2021 QCCA 370, 2021 QCCA 370

Séminaire de Québec c. Morency 2021 QCCA 370 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009852-184 (200-17-024865-164) DATE : 2 mars 2021 FORMATION : LES HONORABLES JEAN BOUCHARD, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. SÉMINAIRE DE QUÉBEC APPELANTE / intimée incidente – défenderesse c. ÉRIC MORENCY INTIMÉ / appelant incident – demandeur ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 31 juillet 2018 par l’honorable Martin Dallaire de la Cour supérieure, district de Québec, lequel la condamne à payer à l’intimé 50 000 $ à

titre de dommages-intérêts compensatoires et rejette sa demande reconventionnelle en remboursement de ses honoraires extrajudiciaires. L’intimé, par le biais de son appel incident, demande l’autorisation de racheter la servitude de passage et cherche à se faire octroyer les dommages-intérêts punitifs réclamés [1] . A.

LE CONTEXTE [ 2 ] Les parties sont impliquées dans une véritable saga judiciaire qui perdure depuis une dizaine d’années. [ 3 ] L’appelante est propriétaire d’un vaste domaine forestier, qui couvre près de 1 600 km carrés. [ 4 ] L’intimé possède plusieurs terrains situés à proximité du domaine de l’appelante, sur le territoire de la municipalité de Saint- Ferréol-les-Neiges (« Municipalité »). [ 5 ] En 2010, l’appelante approche l’intimé dans l’espoir qu’il lui consente un droit de passage sur l’emprise d’un chemin qui traverse le lot 21 dont il est propriétaire.

Ce chemin, connu sous le nom de chemin Abitibi (« Chemin »), est un chemin privé construit en 1965 par Abibow Canada inc. (« Abibow »). Bien qu’elle jouisse d’autres accès à sa propriété, l’appelante souhaite emprunter le Chemin dans le cadre de la réalisation d’un important projet de parc éolien sur son domaine. L’intimé refuse de concéder le droit de passage demandé. [ 6 ] En 2011, Abibow, qui éprouve des problèmes financiers, souhaite se départir de certains terrains situés à proximité du lot 21.

La soumission de l’intimé pour l’acquisition des lots 19, 20, 22, 23, 24 et 279 est retenue par Abibow. [ 7 ] Après acceptation de son offre, l’intimé découvre que l’emprise du chemin qui traverse le lot 279 ne fait pas

partie de la transaction puisque Abibow a convenu de la vendre à l’appelante. Cette emprise a une largeur de 100 pieds incluant une bande circulable de 25-30 pieds. L’intimé réalise par le fait même que la profondeur de la

partie du lot 279 qu’il s’apprête à acquérir est insuffisante pour obtenir un permis de lotissement auprès de la Municipalité. [ 8 ] C’est dans ce contexte que l’intimé entreprend des négociations avec l’appelante. Le 19 août 2011, les parties conviennent de ce qui suit (« Entente ») : - L’intimé concédera à l’appelante une servitude de passage sur la

partie de l’emprise du Chemin traversant le lot 21. - En échange, l’appelante cédera à l’intimé une

partie de l’emprise du chemin qui traverse le lot 279 afin de lui permettre de détenir la superficie minimale requise aux fins de lotissement en vertu du règlement municipal de l’époque. Simultanément, l’intimé concédera à l’appelante une servitude de passage sur la

partie de l’emprise du chemin ainsi cédée. [ 9 ] Conformément à l’Entente, le 26 septembre 2011, les parties signent l’acte de servitude de passage en faveur de l’appelante sur le lot 21.

[ 10 ] Le 9 février 2012, l’appelante devient officiellement propriétaire de l’emprise du chemin traversant le lot 279. [ 11 ] Le 27 février 2012, l’intimé achète des parties des lots 19, 20, 22, 23, 24 et 279 conformément à sa soumission. L’acte de vente préparé par le notaire Alain Bourget précise que le lot 279 bénéficie, depuis 1965, d’une servitude de passage sur l’emprise du chemin. Cette mention est à l’origine du débat judiciaire qui s’engage entre les parties. En effet, l’existence d’une telle servitude modifie les projets de l’intimé puisque, contrairement à ce qu’il croyait jusqu’alors, elle rend possible l’octroi d’un permis de construction pour la

partie du lot 279. [ 12 ] La possibilité d’un développement résidentiel à cet endroit préoccupe l’appelante qui craint d’être exposée à un recours en troubles de voisinage de la part des futurs propriétaires. Elle refuse donc de signer l’acte de cession (« Acte ») qui, conformément à l’Entente, prévoyait la vente d’une

partie de l’emprise du chemin traversant le lot 279 à l’intimé pour la somme de 1 $ et la concession simultanée par celui-ci d’une servitude de passage sur l’immeuble ainsi vendu avec renonciation à la faculté de rachat. [ 13 ] Le 15 août 2012, l’intimé signe l’Acte qui est par la suite conservé au bureau du notaire instrumentant. [ 14 ] Le 13 septembre 2012, l’intimé dépose une demande de permis de lotissement et une demande de permis de construction auprès de la Municipalité. [ 15 ] Le 15 janvier 2013, il obtient son permis de lotissement pour le lot 279, mais sa demande de permis de construction est refusée puisque la Municipalité estime, malgré les termes de l’acte de vente, que la

