2022 QCCA 449, 2022 QCCA 449

Ville de Montréal c. Propriétés Bullion inc. 2022 QCCA 449 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029111-200 (500-17-039623-072) DATE : 1 er avril 2022 FORMATION : LES HONORABLES MARK SCHRAGER, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. PETER KALICHMAN, J.C.A. VILLE DE MONTRÉAL APPELANTE – demanderesse c. LES PROPRIÉTÉS BULLION INC.

STATIONNEMENT SAFEWAY CANADA LTÉE INTIMÉES – défenderesses ARRÊT [ 1 ] L’appelante demande la réformation du jugement rendu le 21 août 2020 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Carol Cohen) [1] , lequel rejette sa requête en cessation d’un usage dérogatoire et conclut que les lots en litige bénéficient d’un droit acquis à l’usage parc public commercial de stationnement extérieur. [ 2 ] Pour les motifs du juge Sansfaçon, auxquels souscrivent les juges Schrager et Kalichman LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel; [ 4 ] INFIRME le jugement entrepris, et rendant le jugement qui aurait dû être rendu; [ 5 ] ORDONNE à Les Propriétés Bullion inc. de cesser de laisser exploiter par la défenderesse Stationnement Safeway Canada Itée, ses représentants, ses employés, commettants, sous-traitants et toutes personnes agissant sous son contrôle et/ou instruction, ou tout autre occupant, un terrain comme parc de stationnement extérieur sur les lots 2 162 009 et 2 162 026 du cadastre du Québec, situés au 1200, rue Saint-Denis, à Montréal; [ 6 ] ORDONNE à Stationnement Safeway Canada Itée, ses représentants, ses employés, commettants, sous-traitants et toute personnes agissant sous son contrôle et/ou instruction, ou tout autre occupant de cesser d'exploiter un terrain comme parc de stationnement extérieur sur les lots 2 162 009 et 2 162 026 du cadastre du Québec, situés au 1200, rue Saint-Denis, à Montréal; [ 7 ] ACCORDE aux intimées un délai de trois mois pour se conformer; [ 8 ] Avec les frais de justice tant en première instance qu’en appel.

MARK SCHRAGER, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. PETER KALICHMAN, J.C.A. Me Alexandre Paul-Hus Me Mélissandre Asselin-Blain GAGNIER GAY BIRON Pour l’appelante

Me Alfred Andrew Bélisle GODARD BÉLISLE ST-JEAN & ASSOCIÉS Pour les intimées Date d’audience : 11 janvier 2022 MOTIFS DU JUGE SANSFAÇON [ 9 ] L’appelante propose deux moyens d’appel. Le premier est que la juge de première instance aurait erré en concluant que les lots en litige bénéficient d’un droit acquis à l’usage parc de stationnement public commercial, puisque l’activité n’a jamais été autorisée dans la zone où ils se situent.

Le deuxième moyen, subsidiaire au premier, veut que la juge ait erré en reconnaissant des droits acquis à cet usage puisque celui-ci résulte d’un usage accessoire. [ 10 ] Pour les motifs qui suivent, je propose de faire droit au deuxième moyen d’appel sans qu’il soit besoin de traiter du premier.

Les intimées n’ont pas satisfait leur fardeau de preuve selon lequel les lots en litige bénéficient de droits acquis et la juge commet une erreur manifeste et déterminante dans l’évaluation de cette preuve. * * * [ 11 ] Les parties admettent que l’usage parc de stationnement public n’est pas permis sur les lots en litige depuis au moins l’entrée en vigueur du Règlement interdisant les parcs de stationnement et modifiant les règlements de zonage à cette fin (« règlement 5591 ») le 12 décembre 1980, sauf s’ils bénéficient de droits acquis [2] .

Il appartenait donc aux intimées de prouver par la prépondérance de la preuve que ces lots bénéficient de droits acquis à l’exercice de cette activité en démontrant qu’ils satisfont aux critères établis par la Cour dans l’arrêt Huot c. Municipalité de l'Ange-Gardien : Les principales conditions d’existence des droits acquis sont bien connues, maintes fois exposées en doctrine et en jurisprudence.

a) Les droits acquis n’existent que lorsque l’usage dérogatoire antérieur à l’entrée en vigueur des dispositions prohibant un tel usage était légal.

b) L’usage existait en réalité puisque la seule intention du propriétaire ou de l’usage ne suffit pas.

c) Le même usage existe toujours ayant été continué sans interruption significative.

d) Les droits acquis avantagent l’immeuble qui en tire profit. De tels droits ne sont pas personnels mais cessibles, suivant l’immeuble dont ils sont l’accessoire.

e) Ils ne peuvent être modifiés quant à leur nature et parfois quant à leur étendue bien que les activités dérogatoires peuvent être intensifiées en certains cas.

f) La seule qualité de propriétaire ne suffit pas quant aux droits acquis. [3] [ 12 ] À ces exigences s’ajoute celle voulant qu’un droit acquis doit résulter d’un usage principal; il ne peut résulter d’un usage accessoire [4] . L’extrait suivant, rédigé par Lorne Giroux alors qu’il était professeur et depuis cité à de nombreuses reprises par la Cour, reprend l’essence de la notion d’usage accessoire [5] : Pour conclure cette seconde partie, nous allons tenter de regrouper en quelques propositions les éléments qui nous semblent essentiels pour permettre de qualifier comme accessoire un usage ou un bâtiment.

