2017 QCCQ 8227, 2017 QCCQ 8227

JF1182 Sweeney c. Maurice 2017 QCCQ 8227 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-148548-151 DATE : 3 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ENRICO FORLINI J.C.Q. ______________________________________________________________________ FÉLIX SWEENEY

Partie demanderesse c. GUY MAURICE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Félix Sweeney réclame 8 160,43 $ de Guy Maurice au motif que le puits artésien de la résidence qu’il a acquis de M. Maurice est atteint d’un vice caché en ce qu’il n’est pas en mesure de fournir une quantité d’eau suffisante. De plus, il plaide que M. Maurice a fait de fausses représentations au sujet de l’approvisionnement en eau de la résidence. [ 2 ] M.

Maurice plaide qu’il y a absence de vice en ce que l’approvisionnement en eau est suffisante selon les normes habituelles. De plus, M. Maurice ni qu'il a fait de fausses représentations et plaide qu’il n’a pas reçu les informations requises pour lui permettre de faire vérifier le sérieux des allégations de M. Sweeney ni les coûts d’exécution des travaux avant l’exécution de ceux-ci. Questions en litige

a) Le puits artésien de la résidence vendue par Guy Maurice à Félix Sweeney était-il atteint d’un vice caché au moment de la vente?

b) Le consentement de M. Sweeney à la vente est-il vicié par les fausses représentations (le dol) de M. Maurice?

c) M. Sweeney a-t-il dénoncé le vice et a-t-il validement mis en demeure M. Maurice?

d) Quels sont les dommages auxquels monsieur Sweeney a droit? Contexte [ 3 ] Le 4 août 2014, Félix Sweeney achète de Guy Maurice un immeuble situé en la municipalité de Sainte-Clothilde-de-Horton (l’Immeuble). L’Immeuble inclut une résidence unifamiliale de deux étages construite en 2004 incluant trois chambres à coucher, une salle de bains et une salle d’eau; un garage détaché et une piscine hors terre. Le prix d’achat est de 177 400 $ [1] . La vente est faite avec la garantie légale de qualité [2] . [ 4 ] La source d’alimentation en eau de la résidence est un puits artésien. [ 5 ] M.

Sweeney visite l’immeuble la première fois en janvier 2014 et à nouveau en compagnie d’un agent d’immeuble en mai 2014. Les parties ne discutent pas de l’alimentation en eau de la résidence lors de ces visites. [ 6 ] Le 26 mai 2014, M. Sweeney visite l’Immeuble à nouveau accompagné de son inspecteur préachat [3] . M. Maurice est croisé rapidement lors de cette visite, mais les parties ne discutent pas de l’approvisionnement en eau de la résidence. [ 7 ] En juin 2014, M. Sweeney visite l’Immeuble en compagnie d’un technicien en traitement d’eau. En réponse à une question de ce dernier, M.

Maurice répond qu’il n’a jamais manqué d’eau en 22 ans. [ 8 ] M. Sweeney prend possession de l’Immeuble le 4 août, mais n’y emménage pas puisqu’il habite toujours un autre immeuble. [ 9 ] Le 10 août il se rend à l’Immeuble et constate que le niveau d’eau de la piscine est bas. Il tourne le robinet du boyau d’arrosage à son maximum, et commence à remplir la piscine. Après six ou sept minutes, l’eau cesse de couler du boyau d’arrosage. [ 10 ] Il appelle M. Maurice pour dénoncer le manque d’eau. Entre le 10 et 12 août 2014, M. Sweeney et M.

Maurice ont quelques conversations téléphoniques et s’échangent des messages textes [4] . Dans un de ces messages textes, M. Maurice informe M. Sweeney

que le puits artésien fournit 40 gallons l’heure [5] . [ 11 ] Le ou vers le 12 août 2014, M. Maurice se rend à la résidence pour vérifier le débit d’eau du puits artésien. Il ouvre le robinet de l’extérieur de la résidence et constate que l’eau ne coule pas. [ 12 ] M. Sweeney explique que le débit d’eau des robinets de la résidence n’est pas suffisant pour remplir la baignoire. L’eau cesse de couler du robinet du bain après six ou sept minutes alors qu’il y a quatre ou cinq pouces d’eau dans le bain. Il doit alors attendre que le puits se remplisse d’eau avant de continuer le remplissage de la baignoire.