partie du lot 279 appartenant à l’intimé ne bénéficie pas d’une servitude de passage, antérieure à 1988, sur le chemin. En l’absence d’une telle servitude, le terrain n’est pas constructible selon le règlement municipal. [ 16 ] Insatisfait de cette décision, l’intimé intente deux recours distincts : (1) le 27 février 2013, une requête en passation de

titre afin de forcer l’appelante à se conformer à l’Entente et (2) le 26 janvier 2015, une requête visant à forcer la délivrance d’un permis de construction par la Municipalité. [ 17 ] Parallèlement à ces procédures judiciaires, la Municipalité et la municipalité régionale de comté de la Côte-de-Beaupré (« MRC ») adoptent une série de résolutions et de règlements ayant un impact direct sur les projets de l’intimé concernant le lot 279. [ 18 ] Ainsi, le 6 novembre 2013, la MRC adopte une première résolution de contrôle intérimaire qui vise la zone où se trouve le lot 279 et qui a pour effet d’exclure du calcul de la profondeur minimale requise pour lotir toute

partie occupée par l’emprise d’un chemin privé. Une seconde résolution au même effet, valide pour une durée de 90 jours, est adoptée le 5 février 2014. [ 19 ] Le 3 mars 2014, la Municipalité adopte un règlement modifiant son règlement de lotissement (« Règlement 13-646 »), lequel précise : L’article suivant est ajouté au règlement : « 3.2.12 Dispositions particulières applicables à la zone F-6 3.2.12.1 Calcul de la superficie d’un lot Dans la zone F-6, telle qu’établie au plan de zonage annexé au règlement de zonage no 88-184, le calcul de la superficie minimale doit exclure toute

partie du lot qui est occupée par une contrainte naturelle (une plaine inondable, une forte pente, un milieu humide, un cours d’eau ou un lac). La superficie du lot qui est exempte de contrainte naturelle doit être au moins équivalente à la superficie minimale exigée. […] Dans tous les cas, le calcul de la superficie d’un lot doit exclure toute

partie du lot qui est occupée par l’emprise d’une rue. [2] [Soulignement ajouté] [ 20 ] Le 5 juin 2015, craignant l’adoption d’un éventuel règlement municipal l’empêchant de lotir en incluant l’aire de la servitude dans le calcul des profondeurs minimales, l’intimé dépose une nouvelle demande de permis de lotissement incluant un plan de lotissement pour des terrains qui empiètent sur la bande de roulement du chemin. [ 21 ] Le 17 juillet 2015, le juge Carl Lachance accueille la requête en passation de

titre de l’intimé [3] . Il rejette l’argument de l’appelante selon lequel la constructibilité du lot 279 était une condition essentielle de l’Entente. Il conclut que le contrat de vente préparé par le notaire était conforme à l’Entente et que celle-ci permettait à l’intimé d’empiéter sur la bande de roulement si cela s’avérait nécessaire pour lui permettre de bénéficier de la profondeur requise pour lotir. L’appelante doit donc respecter l’Entente et signer l’acte.

Il convient de reproduire les conclusions du jugement qui sont au cœur du présent litige : [214] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [215] ORDONNE à la défenderesse de signer l’acte (pièce P-9) devant Me Alain Bourget, ayant son étude au 10516, boulevard Ste- Anne, Sainte-Anne de Beaupré dans un délai de trente jours du présent jugement; [216] À défaut, DÉCLARE le demandeur seul et unique propriétaire de l’immeuble suivant, conditionnellement à la concession d’une servitude de passage réelle et perpétuelle en faveur de la défenderesse, dans les termes stipulés à l’acte (pièce P-9) aux pages 3 à 14 sous les titres « servitude et conditions » : […]

[217] ORDONNE à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montmorency d’inscrire le présent jugement sur présentation d’une réquisition d’inscription conforme aux prescriptions de la Loi et le paiement des droits prescrits, afin de valoir au profit du demandeur, Éric Morency, comme bon et valable

titre de propriété sur l’immeuble décrit aux présentes conclusions. [ 22 ] Le 17 août 2015, l’intimé obtient les permis de lotissement demandés le 5 juin 2015. [ 23 ] Le 18 août 2015, étant sans nouvelles de l’appelante, il inscrit le jugement Lachance dans le registre foncier. [ 24 ] En septembre 2015, les plans cadastraux préparés par l’arpenteur-géomètre Thierry Lefrançois, lesquels rendent compte du lotissement effectué, sont déposés dans le registre foncier. [ 25 ] Tel qu’anticipé par l’intimé, un nouveau règlement sur le lotissement (« Règlement 15-675 ») entre en vigueur le 15 septembre 2015.

