2018 QCCQ 8008, 2018 QCCQ 8008

Gendron-Vinot c. Lafleur 2018 QCCQ 8008 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-015752-170 DATE : 7 septembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SOPHIE GENDRON-VINOT Et NORMAND ADAM

Partie demanderesse c. NICOLE LAFLEUR

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT [1] ______________________________________________________________________ [ 1 ] Invoquant la garantie légale de qualité, Sophie Gendron-Vinot et Normand Adam réclament à Nicole Lafleur 15 000 $, représentant la valeur des coûts de réparation quant au mur de blocs de béton de la fondation de la propriété du [...] à St-Lin-des- Laurentides, acquise la 15 novembre 2010. [ 2 ] Nicole Lafleur conteste la demande; elle nie avoir connaissance de la problématique et au surplus, invoque le manque de diligence des acheteurs dont des indices lors de l’inspection préachat, auraient dû les pousser à un examen plus approfondi quant à la situation du mur de blocs.

La question en litige

a) La résidence du [...] à St-Lin-des-Laurentides est-elle affectée de vices cachés et le cas échéant, quels sont les dommages?

Contexte [ 3 ] Le 15 novembre 2010, Madame Gendron-Vinot et Monsieur Adam acquièrent la résidence du 68 Bertrand à St-Lin-des- Laurentides alors propriété de Madame Nicole Lafleur; cette vente est consentie avec la garantie légale. [2] [ 4 ] La vente a été précédée d’une inspection préachat dont les mentions pertinentes [3] au rapport font état de ce qui suit : Fondation : de béton, aucune fissure visible lors de l’inspection, la vendeuse déclare dans la déclaration du vendeur n’avoir jamais effectué de réparations et qu’il n’y a pas de fissure dommageable pour le bâtiment.

La fondation est très peu visible à cause de l’isolant extérieur et intérieur. [ 5 ] Madame Gendron-Vinot et Monsieur Adam entreprennent des travaux, lors de l’été 2015, préalablement à leur intention de mettre la propriété en vente, puisque le mortier du muret de parement de briques qui recouvre une

partie de la fondation semble s’effriter. [ 6 ] À l’occasion de ces travaux, le muret de briques est démantelé et c’est alors qu’ils constatent l’état de la fondation du mur de blocs sur une

section de la façade de l’immeuble, un mur du côté et une petite

section à l’arrière de la propriété. [ 7 ] Les photos P-8 et P-9 ont été prises à l’occasion des travaux et révèlent l’état de décrépitude du mur de fondation de blocs qui s’incline, dont la structure est vacillante et dont certains blocs ont perdu une

partie de leur intégrité. [ 8 ] Il appert également que la semelle de la fondation de béton est fissurée. Cette situation est dénoncée au téléphone de façon concomitante par Madame Gendron-Vinot à Madame Lafleur qui, à l’occasion de cette conversation téléphonique, indique ne pas avoir eu connaissance de la situation du mur de blocs.

Madame Lafleur ne viendra pas toutefois constater l’état des lieux. [ 9 ] Dans les semaines suivantes, le couple Gendron-Vinot/Adam s’affaire à obtenir des soumissions afin de procéder aux travaux correctifs et mandatent également un expert afin de rendre une opinion quant à l’état du mur de blocs de béton. [ 10 ] Dans son rapport d’expertise technico-légal, Armand Germain [4] note à la suite des constatations qu’il fait sur les lieux le 14

août 2015 : 1. Lors de notre vérification de la bâtisse, nous avons constaté que trois des murs de fondation avaient été dissimulés derrière des parements de briques (voir photo (3) en annexe). 2.

Derrière ces murets nous avons observé des fondations dans des conditions les plus lamentables rarement vu, des déplacements, des ruptures, la déformation en somme des murs de fondation bombés, inclinés et remaniés (voir photos 5, 6, 7, 11 en annexe). [ 11 ] Un peu plus loin dans son rapport, il indique Selon notre opinion, abriter des murs de fondation de blocs de ciment défaillant plutôt que de les remplacer laisse croire à un vice caché. Nous sommes d’avis que les murs de fondation ont été dissimulés à l’aide de muret de resurfaçage.

Nous sommes d’avis que si le demandeur avait connu et été au courant de toutes ces anomalies ou vices cachés il n’aurait probablement pas acheté la propriété ou en aurait donné un prix moindre étant donné que ces facteurs de défaillance diminuent de façon significative la valeur de la bâtisse et en augment les dépenses de façon faramineuse. [ 12 ] C’est donc à la suite des recommandations de l’expert et devant l’urgente nécessité de refaire la fondation pour les sections affectées que les travaux seront entrepris.