En tout, cela peut prendre entre cinquante minutes et une heure pour remplir le bain à un niveau satisfaisant. [ 13 ] Le 18 août 2014, il fait appel à un puisatier, M. Samuel St-Pierre de l’entreprise Degrandpré Puits artésien et lui donne mandat d’inspecter le puits artésien et de le conseiller pour augmenter le débit d’approvisionnement en eau. [ 14 ] M. St-Pierre inspecte le puits artésien de l’Immeuble le 18 août 2014. Il constate que le puits a une profondeur de 31 pieds et que le niveau d’eau est à 26 pieds de profondeur. [ 15 ] À la suite de son inspection, il remet à M.

Sweeney un rapport daté du 19 août 2014, où il écrit que le débit d’eau provenant du puits artésien (40 gallons/heure selon M. Maurice) est insuffisant pour les besoins normaux d’une résidence. Il recommande à M. Sweeney d’approfondir le puits pour augmenter le débit. Les travaux sont réalisés entre le 1 er et le 10 octobre 2014. [ 16 ] Le 2 septembre 2014, M. Sweeney met en demeure M. Maurice. Le 23 septembre 2014, M. Maurice répond à M. Sweeney. Analyse et décision

a) Le puits artésien de la résidence vendue par Guy Maurice à Félix Sweeney était-il atteint d’un vice caché au moment de la vente? [ 17 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que le vendeur d’un bien est tenu de garantir à son acheteur que le bien vendu est exempt de vices cachés : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 18 ] Pour avoir gain de cause dans le cadre d’une action fondée sous la garantie contre les vices cachés, l’acheteur doit démontrer l’existence d’un vice qui est sérieux ou grave, caché, inconnu de l’acheteur et existant au moment de la vente du bien. [ 19 ] En défense à la demande de M. Sweneey, M. Maurice ne plaide pas le caractère connu du vice ou qu’il est apparent au moment de la vente.

De plus, le fait que le vice, si vice il y a, est survenu après la vente n’est pas un moyen de défense. Ce que le Tribunal doit trancher dans la présente affaire est de décider si le puits artésien était atteint d’un vice grave au moment de la vente. [ 20 ] Aux fins de la garantie légale contre les vices cachés, le vice doit posséder une certaine gravité.

Cela implique que le vice doit être tel qu’il rend le bien acheté impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné un prix si élevé. [ 21 ] Comme le souligne le juge Richard Landry dans Corbeil c. Corbeil , toute résidence doit bénéficier d’une alimentation en eau suffisante et, à défaut, cela peut constituer un vice caché selon les circonstances [6] . [ 22 ] Dans De Passillé c.

Lecompte [7] , la juge Devito émet les commentaires suivants quant à la suffisance en alimentation d’eau potable et une réclamation fondée sur un vice caché : [178] La suffisance de l'alimentation en eau potable constitue un élément important et fondamental pour l'occupant d'une résidence. [179] Il n'existe pas de norme législative ou réglementaire établissant un débit ou une capacité minimum pour les puits.

D'ailleurs, les experts qui ont témoigné ne s'entendent pas sur ce qui constitue l'attente ou les besoins minimaux acceptables de consommation d'eau journalière pour une personne. [180] Selon l'expert de la défense, les besoins minimaux seraient de 250 litres par personne par jour. Selon l'un des experts de la demande, ils seraient plutôt de 400 litres par personne par jour. L'expert puisatier de la demande retient plutôt que le puits doit pouvoir fournir 400 gallons par jour (1 800 litres par jour). [181] Il s'agit de données de référence qui sont utiles, mais qui demeurent néanmoins théoriques.