Celui-ci prévoit, pour les lots non desservis ou partiellement desservis, que « l’emprise d’une rue privée ne peut être comptabilisée dans la superficie du lot » aux fins de l’obtention d’un permis de lotissement. [ 26 ] Le 17 novembre 2015, l’avocat de l’appelante communique avec l’intimé. Il l’informe que sa cliente est disposée à signer l’Acte depuis le 17 août 2015, mais qu’elle ne l’a pas fait puisque l’intimé ne lui a pas concédé la servitude de passage exigée selon les conclusions du jugement Lachance.

Il ajoute que, dans ces circonstances, l’intimé n’est pas devenu propriétaire en inscrivant le jugement Lachance et il demande qu’on lui transmette un projet d’acte de servitude. [ 27 ] Le 27 janvier 2016, l’avocat de l’appelante avise la Municipalité que sa cliente considère que les plans de lotissement et les permis de lotissements délivrés sont nuls puisque l’intimé n’est pas propriétaire du chemin vu son défaut de concéder la servitude. Il demande à la Municipalité de procéder à l’annulation des permis délivrés sans droit. [ 28 ] L’intimé rétorque par le biais de son avocat.

Il affirme que les conditions requises pour qu’il soit déclaré propriétaire ont été respectées. L’Acte dûment signé par lui était disponible chez le notaire depuis 2012 et prévoyait, comme convenu dans l’Entente, la concession simultanée de la servitude de passage en faveur de l’appelante. [ 29 ] Le 15 mars 2016, l’intimé transmet néanmoins un nouvel acte de concession de servitude.

L’appelante n’y donne pas suite, car elle estime que l’acte de concession n’est pas conforme à l’Entente : (1) la désignation du fonds servant ne correspond pas au lot original décrit dans l’Entente, mais aux numéros de cadastre des terrains lotis et (2) la clause de renonciation à la faculté de rachat n’est pas reprise dans le nouveau projet. [ 30 ] Le 27 mai 2016, le juge Denis Jacques [4] rejette la demande en mandamus de l’intimé contre la Municipalité. Ce recours visait à forcer la délivrance des permis de construction.

L’intimé invoquait la disposition du règlement de zonage de la Municipalité qui permet à un propriétaire d’obtenir un permis de construction si son lot bénéficiait, avant 1988, d’une servitude de passage d’une largeur minimale de 12 mètres pouvant servir de rue privée. Il s’appuie sur la clause de l’acte d’achat du lot 279 qui réfère à une servitude de passage concédée en 1965. Après examen des titres, le juge Jacques en conclut que la servitude en question a été concédée au bénéfice du vendeur du lot 279 et non à celui de l’acheteur qui est l’auteur de l’intimé.

En l’absence d’une telle servitude, l’intimé n’a donc pas droit à la délivrance du permis de construction demandé. Le juge rejette également la réclamation en dommages-intérêts présentée à l’encontre de la Municipalité à qui l’intimé reproche d’avoir manœuvré avec l’appelante afin de lui nuire. Cette décision est confirmée en appel [5] . [ 31 ] Le 28 juin 2016, en se fondant entre autres sur une opinion émanant des avocats de l’appelante, la Municipalité annule les permis de lotissement octroyés à l’intimé. Elle conclut que l’intimé n’était pas propriétaire de la

partie du lot 279 au moment de la demande puisqu’il n’avait pas concédé à l’appelante la servitude mentionnée dans les conclusions du jugement Lachance. [ 32 ] Le 6 juillet 2016, l’appelante met l’arpenteur Lefrançois en demeure d’annuler les plans cadastraux faisant suite au lotissement. [ 33 ] La Municipalité entreprend un recours contre l’intimé afin de confirmer la validité de l’annulation des permis de lotissement et de demander l’annulation des opérations cadastrales effectuées par l’arpenteur Lefrançois.

Ce recours n’a pas encore été entendu. [ 34 ] C’est dans ce contexte que l’intimé intente un recours en dommages-intérêts contre l’appelante alléguant sa mauvaise foi. Il réclame 100 000 $ à

titre de dommages-intérêts compensatoires et 50 000 $ en guise dommages-intérêts punitifs. Il demande également l’autorisation de racheter la servitude de passage consentie à l’appelante lors de la signature de l’Acte en août 2012. L’appelante présente une demande reconventionnelle visant à recouvrer ses honoraires extrajudiciaires. B.

LE JUGEMENT ENTREPRIS [ 35 ] Le juge de première instance accueille le recours en dommages, condamne l’appelante à payer un montant de 50 000 $ en dommages-intérêts compensatoires et rejette la demande de rachat de la servitude. [ 36 ] Il estime que la servitude dont il est fait mention dans l’acte en « est une en devenir » [6] puisque le document est signé uniquement par l’intimé. Il ne saurait donc être question de racheter une servitude qui n’a jamais été consentie.

