2024 QCCS 143, 2024 QCCS 143

Sylla c. Guy 2024 QCCS 143 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE N° : 700-17-019859-239 DATE : 23 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SILVANA CONTE J.C.S. ______________________________________________________________________ MAMADOU BOBO SYLLA M’MAH CAMARA Demandeurs c. CÉLINE GUY Défenderesse et XAVIER MARTEL

Partie intéressée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La défenderesse et la

partie intéressée présentent une demande en irrecevabilité et en rejet de l’instance fondée sur les art. 168 et 51 C.p.c., et ce, en raison de : 1.1. L’absence d’intérêt juridique contre Xavier Martel; 1.2. L’irrecevabilité contre la défenderesse en raison de la transaction conclue avec Habitation Pacifique prévoyant: 1.2.1. Une quittance pour les représentants [1] ; 1.2.2. La remise totale de la dette; 1.3. Abus de procédure. FAITS [ 2 ] Le 4 octobre 2021, les demandeurs signent des contrats préliminaires visant l'acquisition de deux immeubles multilogements à Sainte-Marthe-sur-le-Lac, immeubles à être construits par l'entrepreneur Habitation Pacifique [2] . [ 3 ] La défenderesse a agi à

titre de représentante aux ventes pour Habitation Pacifique dans le cadre du développement immobilier en cause. [ 4 ] Des délais de livraison ont occasionné en cours de projet, en raison de démarches auprès de la municipalité pour la régularisation d'une question de zonage. [ 5 ] Les demandeurs soutiennent qu’ils étaient contraints de renoncer à l'achat d'un des immeubles en raison de ces délais. [ 6 ] Le ou vers le 8 août 2023, les demandeurs signifient une demande introductive d'instance contre Habitation Pacifique dans le dossier de Cour portant le numéro 700- 17-019704-237 lui réclamant l'ensemble des dommages qu'ils estimaient découler de cette situation [3] . [ 7 ] Le 31 août 2023, les demandeurs et Habitation Pacifique concluent une transaction mettant fin au litige les opposant, en contrepartie d'une somme de 226 990 $ payable le 8 septembre 2023 [4] .

[ 8 ] Le 14 septembre 2023, les demandeurs intentent le présent recours contre la défenderesse pour récupérer « toutes les pertes que son client n'a pas accepté (sic) de couvrir dans l'entente du 31 août 2023 » [5] . ANALYSE [ 9 ] Lorsque le tribunal est saisi d’une demande fondée à la fois sur l’art.168 C.p.c. et sur l’art. 51 et seq. C.p.c., il convient d’analyser, dans un premier temps, la demande en irrecevabilité et, dans un deuxième temps, la demande en rejet fondée sur l’abus [6] .

Demande en Irrecevabilité [ 10 ] Il est bien établi que le tribunal doit être prudent avant de mettre fin prématurément à un recours compte tenu des sérieuses conséquences qu’un rejet préliminaire peut entraîner [7] . Lorsqu’une question ne peut être résolue à la simple lecture du dossier, la demande en irrecevabilité sera rejetée [8] . [ 11 ] La Cour d’appel résume ainsi les principes applicables à la demande en irrecevabilité dans Fanous c.

Gauthier [9] : [14] L’article 168 (2) C.p.c. prévoit la possibilité de rejeter une action qui « n’est pas fondée en droit quoique le fait allégué puisse être vrai. », moyen qui s’assimile à celui de l’article 165(4) de l’ancien Code de procédure civile dont les critères jurisprudentiels d’interprétation sont bien établis. Ces principes sont résumés dans l’arrêt Bohémier c.

Barreau du Québec de la Cour : • Les allégations de la requête introductive d'instance sont tenues pour avérées, ce qui comprend les pièces déposées à son soutien; • Seuls les faits allégués doivent être tenus pour avérés et non pas la qualification de ces faits par le demandeur; • Le Tribunal n'a pas à décider des chances de succès du demandeur ni du bien-fondé des faits allégués.

Il appartient au juge du fond de décider, après avoir entendu la preuve et les plaidoiries, si les allégations de faits ont été prouvées; • Le Tribunal doit déclarer l'action recevable si les allégations de la requête introductive d'instance sont susceptibles de donner éventuellement ouverture aux conclusions recherchées; • La requête en irrecevabilité n'a pas pour but de décider avant procès des prétentions légales des parties.

