2024 QCCS 64, 2024 QCCS 64

Gestion George Kyritsis inc. c. Balabanian 2024 QCCS 64 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE montréal N os : 500-17-103789-189 500-17-113476-207 500-17-113477-205 500-17-113478-203 500-17-117479-215 500-17-119051-210 500-17-119052-218 500-17-120620-227 DATE : 15 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE janick perreault, J.C.S. ______________________________________________________________________ GESTION GEORGE KYRITSIS INC. Demanderesse/Défenderesse reconventionnelle

et ADNAN ABDALLAH SEDIGHEH ALIYAZDI ALI ALLOUCHE NIKOLAI AZORSKY JULIE BOUCHER OLGA BURLACU DANIEL DRAGHICI AHCENE HAMROUN AZZEDDINE HEUMISSI LILIA IACOVLEV ANDREW JENSSON et ALICE TCHAPARIAN FARKHAD KALIMOV et ABDRAKHIM KALIMOV SINAN MEHMEDOV SALWA SADEK NURTEEN HALILOVA SOULEYMANOVA et SEMRAN HASANOVA MEHMEDOVA ALFRID TIEROUZ et SALBI BAYRAMIAN et ABOUD TIEROUZ et ROZE-MARE TIEROUZ CLARISSE UMURERWA SERGEY YAKIMENKO et IRINA KUDRINA Intervenants/Défendeurs reconventionnels c. MAHER BALABANIAN et JEAN BALABANIAN Défendeurs/Demandeurs reconventionnels

et DOINA AVRAMESCU ADIB CHAMOUN NAGOUD CHAMOUN MIKHAIL DOROKHIN THI XUAN VUI PHUNG 9367-5569 QUÉBEC INC. CAISSE DESJARDINS DE BORDEAUX-CARTIERVILLE-SAINT-LAURENT OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Table des matières APERÇU .................................................................................................................................... 6 1.

LE CONTEXTE ................................................................................................................. 7 1.1 Acquisition de l’Immeuble et historique de la situation du Défendeur .... 7 1.2 Mise en place de l’indivision et d’un stratagème ......................................... 11 2. LA RELATION ENTRE JEAN ET MAHER BALABANIAN ................................... 12 3.

LES FAUTES CONTRACTUELLES .......................................................................... 13 3.1 Usage de conventions pour s’enrichir au détriment des autres copropriétaires 14 3.2 Comportement quérulent et refus de respecter des ordonnances de tribunaux 15 3.3 Refus de participer à l’objectif de l’indivision (conversion en copropriété divise) 17 3.4 Appropriation des espaces communs de l’indivision ................................. 18 3.5 Harcèlement des copropriétaires ...................................................................... 20 3.6 Harcèlement des locataires ................................................................................ 20 3.7 Détournement de pouvoirs ................................................................................. 21 3.8 Comportement autocratique .............................................................................. 21 3.9 Refus de procéder à une reddition de compte .............................................. 23 3.10 Absence d’entretien .......................................................................................... 25 3.11 Publication frauduleuse d’une Convention de copropriété ................... 28

4. LA RÉSILIATION DES CONVENTIONS D’INDIVISION ........................................ 31 4.1 Principes juridiques .............................................................................................. 31 4.2 Discussion ............................................................................................................... 31 4.2.1 L’annulation et la radiation de la Convention d’indivision de 2016 .......... 32 5.

L’EXÉCUTION PAR ÉQUIVALENT (DOMMAGES-INTÉRÊTS) .......................... 34 5.1 L’indemnisation pour la valeur des unités ..................................................... 34 5.2 Le quantum ............................................................................................................. 35 6.

LE PARTAGE DE L’IMMEUBLE ................................................................................ 36 6.1 Principes juridiques concernant la fin de l’indivision .......................................... 36 6.2 Discussion ............................................................................................................... 37 6.3 Modalités de partage du bien indivis .................................................................... 38 7.

L’EXÉCUTION PROVISOIRE NONOBSTANT APPEL .......................................... 39 7.1 Principes juridiques .............................................................................................. 39 7.2 Discussion ............................................................................................................... 41 7.2.1 Préjudice sérieux et/ou irréparable de vivre dans l’Immeuble .................. 41 7.2.2 Préjudice irréparable à l’Immeuble ................................................................ 42 7.2.3 Conclusion ......................................................................................................... 43 8.