Il ajoute que le déplacement de l’emprise de la servitude suggéré par l’intimé n’est pas envisageable, car il imposerait des contraintes trop importantes à l’appelante [7] . [ 37 ] En ce qui concerne la réclamation en dommages-intérêts de l’intimé, il conclut que le rapport de force joue en faveur de l’appelante et que cette dernière a abusé de ses droits [8] : (1) en refusant de donner suite à ses engagements contenus dans l’Entente alors qu’elle avait obtenu la servitude convoitée sur le lot 21 [9] , (2) en ne signant pas l’Acte dans le délai prévu dans le jugement Lachance

forçant l’intimé à intenter le présent recours [10] et (3) en usant de son influence auprès de la Municipalité et de la MRC pour obtenir certaines modifications réglementaires qui affectent défavorablement l’intimé [11] . [ 38 ] En raison de ce qui précède, le juge condamne l’appelante à des dommages-intérêts compensatoires qu’il arbitre à 50 000 $, mais rejette la demande en dommages-intérêts punitifs puisqu’il estime que la conduite de l’appelante n’est pas malicieuse [12] . Il rejette également la demande reconventionnelle [13] . C. LES MOYENS D’APPEL [ 39 ] L’appelante invoque les moyens d’appel suivants : 1- Le juge de première instance a erré en la condamnant à 50 000 $ à

titre de dommages-intérêts compensatoires; 2- Le juge a erré en rejetant sa demande reconventionnelle pour abus de procédure. [ 40 ] Par son appel incident, l’intimé soulève les questions suivantes : 1- Le juge a erré en considérant que la servitude était « en puissance ou en devenir »; 2- Le juge a erré en statuant que l’intimé demandait le déplacement de l’assiette de la servitude sans statuer sur son droit au rachat de la servitude concédée; 3- Le juge a erré en concluant que s’il faisait droit à la demande de l’intimé cela revenait à reconnaître qu’il se désistait en

partie du jugement Lachance; 4- Le juge a erré en refusant d’octroyer des dommages-intérêts punitifs. D. LA REQUÊTE POUR PREUVE NOUVELLE [ 41 ] Avant de statuer sur les moyens d’appels soulevés par les parties, il faut décider du sort de la requête pour permission de présenter une preuve nouvelle soumise par l’appelante. Celle-ci vise à produire une lettre émanant du syndic de l’Ordre des arpenteurs-géomètres confirmant qu’une plainte a été déposée contre l’arpenteur Lefrançois qui a effectué les plans de lotissement et les plans cadastraux pour le compte de l’intimé.

L’appelante souhaite également produire le rôle d’audience devant le Conseil de discipline qui détaille les infractions reprochées. [ 42 ] Elle soutient que cette preuve est indispensable puisque le juge lui reproche d’avoir dénoncé l’illégalité du lotissement à la Municipalité et d’avoir déposé une plainte à l’Ordre des arpenteurs.

Selon elle, la preuve nouvelle démontre la pertinence de sa démarche, étaye sa thèse concernant l’illégalité du lotissement et justifie son refus de signer l’acte de servitude soumis par l’intimé qui ne réfère pas aux bons numéros de lots. [ 43 ] Par ailleurs, depuis le dépôt de la requête, l’arpenteur a plaidé coupable à des infractions modifiées et s’est vu imposer une amende de 2 500 $ [14] . [ 44 ] Afin d’autoriser une requête pour permission de produire une preuve nouvelle, les critères cumulatifs suivants doivent être satisfaits : (1) la preuve est nouvelle, (2) elle est indispensable, (3) les fins de la justice requièrent qu’elle soit déposée et (4) elle est susceptible d’entraîner un jugement différent. [ 45 ] S’il ne fait aucun doute que la preuve que souhaite produire l’appelante est nouvelle, cependant elle n’est ni indispensable ni susceptible d’entraîner un jugement différent.

En effet, le véritable enjeu du dossier porte sur le refus de l’appelante de respecter son engagement aux termes de l’Entente et son refus de se conformer au jugement Lachance. [ 46 ] Même si le lotissement était illégal, les documents que cherche à produire l’appelante ne le démontrent pas. Cela ne suffirait pas davantage à écarter les conclusions factuelles du juge sur l’ingérence de l’appelante dans les affaires municipales. [ 47 ] Au surplus, la question de l’annulation des permis de lotissement est au cœur d’un autre litige impliquant la Municipalité.

Ce dossier est toujours pendant [15] . [ 48 ] Pour ces motifs, il y a lieu de rejeter la requête pour preuve nouvelle. E. L’ANALYSE [ 49 ] La portée du jugement Lachance est au cœur du débat devant notre Cour. Dans son appel incident, l’intimé invoque que le juge se trompe lorsqu’il qualifie la servitude comme étant « en devenir ou en puissance ». Cette erreur a non seulement un impact sur son droit de propriété, mais également sur sa demande en rachat de servitude et sur la conclusion voulant que sa demande équivaille à un désistement partiel du jugement Lachance.

