2020 QCCQ 8384, 2020 QCCQ 8384

Amicone c. Atangana 2020 QCCQ 8384 COUR DU QUÉBEC Division administrative et d’appel Division de pratique CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-02-243895-203 DATE : 11 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LUCA AMICONE et MARIO INSOGNA Demandeurs / intimés c.

PAUL ATANGANA Défendeur / requérant et GIUSEPPE VITALE Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR UNE OPPOSITION À UN AVIS D’EXPULSION ______________________________________________________________________ [ 1 ] M.

Atangana (Locataire), locataire d’un logement de messieurs Amicone et Insogna (Locateurs) s’oppose à un avis d’expulsion à la suite d’une décision de la Régie du logement [1] (Régie) du 10 mars 2020 résiliant le bail des parties (Décision). [ 2 ] Le Locataire, qui occupe toujours les lieux, soutient avoir conclu une transaction avec les Locateurs pour reconduire son bail. [ 3 ] Les Locateurs nient avoir renoncé à la Décision et conclu une transaction. [ 4 ] M.

Amicone témoigne n’avoir accepté les paiements de loyers du Locataire que par nécessité, tenant compte d’une demande en rétractation de ce dernier, puis de son opposition à l’expulsion ayant toutes deux l’effet de suspendre l’exécution de la Décision. [ 5 ] Pour les motifs qui suivent, l’opposition du Locataire est mal fondée et doit être rejetée. [ 6 ] Tout d’abord, il convient de souligner que la preuve démontre ce qui suit: • Le 24 février 2020, la demande des Locateurs en recouvrement de loyers et résiliation de bail à l’encontre du Locataire procède en son absence; • Pendant le délibéré de la Régie, le Locataire paye aux Locateurs la presque totalité du montant des loyers en souffrance [2] ; • Le 10 mars 2020, la Régie rend sa Décision et condamne le Locataire à payer la somme de 1 600 $ à

titre de loyers en retard, plus les intérêts et les frais judiciaires et résilie le bail des parties [3] . La Décision prévoit cependant que le bail ne sera pas résilié si le Locataire paye ce qui est dû aux Locateurs avant le jugement; • Le 13 mars 2020, le Locataire paye 250 $ aux Locateurs.

Il ne reste alors que les frais de justice à payer pour que le Locataire satisfasse à son obligation de paiement aux termes de la Décision; • Le 16 mars 2020, le Locataire institue une demande de rétractation de la Décision; • Les 2 et 3 avril 2020, le Locataire paye, en deux versements, le loyer du même mois. • Les 1 er mai, 3 juin, 2 juillet et 3 août 2020, le Locataire paye le loyer de chacune des mensualités en cause [4] ; • Le 17 juin 2020, la demande de rétractation de jugement procède et le 11 août 2020, la Régie la rejette [5] ; • Les 1 er septembre et 1 er octobre 2020, le Locataire paye le loyer [6] ; • M.

Amicone témoigne ne jamais avoir reçu par la poste la décision du 11 août 2020 rejetant le recours en rétractation du Locataire et ne l’avoir appris qu’à la mi-octobre 2020 en consultant le site Internet de la Régie; • Le 19 octobre 2020, ayant pris connaissance de la décision de la Régie rejetant le recours en rétractation du Locataire, les

Locateurs lui font signifier un avis d’exécution de la Décision [7] ; • Le 20 octobre 2020, le Locataire effectue un virement Interac aux Locateurs pour leur payer le montant de 172 $ encore payable à

titre de frais découlant de la Décision [8] . Les Locateurs refusent le paiement; • Le 22 octobre 2020, le Locataire fait timbrer sa demande en opposition au préavis d’expulsion. Son avis de présentation indique la date du 2 décembre 2020; • Le 2 novembre 2020, le Locataire effectue un virement Interac aux Locateurs d’un montant équivalent au loyer de novembre 2020 plus les frais de justice toujours dus à la suite de la Décision [9] .

Les Locateurs acceptent le virement; • Le 30 novembre 2020, le Locataire effectue un virement Interac aux Locateurs d’un montant équivalent au loyer de décembre 2020 que les Locateurs acceptent [10] . La renonciation à un droit et la formation d’une transaction [ 7 ] Il est reconnu qu’un locateur peut convenir de ne pas exécuter une décision de la Régie résiliant un bail et de transiger avec un locataire de manière à reconduire le bail.