LES DOMMAGES PÉCUNIAIRES ............................................................................. 43 8.1 Mauvaise gestion et appropriation de fonds ................................................. 43 8.1.1 Dépenses judiciaires personnelles ................................................................ 43 8.1.2 Intérêts sur les taxes municipales et scolaires ............................................ 44 8.1.3 Assurance .......................................................................................................... 45 8.2 Perte de revenus locatifs ..................................................................................... 45 8.3 Conclusion .............................................................................................................. 46 9.

LES DOMMAGES NON PÉCUNIAIRES ................................................................... 48 9.1 Principes juridiques .............................................................................................. 48 9.2 Discussion ............................................................................................................... 48 10.

LES DOMMAGES PUNITIFS ...................................................................................... 52 10.1 Principes juridiques .......................................................................................... 53 10.2 Discussion ........................................................................................................... 54 10.2.1 La gravité de la faute .................................................................................... 55 10.2.2 La situation patrimoniale .............................................................................. 56 10.2.3 L’étendue de la réparation .......................................................................... 58 10.3 Conclusion ........................................................................................................... 59 11.

LA DÉCLARATION QUANT À LA SAISIE AVANT JUGEMENT ........................... 60 11.1 Principes juridiques .......................................................................................... 60 11.2 Discussion ........................................................................................................... 60 12. LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE MAHER BALABANIAN ............... 62

12.1 Autorité de la chose jugée .............................................................................. 63 12.2 L’absence de fondement légal pour plusieurs réclamations ................ 64 12.3 La crédibilité de Maher Balabanian .............................................................. 65 12.4 Le caractère abusif de la demande reconventionnelle ........................... 67 13.

LES ACTIONS HYPOTHÉCAIRES DE MAHER BALABANIAN .......................... 68 13.1 Le rejet des actions hypothécaires .................................................................... 68 13.1.1 L’irrégularité des défauts dénoncés ........................................................... 68 13.1.2 La fin de non-recevoir .................................................................................. 70 13.1.3 L’absence d’objet des demandes .............................................................. 72 13.2 Les demandes reconventionnelles dans deux recours hypothécaires ....... 73 14.

LA RADIATION DE PRÉAVIS D’EXERCICE DE DROIT HYPOTHÉCAIRE ...... 74 15. LES DEMANDES DE JEAN BALABANIAN: REQUÊTE POUR ABUS ET DEMANDE RECONVENTIONNELLE ..................................................................................................... 75 15.1 La crédibilité de Jean Balabanian ..................................................................... 75 15.2 L’absence de preuve à l’appui de ses réclamations ...................................... 77 15.3 L’incivilité comme moyen de défense ............................................................... 77 16.

L’ABUS DE PROCÉDURE ET LES MANQUEMENTS IMPORTANTS DANS LE DÉROULEMENT DE L’INSTANCE .................................................................................... 78 16.1 Principes juridiques sur l’article 342 C.p.c. ................................................ 78 16.2 Principes juridiques sur les articles 51 et ss.

C.p.c. ................................ 80 16.3 Discussion ........................................................................................................... 81 16.3.1 Des embûches dès le début ....................................................................... 82 16.3.2 La comparution de multiples avocats ........................................................ 83 16.3.3 Le déroulement de l’instance ...................................................................... 84 16.3.4 La demande reconventionnelle .................................................................. 86 16.3.5 Conclusion ..................................................................................................... 88 16.3.5.1 La compensation et les dommages punitifs ......................................................... 89 16.3.5.2 Les dommages pour les débours engagés et les honoraires .................................. 89 CONCLUSIONS ..................................................................................................................... 93 APERÇU [ 1 ] En 2018, s’amorce une saga judiciaire dans un litige opposant le copropriétaire, Maher Balabanian, à d’autres copropriétaires d’une copropriété indivise de six étages, constituée de 119 unités d’habitation, située au 10355 avenue Bois-de-Boulogne à Montréal (« Immeuble »). [ 2 ] Le Défendeur, Maher Balabanian, est propriétaire de 79,6595 % des parts de l’indivision.