Ainsi, avant de s’attarder sur la responsabilité de l’appelante et sur les réclamations pour abus de procédure et en dommages-intérêts punitifs, il convient de revenir sur l’effet du jugement Lachance. 1- Le juge de première instance a erré en concluant que la servitude était

simplement « en devenir ou en puissance ». [ 50 ] Le juge de première instance, alors qu’il discute de la possibilité de déplacer l’assiette de la servitude, conclut qu’il serait « douteux d’accueillir une telle demande. » puisque la servitude en est une « en devenir ou en puissance » [16] qui n’a pas encore été « consacrée » [17] . En effet, il estime que le juge Lachance a accueilli la demande en passation de

titre conditionnellement à l’octroi d’une servitude par l’intimé. Or, une telle servitude n’a jamais été concédée. Le juge affirme même qu’en demandant le déplacement de la servitude, l’intimé se trouve à se désister partiellement du jugement Lachance, ce qu’il ne peut pas faire. [ 51 ] Le juge de première instance se trompe dans son analyse du jugement Lachance, même si, ultimement, cette erreur est sans conséquence sur le dispositif du jugement. Le juge Lachance était saisi d’une demande en passation de

titre recherchant l’exécution en nature de l’Entente intervenue entre les parties, cette procédure ayant été rendue nécessaire en raison du refus de l’appelante de signer l’Acte. [ 52 ] L’

article 1712 C.c.Q. précise que le recours en passation de

titre permet au bénéficiaire de la promesse d’obtenir un jugement qui tienne lieu du titre. Ainsi, lorsque les conditions du recours en passation de

titre sont réunies, le jugement ordonne au défendeur de signer l’acte de vente dans un délai déterminé ou, à défaut par lui de se conformer, ordonne que le jugement tienne lieu de l’acte de vente. Le recours présuppose que celui qui demande la passation de

titre a respecté ses propres obligations et qu’il a signé l’acte de vente. [ 53 ] Le juge Lachance conclut que les conditions requises pour ordonner la passation de

titre sont satisfaites. L’acte de cession préparé par le notaire Bourget et signé par l’intimé le 15 août 2012 « respectait la commune intention des parties » [18] . L’intimé a concédé la servitude de passage sur son lot 21 et le juge constate que « la condition de concéder une servitude sur le lot 279 se trouve respectée, celle-ci étant incluse dans l’acte de vente projeté » [19] . [ 54 ] Les parties avaient en effet convenu que la servitude de passage requise par l’appelante serait consentie simultanément à la cession. Ainsi, selon les termes de l’Entente, l’intimé accepte de consentir une servitude de passage à l’appelante, conditionnellement à ce qu’il devienne propriétaire de la

partie de l’emprise du chemin passant sur le lot 279. Les parties conviennent que cette transaction se fera de manière simultanée au moment de la signature de l’Acte. C’est d’ailleurs ce que traduit l’Acte préparé par le notaire Bourget qui inclut à la fois la cession de l’emprise et la servitude. Ainsi, si l’appelante avait signé l’Acte conformément à l’Entente, l’intimé serait devenu propriétaire de la

partie de l’emprise et, au même moment, la condition suspensive prévue dans l’acte de servitude, soit que l’intimé soit propriétaire du fonds servant, aurait été levée et la servitude, créée. [ 55 ] Tel aurait été l’effet de la signature de l’Acte par l’appelante que ce soit en août 2012 ou dans le délai imposé par le jugement Lachance. Aucune intervention additionnelle de la part de l’intimé n’aurait alors été requise puisqu’il avait déjà signé l’Acte et accepté de concéder la servitude à partir du moment où il devenait propriétaire. [ 56 ] Le jugement en passation de

titre vise à pallier l’absence de signature par la publication du jugement. L’effet de la publication doit donc être identique, c’est-à-dire que l’intimé devient propriétaire conformément aux termes de l’Entente. [ 57 ] C’est ce que reflètent les conclusions du juge Lachance qui s’efforce de traduire l’Entente en déclarant que l’intimé est propriétaire de l’immeuble, mais que ce droit de propriété n’est pas absolu puisqu’il est conditionnel à la servitude décrite aux pages 3 à 14 de l’Acte.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, le juge Lachance ne crée pas une servitude judiciaire, mais confirme l’existence de la servitude contractuelle consentie par l’intimé. La déclaration de propriété donne effet à la servitude conditionnelle signée en août 2012 en levant la condition suspensive. L’intimé n’avait donc pas à transmettre à l’appelante un nouvel acte de servitude. [ 58 ] Toutes les conditions énoncées dans le jugement Lachance étant satisfaites, l’intimé est devenu propriétaire d’une

partie de l’emprise du chemin passant sur le lot 279 en publiant le jugement Lachance.

L’appelante bénéficie quant à elle d’une servitude lui permettant de circuler sur la propriété de l’intimé. 2- Le rachat de la servitude ou le déplacement de l’emprise. [ 59 ] L’intimé soutient que le juge a erré en lui refusant l’autorisation de déplacer l’emprise de la servitude alors qu’en réalité, il souhaitait racheter la servitude de passage consentie à l’appelante. [ 60 ] Le juge commet effectivement une erreur qui découle de sa conclusion initiale selon laquelle la servitude n’a pas été concédée et était simplement en devenir. [ 61 ] Ayant conclu, pour les motifs énoncés précédemment, que l’intimé est propriétaire du fonds servant et qu’il a concédé une servitude de passage à l’appelante, nous devons maintenant examiner la demande de rachat de l’emprise de la servitude. [ 62 ] L’

article 1189 al. 1 C.c.Q prévoit : 1189. Sauf en cas d’enclave, la servitude de passage peut être rachetée lorsque son utilité pour le fonds dominant est hors de proportion avec l’inconvénient ou la dépréciation qu’elle entraîne pour le fonds servant. 1189.

