2018 QCCQ 7849, 2018 QCCQ 7849

De Lagrave c. 9202-7119 Québec inc. 2018 QCCQ 7849 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-700716-170 DATE : Le 24 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HUPPÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHELLE DE LAGRAVE ROBERT GIGUÈRE Demandeurs c. 9202-7119 QUÉBEC INC.

MARC GIBEAU Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] En décembre 2015, les demandeurs acquièrent de la défenderesse 9202-7119 Québec inc. un triplex situé dans le quartier Rosemont, à Montréal. Au moment où ils effectuent des rénovations à l’un des appartements de l’immeuble, en mai 2016, ils découvrent un problème concernant les poutres qui soutiennent le plafond.

Considérant qu’il s’agit d’un vice caché, ils réclament des défendeurs le remboursement des coûts engendrés par l’installation d’une poutre d’acier destinée à corriger le problème. [ 2 ] Le défendeur Marc Gibeau conteste cette réclamation en invoquant qu’il n’y a aucun lien de droit entre les demandeurs et lui. La défenderesse 9202-7119 Québec inc. invoque qu’elle n’a reçu aucun avis préalablement aux travaux effectués par les demandeurs et qu’elle a donc été placée devant un fait accompli, n’ayant pas pu procéder aux constatations requises relativement au problème allégué par les demandeurs.

Elle soutient aussi que les travaux réalisés débordaient la simple réparation du problème constaté et constituaient plutôt des travaux d’amélioration de l’immeuble. [ 3 ] Il n’est pas nécessaire d’analyser l’ensemble des questions que soulève le présent dossier. Le tribunal est d’avis que l’action des demandeurs est mal fondée puisque, d’une part, il n’existe aucun lien de droit entre M. Gibeau et eux et que, d’autre part, le défaut d’aviser le vendeur avant de procéder aux travaux de correction du problème qu’ils ont découvert est fatal à leur réclamation.

CONTEXTE [ 4 ] Par acte notarié intervenu le 21 décembre 2015, la défenderesse 9202-7119 Québec inc. vend aux demandeurs, pour le prix de 740 000 $, un triplex situé rue de Bordeaux à Montréal. La vente est faite avec garantie légale. Avant cet achat, les demandeurs font inspecter l’immeuble et obtiennent un rapport d’inspection, préparé par M. Bobby Bourkas le 28 novembre 2015. [ 5 ] En mai 2016, alors qu’ils commencent la rénovation de l’un des appartements de l’immeuble pour le transformer en loft, les demandeurs constatent des fissures importantes dans les poutres situées sous le gypse du plafond.

Ils contactent M. Gibeau pour obtenir les coordonnées de l’ingénieur dont les services ont été utilisés par le vendeur pour effectuer certaines rénovations à d’autres parties de l’immeuble avant que les demandeurs s’en portent acquéreurs. [ 6 ] Un texto est ainsi transmis à M. Gibeau, le 22 mai 2016. Il ne fait toutefois aucunement état du problème découvert par les demandeurs. Il ne l’alerte pas non plus quant à une responsabilité potentielle du vendeur à cet égard.

Ce texto se lit comme suit [1] : Puis je avoir les coordonnées de ton ingénieur en bâtiment car le 3 1/2 …nous avons besoin de son expertise et une connaissance de

notre triplex merci [ 7 ] M. Gibeau fournit le nom de M. Vincent Arcobelli, ingénieur. Celui-ci est contacté par les demandeurs et se rend sur les lieux en juin. Il constate alors un important problème de répartition des charges dans l’appartement faisant l’objet des rénovations. Il leur recommande, dans le cadre de leurs travaux de rénovation, de remplacer les poutres fissurées par une poutre d’acier.

Il les informe aussi que les travaux doivent être réalisés sans retard puisque le poids de la neige, lors de l’hiver suivant, pourrait aggraver la situation, voire provoquer l’effondrement du toit. [ 8 ] Extrêmement inquiets de la situation, les demandeurs obtiennent sans délai des soumissions pour l’installation de cette poutre d’acier. À une date qui n’a pas été spécifiée, mais qui se situe au cours de l’été 2016, ils accordent le contrat à la firme RDC Fondation inc., avant de s’absenter du pays pour une période d’un mois. Les travaux sont réalisés en juillet 2016.

La facture du 19 juillet 2016 qu’ils reçoivent à la suite de ces travaux s’élève à 13 222,13 $. C’est ce montant qu’ils réclament en l’instance. [ 9 ] M. Gibeau témoigne avoir reçu en septembre 2016 un téléphone du demandeur Robert Giguère l’invitant à aller voir les travaux réalisés dans l’immeuble. Au cours de cette visite, il n’est pas question de la responsabilité potentielle du vendeur à l’égard du problème que les demandeurs ont découvert plusieurs mois plus tôt. [ 10 ] C’est dans le cadre d’un courriel qui lui est transmis le 12 octobre 2016 que M.

Gibeau apprend que les demandeurs imputent une responsabilité au vendeur à l’égard du problème de poutres. Cinq mois se sont alors écoulés depuis que le problème a été découvert par les demandeurs et trois mois se sont écoulés depuis que les travaux de remplacement ont été effectués. [ 11 ] L’action des demandeurs est intentée le 2 février 2017. [ 12 ] Ni l’un, ni l’autre, des demandeurs n’a témoigné à l’audience. Ils y étaient représentés par le fils de la demanderesse Michelle De Lagrave. Les demandeurs ont plutôt déposé des déclarations écrites pour valoir témoignage.