La demanderesse et les intervenants [1] disposent de 16,7698 % des parts. Les autres copropriétaires mis en cause détiennent 3,5707 % des parts. [ 3 ] Le codéfendeur, Jean Balabanian, habite dans l’Immeuble. Il est le frère de Maher Balabanian et l’assiste dans la gestion de l’Immeuble. [ 4 ] La demanderesse et les intervenants formulent plusieurs reproches contre Maher Balabanian, dont : la mise en place d’un stratagème de concentration des pouvoirs qui lui permet d’agir à

titre de copropriétaire majoritaire, d’administrateur unique, de créancier

hypothécaire de plusieurs des copropriétaires et de mandataire de certains des intervenants; la signature en 2016 d’une nouvelle convention d’indivision lui conférant des pouvoirs exorbitants, lui assurant un contrôle total de la gestion de la copropriété et lui permettant d’entraver la libre jouissance de leurs biens. [ 5 ] Ils plaident que Maher Balabanian utilise ses multiples rôles de manière abusive dans le but de minimiser ses propres contributions à l’administration de la copropriété et de racheter au rabais les unités des autres copropriétaires.

Cet abus se manifeste de diverses façons : détermination des frais de copropriété, imposition de pénalités et de frais arbitraires, résiliation et non-renouvellement de prêts hypothécaires, harcèlement, entraves à la libre jouissance des biens et défaut d’assumer son rôle d’administrateur. [ 6 ] Ils demandent de prononcer diverses ordonnances afin de remédier au comportement du défendeur. [ 7 ] Ils recherchent la résiliation de la Convention d’indivision de 2007, l’annulation de la Convention d’indivision de 2016.

Ils réclament des dommages compensatoires incluant une indemnisation pour la perte de la valeur de leur unité. Ils demandent aussi de mettre fin à l’indivision et ils demandent le partage de l’Immeuble. [ 8 ] Également, ils réclament des dommages-intérêts afin de compenser le préjudice causé par les abus et le harcèlement dont ils sont victimes. Ils ajoutent que le comportement des défendeurs constitue une atteinte illicite et intentionnelle à leurs droits fondamentaux en ce qu’il les prive de leurs biens, viole leur vie privée et porte atteinte à leur dignité.

Ils réclament ainsi des dommages-intérêts punitifs. [ 9 ] Enfin, ils demandent compensation pour des manquements importants dans le déroulement de l’instance et pour abus de procédure, ainsi que des dommages punitifs pour la demande reconventionnelle du Défendeur. [ 10 ] Maher Balabanian rétorque par une défense dans laquelle il conteste l’ensemble des réclamations. Selon lui, qui se porte demandeur reconventionnel, l’objet du litige concerne le défaut de paiements découlant de la « loi » entre les parties, à savoir la convention d’indivision. Il réclame un peu plus de sept millions.

Cette somme vise un remboursement de condamnations prononcées contre lui, des frais de copropriété, des charges spéciales, des dommages moraux, punitifs et des dommages à l’Immeuble ainsi qu’un montant de 500 000 $ en frais extrajudiciaires. [ 11 ] Également, dans les sept dossiers joints au dossier principal, Maher Balabanian recherche des ordonnances en délaissement forcé de l’Immeuble. Il réclame le solde du prix de vente et les intérêts encourus en raison d’hypothèques impayées.

Les dossiers concernant les actions hypothécaires sont joints au litige principal, aux termes d’un jugement rendu le 3 mai 2022 [2] . [ 12 ] Quant au défendeur, Jean Balabanian, il se porte également demandeur reconventionnel et réclame 150 000 $ à

titre de dommages compensatoires, moraux et punitifs. [ 13 ] Pour les motifs énoncés dans le présent jugement, le Tribunal statue à l’égard des diverses demandes et conclut notamment à la mise en vente de l’Immeuble et rejette les demandes reconventionnelles des Défendeurs. 1.

LE CONTEXTE [ 14 ] Avant d’aborder les diverses questions en litige, il importe de mettre en contexte certains faits révélés par la preuve. 1.1 Acquisition de l’Immeuble et historique de la situation du Défendeur [ 15 ] Dans les années 1980, le Défendeur démarre divers projets immobiliers : le développement de la rue des Abeilles à Laval; un immeuble sur la rue Durocher; un immeuble sur la rue Dudemaine; et l’Immeuble en cause, situé sur l’avenue Bois-de-Boulogne. [ 16 ] Le 8 décembre 1986, ses parents, Karkour Balabanian et Linda Barsemian achètent l’Immeuble [3] , cependant, c’est Maher Balabanian qui le gère. [ 17 ] En 1988, Maher Balabanian transfère à ses parents et à son frère Jean (qui à cette époque se prénomme Wannes), la propriété de l’immeuble sur la rue Durocher [4] .