Except in the case of land enclosed by that of others, a servitude of right of way may be redeemed where its usefulness to the dominant land is out of proportion to the inconvenience or depreciation it entails for the servient land. [ 63 ] Il faut donc déterminer si l’utilité de la servitude pour le fonds dominant est hors de proportion avec l’inconvénient qu’elle entraîne pour le fonds servant. L’intimé affirme que c’est le cas en référant aux agissements malicieux de l’appelante qui invoque sa propre turpitude pour contester son droit de propriété et faire annuler les permis de lotissement.

Il associe ces problèmes à un usage de la

servitude par l’appelante, puisque c’est cette interprétation qui permet à la Municipalité de qualifier le Chemin de « rue » au sens de sa réglementation. L’intimé estime que les problèmes causés par l’existence de cette servitude de passage sont nombreux et justifient de lui permettre de la racheter. [ 64 ] Ce moyen ne peut être retenu sans dénaturer l’Entente intervenue entre les parties telle que reflétée dans l’Acte. L’intimé avait alors accepté de concéder la servitude de passage en échange d’une

partie de l’emprise du Chemin. Il avait également renoncé à la faculté de rachat pour une période de 30 ans. Cette Clause se retrouve à la page 13 de l’Acte et a été signée par l’intimé. Ce dernier tente maintenant de se défaire de cet engagement en plaidant que l’ordonnance du juge Lachance incorpore uniquement les obligations contenues sous la rubrique « servitude » et « conditions » de l’acte de cession.

Même s’il fallait retenir que le juge Lachance n’a pas repris cette clause dans ses conclusions, il n’en demeure pas moins que, pour l’appelante, l’octroi de la servitude est au cœur de l’Entente conclue entre les parties. L’appelante voulait circuler sur le Chemin pour accéder à son domaine. C’est dans cette optique qu’elle acquiert l’emprise du Chemin de Abibow et c’est également la raison pour laquelle elle avait, par le passé, tenté de convaincre l’intimé de lui concéder une servitude de passage sur son lot 21. C’est donc dans ce contexte qu’elle négocie avec l’intimé lorsque ce dernier souhaite acquérir une

partie de l’emprise du chemin sur le lot 279 pour mener à terme son projet. Elle accepte de céder une

partie de l’emprise en échange d’une servitude de passage sur le lot 21 et sur l’emprise ainsi cédée. L’absence de possibilité de rachat de la servitude par l’intimé est essentielle pour donner effet à cette Entente.

L’intimé ne peut, dans ce contexte, demander à racheter la servitude sans offrir d’annuler l’acte de cession qui n’aurait alors plus de contrepartie. [ 65 ] Par ailleurs, même s’il était en droit de demander le rachat de la servitude, l’intimé n’a pas fait la preuve que l’utilité de la servitude « pour le fonds dominant est hors de proportion avec l’inconvénient ou la dépréciation qu’il entraîne pour le fonds servant. » L’intimé ne se plaint pas de l’usage fait par l’appelante de la servitude et du fait qu’elle circule à cet endroit avec des véhicules lourds.

Il se plaint de l’utilisation « juridique » faite par l’appelante de la servitude. Cette prétention est difficilement conciliable avec la réalité du dossier puisque l’appelante nie l’existence de cette servitude et se considère propriétaire de l’emprise. Elle n’utilise donc pas « juridiquement » la servitude. Bref, rien ne justifie de permettre le rachat de la servitude par l’intimé. [ 66 ] En l’absence d’erreur manifeste et déterminante, il n’y a pas lieu d’intervenir relativement à la conclusion du juge de première instance qui refuse de déplacer l’assiette de la servitude.

Le juge a apprécié la preuve et a conclu qu’en sus des contraintes financières, le déplacement de l’emprise suggéré se bute à de nombreux obstacles : « écoulement des eaux, présence d’un milieu humide, débordement de l’emprise du chemin et déplacement de poteaux d’Hydro-Québec [20] ».

L’intimé ne nous convainc pas que le juge commet une erreur en refusant le déplacement de la servitude dans ces circonstances. [ 67 ] Par ailleurs, compte tenu de ce qui précède, il n’y a pas lieu de trancher le troisième moyen soulevé par l’intimé concernant le désistement partiel du jugement Lachance. 3- Le juge a-t-il erré en condamnant l’appelante à 50 000 $ à

titre de dommages- intérêts? [ 68 ] La question du droit de propriété de l’intimé étant réglée, reste à examiner les moyens concernant la responsabilité de l’appelante. [ 69 ] L’appelante reproche au juge d’avoir analysé la preuve à travers « un prisme déformant » avec comme principal objectif de mettre un terme aux litiges opposant les parties. Non seulement l’analyse de la preuve ne soutient pas cette prétention, mais cet argument à lui seul, même s’il était retenu, ne dispense pas l’appelante de son obligation d’identifier une erreur manifeste et déterminante justifiant l’intervention de la Cour [21] .

