2017 QCCQ 7260, 2017 QCCQ 7260

Garon c. Dioni 2017 QCCQ 7260 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-063117-153 DATE : 4 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ROGER GARON MADELEINE GINGRAS GARON […]Boucherville (Québec) […] Demandeurs c.

MIREILLE MAKWI DIONI […]Sainte-Geneviève (Québec) […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Roger Garon et Madeleine Gingras Garon, réclament à la défenderesse, Mireille Makwi Dioni, une somme de 11 586,95 $ afin d’être compensés des pertes qu’ils allèguent avoir subies après la rupture d’une promesse d’achat.

CONTEXTE [ 2 ] En mars 2014, monsieur Garon et madame Gingras Garon (les « vendeurs ») mettent leur propriété en vente. [ 3 ] Le 23 avril 2014, madame Makwi Dioni fait la visite de l’immeuble. Le lendemain, elle fait une offre d’achat d’une valeur de 201 000,00 $. [ 4 ] Le 27 avril 2014, les vendeurs font une contre-proposition et se disent prêts à vendre leur propriété pour une somme de 216 000,00 $. [ 5 ] Le 30 avril 2014, les parties s’entendent sur un prix de vente de 208 000,00 $.

Elles conviennent que la signature de l’acte de vente se fera avant le 1 er juillet 2014. [ 6 ] Le 9 mai 2014, les vendeurs sont informés qu’un « financement a été autorisé » (P-2) en faveur de madame Makwi Dioni. [ 7 ] Le 15 mai 2014, à la suite de l’inspection de la maison, les vendeurs consentent à réduire le prix de vente à 206 000,00 $ (P-1). [ 8 ] Le 16 mai 2014, la société GPLC inc. complète « le levé des lieux nécessaire à l’émission du certificat de localisation ». [ 9 ] Dans son rapport signé le 22 mai 2014 (D-1), l’arpenteur-géomètre Marc Gravel observe que : - Le mur de pierres (Sud-Est) « est situé à l’extérieur de la limite de la propriété »; - Au Nord-Ouest, la corniche et la gouttière de maison « surplombent en

partie la propriété voisine »;

- « La remise empiète de 0,1 mètre, sa corniche surplombe le terrain voisin et le four à pain empiète de 0,3 mètre sur le terrain voisin »; - « La maison ne respecte pas les marges avant et arrière minimales qui sont respectivement de 3,50 mètres et 6,00 mètres exigées au règlement municipal de zonage actuellement en vigueur »; - « La remise ne respecte pas les marges latérale et arrière minimales de 0,75 mètre exigées au règlement municipal de zonage actuellement en vigueur ». [ 10 ] Le 20 juin 2014, madame Makwi Dioni écrit à monsieur Garon qu’elle a été mise au fait de ces « éléments de non-conformité », le 17 juin 2014, et qu’il lui a été impossible d’avoir la confirmation qu’ils étaient couverts par un droit acquis (D-2). [ 11 ] Le 23 juin 2014, les vendeurs s’adressent aux autorités municipales afin d’obtenir une dérogation mineure. [ 12 ] D’abord prévue le 26 juin 2014, la signature de l’acte de vente est ainsi reportée, à la demande de madame Makwi Dioni , afin qu’elle puisse consulter un avocat. [ 13 ] Elle témoigne avoir fait des démarches auprès de la Ville mais les réponses obtenues ne dissipaient pas les incertitudes. [ 14 ] Le 7 juillet 2014, les vendeurs mettent madame Makwi Dioni en demeure de se présenter « chez la notaire Claudine Poirier mercredi le 9 juillet à 14h pour la signature des actes notariés » (P-3). [ 15 ] Le 8 juillet 2014, madame Makwi Dioni, par la voix de son avocate, Me Jessica Castelly, avise les vendeurs qu’elle n’entend pas se présenter à ce rendez-vous. [ 16 ] Le 9 juillet 2014, ceux-ci prennent acte de son refus « de passer

titre ». [ 17 ] Le 7 août 2014, les vendeurs parviennent à vendre leur propriété à des tiers pour la somme moindre de 195 000,00 $ (D-5). [ 18 ] Le 13 août 2014, le comité consultatif d’urbanisme de l’Arrondissement de La Haute-Saint-Charles étudie la demande de dérogation mineure faite par monsieur Garon. [ 19 ] Le 8 septembre 2014, le conseil d’arrondissement accorde la dérogation mineure et autorise « une marge avant de 1,52 mètre au lieu de 3,5 mètres et une marge arrière de 0,64 mètre au lieu de 6 mètres » (P-5). [ 20 ] Le 7 janvier 2015, monsieur Garon met madame Makwi Dioni en demeure de lui payer la somme de 11 586,95 $ « d’ici le 7 février 2015 ».