En outre, la suffisance d'une ressource en eau potable demeure tributaire de l'utilisation que les occupants en font. Les attentes et les habitudes à cet égard pourront varier d'une famille à l'autre, d'une personne à l'autre. [ 23 ] La preuve révèle que le puits artésien de l’Immeuble ne suffit pas à combler les besoins en alimentation d’eau. Par exemple, M. Sweeney témoigne que lorsqu’il remplit la baignoire, l’eau cesse de couler après six à sept minutes et le bain n’est toujours pas rempli. [ 24 ] Selon M.

Samuel St-Pierre, témoin expert en puits artésien entendu en demande, le débit d’eau provenant du puits est insuffisant pour fournir en eau les besoins de l’Immeuble [8] . M. St-Pierre indique dans son rapport qu’un puits artésien doit être en

mesure de fournir un débit de 250 litres par jour par personne. Ainsi pour une famille de quatre personnes le puits devrait être en mesure de fournir 1000 litres par jour [9] . [ 25 ] Compte tenu des périodes de pointe qui surviennent habituellement dans une journée (le matin et le soir), M. St-Pierre est d’avis qu’un puits devrait être en mesure de fournir la quantité d’eau journalière (1 000 litres) en une heure pour être conforme au besoin d’une maison. En l’espèce, le puits ne répond pas à cette norme puisqu’il ne produit qu’environ 200 litres en une heure ou 40 gallons. [ 26 ] M. Philippe Perrier, l’expert entendu pour la

partie défenderesse, partage la position de M. St-Pierre. Selon lui, cette valeur de consommation d’eau par personne (250 litres par jour) est une valeur moyenne idéale [10] . Cela dit, M. Perrier est d’avis qu’un puits artésien qui fournit un débit de 200 litres par personne par jour est tout aussi conforme aux normes de conception des installations d’eau potable.

Or le puits artésien de l’Immeuble ne fournit pas 200 litres par personne par jour. [ 27 ] Lors de la vente, le puits artésien de la résidence avait une profondeur de 9.5 mètres avec un niveau d’eau à 8 mètres de profondeur muni d’une pompe submersible. [11] [ 28 ] M. Perrier indique dans son rapport que considérant le faible niveau d’eau dans le puits, le choix d’une pompe submersible est inadéquat [12] . Il écrit : « Il apparaît clairement que l’installation de M.

Maurice était défaillante… » [ 29 ] Selon son témoignage au procès, le puits de la résidence n’est pas performant, car la combinaison d’une pompe submersible avec le faible niveau d’eau dans le puits génère une quantité insuffisante d’eau. [ 30 ] Il résulte tant de la preuve profane (le témoignage de M. Sweeney) que du témoignage des deux experts que le puits artésien de l’Immeuble ne répond pas aux normes minimales en alimentation d’eau pour une résidence.

Le débit d’eau est tout simplement insuffisant et cause un manque d’eau. [ 31 ] À la lumière de la preuve, le Tribunal conclut que le puits artésien de l’Immeuble est atteint d’un vice caché au moment de la vente.

b) Le consentement de M. Sweeney à la vente est-il vicié par les fausses représentations (le dol) de M. Maurice? [ 32 ] Les fausses représentations d’un vendeur peuvent, dans certaines circonstances, justifier une réduction du prix de vente comme celle que M. Sweeney réclame en l’instance [13] . Pour obtenir une réduction de prix de vente sur cette base, M. Sweeney a le fardeau de démontrer, selon la base des probabilités, que M.

Maurice lui a fait une fausse représentation sur la capacité du puits artésien de l’Immeuble avec l’intention de le tromper et que cette fausse représentation a été déterminante dans cette décision d’acheter l’Immeuble au prix convenu [14] . [ 33 ] Au courant des deux premières semaines de juin, M. Sweeney se rend à nouveau à la résidence accompagnée d’un technicien en traitement d’eau afin de prélever un échantillon d’eau aux fins d’analyse. Guy Maurice est présent à la résidence lors de cette visite. Le technicien, M. Daniel Comtois, demande à M. Maurice s’il a déjà manqué d’eau à la résidence. Selon M.