Ces éléments constituent les conditions de cette qualification. 1. Il doit s’agir d’un usage autre que l’usage principal. Cet usage ou ce bâtiment ne doit donc pas être une

partie intégrante de l’usage principal. 2. L’usage ou le bâtiment accessoire est dans une relation de dépendance à l’égard de l’usage ou du bâtiment principal : soit qu’il le complète ou le prolonge, qu’il en soit une conséquence ou un effet ou, dans le cas d’un bâtiment, qu’il se rapporte à un bâtiment principal existant. 3. Le rapport de l’usage accessoire à l’usage principal doit être au bénéfice de ce dernier car autrement, même si l’ajout de l’autre usage peut s’avérer profitable, il s’agit alors de deux usages autonomes dont chacun s’exerce à

titre principal. 4. L’existence et la nature du lien de complémentarité entre l’accessoire et le principal doivent être évaluées dans le contexte. Ce contexte est établi à partir de la réglementation d’urbanisme mais aussi de critères factuels, notamment l’identification des caractéristiques dominantes du secteur et des attentes normales et légitimes de ceux qui y habitent. 5. L’usage et le bâtiment doivent rester subsidiaires par rapport à l’usage ou au bâtiment principal.

Son intensité, dans le cas d’un usage, et ses caractéristiques physiques, dans le cas d’un bâtiment, doivent respecter cette hiérarchie entre les deux. 6. L’usage principal doit s’exercer légalement et l’usage ou le bâtiment accessoire doivent respecter les exigences réglementaires qui leur sont spécifiquement applicables.

[ 13 ] L’auteur Marc-André LeChasseur précise les premiers critères établis par Lorne Giroux et relatifs à l’usage accessoire : Comme premier critère , l’usage accessoire doit être distinct de l’usage principal. Cela implique une première démarche de qualification : il faut éviter de confondre l’accessoire d’un usage principal et les différentes composantes d’un même usage principal. Cet examen ne repose pas sur la légalité mais bien sur l’analyse factuelle.

À ce stade, il s’agit de décortiquer l’usage pour en déterminer, d’une part, les composantes et, d’autre part, les accessoires qui, sans être des rouages du principal, s’associent à ce dernier pour le compléter ou l’améliorer. [6] […] Une fois le caractère distinct de l’usage établi, on applique le second critère , qui veut que l’usage ait un certain lien de dépendance dans son rapport avec l’usage principal. Il doit lui être subordonné.

Comme nous le verrons, cette subordination est intimement liée à une analyse quantitative de l’usage, soit à l’analyse de son importance par rapport à l’usage principal. [7] [Renvois omis] [ 14 ] L’arrêt Auberge des Glycines [8] illustre de façon particulièrement pertinente cette règle, alors que Lorne Giroux, devenu juge à la Cour, après l’avoir rappelée, refuse de reconnaître quelque droit acquis à l’opération d’un parc de stationnement commercial qui était exploité, avant sa conversion, comme parc de stationnement « même payant » pour les fins d’une auberge et d’un restaurant. * * * [ 15 ] Les parties se rejoignent donc sur le fait que l’activité qui a présentement cours est totalement prohibée sur tous les terrains en litige de façon certaine depuis au moins le 12 décembre 1980 alors que le règlement 5591 entre en vigueur.

Ainsi, l’utilité de se pencher sur la portée des règlements en vigueur préalablement à cette date ne devient nécessaire que si l’activité à l’égard de laquelle la juge de première instance reconnaît que les lots bénéficient de droits acquis a débuté avant le 12 décembre 1980. [ 16 ] Voyons donc à quel moment l’activité à l’égard de laquelle les intimées recherchent une reconnaissance de droits acquis a débuté. [ 17 ] Les lots en litige sont les lots 397 à 401, la

partie nord du lot 402 et les lots 403 et 404, aujourd’hui réunis sous le numéro 2 162 009 à la suite de la rénovation cadastrale, et la

partie sud du lot 402, devenue le lot 2 162 026 à la même occasion.

Vu l’historique distinct des lots initiaux, je ne référerai ici qu’à l’ancienne numérotation. [ 18 ] La juge conclut que les lots 397 à 400 bénéficient de droits acquis à l’usage parc de stationnement public à caractère commercial puisque cet usage aurait débuté en 1970 et qu’à ce moment, l’usage en question était autorisé par le règlement alors en vigueur : [118] Sur la question factuelle de l’usage de ces lots, le Tribunal conclut par une prépondérance de la preuve que les lots 397 à 400 ont été utilisés comme parc de stationnement public commercial à partir de 1970 avec accès seulement par les rues autres que la rue Dorchester, et de façon continue depuis cette date. [119] Cet usage était conforme au règlement 2809 de 1963, ainsi qu’aux autres règlements en vigueur avant 1980. [9] [Soulignements ajoutés] [ 19 ] La juge conclut qu’il en va de même, à compter des années 1973-74, à l’égard du lot 401, de la

partie nord du lot 402 et du lot 404 : [120] Les lots 401, 402 nord et 404 ont été acquis par monsieur Reiss et ses compagnies en 1973 et 1974, et transformés peu de temps après en parc de stationnement public opéré par monsieur Hanafi. La situation est donc la même que pour les lots 397 à 400. [121] Le Tribunal conclut qu’une prépondérance de la preuve non contredite démontre que ces lots ont été utilisés à

titre de parc de stationnement extérieur commercial avant l’adoption en 1977 et 1980 des règlements 5108 et 5591, et ce, de façon continue depuis cette date. [122] Cet usage était conforme au règlement 2809 de 1963, ainsi qu’aux autres règlements en vigueur avant 1980. [10] [Soulignements ajoutés] [ 20 ] Quant au dernier lot, le lot 403, bien que la juge reconnaisse qu’il n’a été utilisé comme parc de stationnement qu’après 1980 et qu’il ne bénéficie d’aucun droit acquis, elle refuse d’ordonner la cessation de l’usage en prenant appui sur sa discrétion judiciaire. [ 21 ] Ainsi, conclut la juge : [136] Ces lots bénéficient de droits acquis ayant été exploités à