Il écrit que « [c]ette somme représente la perte sur la vente de la maison et les frais reliés à la radiation de l’hypothèque enregistrée par votre notaire » (P-4). [ 21 ] Le 10 avril 2015, les vendeurs déposent leur demande en justice. [ 22 ] Le 4 septembre 2015, madame Makwi Dioni en conteste le bien-fondé pour les raisons suivantes : - La clause 10.3 de la promesse d’achat impose de fournir « un bon

titre de propriété » et le vendeur « se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public »; - Les articles 1716 et 1717 du Code civil du Québec [1] (« C.c.Q. ») imposent au vendeur de « garantir le droit de propriété » et d’écarter « tous obstacles » susceptibles de compromettre la libre possession de l’acheteur.

I) QUESTION EN LITIGE [ 23 ] Madame Makwi Dioni était-elle tenue d’honorer sa promesse d’achat malgré les limitations de droit public qui affectaient l’immeuble? II) ANALYSE ET DÉCISION

A) La garantie du droit de propriété

[ 24 ] L’

article 1725 C.c.Q. énonce la règle suivante : 1725. Le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits. (Le Tribunal souligne) [ 25 ] Cette garantie légale contre les violations, par le vendeur, aux limitations de droit public trouve écho dans la clause 10.3 de la promesse d’achat : 10.3 DOCUMENTS DE PROPRIÉTÉ – […] Le VENDEUR se porte garant envers l’ACHETEUR de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent l’IMMEUBLE et qui échappent au droit commun de la propriété. [ 26 ] Ainsi, tant la loi que la promesse d’achat imposent aux vendeurs de « garantir à l’acheteur qu’aucune violation aux limitations de droit public ne grève l’immeuble au moment de la vente si la réglementation qui les crée fait échec au régime normal de la propriété et que l’état des lieux ne permet pas d’en déceler l’existence » [2] . [ 27 ] En d’autres termes, « le vendeur est présumé connaître l’ensemble des charges qui concernent l’utilisation de son immeuble et cette connaissance présumée comporte l’obligation de les dénoncer à l’acheteur » [3] .

B) Le défaut de dénoncer les violations aux limitations de droit public [ 28 ] De l’ensemble de la preuve, le Tribunal retient que : - dans les Déclarations du vendeur sur l’immeuble (D-4), les vendeurs ont coché la case-réponse « non » à la question : « D2.6

b) L’immeuble fait-il l’objet de limitations de droit public échappant au droit commun (ex. : […] règlements municipaux de zonage et de lotissement […]) ?»; - les vendeurs souhaitaient initialement pouvoir jouir de l’usage de leur propriété jusqu’en août 2014; - madame Makwi Dioni, qui s’apprêtait à acheter sa première maison, devait cependant libérer son logement pour la fin juin et elle a insisté pour une prise de possession le 1 er juillet 2014, ce que les vendeurs se sont résolus à accepter; - madame Makwi Dioni envisageait de réaliser certains travaux sur l’immeuble et des entrepreneurs se sont rendus sur les lieux, à sa demande, pour en évaluer la nature au début mai 2014; - le courtier immobilier des vendeurs, monsieur Denis Beaulieu, a été informé, vers le 22 ou 23 mai 2014, des irrégularités constatées par l’arpenteur-géomètre; - c’est monsieur Beaulieu qui a conseillé aux vendeurs de formuler une demande de dérogation mineure aux autorités municipales, une démarche relativement fréquente, dit-il, mais qui, « c’est sûr », peut prendre quatre ou cinq mois, selon lui ; - madame Makwi Dioni dit avoir appris de sa notaire, le 17 juin 2014, l’existence des éléments de non-conformité identifiés par l’arpenteur-géomètre; - le courtier immobilier de madame Makwi Dioni, monsieur Benoît Gagnon, dit également avoir appris l’existence de ces irrégularités le 17 juin 2014 et avoir conseillé à sa cliente de consulter un avocat; - monsieur Gagnon soutient avoir lui-même consulté un conseiller juridique et avoir obtenu l’avis que la dérogation souhaitée pouvait difficilement être qualifiée de « mineure »;