Son seul but est de juger si les conditions de la procédure sont solidaires des faits allégués, ce qui nécessite un examen explicite, mais également implicite du droit invoqué; • On ne peut rejeter une requête en irrecevabilité sous prétexte qu'elle soulève des questions complexes; • En matière d'irrecevabilité, un principe de prudence s'applique. Dans l'incertitude, il faut éviter de mettre fin prématurément à un procès; •

En cas de doute, il faut laisser au demandeur la chance d'être entendu au fond. […] [16] Les questions de fait doivent être laissées à l’appréciation du juge du fond appelé à apprécier l’ensemble de la preuve. D’ailleurs, les questions de fait et les questions mixtes ne peuvent être tranchées à cette étape du litige puisqu’elles impliquent nécessairement un examen factuel. Ainsi, lorsqu’une question ne peut être résolue à la simple lecture du dossier, la demande en irrecevabilité doit être rejetée.

Dès lors, les questions de fait et les questions mixtes doivent être laissées à l’appréciation du juge du procès plutôt qu’être tranchées dans le cadre d’une demande en irrecevabilité, puisqu’elles commandent nécessairement un examen factuel. [ 12 ] En l’espèce, l’absence d’intérêt contre Xavier Martel est manifeste ce qui justifie le rejet du recours contre lui [10] . Il n’y a aucune allégation ni conclusion visant ce dernier. De plus, les demandeurs admettent qu’il a été ajouté pour le tenir au courant des faits. [ 13 ] Le Tribunal analysera les deux autres moyens d’irrecevabilité.

La Transaction avec Habitation Pacifique [ 14 ] Le recours contre Habitation Pacifique allègue que celle-ci a fait preuve d’insouciance marquée et de fraude lorsqu’elle contrevient aux règles de zonage et crée l’indivision [11] . Les demandeurs allèguent qu’Habitation Pacifique a fait preuve d’un manque de transparence quant aux problèmes de zonage et de vol [12] . Enfin elle invoque des moyens de pression et intimidation du procureur et huissier d’Habitation Pacifique [13] . [ 15 ] Le recours recherche la passation de

titre ainsi que des dommages-intérêts ventilés comme suit : 15.1. Le remboursement de la somme de 38 600 $; 15.2. La perte d'intérêts sur les acomptes versés à Habitation Pacifique, 75 896,50 $; 15.3. Dommages moraux et punitifs, 550 000 $ ; 15.4. Les intérêts supplémentaires à être payés sur le prêt de l'immeuble acquis, vu l'augmentation du taux d'intérêt au moment de la signature de l'acte de vente, 120 000 $; 15.5. Le remboursement des loyers manquants (non quantifié); et

15.6. La plus-value tirée par cette dernière lors de la revente de l'immeuble à un tiers. [ 16 ] Le 31 août 2023, les demandeurs et Habitation Pacifique règlent le dossier pour la somme de 226 900 $ payable le 8 septembre 2023. [ 17 ]

Le paragraphe 3 de la Transaction contient la quittance mutuelle qui se lit ainsi: [14] En contrepartie des paiements ci-devant mentionnés, et des autres conditions, les parties se donnent quittance complète, générale et finale, de tout recours, passé, présent ou futur, l'une envers l'autre, leur administrateurs, actionnaires, ayant droit, successeurs, héritiers et représentants qu'ils pourraient, avoir, ont ou pourrait (sic) prétendre avoir contre la défenderesse et ses représentants pour tous faits (sic), procédures et pièces déposés au soutien de la demande introductive d'instance dans le dossier de Cour portant le numéro 700-17-019704- 237. [ 18 ] Le 14 septembre 2023, les demandeurs intentent le présent recours contre la défenderesse pour récupérer « toutes les pertes que son client n'a pas accepté (sic) de couvrir dans l'entente du 31 août 2023 » [15] . [ 19 ] Les demandeurs réclament les mêmes dommages-intérêts que ceux dans le recours à l’encontre d’Habitation Pacifique à l’exception du fait que le montant des dommages moraux et punitifs est de 600 000 $ et non 550 000 $, et ce, basé sur la même trame factuelle.

Ils allèguent des fautes extracontractuelles commises par la défenderesse dans l’exécution de son mandat comme représentant d’Habitation Pacifique incluant le manque de transparence à

titre de courtier d’immobilier, tel qu’allégué dans l’autre recours. [ 20 ] Le Tribunal considère que l’expression « représentants » dans la quittance ne souffre d’aucune ambiguïté nécessitant l’interprétation et doit nécessairement inclure la défenderesse, et ce, pour les raisons suivantes. [ 21 ] D’abord, la défenderesse est expressément nommée représentante d'Habitation Pacifique dans les conventions intervenues entre les demandeurs et Habitation Pacifique et elle signe lesdites conventions pour et au nom de celle-ci [16] . [ 22 ] De plus, selon les allégations de la demande introductive d’instance, il appert que la défenderesse était la principale interlocutrice d’Habitation Pacifique.

Les demandeurs accusent Habitation Pacifique d’avoir manqué à son obligation de transparence face aux contraventions de zonage dans les deux recours.