titre d’usage principal comme parc de stationnement commercial avant les années 1977 et 1980, les années de l’adoption des règlements 5108 et 5591 respectivement. [137] De plus, tel que noté, la Ville a également toléré cet usage et a même imposé des taxes foncières à

titre de parc de stationnement commercial extérieur, sans avoir pris une procédure en injonction quelconque avant 2007. Les défenderesses soulignent les deux documents émanant de la Ville en 1976 – les pièces D-13A et P-8A – qui suggèrent une reconnaissance par la Ville des droits acquis sur les lots 397 à 400, tout comme les instructions données à monsieur Chamberland en 2006 par ses supérieurs à la Ville. [11] [Soulignement ajouté] [ 22 ] Afin de conclure de la sorte, la juge estime que la jurisprudence qui affirme qu’un droit acquis ne peut naître d’un usage

accessoire ne s’applique pas aux faits de l’affaire: [134] Cette jurisprudence ne trouve toutefois pas d’application ici. Les défenderesses ont clairement établi l’usage principal d’un parc de stationnement sur le Terrain, sauf sur le lot 403, avant l’adoption du règlement 5591 interdisant cet usage en 1980 . La preuve est accablante quant à l’usage de tous ces lots à

titre de parc de stationnement ouvert au public bien avant 1980. Cet usage n’était nullement un accessoire de l’exploitation du restaurant Vieux Munich . [12] [Soulignements ajoutés] [ 23 ] L’appelante soutient que la juge a commis plusieurs erreurs manifestes et déterminantes qui l’ont menée tout aussi erronément à la conclusion selon laquelle la preuve démontrait que les lots 397 à 402 et le lot 404 étaient utilisés comme parc de stationnement public commercial, et ce, à

titre principal, avant l’adoption en 1980 du règlement no 5591, puisque la preuve démontrerait le contraire, soit que ces lots étaient alors utilisés comme stationnements réservés aux seuls employés et clients des deux commerces qu’ils desservaient. Et puisque ces lots ont changé de la vocation parc de stationnement accessoire à parc de stationnement public commercial bien après l’entrée en vigueur du règlement 5591, les lots ne bénéficieraient d’aucun droit acquis. [ 24 ] Avec égards pour la juge de première instance, l’appelante a raison. Non seulement la preuve ne montre pas de façon « accablante », ni même par « la prépondérance de la preuve », que ces lots étaient utilisés à

titre de parc de stationnement public commercial avant 1980, elle montre précisément le contraire. [ 25 ] La seule preuve de l’usage qui a été fait de ces lots provient des témoignages du notaire Volker Mehnert et de M. Charles Desjardins. La juge appuie d’ailleurs essentiellement sa conclusion sur leur témoignage, qu’elle qualifie d’ « explicite », « clair », « non contredit » et « corroboré par les photographies aériennes produites par l’expert [Marc Perreault] ». Disons immédiatement que le rapport et le témoignage de cet expert Perreault, présentés par les intimées, n’ont apporté aucun éclairage au sujet de la qualification de l’usage de stationnement (à

titre d’usage principal ou d’usage accessoire) qui a pu avoir lieu sur les lots en litige, puisque son témoignage, à l’aide de photographies aériennes, n’a que démontré la présence ou non d’automobiles stationnées sur les lots au fur et à mesure que les bâtiments qui s’y trouvaient étaient démolis. [ 26 ] Le notaire Mehnert est le notaire qui a passé les actes d’acquisition des lots au bénéfice de la compagnie Oberbayern ou de son président, M. Jochen Reiss (ci-après collectivement « M. Reiss »). Le notaire explique que M.

Reiss a ouvert puis exploité à la suite de l’exposition universelle de 1967, et ce, pendant plusieurs années, un restaurant alors très populaire, le Vieux Munich, sur le boulevard Dorchester, aujourd’hui René-Lévesque, coin rue Saint-Denis, derrière lequel les lots en litige sont situés.

Il explique avoir d’ailleurs lui- même été secrétaire et directeur de cette compagnie, avoir été le détenteur de la licence d’alcool du restaurant, et s’y être présenté régulièrement. [ 27 ] Voici comment le notaire témoigne au sujet de l’usage qui était alors fait de ces lots : A. […] Vieux Munich became major tourist attraction in Montreal and, and it was obvious, like, a parking space was required in order to be able to carry on with this operation. And so, Mr Reiss engaged, in 1969, Valver Real Estate... Q. Who? A.

Valver - V-A-L-V-E-R, to purchase on his behalf the adjoining properties on Saint-Denis Street and on Savignac Street, in the back. And l was engaged to be the notary to pass the various deeds. So, between 1970 and '79 l acted in, in the, as a notary, in purchasing the various lots. It started in... [ 28 ] Il explique ensuite la destination de ces lots dont l’acquisition s’est réalisée sur plusieurs années : A. They took place one by one because these properties were not bought aIl at the same time.

So, Mr Reiss needed the space for parking and so as soon as a building came down, the area could be used for parking purposes. et un peu plus loin [13] : A. Well, he had, he had them just demolished as soon as the deeds went through because this is why he wanted to meet with me periodically to find out when the next building would be bought or, and when it could come down. So he would take the buildings down as soon as he acquired them and, and use them for parking for his clients. et encore [14] : Q. And what use was made of the parking lot? A.

WeIl, they were used for parking cars of, of the clients of Mr Reiss. And then later on they were rented out to, to somebody who operated the parking lot there. A man by the name of Hanafi, l think it was. […] A. His first name was Kayali, K-A-Y-A-L-I and he had a lease with Oberbayern for these, for these lots but I don't know when these leases started. Me ALEXANDRE PAUL-HUS :

Madame la Juge, la règle de la meilleure preuve, là, ici on invoque un écrit, là, un bail. Le témoin a parlé verbalement d'un écrit ... LA COUR : Vous allez me le plaider, mais je comprends. Je comprends que c'est pas la meilleure preuve de toute la preuve qu'on va avoir vu l'âge du dossier, mais c'est, c'est pas la meilleure preuve. C'est noté. Me ALFRED ANDREW BÉLISLE Okay. Q. And did you personally notice that the land at one point, which you can't remember, was operated by this gentleman Hanafi?