Considérant que les entrepreneurs locaux ne sont pas disponibles à l’automne 2015, ces travaux ne seront effectués qu’en mai 2016. [ 13 ] Dans l’intervalle, toutefois, une mise en demeure formelle est signifiée à Madame Lafleur le 7 octobre 2016 par l’avocat des demandeurs [5] . [ 14 ] Les travaux correctifs, relativement à la

partie affectée des fondations au mur de blocs, seront exécutés en mai 2016 par Goudron du Québec tel qu’il appert notamment de la facture #61221 [6] totalisant 12 808,36 $. [ 15 ] Il sera également nécessaire de procéder à l’application d’un enduit d’acrylique sur cette portion du mur de blocs de béton qui est refait, lesquels travaux seront exécutés par Crépi Acrylique en juillet 2016 ay coût de 1 118,06 $. [ 16 ] À l’occasion des travaux de fondation, une

partie du drain français est arraché et doit être remplacé. Le coût des travaux est inclus dans le prix forfaitaire de Goudron du Québec. [ 17 ] Dans leur demande, le couple Gendron-Vinot/Adam réclame l’ensemble des coûts correctifs plus les frais d’expert et les frais d’avocats de 320,39 $ relativement à la rédaction de la mise en demeure. Ces sommes totalisent plus de 15 000 $ mais ils réduisent leur réclamation à 15 000 $ pour conserver juridiction à la Division des petites créances de la Cour du Québec. Analyse [ 18 ] La garantie légale de qualité contre les vices cachés puise sa source de l’

article 1726 du Code civil du Québec qui se lit ainsi : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 19 ] Les conditions d’application de la garantie ont été récemment résumées dans un arrêt de la cour d’appel [7] : [40] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 20 ] Il appartient donc à Sophie Gendron-Vinot et Normand Adam de prouver, par prépondérance de preuve, les allégations contenues dans leur demande. L’

article 2803 du Code civil du Québec se lit ainsi : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 21 ] La gravité du vice allégué ne fait pas de doute puisqu’elle touche à l’intégrité même de la fondation; l’expert Normand Germain en fait notamment état dans son opinion et les photographies P-8 et P-9 convainquent également le Tribunal de la gravité de ce vice. [ 22 ] Est-ce que le vice existait au moment de la vente? [ 23 ] Ni Madame Lafleur ni les demandeurs n’ont entrepris de travaux qui auraient pu modifier l’état des lieux quant à la fondation et la preuve prépondérante démontre que ce vice existait au moment de la vente en novembre 2010.

[ 24 ] Quant à la qualité de vice caché, le rapport d’inspection préachat ne comporte aucun indice permettant raisonnablement de conclure à la situation affectant le mur de blocs de béton. Le rapport indique notamment qu’il n’y a aucune fissure visible lors de l’inspection. [ 25 ] Quoi qu’il en soit, la façon dont le mur de blocs de béton est érigé dans cette portion de la résidence fait en sorte que même par un examen diligent, il lui était impossible de découvrir la problématique l’affligeant.

En effet, vers l’extérieur, le mur de blocs de béton est recouvert d’un muret de parement de briques et à l’intérieur, par un panneau d’isolant rigide. [ 26 ] L’examen diligent ne va pas jusqu’à déterrer les fondations ni enlever les parements intérieurs ou extérieurs de la fondation en l’absence d’indices. [ 27 ] La situation découverte en juillet 2015 a été dénoncée à la vendeuse, Madame Lafleur, qui n’est pas venue constater l’état des lieux. [ 28 ] Il s’agit, de l’avis du Tribunal, d’un vice caché et le fait qu’il n’était pas à la connaissance de Madame Lafleur n’y change rien; il ne s’agit pas d’une cause d’exonération. [ 29 ] Les dommages subis par les demandeurs à la suite de cette situation sont constitués des factures relatives aux travaux correctifs.

Ces travaux, pour la portion de la correction du mur de blocs de béton affecté par la problématique, s’élèvent à 12 808,36 $ et 1 118,06 $ quant à la portion de l’application d’un acrylique sur blocs de ciment. [ 30 ] Toutefois, la facture P-3b indique « protection toute surface qui ne doit pas être enduit d’acrylique, nettoyage avec pistolet à pression »; ses travaux semblent, de l’avis du Tribunal, comporter une plus-value puisqu’un tel enduit ou une telle protection n’existait pas au moment où les acheteurs ont acquis la propriété. [ 31 ] Il est difficile, puisqu’il s’agit d’un prix forfaitaire, de faire la démarcation entre ce qui constitue une plus-value ou les travaux de protection de cet enduit d’acrylique uniquement sur la portion des blocs de ciment.

Le Tribunal doit donc arbitrer ce qu’il estime être un coût correctif découlant de la situation de vice caché et à même la facture P-3b évalue cette portion des dommages à 500 $. [ 32 ] Ceux-ci s’ajoutent donc au montant de 12 808,36 $ représenté par la facture de Goudron du Québec qui constitue un dommage direct à la suite de la problématique affectant le mur de blocs; ce volet totalise 13 308,36 $. [ 33 ] Le Tribunal accorde également les frais d’expert constaté par la facture P-4b représentant 1 250,00 $.

Le tout totalise donc 14 558,36 $. [ 34 ] Par ailleurs, le Tribunal ne peut accorder la réclamation pour les frais d’avocat, puisqu’à moins de circonstances exceptionnelles, qui ne se retrouvent pas dans la présente affaire, ceux-ci ne constituent pas un dommage direct compensable. [8] [ 35 ] Le total des dommages auquel a droit la

partie demanderesse est donc de 14 558,36 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 36 ] ACCUEILLE le pourvoi en rétractation; [ 37 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 38 ] CONDAMNE Nicole Lafleur à payer à Sophie Gendron-Vinot et Normand Adam la somme de 14 558,36 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis la demeure soit le 7 octobre 2015; [ 39 ] CONDAMNE Nicole Lafleur au paiement des frais judiciaires limités à la somme de 200 $ représentant les droits de greffe quant au dépôt de la demande. __________________________________ PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. Date d’audience : 2 août 2018