La même année, la famille rencontre des difficultés à refinancer l’Immeuble sur Bois-de- Boulogne [5] . [ 18 ] Le 12 décembre 1990, Union du Canada poursuit les parents du Défendeur afin de prendre en paiement l’immeuble sur Durocher [6] . [ 19 ] Le 6 février 1991, les parents transfèrent l’Immeuble sur Bois-de-Boulogne à la compagnie 2849-5497 Québec inc. qui la retransfère huit mois plus tard, le 23 octobre 1991, à Maher Balabanian [7] . [ 20 ] En mars 1991, l’immeuble sur la rue Durocher est pris en paiement [8] .

La même opération se réalise pour celui au 5100, rue Dudemaine [9] . [ 21 ] De 1996 à 1997, Maher Balabanian est l’objet d’une vérification fiscale par Revenu Québec [10] . [ 22 ] En décembre 1998, l’immeuble sur Bois-Boulogne redevient temporairement la propriété de 2849-5497 Québec inc. [11] , dont l’actionnaire à 90 % est Maher Balabanian [12] .

Il allègue alors être « résidant et domicilié au 5100, Dudemaine » et la compagnie a « son siège social au 10355, avenue Bois-de-Boulogne, appartement [...] » [13] . [ 23 ] En janvier 1999, l’avocat de Maher Balabanian depuis 1985 [14] , M e Pierre-Gilles Laframboise représente sa femme, Myrna Yazedjian, dans le cadre d’une demande en séparation de corps. Pourtant, Myrna Yazedjian affirme ne pas être au courant de cette demande.

Elle y réclame 20 000 $ par année en pension alimentaire pour elle-même et 9 230 $ pour leurs trois enfants [15] , bien que le revenu familial total déclaré durant des années concomitantes oscille entre 20 000 $ et 30 000 $ [16] .

[ 24 ] La demande de « séparation » se conclut par une entente de séparation préparée par Laframboise Gutkin [17] . Aucun jugement ou ordonnance n’est prononcé concernant cette séparation [18] . Quoiqu’il en soit, en vertu de cette entente, Maher Balabanian garde les actifs immobiliers (immeubles sur Bois-de-Boulogne et Dudemaine) alors que Myrna Yazedjian conserve le reste [19] .

La résidence familiale située [à l'adresse 1] à Laval, est donnée à cette dernière [20] . [ 25 ] Une fois la « séparation » de 1999 complétée, l’immeuble sur Bois-de-Boulogne retourne dans le patrimoine personnel de Maher Balabanian quelques mois après son transfert en décembre 1998 [21] . Le 29 juillet 1999, Maher Balabanian devient propriétaire unique de l’Immeuble [22] . [ 26 ] À la même époque (novembre 1998), Jean Balabanian déclare faillite [23] . En 2001, il prend officiellement le nom de Jean Balabanian, plutôt que son nom officiel d’alors, Trans Wannes Balabanian [24] .

Au procès, il ne souvient pas de ce changement de nom. [ 27 ] Revenu Québec enquête à nouveau sur le couple Balabanian-Yazedjian pour les années 2000, 2001 et 2002. Revenu Québec ne semble pas considérer leur « séparation » [25] . Le 21 avril 2005, malgré les oppositions, Revenu Québec émet des avis de cotisation pour des revenus non déclarés [26] . Maher Balabanian déclare alors à Revenu Québec avoir toujours comme adresse [l'adresse 1] à Laval [27] , soit la maison qu’il a cédée à sa femme lors de leur « séparation » en 1999.

Pour justifier son niveau de richesse par rapport à son revenu, Maher Balabanian indique en 2002 vivre, lui, sa femme et leurs trois enfants, avec un revenu de 19 250 $ par année [28] . [ 28 ] Le 14 ou 15 juin 2005, Maher Balabanian « déménage » en Alberta [29] . Le 1 er novembre 2005, Revenu Québec est déjà informé du « déménagement » puisqu’elle lui écrit à une nouvelle adresse albertaine, le 111 146, Avenue Southeast, suite 1205 à Calgary (Alberta) [30] . Le 3 mai 2006, Maher Balabanian achète un immeuble au 2918, Hidden Ranch Way NW à Calgary (Alberta) [31] .