Or, elle n’est pas en mesure de pointer une telle erreur. [ 70 ] Certes, le juge se méprend lorsqu’il mentionne dans son résumé des faits que « les terrains ne peuvent à l’heure actuelle être l’objet d’un développement et/ou d’une occupation active, en raison du litige qui oppose les parties » [22] . [ 71 ] Cette erreur n’est cependant pas déterminante. L’intimé reconnaît que, depuis le jugement Jacques, il est clair qu’il ne peut, selon la réglementation municipale, obtenir de permis de construction pour le lot 279.

Il estime cependant que la Municipalité se devait de lui délivrer un permis de lotissement puisque sa demande satisfaisait aux exigences des règlements en vigueur à l’époque où elle a été déposée [23] . [ 72 ] Dans les faits, les permis de lotissements ont été délivrés et subséquemment annulés à la suite de la mise en demeure transmise par l’appelante. [ 73 ] Le juge n’avait pas à décider de la validité des permis de lotissement.

Ce litige sera soumis à un autre juge dans le cadre du recours entrepris par la Municipalité. [ 74 ] Il devait par contre déterminer si l’appelante a engagé sa responsabilité en refusant unilatéralement de donner suite à l’Entente et en ne se conformant pas au jugement Lachance.

C’est ce qu’il a fait. [ 75 ] Le juge ne commet aucune erreur révisable lorsqu’il conclut que l’appelante a refusé sans droit de donner suite à son engagement : [185] Maintenant que le Séminaire a obtenu son droit de passage sur le lot 21, il se comporte comme s’il n’avait plus de contrepartie valable. [186] Une telle conduite se qualifie d’abusive. L’on a beau prétendre à une difficulté de communication ou au dépôt du jugement au bureau de la publicité des droits, cela n’excuse pas le défaut.

[187] La défenderesse ne peut invoquer sa propre négligence pour éluder les effets d’un jugement. […] [199] Elle ne possède aucune excuse légitime valable. Il ne s’agit pas de prétendre à des difficultés de communication . Dans la présente affaire, le demandeur doit attendre plus de quatre mois après le jugement pour apprendre la réponse de la défense, et ce, dans la lettre du 17 novembre 2015 [24] . [Soulignement ajouté] [ 76 ] Le comportement de l’appelante à la suite du jugement Lachance ne se justifie pas davantage.

Elle ne se présente pas chez le notaire pour signer l’acte de cession dans le délai imparti et ne communique avec l’intimé que plusieurs mois après le jugement et son inscription dans le registre foncier. Cette communication ne cherche aucunement à donner effet au jugement. Après avoir renié l’Entente et contraint l’intimé à intenter un recours en passation de titre, l’appelante continue de contester son droit de propriété alléguant qu’il a omis de lui concéder une servitude de passage sur le lot 279.

L’appelante invoque cette « irrégularité » pour demander à la Municipalité d’annuler les permis de lotissement et pour contester le plan de lotissement en invoquant des changements réglementaires intervenus depuis la signature initiale de l’Entente.

Lorsque l’intimé lui présente un nouvel acte de servitude pour répondre à ses préoccupations, elle ne répond pas. [ 77 ] Le juge considère également, sans toutefois en faire une source distincte de responsabilité, que l’appelante a usé de son influence auprès de la Municipalité et souligne l’étrange concordance entre les démarches effectuées et les multiples changements aux règlements de zonage. [ 78 ]

Malgré le jugement rendu par le juge Jacques qui avait refusé de conclure que la Municipalité et l’appelante avaient « manœuvré ensemble » pour refuser le permis de construction demandé par l’intimé, le juge de première instance pouvait examiner le comportement de l’appelante face à la Municipalité et à la MRC.

Les reproches concernant les modifications à la réglementation visaient des faits postérieurs à ceux discutés dans le jugement Jacques. [ 79 ] Le juge ne commet donc aucune erreur en concluant que l’appelante a engagé sa responsabilité envers l’intimé. [ 80 ] En ce qui concerne l’appréciation du préjudice par le juge de première instance, il n’y a pas davantage lieu d’intervenir. Ce dernier jouit d’une large discrétion dans l’évaluation des dommages-intérêts.

La Cour n’interviendra qu’en présence d’une erreur de droit ou d’une indemnisation manifestement incorrecte. [ 81 ] Le juge suggère que l’intimé a perdu la « chance de se prévaloir d’une disposition applicable ». Il est vrai que l’intimé n’a pas été privé de la possibilité de construire en raison des fautes reprochées à l’appelante.

