2017 QCCQ 8839, 2017 QCCQ 8839

Houle c. Brosseau 2017 QCCQ 8839 COUR DU QUÉBEC «DIVISION DES PETITES CRÉANCES» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-032758-169 DATE : 28 JUILLET 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. STÉPHANIE HOULE Demanderesse c. ÉRIC BROSSEAU -et- RE/MAX V.R.P. INC. -et- CHRISTINE TREMBLAY -et- MAXIME WOODBURY Défendeurs JUGEMENT 1. L’APERÇU [ 1 ] Le 30 avril 2015, Mme Houle (« l’acheteuse ») achète de M. Brosseau (« le vendeur ») un immeuble situé à Pointe-Calumet pour un prix de vente de 134 500 $.

Quelques semaines plus tard, elle constate que le peuplier situé à l’arrière de la résidence est non seulement mort, mais que son état est dangereux et qu’il doit être abattu. [ 2 ] En effet, des branches tombent de façon constante, tant sur le terrain de l’acheteuse que sur ceux des voisins. La proximité des terrains voisins combinée à la taille des branches de l’arbre représente un risque de dommages pour les immeubles voisins de même qu’un danger pour les personnes qui s’y trouvent. [ 3 ] En discutant avec les voisins, l’acheteuse est informée que le peuplier est mort depuis plusieurs années.

Elle est également informée que le vendeur était au courant de son état, certaines discussions ayant été initiées par ces mêmes voisins pour savoir quand il entendait s’en occuper. [ 4 ] L’acheteuse estime que le vendeur aurait dû divulguer l’état de cet arbre dans le cadre des discussions ayant entouré la vente de l’immeuble.

Au contraire, la fiche descriptive vante le fait que l’immeuble est doté d’arbres matures. [ 5 ] L’acheteuse estime également que les deux courtiers immobiliers impliqués dans la vente auraient dû l’informer de la situation de sorte qu’elle recherche leur responsabilité de même que celle de l’agence immobilière, solidairement avec le vendeur.

Elle est d’avis que les courtiers immobiliers avaient également connaissance de l’état de l’arbre considérant la longue période pendant laquelle l’immeuble a été sous contrat de courtage avec l’agence immobilière et considérant que l’état de l’immeuble était bien connu du voisinage.

Elle dit avoir entendu dire que les gens naviguant sur le lac Deux-Montagnes situé à proximité de l’immeuble avaient l’habitude d’utiliser comme point de référence « l’arbre mort ». [ 6 ] L’acheteuse réclame une somme de 6 000 $, représentant les frais pour l’abattage du peuplier de même que certains dommages moraux, notamment en raison du non-usage de la cour. [ 7 ] Le vendeur soutient que sa responsabilité ne peut être recherchée puisque la vente a eu lieu sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteureé [ 8 ] Subsidiairement, le vendeur soulève les moyens de contestation suivants : ▪ La présence d’un arbre mort ne constitue pas un vice caché, s’agissant davantage d’un entretien prévisible et inhérent à tout immeuble; ▪ L’acheteure a fait défaut de transmettre un avis de dénonciation avant de procéder à l’abattage de l’arbre; ▪ L’acheteure a également fait défaut de transmettre une mise en demeure valide en raison de son ambiguïté;

▪ Les dommages réclamés sont exagérés en ce que les frais d’abattage sont trop élevés et que le non-usage de la cour découle de l’inaction de l’acheteure à procéder à l’abattage de l’arbre; ▪ Le vendeur n’avait pas connaissance que le peuplier était mort lors de la vente. [ 9 ] Quant aux deux courtiers immobiliers et à l’agence immobilière, ils soutiennent que : ▪ La vente exclue la garantie légale; ▪ Aucune faute n’a été commise puisque leur obligation de vérification ne s’étend pas à vérifier l’état des arbres se trouvant sur le terrain d’un immeuble; ▪ Ils n’avaient pas connaissance que le peuplier était mort; ▪ Les dommages réclamés sont exagérés. 2.

ANALYSE ET DÉCISION [ 10 ] L’acte de vente prévoit l’exclusion de la garantie légale en ces termes : GARANTIE : Cette vente est faite sans aucune garantie légale, aux risques et périls de l’acquéreur; [1] [ 11 ] En l’instance, l’acheteuse souhaite qu’il soit passé outre à cette exclusion, en raison de la connaissance qu’elle impute au vendeur. [ 12 ] Or, seul le vendeur professionnel se voit interdire d’exclure la garantie légale pour les vices qu’il a omis de porter à la connaissance de l’acheteur.