A. l know because he came to my office to renew the, the, his leases and finally in 1998, l had to write to him to say that the lease could not be renewed. [ 29 ] Le notaire témoigne donc que tous les lots acquis par M. Reiss l’ont été à une fin accessoire à l’exploitation du restaurant le Vieux Munich, soit comme stationnement pour les clients de ce restaurant, et non aux fins de l’exploitation d’un parc de stationnement public commercial.

La seule mention qu’il fait d’une activité commerciale sur ces lots est celle ci-haut reproduite selon laquelle « at one point » les lots ont été loués à un dénommé Kayali Hanafi [15] qui y aurait alors débuté l’exploitation d’un parc de stationnement commercial.

Le notaire n’est toutefois pas en mesure d’indiquer à quel moment les lots, ni quels lots, lui ont été loués à cette fin. [ 30 ] Ainsi, la mention de la juge au paragraphe [50] de ses motifs voulant que [l]e Tribunal retient du témoignage de Me Mehnert et des pièces produites que les lots qui forment le Lot 009 [les lots 397 à 401, 402 nord, 403 et 404] ont été acquis par monsieur Reiss et/ou ses compagnies pendant les années 1970 et utilisés par la suite à

titre de stationnement extérieur commercial opéré, sous location, par monsieur Hanafi, jusqu’en 1998 ne peut soutenir la conclusion voulant que ces lots aient pu avoir été utilisés comme parc de stationnement commercial à

titre principal avant 1980, comme la juge le conclut plus loin dans ses motifs. Le témoin affirme au contraire que l’utilisation faite des lots l’était pour le bénéfice du restaurant et non à

titre principal, du moins jusqu’à ce qu’ils soient loués à M. Hanafi à partir d’une date que le notaire n’a pas été en mesure de déterminer. [ 31 ] Le seul autre témoin à avoir témoigné sur la nature des activités qui se déroulaient sur les lots en litige est M. Charles Desjardins, à l’égard duquel la juge souligne aussi la grande crédibilité. M. Desjardins a travaillé dans le bâtiment voisin de celui du Vieux Munich, d’abord comme employé, puis comme vice-président de l’entreprise Charles Desjardins & Cie Ltée, connue sous le nom Desjardins Fourrures, à qui appartenait l’immeuble.

Il s’y rendait au moins cinq jours par semaine de 1972 jusqu’à la cessation de ses activités en 2017. [ 32 ] M. Desjardins explique qu’en 1973, Charles Desjardins & Cie Ltée a acquis les lots 395 et 396 situés à l’arrière de leur bâtiment dans le but de démolir les bâtiments qui s’y trouvaient et y aménager un stationnement « pour permettre à nos clients puis à nos employés de stationner » [16] . Ces lots 395 et 396 sont contigus aux lots 397 à 400 [17] qui appartenaient alors à M. Reiss. Il ajoute que Charles Desjardins Cie. Ltée a par la suite loué de M.

Reiss ces lots 397, 398, 399 et 400 afin d’aussi les utiliser comme stationnement pour le bénéfice de ses employés et clients : Q. Et vous avez ensuite à l'ouest des lots - et je regarde toujours l'ancien cadastre sur la pièce P-34 -, on a les lots 397, 398, 399, 400 notamment. Est-ce que vous êtes en mesure de dire au Tribunal si y a une utilisation quelconque qui a été fait de ces terrains-là? R. Oui. Un stationnement. Q. Un stationnement. À votre connaissance personnelle? R. Pour nos clients. Nos employés et nos clients. Q. Bien. Et vous avez effectué ce, ce stationnement-là en vertu de, de quel droit?

Parce que le terrain de 397 à 400, je comprends, ne vous appartenait pas. R. Exactement. Mais je crois que mon père a dû faire une demande selon la lettre ici. Q. Quand vous parlez de la lettre, vous parlez de la lettre ... R. Celle-ci. Q. ... qui a été produite sous D-13A. R. C'est ça.

Q. Oui. R. Puis on a eu une réponse. Q. (inaudible) ... R. Qui, qui nous permettait d'utiliser nos terrains en arrière 395, 396. […] Q. Indépendamment de ça, ma question va être : est-ce que vous avez eu connaissance de l'utilisation qui a été faite des lots 400, euh, 397 à 400? R. Oui. Oui. Q. Et quelle, quelle a été cette utilisation? R. Stationnement. Q. Bien. LA COUR : Q. À partir de quelle date? Selon votre connaissance personnelle. R. J'imagine que on a commencé à l'utiliser dans les années 76 au plus tard, parce qu'il a fallu démolir.

On a nettoyé ça en arrière, les 395 et 396, et ensuite on a eu besoin d'agrandir notre stationnement parce qu'on manquait d'espace. Alors, peut-être 75 aussi, là, ou 74. C'est, c'est difficile, ç' a été acheté en 73. Alors, est-ce que les quatre lots supplémentaires ont été utilisés à partir de 74? Ça, je me souviens pas de ça exactement, là. Me ALFRED ANDREW BÉLISLE Q. Mais la date la plus, la plus éloignée ce serait, ce serait quoi que vous auriez utilisé ces lots-là, là? R. Qu'on aurait commencé ... Q. Oui. R. ... à utiliser ... Q. Commencé à utiliser. R. ... ces quatre lots-là?