Les discussions relativement à l’indivision et les zonages municipaux ont eu lieu avec la défenderesse. [ 23 ] Il s’agit d’une stipulation pour autrui claire et non équivoque au sens de l’article 1440 C.c Q. qui satisfait aux trois conditions suivantes : (1) la validité du contrat de base et l’intention de stipuler pour autrui; (2) l’intérêt valable du stipulant pour stipuler pour autrui, un intérêt moral étant suffisant et (3) le bénéficiaire existe et est déterminable [17] . [ 24 ] Bien que cela dispose du recours des demandeurs, le Tribunal analysera les autres questions pour les fins du dossier.

Remise de dette [ 25 ] Selon l’ art. 1687 C.c.Q. , l’effet principal de la remise d’une dette par le créancier est de libérer son débiteur de la totalité ou d’une

partie de son obligation.

La remise est totale, à moins qu’elle ne soit stipulée partielle selon l’ art. 1687 al. 2 C.c.Q. [18] . [ 26 ] La libération d'un débiteur solidaire de la dette par le créancier entraîne la libération des codébiteurs, aux termes de l' art. 1690 C.c.Q. lorsque la remise est totale et la libération de la part du débiteur libéré lorsque la remise est partielle [19] . [ 27 ] En l’instance, bien que les parties à la Transaction prévoient la remise totale de la dette d’Habitation Pacifique, la détermination de la responsabilité solidaire ou in solidum de la défenderesse ainsi que sa part de responsabilité sont des questions mixtes de fait et de droit nécessitant la preuve et qui doivent être laissée à l'appréciation du juge du fond appelé à apprécier l'ensemble de la preuve [20] .

Abus de procédures [ 28 ] L'art. 51 C.p.c. se lit ainsi : 51. Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d'office, déclarer qu'une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif. L'abus peut résulter, sans égard à l'intention, d'une demande en justice ou d'un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d'un comportement vexatoire ou quérulent.

Il peut aussi résulter de l'utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d'expression d'autrui dans le contexte de débats publics. [ 29 ] Il est bien établi que la barre de l’abus de procédure est haute, comme le rappelle la Cour dans Biron c. 150 Marchand Holdings inc . [21] : [126] L’article 51 C.p.c. couvre une panoplie de situations et le spectre de ces situations est large, mais, dans tous les cas, la barre est haut placée et elle doit le demeurer au risque de banaliser ce qu’est une procédure abusive et de constituer un frein à l’accès à la justice.

Les procédures manifestement mal fondées et celles qui ne visent qu’à faire taire l’autre

partie doivent être sanctionnées. Il en va de même de la

partie qui utilise la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui. Mais, je le répète, la barre de l’abus de procédure doit demeurer haut placée. [ 30 ] Dans un arrêt récent de la Cour d'appel, Brazil c. Boileau [22] , la Cour souligne qu'il « doit être patent, sans qu'une preuve élaborée soit administrée, que la demande en justice ou l'acte de procédure est abusif ou paraît l'être ». Autrement, le Tribunal doit éviter de mettre fin prématurément à un procès, considérant les graves conséquences qui découlent du rejet d'une action, sans que la demande soit examinée au mérite.

__________________________________ SILVANA CONTE J.C.S. MAMADOU BOBO SYLLA M’MAH CAMARA Demandeurs Me Renée-Maude Vachon LANGLOIS AVOCATS, S.E.N.C.R.L. Avocats de Céline Guy et Xavier Martel Date d’audience : 19 janvier 2024 [ 31 ] En l'espèce, la poursuite contre la défenderesse intentée après la signature de la Transaction et quittance et la réception du chèque le 8 septembre 2023 pour tenter de récupérer « toutes les pertes que son client n'a pas accepté (sic) de couvrir dans l'entente du 31 août 2023 » [23] est

sommairement abusive et déraisonnable. [ 32 ] Les demandeurs n’ont pas convaincu le Tribunal que le recours intenté sur la même trame factuelle contre la défenderesse n’est pas excessif. Bien qu’ils se représentent seuls, ils ont conclu une Transaction ayant comme but exprès de mettre fin au litige contre Habitation Pacifique, ses administrateurs, actionnaires, ayants droit, successeurs, héritiers et représentants pour les tous les faits en litige. Un plaideur raisonnable et prudent placé dans les mêmes circonstances conclurait à l'absence de fondement du recours [24] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 33 ] ACCUEILLE la demande en irrecevabilité et en rejet de la défenderesse et la

partie intéressée; [ 34 ] DÉCLARE la demande introductive d’instance manifestement mal fondée; [ 35 ] REJETTE la demande introductive d’instance; [ 36 ] LE TOUT, avec frais de justice.