Le vendeur non professionnel n’est pas tenu à la même obligation lorsque l’exclusion de la garantie légale a lieu dans le contexte d’une vente aux risques et périls de l’acheteur : 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [ 13 ] Le vendeur en l’instance n’est pas un vendeur professionnel. Les termes utilisés pour exclure la garantie légale sont clairs et la vente en est une aux risques et périls de l’acheteur. [ 14 ] L’objectif recherché par le vendeur, comme c’est généralement le cas, est de se mettre à l’abri de toute poursuite éventuelle, ayant été propriétaire de l’immeuble pendant environ quatre années, mais sans jamais l’avoir habité. [ 15 ] La Cour d’appel dans l’arrêt Théberge c.

Durette [2] confirme que pour avoir gain de cause à l’égard du vendeur, malgré la présence d’une telle clause d’exclusion, l’acheteur doit faire la démonstration d’un vice de consentement : [83] (…) Au contraire du vendeur professionnel, le vendeur non professionnel, ce qui est le cas de l'intimée, peut exclure sa responsabilité même s'il n'a pas révélé ou ne pouvait ignorer les vices affectant la qualité du bien.

Bien sûr, cela n'empêche pas les règles contractuelles ordinaires de s'appliquer et l'on peut penser que l'acheteur d'un bien pourrait, si le vendeur non professionnel lui a délibérément caché l'existence d'un vice important, invoquer l'erreur, erreur provoquée par le dol de l'autre

partie ( articles 1399 - 1401 C.c.Q. ), et obtenir l'annulation de la clause (ou celle de la vente) pour ce motif. Encore faudrait-il que l'erreur soit déterminante et que l'acheteur ait par ailleurs exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances et n'ait donc pas contribué à s'induire lui-même en erreur, pour ainsi dire, par exemple en se fermant les yeux ou en agissant de façon négligente ou téméraire. [3] [ 16 ] L’

article 1399 C.c.Q. précise en effet que le consentement doit être libre et éclairé et que ne constitue pas un consentement libre et éclairé, celui qui est vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. [ 17 ] C’est l’erreur vice de consentement qui est ici alléguée par l’acheteure. Cette erreur est définie à l’

article 1400 C.c.Q. comme suit : 1400. L’erreur vicie le consentement des parties ou de l'une d'entre elles lorsqu'elle porte sur la nature du contrat, sur l'objet de la prestation ou encore sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L'erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. [ 18 ] Étant question de l’état de l’un des arbres présents sur la propriété, si erreur il y a, il ne peut s’agir d’une erreur sur la nature du contrat ni sur l’objet de la prestation. En effet, seule la catégorie de l’erreur portant sur un élément essentiel du contrant ayant déterminé le consentement est disponible à l’acheteure dans le présent dossier.

[ 19 ] Le Tribunal est d’avis que l’erreur portant sur l’état du peuplier ne se qualifie pas comme une erreur vice de consentement. [ 20 ] D’une part, la preuve ne révèle aucune représentation spécifique portant sur l’état des arbres qui se trouvent sur la propriété. D’ailleurs, le témoignage de l’acheteure se limite à référer à des représentations vantant l’existence d’arbres matures sur la propriété.

Ces représentations n’ont rien d’inexactes à strictement parler. [ 21 ] D’autre part, dans le contexte de la vente d’un immeuble, il est permis d’affirmer que, règle générale, l’état de la végétation ou des arbres ne revêt qu’une importance relative dans la détermination du consentement d’un acheteur éventuel. [ 22 ] La question n’est pas de savoir si l’acheteure aurait tenté de négocier à la baisse le prix de vente si elle avait su lors de la vente qu’elle devrait encourir des frais pour l’abattage du peuplier.

La question est de savoir si l’acheteure se serait désistée de la vente en raison de cette information ou si elle aurait refusé d’exclure la garantie légale pour ce motif. Le Tribunal ne le croit pas. [ 23 ] En l’instance, le consentement de l’acheteure a été déterminé par la possibilité d’acheter à un prix relativement bas, soit 134 500 $, une résidence qui, bien que modeste, avait fait l’objet de plusieurs rénovations.

La proximité du lac Deux-Montagnes et la possibilité de revenus offerte par l’immeuble constituent également des éléments essentiels du consentement de l’acheteure. [ 24 ] En conclusion, rien ne justifie d’écarter la clause d’exclusion de la garantie légale. Le vendeur, ou ses représentants, n’ont transmis aucune information spécifique trompeuse.

De plus, l’état d’un arbre se trouvant sur la propriété ne se qualifie pas d’élément essentiel du contrat ayant un effet déterminant sur le consentement exprimé par l’acheteure lors de la vente. [ 25 ] La conclusion à laquelle en vient le Tribunal concernant le vendeur vaut pour les autres défendeurs. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] REJETTE la demande de la demanderesse; [ 27 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : le 5 juin 2017