Sweeney qui est présent et assiste à cet échange, M. Maurice répond qu’il n’a jamais manqué d’eau en 22 ans. [ 34 ] Enfin, avant d’acquérir la résidence, M. Sweeney prend connaissance de la déclaration du vendeur complétée par M. Maurice sur le formulaire de l’OACIQ [15] . À la

section 8.1 de la déclaration du vendeur, il est écrit : « À votre connaissance, il y a-t-il ou y a-t-il déjà eu des problèmes reliés à la plomberie (ex. : variation importante de pression ou de débit d’eau lors de l’usage des appareils, tuyaux qui gèlent, fuites d’eau, présence de rouille dans l’eau, odeurs, problèmes d’évacuation ou de refoulement au renvoi de la pompe, plomberie, bruit anormal ou autres) »? [ 35 ] M. Maurice répond négativement à cette question. [ 36 ] De plus, à la

section 8.6 de la déclaration, il est écrit : «

e) À votre connaissance, y a-t-il déjà eu des problèmes reliés à la qualité d’eau ou à sa quantité? » [ 37 ] M. Maurice répond affirmativement en rajoutant la mention manuscrite « dureté de l’eau ». Il ne mentionne rien quant à la quantité d’eau. [ 38 ] La seule mention faite par M. Maurice à M. Sweeney lors des visites de l’Immeuble est à l’effet que l’eau de la résidence est dure. [ 39 ] Pourtant, M. Maurice connait le niveau de débit du puits, car le 12 août 2014, soit 6 jours après la vente, M. Maurice transmet un message texte à M.

Sweeney dans lequel il écrit que le puits n’a qu’une capacité de 40 gallons l’heure. [ 40 ] Le Tribunal estime que les représentations faites par M. Maurice (

i) lors de la visite survenue en juin 2014 lorsqu’il affirme n’avoir jamais manqué d’eau et (ii) dans la déclaration du vendeur, sont trompeuses et constituent de fausses représentations. M. Maurice sait que le puits de l’Immeuble n’a qu’une capacité de 40 gallons l’heure. En effet il est impossible de réconcilier ces affirmations faites par M. Maurice avec les conclusions formulées par son propre expert dans son rapport où M. Perrier reconnaît qu’« il apparaît clairement que l’installation de M. Maurice était défaillante » [16] . [ 41 ] Le Tribunal conclut qu’il y a eu fausses représentations ou dol de M. Maurice. Suivant l’

article 1407 C.c.Q. , M. Sweeney est en droit de réclamer une réduction de son obligation (le prix d’achat de la résidence) équivalente aux dommages et intérêts qu’il est justifié de réclamer.

c) M. Sweeney a-t-il dénoncé le vice et a-t-il validement mis en demeure M. Maurice?

[ 42 ] M. Maurice argumente que la demande est irrecevable, car qu’il n’a jamais reçu d’avis écrit de M. Sweeney l’informant du vice et du coût d’exécution des travaux. Cet argument est mal fondé. Voici pourquoi. [ 43 ] Le Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit à l’

article 1739 que l’acheteur qui découvre qu’un bien est atteint d’un vice caché doit le dénoncer par écrit à l’acheteur: 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 44 ] Comme la Cour d’appel l’a récemment rappelé, l’avis de dénonciation prévu par l’

article 1739 C.c.Q. a pour but de permettre au vendeur de vérifier l’existence et la gravité du vice allégué et de le réparer. L’avis de dénonciation est une condition de fond à la mise en œuvre de la garantie contre les vices cachés [17] . [ 45 ] L’absence de dénonciation est généralement fatale à une demande de remboursement du coût des travaux correctifs, sauf dans certaines circonstances exceptionnelles, dont l’urgence ou lorsque le défaut de dénoncer dans un délai raisonnable ne cause pas de préjudice réel au demandeur.

