2022 QCCQ 8828, 2022 QCCQ 8828

9159-2261 Québec inc. c. ACE/Security Laminates Inc. 2022 QCCQ 8828 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-22-016269-142 DATE : 6 septembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9159-2261 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse c. ACE/SECURITY LAMINATES INC.

Partie défenderesse et ADVANCED COATINGS ENTREPRISES INC. et PARADIS MONTPETIT BEAUCHAMP INC.

Parties intervenantes ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse est propriétaire et locatrice des lieux occupés par l’intervenante Advanced Coatings Entreprises Inc. [ 2 ] La défenderesse est une société qui œuvrait dans la fabrication de vitres et revêtements de verres spécialisés, qui, suite à des problèmes, a dû cesser ses opérations qui ont été reprises par l’intervenante. [ 3 ] La mise en cause est une firme d’huissiers de justice ayant agi dans le dossier. [ 4 ] L’intervenante présente une demande en annulation d’un avis d’expulsion, daté du 16 février 2021, entrepris par la demanderesse suite à une résiliation de plein droit d’un bail commercial. [ 5 ] En 2005, un bail commercial de deux ans intervient entre la défenderesse et l’auteur de la demanderesse pour le local en litige, soit le 171, rue Jean-Proulx à Gatineau. [ 6 ] En 2006, la demanderesse acquiert l’immeuble et continue le bail en vigueur. [ 7 ] En novembre 2014, la demanderesse entreprend devant cette Cour une action en recouvrement d’arrérages de loyer contre la défenderesse. [ 8 ] Vu les faits relatés ci-devant, l’intervenante intervient au dossier de façon agressive. [ 9 ] En décembre 2016, les parties signent une entente, produite au dossier, qui prévoit la signature d’un nouveau bail reprenant essentiellement les stipulations du bail initial, pour un terme de 13 mois débutant le 1 er septembre 2016 et se terminant le 30 septembre 2017. [ 10 ] La transaction prévoyait également que l’intervenante devait verser à la demanderesse un montant de 70 000 $, portant intérêt au taux de 6% l’an, en 12 versements mensuels égaux de 6 183,34 $ en capital et intérêts, d’octobre 2016 à septembre 2017. [ 11 ] La clause suivante fait également

partie de cette transaction, et c’est la base du présent litige : « À défaut par l’intervenante de respecter les modalités du bail et/ou des termes de la présente entente et transaction, outre ses autres droits et recours, tout solde dû à la demanderesse aux termes de l’une ou l’autre des conventions précitées deviendra exigible immédiatement et la demanderesse sera en droit de mettre fin au bail et d’évincer l’intervenante sur simple avis écrit de 5 jours et ce, sans l’autorisation ni l’intervention du Tribunal. » [ 12 ] Cette transaction est homologuée par la Cour le 17 janvier 2017. [ 13 ] D’octobre 2016 à novembre 2017, l’intervenante, en sus du paiement du loyer, versa à la demanderesse un montant de 5 833,33 $ afin de rembourser le montant convenu dans la transaction ci-devant mentionnée de 70 000 $.

À l’évidence, l’intervenante n’a

pas inclus dans ses versements le montant dû en intérêts. [ 14 ] La demanderesse a accepté la totalité des paiements, sans jamais soulever la question des intérêts, laissant donc un solde impayé de 4 200,12 $. [ 15 ] Le 30 septembre 2017, à l’expiration du bail, aucun nouveau bail n’est signé et l’intervenante continue d’occuper les lieux, sans opposition de la demanderesse. [ 16 ] Le 6 juin 2018, la demanderesse signifie à l’intervenante un avis d’exécution, sans précision du montant dû, prévoyant la saisie de ses biens meubles et son éviction des lieux loués dans un délai de cinq jours. [ 17 ] L’intervenante verse alors à la demanderesse un montant de 11 959,60 $ représentant les arrérages pour les mois d’avril, mai et juin 2018. [ 18 ] Le 17 août 2028, les parties signent une transaction, attestant mettre fin à leur litige découlant de la première transaction [1] et convenant de signer un nouveau bail. [ 19 ] Un projet de bail circule entre les parties, pour une période de trois ans, soit du 1 er juillet 2018 au 30 juin 2021, mais il n’est jamais signé. [ 20 ] La demanderesse a tout de même continué à encaisser les loyers versés par l’intervenante, et ce, sans aucune réserve écrite ou verbale. [ 21 ] Le 17 février 2021, la demanderesse entreprend de nouvelles procédures, devant cette Cour, en éviction et en exécution forcée du jugement rendu suite à la transaction, en raison du solde dû. [ 22 ] La demanderesse entreprend également un recours en Cour supérieure afin de récupérer des arrérages de loyers, des honoraires et dommages pour un montant de 278 565,79 $. [ 23 ] Sur réception de l’avis d’éviction prévu au paragraphe 21, l’intervenante paye à l’huissier de justice un montant de 5 200,58 $, soit le montant indiqué sur l’avis d’éviction.