À partir de cette année, il déclare être résidant à cette adresse albertaine, mais avoir comme adresse de correspondance l’appartement [...] de l’Immeuble au 10355, avenue Bois-de-Boulogne [32] . [ 29 ] De 2007 à 2009, son statut matrimonial inscrit aux actes notariés demeure celui d’un homme marié à Myrna Yazedjian [33] .

À partir de février 2010, les actes notariés subséquents l’indiquent comme étant séparé depuis 2005 [34] . [ 30 ] Le 16 mars 2022, la juge Harvie homologue une sentence arbitrale rendue le 14 juin 2021 par M e Michel Paradis (« Arbitrage Paradis #2 [35] ») condamnant Maher Balabanian à payer 287 339 $, plus les intérêts et l’indemnité additionnelle [36] , à la demanderesse et aux intervenants [37] .

Alors que Maher Balabanian soutient ne pas avoir les moyens d’acquitter cette sentence [38] , il transfère néanmoins en avril 2022 à Myrna Yazedjian l’immeuble situé au 2918, Hidden Ranch Way NW à Calgary (Alberta) pour une contrepartie « nominal » [39] . Il prétend que ce transfert vise « un arrangement pour séparation et divorce » [40] . En juin 2022, il indique avoir encore comme adresse cette propriété transférée à son « ex »-femme pour régler leur séparation [41] .

Au procès, Myrna Yazedjian n’est toujours pas au courant de cette séparation [42] . 1.2 Mise en place de l’indivision et d’un stratagème [ 31 ] Pendant plusieurs années, Maher Balabanian loue de nombreuses unités résidentielles de l’Immeuble en cause. En 2007, il le transforme en copropriété. [ 32 ] Le 30 mars 2007, il conclut une convention d’indivision visant l’Immeuble (« Convention de 2007 ») et la publie au registre foncier.

Cette convention indique que l’indivision a notamment pour objectif « la conversion éventuelle du mode de propriété actuel de l’immeuble en une copropriété divise » [43] . [ 33 ] La convention prévoit la division de l’Immeuble en 260 parts, chacune associée à l’usage exclusif d’un espace, soit d’une unité d’habitation, d’un espace de stationnement ou de rangement [44] . La convention prévoit alors le paiement des frais de copropriétés en fonction des parts détenues par chaque copropriétaire [45] .

Maher Balabanian se nomme administrateur unique de l’Immeuble, jusqu’à ce que les copropriétaires nomment un autre administrateur à la majorité simple des voix [46] . [ 34 ] Il met sur pied l’indivision dans l’objectif de soutirer des sommes aux personnes qui en achètent des parts. [ 35 ] Son stratagème est le suivant. [ 36 ] Il débute la mise en vente d’unités. Il attire les acheteurs par un prix de vente attrayant; en offrant un financement; et en faisant miroiter un bon investissement par la promesse d’une conversion rapide de l’indivision en copropriété divise.

Selon les témoins entendus, il explique généralement aux acheteurs que le projet de conversion est réalisable dans un horizon de quelques années. [ 37 ] Dans cette indivision, il concentre les pouvoirs entre ses mains : il demeure copropriétaire majoritaire en cessant de vendre des parts; il se nomme administrateur unique; et il force certains intervenants, souvent lors des renouvèlements hypothécaires, à lui céder leur droit de vote à l’assemblée des copropriétaires. [ 38 ] Pendant toute la durée de l’indivision, il minimise ses contributions financières à l’indivision; il néglige l’entretien de l’Immeuble; et il abandonne unilatéralement le projet de conversion en copropriété divise.

Ses copropriétaires lui servent à tirer des revenus de l’indivision sans qu’il en assume les dépenses. [ 39 ] Dès qu’un copropriétaire conteste la gestion du Défendeur, les représailles des frères Balabanian se déclenchent : des amendes frivoles sont imposées ; les prêts hypothécaires sont résiliés ; les occupants de l’unité subissent du harcèlement ; et l’acharnement judiciaire se déferle sur le copropriétaire. Il ne reste plus qu’une finalité possible, soit céder au rabais ses parts au Défendeur en perdant une bonne

partie du capital investi. 2. LA RELATION ENTRE JEAN ET MAHER BALABANIAN [ 40 ] Avant d’aborder plus amplement diverses questions en litige, dont celle sur les fautes contractuelles de Maher Balabanian, précisons que Maher Balabanian est responsable des actes de Jean Balabanian puisque ce dernier est son préposé et son mandataire [47] .