- c’est le 23 juin 2014 que les vendeurs auraient formulé la demande de dérogation mineure aux autorités municipales; - la reconnaissance de la dérogation mineure par le conseil d’arrondissement a été obtenue seulement le 8 septembre 2014. [ 29 ] Ainsi, alors que la possibilité de prendre possession de la propriété le 1 er juillet 2014 était une considération essentielle pour madame Makwi Dioni, il s’écoule quelques semaines entre le moment où l’arpenteur-géomètre constate les irrégularités et le moment où elle en sera finalement informée. [ 30 ] Selon le témoignage de monsieur Beaulieu, le courtier des vendeurs, il est lui-même promptement mis au fait de la problématique identifiée dans le rapport de l’arpenteur-géomètre, mais près d’un mois s’écoule avant que la demande de dérogation mineure soit faite aux autorités municipales. [ 31 ] Les vendeurs reprochent à madame Makwi Dioni d’avoir répudié précipitamment sa promesse d’achat.

À cet égard, ils invoquent la clause 10.5 de la promesse d’achat : 10.5 VICE OU IRRÉGULARITÉ – Advenant la dénonciation à l’ACHETEUR ou au VENDEUR, avant la signature de l’acte de vente, d’un quelconque vice ou d’une irrégularité affectant les déclarations et les obligations du VENDEUR contenues à cette promesse d’achat, ce dernier disposera d’un délai de vingt-et-un (21) jours, à compter de la réception d’un avis écrit à cet effet, pour aviser l’ACHETEUR, par écrit, qu’il a remédié, à ses frais, au vice ou à l’irrégularité soulevé ou qu’il n’y remédiera pas.

L’ACHETEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant la réception d’un avis du VENDEUR à l’effet qu’il ne remédiera pas au vice ou à l’irrégularité, ou suivant l’expiration du délai de vingt-et-un (21) jours en l’absence de tout avis, aviser le VENDEUR par écrit : qu’il achète avec les vices ou irrégularités soulevés. En conséquence, les déclarations et les obligations du VENDEUR seront diminuées d’autant; OU qu’il rend cette promesse d’achat nulle et non avenue. En conséquence, les honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés par l’ACHETEUR et le VENDEUR seront à la seule charge du VENDEUR.

Dans le cas où l’ACHETEUR ne se serait pas prévalu des dispositions du paragraphe

a) ou

b) dans le délai stipulé, cette promesse d’achat deviendra nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors engagés par l’ACHETEUR et le VENDEUR seront à leur charge respective. [ 32 ] Le 20 juin 2014, madame Makwi Dioni dénonce par écrit aux vendeurs les irrégularités.

À ce moment, il est raisonnable de supposer qu’ils en connaissent eux-mêmes l’existence depuis presqu’un mois, le rapport de l’arpenteur-géomètre datant du 22 mai 2014 (D-1). [ 33 ] En principe, la période de 21 jours visée par la clause 10.5 expirait le 11 juillet 2014. [ 34 ] Toutefois, le 7 juillet 2014, les vendeurs, par la voix de leur avocat, mettent madame Makwi Dioni en demeure de se présenter chez la notaire le 9 juillet 2014 pour la signature des actes notariés. [ 35 ] Cette mise en demeure ne précise en aucune façon la position des vendeurs quant à savoir s’ils ont remédié, à leurs frais, aux irrégularités soulevées ou s’ils entendent ne pas y remédier.

Du reste, selon les termes de la clause 10.5, « [i]l n’est pas prévu qu’ils peuvent y remédier dans un certain délai ». [4]

[ 36 ] Les vendeurs ne s’étant pas eux-mêmes conformés à cette disposition de la promesse d’achat, ils peuvent difficilement reprocher à l’autre

partie d’y avoir elle-même dérogé. [5]

C) Une décision à distinguer [ 37 ] Au soutien de leur position, les vendeurs invitent le Tribunal à suivre la voie tracée dans l’affaire Lavoie c. Lacharité . [6] [ 38 ] Les 27 et 29 mai 2013, monsieur Lacharité promet d’acheter un immeuble de trois logements. Le 21 juin 2013, le vendeur, monsieur Lavoie, retient les services d’un arpenteur-géomètre afin de mettre à jour le certificat de localisation de cet immeuble. [ 39 ] Le 27 juin 2013, le notaire de monsieur Lacharité reçoit le nouveau certificat de localisation.