La jurisprudence en offre de nombreuses illustrations. [ 8 ] C’est généralement au locataire qui invoque une transaction ayant l’effet d’une renonciation à se prévaloir d’une décision qu’il revient de le prouver. [ 9 ] La renonciation à un droit ne se présumant pas, elle doit être sans équivoque. La charge de la preuve du Locataire comporte donc un certain poids, surtout en l’absence d’un écrit [11] . [ 10 ] À ce sujet, soulignons les propos du tribunal dans Société d’habitation et de développement de Montréal c.

John : [35] Aussi, dans D’Assylva, la Cour d’appel affirmait que la renonciation à un droit est une abdication et qu’elle ne se présume pas. Pour qu’il y ait renonciation tacite, il faut que les faits soient tels qu’une volonté manifeste d’abandonner son droit se retrouve . (Référence omise, soulignement ajouté) [ 11 ] De même, on peut lire dans Castonguay c. Fiducie Nathalie Belloy : [23] Le Tribunal retient de ces décisions qu’il s’agit toujours de question de faits à analyser et à évaluer dans le contexte propre de chaque affaire.

En effet , le contrat de transaction exige un accord de volonté, expresse ou implicite, et le fardeau de prouver l’existence de ce contrat repose sur celui qui l’allègue [12] . (Soulignement ajouté) [ 12 ] L’existence ou non d’une transaction et d’une renonciation aux bénéfices d’une décision est sans conteste une question de faits devant être tranchée au cas par cas en tenant compte de l’ensemble des circonstances [13] . [ 13 ] Ainsi, bien que le fait d’accepter le paiement de loyers sans réserve constitue un élément de preuve important d’une transaction et d’une renonciation au droit à la résiliation d’un bail, il n’en découle pas nécessairement une telle conclusion [14] . [ 14 ] En l’espèce, le Locataire oppose aux Locateurs le fait qu’ils n’aient pas indiqué accepter les paiements sous réserve de leur droit et invoque l’affaire Tremblay c.

Di Sclafani qui, selon lui, scelle le cas. [ 15 ] Or, dans cette affaire, le tribunal ne crée pas d’automatisme et, au contraire, tient compte de l’ensemble des faits pour décider de la formation ou non d’une transaction.

Les propos suivant du tribunal sont éloquents : [16] Toutefois, en l’espèce, l’ensemble de la preuve pointe vers une telle renonciation : l’encaissement sans réserve pour les loyers de juin et juillet 2020, dans le contexte de la solution à l’amiable évoquée devant la Régie , auquel s’ajoute l’occupation du logement par le locataire de façon ininterrompue depuis plus de 50 ans et le fait que le retard du paiement de loyer de mai 2018, à l’insu du locataire, résulte d’une mauvaise administration dont il n’est pas responsable , en convainc le tribunal [15] . (Soulignements ajoutés) [ 16 ] En l’espèce, les Locateurs n’ont jamais renoncé à l’exécution de la Décision ni consenti au maintien du Locataire dans les lieux loués.

Ils ont simplement agi en tenant compte des procédures pendantes et de l’incertitude juridique. [ 17 ] Notons d’ailleurs, comme élément additionnel démontrant la volonté des Locateurs, qu’ils ont contesté la demande en rétractation de jugement du Locataire. [ 18 ] Il n’y a aucune raison de ne pas croire M.

Amicone lorsqu’il témoigne n’avoir eu connaissance de la décision de la Régie rejetant la demande en rétractation du Locataire qu’en octobre 2020. [ 19 ] C’est immédiatement après l’avoir appris, que les Locateurs ont entrepris la mesure d’expulsion à laquelle le Locataire s’oppose maintenant. [ 20 ] Le Locataire n’a pas prouvé la conclusion d’une transaction avec les Locateurs. Il appert plutôt que la situation ne résulte que des procédures du Locataire à l’encontre de la Décision et de ses tentatives d’en éviter l’exécution. Il n’y a pas ici abandon d’un droit des

Locateurs ni formation d’un nouveau contrat. [ 21 ] Bien que la demande du Locataire doive être rejetée, le Tribunal prend acte de l’accord des Locateurs à donner un sursis au Locataire pour organiser son déménagement et à suspendre l’exécution de la Décision jusqu’au 28 février 2021 à la condition que le loyer mensuel actuellement payable soit payé les 1 er janvier et 1 er février 2021.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête en opposition et en annulation du bref d’expulsion; PREND ACTE de l’accord des Locateurs à suspendre l’exécution de la Décision jusqu’au 28 février 2021 à la condition que le loyer mensuel actuellement payable soit payé les 1 er janvier 2021 et 1 er février 2021. LE TOUT, AVEC LES FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q, LUCA AMICONE MARIO INSOGNA Demandeurs intimés non représentés Me Camille Bolté Brunet & Associé Défendeur requérant Date d’audience : 2 décembre 2020