C'est embêtant parce que si on a eu la permission en 76 d'utiliser nos deux terrains arrières, je sais que 76 c'est, ç'a été une année très occupée. Alors, j'ai l'impression que les quatre lots ont servi à ce moment-là, parce qu'on avait beaucoup de clients dans ces années-là. C'est pour ça que j'ai l'impression que, au moins en 76, on aurait commencé à utiliser les quatre autres. C'est parce qu'on n'avait de besoin, là. C'est pour ça qu'on a loué ça. LA COUR : Q. Vous l'avez loué? R. À M. Reiss, oui. LA COUR : Oui. Allez-y.

Me ALFRED ANDREW BÉLISLE Si vous permettez, Madame, justement. Q. Et vous l'avez opéré pendant combien de temps, le stationnement? R. Ça c'est imprécis dans ma tête, là, mais on l'a opéré jusqu'à tant, est-ce que je peux savoir quand, en quelle année M. Reiss a vendu, a vendu le terrain? LA COUR : Q. Alors, vous pouvez juste dire que c'était jusqu'au moment que M. Reiss a vendu le terrain. R. C'est parce que notre droit de, de location, là, de M. Reiss, ça nous a été retiré à un moment donné. Ça doit être lorsque un certain monsieur Turc a commencé à, à opérer un stationnement.

Alors, lui a pris ce qu'on louait et une autre partie, là, du lot peut-être 401, là ou ... [ 33 ] De ce témoignage, la juge retient ceci : [60] Monsieur Desjardins a catégoriquement exprimé que le stationnement opéré par le monsieur d’origine turque a débuté sur les lots adjacents à la rue Saint-Denis pendant les années 1970, et que c’était ce monsieur qui avait organisé la démolition des édifices sur les lots achetés par monsieur Reiss, pour ensuite faire le nettoyage, l’ajout de la pierre, etc.

Selon monsieur Desjardins, c’était ce monsieur turc, qui louait de monsieur Reiss, qui gérait l’opération d’un parc de stationnement sur les lots derrière le restaurant appartenant à monsieur Reiss depuis le début, un stationnement qui était toujours « pour les gens de l’extérieur, un stationnement commercial ». [18] [ 34 ] Ici encore, et cela dit avec égards, je ne peux retrouver dans le témoignage de M. Desjardins, que ce soit dans les extraits ci-haut reproduits ou ailleurs, quelque élément qui pourrait mener à affirmer (1) que M.

Hanafi aurait aménagé et exploité les lots en litige à quelconque moment pendant les années 1970, (2) que c’est lui qui aurait organisé la démolition des édifices sur les lots achetés par M. Reiss, (3) que ce M. Hanafi aurait géré l’opération d’un parc de stationnement « depuis le début », et (4) qu’il s’agissait alors (pendant les années 1970) d’un stationnement commercial pour les gens de l’extérieur. M. Desjardins explique plutôt le contraire : son entreprise a loué de M.

Reiss ses lots 397 à 400 afin qu’elle puisse les utiliser comme stationnement pour le bénéfice des employés et clients de l’entreprise. [ 35 ] Cette « permission » que Charles Desjardins & Cie Ltée aurait obtenue en 1976 à laquelle M. Desjardins réfère est un rapport interne produit comme pièce D-13A. Il s’agit d’un avis donné le 3 septembre 1976 par le service de l’Habitation et de l’Urbanisme de la Ville à la suite d’une demande que Charles Desjardins & Cie Ltée lui avait présentée afin d’être autorisée à aménager ses propres lots 395 et 396 pour que ses employés et clients puissent y stationner leur voiture.

L’entreprise souhaitait alors obtenir un permis temporaire, comme le règlement 2022 le permettait alors.

La Ville émet alors un avis selon lequel la délivrance d’un permis temporaire n’est pas nécessaire puisque l’usage que Charles Desjardins & Cie Ltée entend faire des lots est autorisé par le règlement alors en vigueur : Or, ledit règlement, tel qu'il a été modifié par le règlement 2809, permet, à l'article 6-A , d'établir et d'exploiter un parc public de stationnement à l'arrière de tout édifice, à condition que le terrain utilisé à cette fin n'ait pas d'accès au boulevard Dorchester pour les automobiles dont l'entrée et la sortie se font par une ruelle ou une voie desservant ledit terrain à l'arrière, ou par une voie transversale audit boulevard.

La situation ci-avant décrite s'applique au terrain en cause et le service de l'habitation et de l'urbanisme estime qu'il n'est pas nécessaire d'utiliser les dispositions du règlement 2022 modifié pour permettre aux employés et aux clients de Charles Desjardins et Cie Ltée, dont l’immeuble est teinté en jaune sur les plans A et B ci-joints, de stationner leurs automobiles sur le terrain (lots 395 et 306) situé sur le côté sur de la rue Savignac, à l’est de la rue Sanguinet, tel qu’il est teinté en rouge sur les mêmes plans. [19] [Soulignements ajoutés] [ 36 ] Ce qui importe ici est la description que comporte ce rapport de l’usage que l’entreprise entendait faire de ce stationnement : « pour permettre aux employés et aux clients de Charles Desjardins & Cie Ltée […] de stationner leurs automobiles sur le terrain (lots 395 et 306) ».

Ainsi, et comme la juge de première instance l’écrit, ce document appuie bien le témoignage de M. Desjardins, mais dans le sens contraire de ce qu’elle en conclut : les lots 395 et 396 n’ont été utilisés que comme stationnement accessoire au commerce Desjardins Fourrures, et non à

titre commercial, et surtout pas à

titre principal. [ 37 ] Ce même rapport de la Ville comportait aussi la mention manuscrite non signée et non datée suivante, apposée au bas des paragraphes ci-haut reproduits : Cette opinion est également valable pour les lots 398, 399, 400 ainsi que pour le lot 397 si l’accès par Dorchester est totalement barré. [20] [ 38 ] La juge – tout comme les intimées dans leur mémoire – comprend de cette inscription qu’elle constituerait une confirmation du fait que ces lots ont alors été utilisés comme « stationnement commercial extérieur ouvert au public » [21] .