Le 8 juillet 2013, il informe le courtier immobilier du vendeur « de non-conformités qui pourraient être régularisées par une dérogation mineure auprès de la Ville ». [7] [ 40 ] Le 12 juillet 2013, le courtier de monsieur Lavoie informe l’acheteur « que les non-conformités à l'immeuble constatées par le nouveau certificat de localisation seront régularisées sans délai » [8] et un formulaire de modification de la promesse d’achat est d’ailleurs préparé à cette fin. [ 41 ] Monsieur Lacharité refuse toutefois de signer ce formulaire, insistant plutôt sur le délai de 21 jours prévu par la clause 10.5.

Le 13 août 2013, alors « que tout était en marche, voire même en

partie réalisé » [9] , il rompt sa promesse d’achat. [ 42 ] Le 16 septembre 2013, la Ville autorise finalement la dérogation mineure. [ 43 ] Le Tribunal jugera que monsieur Lacharité a manqué, sans motif valable, aux exigences de la bonne foi : Dans le cas présent, le demandeur a régularisé son

titre dans un délai court et raisonnable, et en faisant diligence dès qu'il a appris la problématique qu'a soulignée l'arpenteur le 8 juillet 2013. Le demandeur a d'ailleurs informé sans délai le défendeur de son intention d'ainsi donner suite et de régulariser la situation. […] Le défendeur n'a pas démontré en preuve que le délai de 21 jours devait ici constituer un délai de rigueur, eu égard aux circonstances. […] En l'espèce, le défendeur n'a pas su justifier un refus raisonnable de donner suite à la promesse d'achat qu'il a signée le 27 mai 2013, et le demandeur a fait en sorte, de bonne foi et dans un délai raisonnable, à rendre son

titre conforme en vue de réaliser la vente. [10] [ 44 ] Les faits de cette dernière affaire se distinguent aisément de la présente situation. [ 45 ] D’une part, monsieur Lacharité n’entendait pas demeurer lui-même dans l’immeuble qu’il avait promis d’acheter. Il s’agissait d’un immeuble de trois logements qui était « occupé par des locataires au moment de la promesse de vente » [11] et qui l’était toujours au jour du jugement.

Pour sa part, madame Makwi Dioni entendait occuper personnellement l’immeuble et elle avait même exigé une prise de possession plus rapprochée dans le temps puisqu’elle devait libérer son logement pour la fin juin 2014. [ 46 ] D’autre part, monsieur Lavoie et son courtier avaient fait diligence dès qu’ils avaient appris l’existence des irrégularités identifiées par l’arpenteur-géomètre. Force est d’admettre qu’en l’espèce, les vendeurs et leur courtier n’ont pas fait montre de la même célérité.

Alors que dans l’affaire Lavoie , le courtier du vendeur mettait à peine quatre jours à informer monsieur Lacharité de la problématique et proposait, du coup, une modification conséquente à la promesse d’achat, madame Makwi Dioni sera informée des irrégularités plus de trois semaines après que l’arpenteur-géomètre ait remis son rapport. [ 47 ] Dans ces conditions, le Tribunal juge que les vendeurs, malgré leur bonne foi, n’ont pas fait preuve de toute la diligence requise dans les circonstances. CONCLUSION [ 48 ] Dans sa contestation écrite, madame Makwi Dioni écrit :

[…] n’eut été du défaut de la

partie demanderesse de divulguer tous les vices et irrégularités affectant l’immeuble, je n’aurais tout simplement pas offert d’acheter la propriété. D’autant plus qu’il s’agissait d’un achat sans garantie légale. [ 49 ] De l’avis du Tribunal, elle était sincère dans sa démarche et ne cherchait pas un quelconque prétexte afin de se soustraire à ses obligations.

Elle était même prête à retarder la prise de possession de quelques jours, malgré l’importance que revêtait pour elle la possibilité d’intégrer l’immeuble le 1 er juillet 2014. [ 50 ] À la lumière des faits, elle avait « un motif sérieux et valable » [12] de ne pas donner suite à sa promesse d’achat. Aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; CONDAMNE les demandeurs, Roger Garon et Madeleine Gingras Garon, à payer à la défenderesse, Mireille Makwi Dioni, les frais de justice de 190,00 $. __________________________________ CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q.

Date d’audience : 28 février 2017