En retour, l’huissier indique sur son procès-verbal de saisie : « Suspension sur entente de paiement de la dette et frais de 5 200,58 $ ». [ 24 ] Le 24 février 2021, l’huissier, représentant la demanderesse, signifie à nouveau le même avis d’exécution daté du 16 février 2021, demandant l’éviction pour le 2 mars 2021. [ 25 ] C’est dans ce contexte que l’intervenante demande l’annulation de l’avis d’exécution daté du 16 février 2021 et signifié les 17 et 24 février 2021. QUESTIONS EN LITIGE [ 26 ] Les questions en litige sont :

i) Est-ce que l’omission de se prévaloir de la clause de résiliation en temps utile empêche la demanderesse d’invoquer un manquement en vertu de la transaction, sans contrevenir aux exigences de bonne foi et de loyauté dans ses rapports contractuels avec l’intervenante, en fait, est-ce que cette omission n’est pas une renonciation tacite? ii) Est-ce que la demanderesse devait mettre l’intervenante en demeure avant de procéder avec son avis d’éviction? iii) Puisque l’intervenante a remédié immédiatement au défaut invoqué lors de la signification de l’avis d’éviction, et que l’huissier a déclaré que la saisie et l’éviction sont suspendues et qu’une Mainlevée et quittance sera transmise à l’intervenante, est- ce que la demanderesse pouvait tout de même aller de l’avant avec son avis d’éviction? iv) Est-ce que la transaction en litige, homologuée dans un jugement, a été remplacée par l’entente de 2018?

ANALYSE [ 27 ] Dans l’analyse de ce dossier, il faut prendre les questions soulevées ci-devant comme un tout puisqu’elles sont intimement interreliées.

Et après avoir pris connaissance de la preuve, le Tribunal arrive à la conclusion que la demande en annulation de l’avis d’expulsion doit être annulée. [ 28 ] Dans un premier temps, il apparaît sans équivoque pour le Tribunal que l’entente de 2018 a mis fin à la transaction homologuée par jugement. [ 29 ] Les termes de la lettre du 17 août 2018, provenant des procureurs de la demanderesse, démontrent clairement l’intention des parties de repartir sur ces bases, donc c’est la période post-jugement. [ 30 ] Juste sur cette base, le Tribunal est justifié de faire droit à la présente demande. [ 31 ] Mais en plus, l’avis d’éviction est ponctué de plusieurs autres problèmes, et ce, même si on omettait la première conclusion tirée par le Tribunal. [ 32 ]

Malgré la transaction qui mentionne des paiements mensuels de 6 183,34 $, la demanderesse accepte sans broncher des paiements inférieurs au montant de 5 833,33 $. Lors de l’audience, elle n’explique aucunement la situation. Et bien que l’intervenante reconnaisse son défaut, après avoir été confrontée aux présentes procédures, personne ne lui avait soulevé auparavant.

[ 33 ] Vu toute l’ambiguïté entourant les relations contractuelles des parties, le Tribunal croit que la bonne foi, dans les circonstances, commandait la demanderesse de mettre l’intervenante en demeure, en raison des agissements de tous. Soit la demanderesse attendait le moment propice pour entreprendre un recours, soit elle ne connaissait pas elle-même le défaut.

Peu importe, la situation commandait qu’une mise en demeure précède les procédures entreprises par la demanderesse. [ 34 ] Finalement, tenant pour acquis que les deux premiers motifs n’étaient pas suffisants pour faire droit à la demande de l’intervenante, la demanderesse soumet qu’elle ne peut être pénalisée par l’erreur de son huissier qui a donné quittance à l’intervenante moyennant le paiement du solde dû et des frais d’huissiers. [ 35 ] Le Tribunal croit au contraire que la demanderesse est liée par l’erreur de son mandataire, si erreur il y a.

Mais qui plus est, il n’y a pas erreur, une fois le paiement fait et accepté, il n’y avait plus justification à l’éviction. [ 36 ] Donc, pour tous ces motifs, mais plus particulièrement en raison de l’entente intervenue en 2018 mettant fin à l’entente homologuée par jugement.

POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 37 ] ACCUEILLE la demande; [ 38 ] ANNULE l’avis d’exécution daté du 16 février 2021 et signifié à l’intervenante les 17 et 24 février 2021 à l’encontre du local commercial situé au 171-D, rue Jean-Proulx à Gatineau; [ 39 ] CONSTATE qu’il n’y a pas eu résiliation extrajudiciaire du bail en vigueur entre les parties, et ce, à la suite de la mise en demeure datée du 8 février 2021 et signifiée à l’intervenante le 17 février 2021; [ 40 ] RÉSERVE les recours des parties qui font déjà l’objet d’un litige devant la Cour supérieure portant le numéro 550-17-011954- 219 et plus particulièrement quant à l’existence d’un bail valide entre les parties et sa date d’expiration; [ 41 ] LE TOUT avec frais de justice contre la demanderesse.

PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. M e Jérôme Kara-Godin La Boîte juridique Procureur de la demanderesse M e Chloé Boisvenue Noël et Associés Procureure de la

partie intervenante Advanced Coatings Entreprises inc. Date d’audience 14 mars 2022