québec inc. [ 11 ] Or, cette dernière n’est pas

partie à la présente procédure, elle n’a pas déposé de déclaration pour valoir témoignage et n’a pas témoigné. Aucune preuve sur sa position n’a été présentée par une preuve admissible. [ 12 ] Le Tribunal conclut qu’il y a donc absence de lien de droit entre la demanderesse et Ville de Saguenay. [ 13 ] Même si la demanderesse était en droit de faire valoir ses représentations sur cette facture, le Tribunal conclut que la demande n’est pas fondée.

La preuve démontre qu’il y a eu deux transferts du droit de propriété au sens de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières en raison de l’absence d’une clause résolutoire dans l’acte de vente qui aurait eu pour effet d’annuler la vente antérieure de façon rétroactive [2] . [ 14 ] Une clause prévoyant l’annulation de la vente est insuffisante. Un acte d’annulation sans effet rétroactif constitue une seconde vente.

Lorsque les parties qui ont convenu d’un acte de vente d’un immeuble décident de l’annuler par la suite sans qu’il n’y ait de clause résolutoire, elles ne peuvent prétendre que l’acte a eu pour effet d’annuler la vente antérieure de façon rétroactive [3] . [ 15 ] Il n’a pas non plus été prévu de clause d’exonération des droits de mutation dans le contrat notarié ou de causes invocables justifiant l’annulation [4] . [ 16 ] La question de juridiction de la Division des petites créances n’a pas été soulevée lors de l’audience.

Toutefois, le Tribunal se questionne si la demande ne vise pas essentiellement à obtenir un jugement déclaratoire, une demande d’annulation ou une demande de correction du Registre foncier qui ne se qualifie pas de « petites créances » au sens de l’article 536 du Code de procédure civile du Québec . Vu les conclusions précédentes, il n’est pas nécessaire de se prononcer sur la question. [ 17 ] La demande est en conséquence rejetée à ce chapitre.

Remboursement d’intérêts des taxes municipales. [ 18 ] Le 16 février 2021, Ville de Saguenay adresse à la demanderesse un compte de taxes municipales au montant de 1 534,46 $ payable au plus tard le 16 février 2021. L’état de compte prévoit qu’un intérêt de 10% l’an et une pénalité de 5% seront facturés en cas de défaut de paiement dans les délais prévus. [ 19 ] La preuve démontre que la demanderesse a payé le compte de taxes municipales dû à Ville de Saguenay à la Commission scolaire. [ 20 ] La demanderesse soutient ne pas avoir reçu un état de compte en souffrance. La preuve démontre le contraire.

L’état de compte a bel et bien été envoyé à l’adresse de la demanderesse inscrite au Registre des entreprises du Québec. [ 21 ] La demanderesse reconnait son erreur et soutient être en

partie responsable. Elle demande toutefois à la Cour de considérer son erreur et de lui attribuer une part de responsabilité en exigeant le remboursement de Ville de Saguenay pour la moitié des intérêts payés suivant le retard. Sur le montant de 1 470 $ de payé, elle réclame un remboursement de 970,28 $. [ 22 ] Le Tribunal conclut que Ville de Saguenay est en droit de refuser de rembourser la demanderesse en raison de son obligation de traiter les citoyens équitablement, sans traitement de faveur pour l’un ou l’autre et ce conformément à l’article 481 de la

Loi sur les cités et villes [5] . [ 23 ] Cet

article prévoit au deuxième alinéa que sauf les dispositions de l'article 542, il n'est pas au pouvoir du conseil ou des fonctionnaires ou employés de la municipalité de faire remise des taxes ni des intérêts sur ces taxes. L’exception prévue à l’article 542 n’a pas été démontrée, soit que la demanderesse est une « personne pauvre ». [ 24 ] Le Tribunal use de sa discrétion, et conclut que la nature du litige commande que chaque

partie assume ses frais de justice. POUR CES MOTIFS , le Tribunal : [ 25 ] REJETTE la demande de Les Immeubles Chantal et Martin inc. contre Ville de Saguenay; [ 26 ] LE TOUT chaque

partie payant ses frais de justice. _______________________ ISABELLE BOILLAT, J.C.Q. Date d’audience : 24 novembre 2022