Pourtant, rien dans cette opinion ne permet d’inférer que le projet qui y est décrit qu’envisageait alors Charles Desjardins & Cie Ltée, soit d’utiliser ces lots pour

permettre à ses employés et clients d’y stationner leur voiture, annonçait un projet de « stationnement commercial extérieur ouvert au public », comme la juge l’écrit. D’ailleurs, cette description de ce projet correspond en tout point à l’usage qu’en a fait Charles Desjardins & Cie Ltée, comme l’a bien expliqué M. Desjardins . [ 39 ] Il en va de même du Relevé de terrain de stationnement daté du 10 juin 1976 qui émane du Service de la circulation – Division stationnement de l’appelante, à laquelle la juge réfère [22] , sur lequel la conclusion de la juge prend appui [23] .

Ce document comporte l’indication manuscrite suivante, d’un auteur inconnu, inscrite à une date aussi inconnue, mais clairement postérieure à celle de la confection du document : « Permis par 2809. Voir rapport de l’urbanisme du 6-10-1976 » [24] . Puisque cette note manuscrite ajoutée ne fait qu’emprunter ce qui apparaissait sur le rapport du 6 octobre 1976 traité plus haut [25] , je ne vois pas comment on peut en tirer une quelconque admission de droits acquis à un usage parc de stationnement public commercial, et encore moins qu’un tel usage y était exercé à

titre d’usage principal. [ 40 ] Cela dit, même si ces employés municipaux avaient reconnu un droit acquis à cet usage, leurs opinions ne sauraient être opposables à l'appelante dans le cadre d’un recours visant le respect des règlements d’urbanisme. Comme l’écrivait la juge Savard pour la Cour [26] , avant qu’elle ne devienne juge en chef, il est bien établi que « les tribunaux n’observent aucune déférence envers les décisions des fonctionnaires en matière de droits acquis.

Ils procèdent à leur propre évaluation des faits, apprécient la preuve et statuent sur l’existence ou non de droits acquis » [27] . [ 41 ] On sait donc des témoignages du notaire Mehnert et de M. Desjardins, de même que du rapport du 6 octobre 1976, que les lots 397 à 400 ont été utilisés à

titre d’usage accessoire au commerce de Charles Desjardins & Cie Ltée. et non comme activité principale. On sait toutefois du témoignage du notaire Mehnert qu’à partir d’un moment qu’il ne peut situer, les lots de M. Reiss ont été loués à M. Hanafi et que c’est à ce moment que l’usage parc de stationnement public commercial a débuté. Quel est ce moment? [ 42 ] La seule preuve de ce moment provient de M. Desjardins. Celui-ci témoigne qu’au moins pour ce qui est des lots 397 à 400 que Charles Desjardins & Cie Ltée. louait de M. Reiss, ce moment correspond à celui où M.

Reiss a mis fin à ce bail dans le but de plutôt louer ces quatre lots à M. Hanafi afin qu’il puisse y exploiter un parc de stationnement public commercial. Bien qu’il ne se souvienne pas de l’année où M. Reiss a mis fin à ce bail, il explique qu’elle correspond à celle où les garages qui étaient alors érigés au bout des lots 397, 398, 399 et 400, sur le lot 402 à son extrémité ouest, ont été démolis [28] : Me ALFRED ANDREW BÉLISLE Oui. Q. À votre connaissance, quelle utilisation a été faite du terrain sur lequel étaient préalablement les garages après leur démolition.

On sait que c'était quelque part entre 74 et 79 [ sic [29] ]. R. À ma connaissance, le terrain des garages a servi au stationnement de celui qui a commencé à, un stationnement, le Turc dont on parlait tantôt, parce que je l'ai, je l'ai vu aménager, nettoyer, mettre de la pierre. C'est ça. Est-ce que nous, entre-temps, on a utilisé une

partie du, une

partie de cette partie-là? Euh, je suis embêté de le dire, là. Mais c'est un petit lot étroit, alors on a peut-être mis, je suis embêté de le dire. Q. Bien. Est-ce qu'y a eu une continuité entre le stationnement que vous exerciez et le stationnement exercé par le Turc? Est-ce que ç'a été continué après, ou s'il y a eu une intermission? C'est ça ma question. R. Nous, on a loué de monsieur, de M. Reiss jusqu'à une certaine année. Faudrait, j'aimerais pouvoir le déterminer, là, en quelle année qu'on a arrêté de louer de M. Reiss. Mais quand on a arrêté de louer de M. Reiss, c'est parce que le Turc a commencé son stationnement. Mais y a peut-être commencé sur une

partie plus petite avant d'utiliser les parties que nous, on louait. [ 43 ] En contre-interrogatoire, le témoin précise cette correspondance entre le moment où les garages ont été démolis et le début des activités commerciales sur les lots 397 à 400 [30] : CONTRE-INTERROGÉ PAR Me ALEXANDRE PAUL-HUS Q. Monsieur Desjardins, vous avez mentionné dans votre interrogatoire en chef qu'il y aurait eu, sur la

partie est, plus tôt du terrain qui nous intéresse, un Turc, qu'on va l'appeler comme ça. Quelqu'un qui, qui serait d'origine turque, qui aurait commencé à exploiter du stationnement après la démolition de garages. C'est ce que vous avez dit. R. Oui. Q. C'est ça? R. C'est ça. Madame, oui, Madame la Juge. Oui. Q. Ç’a avait commencé après la démolition des garages que vous avez identifiés. R. Je ne peux pas vous dire si c'est le lendemain de la démolition ou plus tard. Exactement, je peux pas le dire exactement.