ANALYSE [ 13 ] L’acte de vente de l’immeuble est intervenu entre la défenderesse 9202-7119 Québec inc. et les demandeurs. Le défendeur Marc Gibeau n’est pas personnellement

partie à cet acte, bien qu’il y représente la défenderesse, puisqu’il en est le président et le seul actionnaire. Le dossier ne contient aucun engagement personnel de sa part en rapport avec cette vente. [ 14 ] Il n’y a donc aucun lien de droit entre les demandeurs et M. Gibeau. De même, la preuve administrée devant le tribunal ne fournit aucune raison de lever le voile corporatif afin d’engager sa responsabilité personnelle, comme le suggèrent les demandeurs. [ 15 ] Ces constatations suffisent pour rejeter l’action contre M. Gibeau. [ 16 ] L’acheteur qui découvre un vice caché doit en aviser le vendeur sans délai. C’est la règle impérative posée par l’

article 1739 du Code civil du Québec , qui se lit comme suit : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 17 ] Plusieurs objectifs inspirent cette règle [2] . Elle vise d’abord à permettre au vendeur de prendre les dispositions pour constater

lui-même l’état du bien et la nature du problème, sans s’en remettre à l’appréciation qu’en fait l’acheteur. Elle lui laisse aussi l’occasion de faire procéder aux analyses et expertises requises pour déterminer si les conditions susceptibles d’engager sa responsabilité sont présentes – par exemple d’identifier si le problème existait déjà au moment de la vente – et pour établir les moyens de corriger le vice. Enfin, cette règle permet au vendeur de proposer lui-même les correctifs nécessaires, à des coûts qu’il peut contrôler, afin de limiter l’ampleur monétaire de sa responsabilité, le cas échéant. [ 18 ] La règle énoncée à l’

article 1739 du Code civil du Québec établit un équilibre entre les intérêts du vendeur et ceux de l’acheteur. Elle prend en compte la situation de l’acheteur qui découvre, après l’achat, que l’état du bien vendu en affecte sérieusement l’usage ou l’utilité.

Elle prend aussi en compte la situation du vendeur, qui, sans accès au bien vendu, dépendrait entièrement de la bonne foi et de la bonne volonté de l’acheteur quant à la preuve des faits susceptibles de le rendre responsable de l’état du bien. [ 19 ] Les demandeurs n’ont pas dénoncé le problème au vendeur avant de procéder au remplacement des poutres existantes par une poutre d’acier. Ils s’en expliquent ainsi dans une lettre du 14 octobre 2016 adressée à M. Gibeau [3] : Premièrement, en aucun moment nous n’avons eu l’intention d’entreprendre les travaux et de vous mettre devant les faits accomplis.

Si vous n’avez pas été informé des travaux à faire c’est tout simplement que nous n’étions pas au courant de la possibilité d’application du recours en vice caché au présent cas et c’est un ami avocat qui nous en a informés une fois que nous avions débuté les travaux. L’

article 1739 du Code civil du Québec énoncent clairement que le délai raisonnable prend effet au moment de la prise de connaissance par l’acheteur du vice-caché et non au moment où nous constatons les réparations sans connaissance de l’applicabilité du recours en vice- caché. [ 20 ] Selon la déclaration écrite de Mme De Lagrave, ce n’est que postérieurement aux travaux de remplacement des poutres que des individus de leur entourage informent les demandeurs que le problème qu’ils ont découvert constituerait un vice caché. [ 21 ] L’ignorance de la loi n’excuse pas le défaut de respecter la règle énoncée à l’

article 1739 du Code civil du Québec . Cette disposition n’aurait aucun sens si elle permettait à l’acheteur, comme le laissent entendre les demandeurs, de donner l’avis uniquement au moment où il apprend que le droit lui accorde possiblement un recours, et ce, indépendamment du moment où il a découvert le vice et sans tenir compte des modifications ou des réparations qu’il a pu unilatéralement apporter au bien acheté. [ 22 ] En l’instance, l’absence de dénonciation a privé le vendeur des bénéfices que lui accorde cette règle.

Il n’y a eu aucune renonciation de sa part à recevoir un avis de dénonciation conformément à cette disposition. Le vendeur a tout simplement été placé par les acheteurs devant un fait accompli. Même si les demandeurs n’ont pas agi intentionnellement, de manière à restreindre les droits que le vendeur détient en vertu de l’

article 1739 du Code civil du Québec , l’effet de leur conduite est le même. [ 23 ] Lors de son témoignage, M. Gibeau a mentionné qu’il ne connaissait pas le problème relié aux poutres de l’appartement rénové par les demandeurs. Le tribunal n’a aucune raison de mettre en doute la véracité de ce témoignage. [ 24 ] Enfin, les travaux effectués par les demandeurs ne présentaient pas un degré d’urgence suffisant pour les dispenser de transmettre un avis de dénonciation au vendeur. Le problème a été découvert en mai et c’est le poids de la neige de l’hiver suivant qui aurait pu rendre l’immeuble périlleux.

Les demandeurs disposaient entretemps d’une période amplement suffisante pour respecter les obligations que la loi met à la charge de l’acheteur qui découvre un vice caché. [ 25 ] La jurisprudence établit que le défaut de transmettre l’avis de dénonciation prévu à l’

article 1739 du Code civil du Québec entraîne le rejet de la poursuite intentée par l’acheteur [4] . L’action des demandeurs en l’instance est donc mal fondée. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 26 ] REJETTE la demande;

[ 27 ] LE TOUT , avec les frais de justice. __________________________________ LUC HUPPÉ, J.C.Q. Date d’audience : 1 er octobre 2018