C’est plutôt le règlement de zonage en vigueur depuis 1988 qui l’empêchait d’obtenir un permis de construction en l’absence d’une servitude de passage consentie en faveur du lot avant cette date. [ 82 ] Les agissements de l’appelante ont toutefois privé l’intimé de la possibilité réelle de procéder au lotissement de son terrain. Le comportement de l’appelante a grandement complexifié ses démarches alors que son intention de subdiviser sa

partie du lot 279 était dénoncée dans l’Entente dont l’objectif était justement de permettre à l’intimé d’acquérir une superficie suffisante pour se lotir. [ 83 ] L’attitude de l’appelante a métamorphosé l’Entente convenue entre les parties en une saga judiciaire avec pour résultat que le lotissement des terrains est maintenant incertain et fait toujours l’objet d’un débat devant les tribunaux. [ 84 ] Cela étant, l’intimé n’a pas démontré que cette perte de chance était susceptible de se traduire par une quelconque perte de profit.

L’intimé lui-même reconnaît qu’une fois lotis, ses terrains ne prendront de la valeur que s’il est possible d’y construire, ce qui n’est pas le cas présentement. [ 85 ]

Malgré l’emploi malheureux de l’expression « perte de chance », il ressort du jugement que l’indemnité allouée par le juge visait à compenser les multiples inconvénients et frais engagés par l’intimé en raison du comportement de l’appelante. [ 86 ] Le juge apprécie l’ensemble de la preuve et, usant de sa discrétion, il alloue des dommages-intérêts qu’il estime à 50 000 $.

L’appelant ne nous convainc pas que cette évaluation est déraisonnable dans les circonstances et justifie notre intervention. 4- Le juge a erré en refusant d’octroyer des dommages-intérêts punitifs. [ 87 ] L’intimé, de son côté, considère que le juge a erré en refusant de lui octroyer les dommages-intérêts punitifs réclamés. [ 88 ] Ce moyen doit être rejeté. Il est connu que les dommages punitifs ne peuvent être accordés que lorsqu’une loi particulière les prévoit expressément [25] .

Ainsi, l’octroi de dommages-intérêts punitifs ne dépend pas du seul abus de droit ou du seul comportement hautement répréhensible d’une

partie [26] . Une conduite malicieuse ou empreinte de mauvaise foi ne saurait suffire. [ 89 ] Dans sa demande introductive d’instance, l’intimé invoque que le comportement de l’appelante constitue une atteinte illicite et intentionnelle à son droit de propriété tel que garanti par la Charte des droits et libertés de la personne (« Charte ») [27] . Pour qu’une atteinte aux droits protégés par la Charte soit intentionnelle, l’auteur de l’atteinte doit avoir voulu les conséquences de son comportement fautif, comme l’indique la Cour suprême dans l’arrêt Québec (Curateur public) c.

Syndicat national des employés de l'hôpital St-Ferdinand : 121. En conséquence, il y aura atteinte illicite et intentionnelle au sens du second alinéa de l' art. 49 de la Charte lorsque l'auteur de l’atteinte illicite a un état d’esprit qui dénote un désir, une volonté de causer les conséquences de sa conduite fautive ou encore s’il agit

en toute connaissance des conséquences, immédiates et naturelles ou au moins extrêmement probables, que cette conduite engendrera . Ce critère est moins strict que l'intention particulière, mais dépasse, toutefois, la simple négligence. Ainsi, l’insouciance dont fait preuve un individu quant aux conséquences de ses actes fautifs, si déréglée et téméraire soit-elle, ne satisfera pas, à elle seule, à ce critère. [28] [Soulignement ajouté] [ 90 ] De surcroît, l’octroi des dommages-intérêts punitifs demeure discrétionnaire même en présence d’une atteinte illicite et intentionnelle à un droit de la Charte , tel qu’en témoigne l’utilisation du terme « peut » à son

article 49 [29] . [ 91 ] L’intimé ne fait pas voir d’erreur manifeste et déterminante dans le refus du juge de lui accorder des dommages-intérêts punitifs. Ce dernier, qui a eu l’avantage d’entendre la preuve, conclut que l’appelante ne fait pas preuve d’entêtement de façon malicieuse [30] .

L’intimé ne l’a pas convaincu que la conduite de l’appelante visait à porter atteinte intentionnellement à son droit à la pleine jouissance et à la libre disposition de ses biens. 5- Le juge a erré en rejetant sa demande reconventionnelle pour abus de procédure. [ 92 ] Par sa demande reconventionnelle, l’appelante demande le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires, car elle estime que le recours de l’intimé était abusif. [ 93 ] Compte tenu de ce qui précède, on ne peut certainement pas qualifier de frivole ou téméraire le recours entrepris par l’intimé.

Le juge a donc eu raison de rejeter cette réclamation. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 94 ] REJETTE la requête pour preuve nouvelle; [ 95 ] REJETTE l’appel principal; [ 96 ] REJETTE l’appel incident; [ 97 ] LE TOUT avec les frais de justice en faveur de l’intimé, tant sur l’appel principal que sur l’appel incident. JEAN BOUCHARD, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. Me Michel St-Pierre CAIN, LAMARRE Pour l’appelante / intimée incidente Me Steeve Demers QUESSY, HENRY Pour l’intimé / appelant incident Date d’audience : 15 septembre 2020