Mais une fois que ces garages-là ont été démolis, le monsieur Turc a commencé à aménager un stationnement avec de la gravelle, là, puis y a, y a enlevé de l'herbe et puis y a fait installer de la gravelle pour commencer. [ 44 ] Un peu plus loin, lorsque tant Me Bélisle que M Paul-Hus lui montrent la photographie aérienne des lieux [31] , le témoin y reconnaît les garages en question, lesquels sont alors toujours érigés [32] , situés au bout des lots qu’il louait de M. Reiss et « adossés au lot 400 » [33] . Or, la preuve non contredite montre que cette photographie a été prise le 4 décembre 1985.

[ 45 ] La juge de première instance écrit que ces garages auraient été démolis dans les années 1970 : [61] En contre-interrogatoire, monsieur Desjardins a confirmé que les édifices et garages sur les lots appartenant à monsieur Reiss dans les années 1970 ont été démolis graduellement, tous avant 1979 , pour agrandir les places disponibles dans le stationnement derrière le Vieux Munich. [34] [Soulignement ajouté] [ 46 ] Jamais le témoin Desjardins n’affirme une telle chose.

Seul l’avocat des intimées fait cette affirmation lorsqu’il interroge le témoin, qui ne confirme aucunement cette année de démolition. [ 47 ] Il est par ailleurs vrai que le rapport de l’expert Marc Perreault [35] comporte quatre dessins qui sont censés illustrer les lieux à quatre périodes différentes, dont en 1974 et 1979. L’un d’eux est censé reproduire l’espace occupé en 1974 par ces garages sur la

partie nord-ouest du lot 402 adjacent au lot 400, et un deuxième est censé reproduire le même endroit en 1979. Sur le dessin de 1979, on constate que ces garages ne s’y trouvent plus. Selon les intimées, ces dessins prouveraient donc que les garages auraient été démolis au plus tard en 1979, et donc que le terrain aurait été utilisé à des fins de stationnement avant l’entrée en vigueur du règlement 5591 en 1980. [ 48 ] La preuve a pourtant démontré que le dessin devant représenter l’état des lieux en 1979 est erroné.

L’expert Perreault indique que ces dessins auraient été confectionnés à partir de photographies aériennes, mais qu’ils ne sont pas de lui et qu’il les a empruntés d’un ancien rapport préparé par un tiers, mais non produit. Or, la photographie aérienne de 1979 jointe au rapport à partir de laquelle ce dessin aurait été confectionné montre que, contrairement à ce qui apparaît sur le dessin, les garages s’y trouvent alors toujours.

Si, vu la mauvaise qualité de cette photographie de 1979, un doute persiste quant à la présence des garages cette année-là, ce doute disparaît entièrement lorsqu’on examine la photographie aérienne des lieux prise le 4 décembre 1985 [36] , on l’a vu plus haut, montre clairement, comme M. Desjardins en a témoigné, que ces garages s’y trouvaient alors toujours. [ 49 ] La présence de ces garages en 1985 mène à l’invalidation de la conclusion de la juge de première instance à deux égards. [ 50 ] Premièrement, cette

partie du lot 402 sur laquelle les garages étaient toujours érigés en décembre 1985 n’a évidemment pas pu être utilisée à quelque fin de stationnement que ce soit avant cette date, ni donc avant l’entrée en vigueur du règlement no 5591 en décembre 1980, ce qui empêche toute reconnaissance de droits acquis à son égard. [ 51 ] Mais de façon plus importante encore, il appert du témoignage de M.

Desjardins que les lots 397 à 400 ont été utilisés pour le bénéfice des employés et clients de Desjardins Fourrures, et donc comme usage de stationnement accessoire, jusqu’après la démolition des garages qui n’a eu lieu qu’après le 4 décembre 1985. Ainsi, puisque ces quatre lots n’étaient toujours utilisés qu’à

titre accessoire lors de l’entrée en vigueur du règlement no 5591 en décembre 1980, ces lots ne bénéficient pas de droits acquis. [ 52 ] Quant aux lots 401 et 404, il est vraisemblable que la date du début des activités du parc de stationnement public commercial soit elle aussi postérieure à la démolition des garages situés sur la

partie ouest du lot 402, c’est-à-dire que cette date correspond au moment où cette parcelle de lot a été aménagée en stationnement par M. Hanafi et à la reprise des lots 397 à 400 par M. Reiss afin de les louer à celui-ci, après 2005. Toutefois, force est de reconnaître que la preuve ne permet pas de la situer puisque rien dans la preuve ne permet de déterminer quand les lots 401 et 404 ont commencé à être utilisés à des fins de parc de stationnement public commercial. Le notaire a bien affirmé que les nouveaux espaces étaient gagnés au fur et à mesure que M.

Reiss les eût acquis et que les bâtiments qui s’y trouvaient eussent été démolis, mais n’a pas pu préciser l’année de ces conversions. De plus, il a précisé que ces nouveaux espaces étaient destinés aux clients du restaurant le Vieux Munich, ce qui est un usage accessoire à ce commerce et non un usage principal de stationnement public. Quant à M. Desjardins, il situe du mieux qu’il le peut ce moment à la reprise des lots par M. Reiss afin de les louer à M.

Hanafi et à la démolition des garages, laquelle ne s’est produite qu’après 1985. [ 53 ] La juge estime par ailleurs que le lot 403 peut aussi être utilisé à des fins de parc de stationnement public commercial même s’il ne bénéficie pas de droit acquis, puisque, les critères de l’arrêt Ville de Montréal c . Chapdelaine et Turcot [37] étant satisfaits, elle serait autorisée à exercer sa discrétion judiciaire et alors ne pas ordonner la cessation de l’usage sur ce terrain.