L’absence de dénonciation est également non fatale lorsque le vendeur a nié toute responsabilité reliée au vice de même que lorsque le vendeur a renoncé expressément ou implicitement à la dénonciation [18] . [ 46 ] En sus de l’avis de dénonciation requis par l’

article 1729 C.c.Q. , le Code civil du Québec exige aussi de l’acheteur de mettre le vendeur en demeure d’exécuter son obligation de garantie [19] . Comme le souligne la juge Gibbens dans Prudhomme c. Bolduc (succession de) , la mise en demeure n’est soumise à aucun délai, mais il est essentiel qu’elle soit transmise avant la réalisation des travaux correctifs, à moins de pouvoir démontrer que le vendeur est en demeure de plein droit par le seul effet de la loi [20] . [ 47 ] En l’espèce, par lettre datée du 2 septembre 2014, M. Sweeney dénonce le vice et met en demeure M.

Maurice de faire les travaux nécessaires à l’amélioration du puits artésien [21] . [ 48 ] Par lettre datée du 23 septembre 2014, M. Maurice répond à M. Sweeney et nie toute responsabilité. En effet, il écrit « je n’ai pas l’intention de répondre dans l’affirmative à votre demande. » [22] . [ 49 ] Constatant le refus catégorique de M. Maurice, M. Sweeney ne communique pas avec lui en octobre 2014 lorsqu’il fait exécuter les travaux pour le nouveau puits. [ 50 ] Compte tenu de la négation de responsabilité de M. Maurice, il ne pouvait s’attendre à un nouvel avis de dénonciation ou une mise en demeure de M.

Sweeney lorsque ce dernier a entamé les travaux de réfection du puits en octobre 2014 [23] .

d) Quels sont les dommages auxquels monsieur Sweeney a droit? [ 51 ] M. Sweeney réclame 8 160,43 $, le montant qu’il a encouru pour condamner le vieux puits, pour le forage d’un nouveau puits et pour les travaux d’excavation. [ 52 ] Tout en reconnaissant le caractère inadéquat du puits artésien de la résidence, l’expert de M. Maurice, M. Philippe Perrier, estime que les dommages réclamés par M. Sweeney sont exagérés en ce qu’il n’était pas nécessaire de forer un nouveau puits. Voici ce qu’il écrit dans son rapport : Les deux options suivantes étaient disponibles pour remédier au manque d’eau.

Option 1 modification de l’installation de pompage : 1. Ajout d’un réducteur de pression installé après le réservoir à pression et ajusté à 35 PSI; 2. Remplacement du réservoir à pression existant par un réservoir à pression de 473 litres (125 gUs) avec contrôle de démarrage/arrêt ajusté à 40/60 PSI; et 3. Installation de buse de réduction de débit à chacun des robinets (salle de bain 7.5 L/min, cuisine et jardin 9 L/min). Option 2 : Forage d’un nouveau puits plus profond [24] [ 53 ] M.

Perrier témoigne que l’option 1 aurait pu combler les lacunes du puits artésien à un coût de 2 500 $, ce qui est évidemment moindre que le coût pour l’option 2, qui est l’option choisie par M. Sweeney. [ 54 ] M. Perrier témoigne que même en se prévalant de l’option 1, cela prendrait plus de 30 minutes pour remplir la baignoire si une personne fait la vaisselle en même temps. Dans ces circonstances, le Tribunal conclut que l’option 1 proposée par M. Perrier pour corriger les lacunes du puits artésien de l’Immeuble n’est pas adéquate ou raisonnable [ 55 ] M.

Sweeney n’aurait pas acheté la résidence, ou s’il l’avait achetée, il l’aurait achetée à un prix moindre, s’il avait su qu’il ne pouvait pas à la fois remplir la baignoire dans un délai raisonnable et faire la lessive ou la vaisselle. [ 56 ] Dans ces circonstances, le Tribunal accordera des dommages de 8 085,70 $ à M. Sweeney. Ce montant représente les coûts encourus pour condamner l’ancien puits, creuser et installer un nouveau puits [25] .

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 57 ] ACCUEILLE en

partie la demande de Félix Sweeney ; [ 58 ] CONDAMNE Guy Maurice à payer 8 085,70 $ à Félix Sweeney avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 13 septembre 2014 ; [ 59 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE au montant de 200 $ représentant le timbre judiciaire payé sur la demande. __________________________________ ENRICO FORLINI Dates d’audience : 5 décembre 2016, 20 mars 2017