Avec égards, ce n’est pas le cas. [ 54 ] D’abord, il est incontestable que cet immeuble a été l’assiette d’un édifice jusqu’en 1991, année de sa démolition (ce qui d’ailleurs contredit clairement le témoignage du notaire Mehnert qui affirme erronément que tous les bâtiments étaient démolis au fur et à mesure de leur acquisition), ce qui exclut toute possibilité qu’on puisse lui reconnaître quelque droit acquis à l’usage en litige. [ 55 ] Ensuite, la juge écrit que la Ville aurait en quelque sorte reconnu la légalité de l’usage contesté en posant elle-même des affiches annonçant sa présence.

Curieusement, c’est la juge qui a elle-même annoncé aux parties qu’elle s’était rendue, seule, sur les lieux, avait remarqué la présence d’affiches annonçant le stationnement en litige, et avait noté que certaines d’elles indiquaient même qu’il s’agirait d’un stationnement pour l’hôpital situé à proximité dû à la mention « H » posée dessus. [ 56 ] Cet exercice fait unilatéralement par la juge illustre les dangers d’une telle immixtion d’un décideur dans la preuve et du risque que celui-ci soit induit en erreur par des éléments de preuve que les parties elles-mêmes ont choisi de ne pas lui présenter. [ 57 ] Pourtant, la preuve déjà au dossier [38] permettait de constater que, bien qu’il soit vrai que certaines des affiches annonçant ce parc de stationnement puissent ressembler à certains égards aux affiches qu’on peut apercevoir le long de certains chemins publics, aucune preuve n’a été présentée au sujet de celles que l’appelante pose sur les voies publiques, le cas échéant, afin d’annoncer des parcs de stationnement publics.

Ensuite, et tel qu’il apparaît des photographies déposées en preuve, toutes les affiches annonçant la présence du parc de stationnement en litige sont vissées ou autrement fixées directement sur des bâtiments privés, ou encore sur des supports amovibles déposés sur des terrains privés, ce qui peut difficilement être compris comme constituant un indice que la Ville les aurait posées. [ 58 ] Plus encore, le seul témoin qui a traité de ces affiches, M. Sylvain Daoust, le représentant de l’appelante à qui la juge a soulevé leur présence, a affirmé que ce n’est pas la ville qui les avait posées.

Ainsi, puisque rien dans la preuve ne permettait à la juge de

conclure comme elle l’a fait sur l’origine de ces affiches, elle ne pouvait y référer afin de soutenir sa conclusion selon laquelle la ville aacquiescé à l’existence de droits acquis à l’usage contesté. [59] La juge appuie aussi sa décision d’exercer sa discrétion judiciaire afin de ne pas ordonner la cessation de l’usage en litige sur celot 403 sur le fait que ce lot a été inclus dans le lot 2 162 009 dans cadre de la rénovation cadastrale en 2002, et vu qu’il fait maintenantpartie du parc de stationnement dans son ensemble identifié par ce nouveau numéro de lot.

Avec égards, je ne vois aucunement commentun changement de numérotation exercé par le gouvernement pouvait permettre d’appuyer l’exercice de la discrétion judiciaire, d’autantplus que la rénovation cadastrale n’a à elle seule ni créé ni éteint de droits. [60] La juge appuie aussi sa décision sur le fait que la Ville n’aurait pas déposé de demande en injonction avant 2007, malgré qu’elleimposât des taxes aux intimées pour leur activité de parc de stationnement commercial extérieur.

Or, non seulement cette constatation dela juge ne se retrouve pas dans la preuve, celle-ci montre au contraire que la taxe sur le stationnement n’a jamais été imposée avant 2007,et que les lots ont été taxés comme tout autre terrain vague desservi, et ce, jusqu’en 2010[39]. À cela s’ajoute qu’il a été rappelé par lestribunaux que le fait qu’une municipalité impose une taxe ne doit pas être interprété comme une reconnaissance de l’usagedérogatoire[40].

Enfin, tel que l’a rappelé la Cour à maintes reprises : « la tolérance pendant une période de temps même prolongée nesuffit pas, en soi, pour faire échec à une demande sous l’article 227 LAU »[41]. [61] Quant au lot 403, on sait par ailleurs qu’aucun véhicule n’a pu y être stationné avant la démolition du bâtiment qui s’y trouvait,démolition qui n’a eu lieu qu’après 1991[42].

Vu la preuve quant à l’absence de droit acquis au bénéfice des autres lots, on ne peutenvisager ici quelque exercice de discrétion judiciaire à l’égard d’un seul lot, d’autant plus que les critères pour l’exercice d’une tellediscrétion doivent être interprétés restrictivement[43]. [62] Puisque l’ensemble de ces erreurs manifestes se situent au cœur du raisonnement de la juge qui a mené à sa conclusion selonlaquelle les lots en litige bénéficient de droits acquis, elles sont déterminantes et emportent l’intervention de la Cour. [63] Ainsi, puisqu’il appartenait aux intimées de prouver par la prépondérance de la preuve que l’activité de parc de stationnementpublic commercial à

titre d’usage principal a débuté avant décembre 1980, et puisqu’ils n’ont pas satisfait ce fardeau, la juge aurait dûrefuser de leur reconnaître un droit acquis. [64] Vu cette conclusion, il n’est pas nécessaire de traiter du premier moyen d’appel et de déterminer si l’usage qui avait cours sur leslots en litige était autorisé avant l’entrée en vigueur du règlement no 5591 le 12 décembre 1980. [65] Je propose donc d’accueillir l’appel, d’infirmer le jugement entrepris et de faire droit aux conclusions de la demande introductived’instance en accordant aux intimées un délai de trois mois pour se conformer, avec les frais de justice.

STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. [29] Contrairement à cette affirmation faite par l’avocat au témoin, et tel qu’il sera traité plus bas, ces garages n’ont pas été démolis« quelque part entre 74 et 79 », mais après décembre 1985. [37] Montréal (Ville de) c. Chapdelaine, AZ-50172381, J.E. 2003-987, (QC CA).