Soulignons que le lien de préposition ne nécessite pas de contrat de travail entre le commettant et le préposé, ni même de rémunération [48] . [ 41 ] Le Défendeur admet judiciairement que Jean Balabanian l’assiste dans ses fonctions et « l’aide dans la maintenance de l’immeuble » [49] . Il le présente comme étant un de ses employés [50] et il témoigne que Jean Balabanian fait

partie non officiellement de son « personnel » [51] . D’ailleurs, il s’occupe de la location des unités du Défendeur [52] . [ 42 ] Lorsqu’un intervenant insulte prétendument Jean Balabanian, Maher Balabanian impose à l’intervenant une amende au motif d’avoir fait des « allégations non fondées contre tout membre de l’administration » [53] . [ 43 ] Jean Balabanian se présente lui-même comme le « Manager » de l’Immeuble [54] .

Il va jusqu’à s’identifier comme étant Maher Balabanian auprès de la demanderesse et d’huissiers de justice [55] . [ 44 ] C’est lui qui discute avec les pompiers lors d’un incident dans l’Immeuble [56] . C’est lui qui contacte un copropriétaire lorsque Bell doit passer un câble dans une unité [57] . Il est généralement présent dans le bureau de l’administration de l’Immeuble [58] . [ 45 ] Jean Balabanian participe aux décisions de l’administration de l’Immeuble en indiquant aux intervenants qu’il a le pouvoir de leur imposer des pénalités.

Par exemple, en parlant à son frère, il lui dit : « Mike, we give him penalty. Let’s go. » [59] . Également, alors qu’il est seul, il indique à l’intervenant Draghici (unité [3]) : « You will receive a penalty » [60] . Il s’inclut dans l’administration de la copropriété: « We gave the people the lowest condo fee in the world. » [61] ; et « We will not give service to crooks » [62] . [ 46 ] Jean Balabanian prétend avoir le pouvoir de donner des ordres aux copropriétaires : « I’m ordering you! » [63] .

Il prétend pouvoir contrôler les entrées dans l’Immeuble [64] et contrôler les personnes admises dans une assemblée de copropriété : « I’m ordering you. This is an order. », « Put him out », « You go out. », « Stop taking and go out. », « Toi, tu es expulsé » [65] . 3. LES FAUTES CONTRACTUELLES [ 47 ] La demanderesse et les intervenants plaident que les nombreux manquements contractuels du Défendeur aux conventions d’indivision occasionnent la perte de valeur des unités.

Ils demandent deux remèdes à l’inexécution des obligations du Défendeur : la résiliation des contrats et l’exécution par équivalent (dommages-intérêts). Ils désirent de ne plus être liés avec lui, ni contractuellement ni en indivision.

Ils demandent le partage de l’Immeuble. [ 48 ] La preuve abondante révèle que le D éfendeur a commis des manquements importants à ses obligations contractuelles prévues aux Conventions d’indivision. [ 49 ] Plusieurs situations peuvent donner ouverture à la responsabilité personnelle d’un administrateur d’un syndicat, par exemple: ne pas respecter les obligations que la loi, l’acte constitutif et les règlements lui imposent; agir à l’extérieur des limites des pouvoirs qui lui sont conférés; être négligent et agir contre le meilleur intérêt du syndicat; la fraude, les détournements de fonds ou autres actes du genre et acte intentionnel; les propos diffamatoires, campagnes de dénigrement ou autres excès de ce genre; des querelles aux allures personnelles entre copropriétaires et administrateurs, incluant des insultes publiques (par exemple lors d’assemblées ou par voie de communiqués ou courriels à tous) et application discriminatoire et arbitraire des règlements [66] . [ 50 ] La responsabilité d’un copropriétaire est soumise aux règles du droit des obligations.

En cas de manquement par un copropriétaire à ses obligations contractuelles découlant de la déclaration de copropriété, plusieurs sanctions sont offertes par le droit commun des contrats [67] . [ 51 ] En l’espèce, le Défendeur a manqué à toutes ses obligations. Il commet plusieurs manquements à divers titres, dont à

titre de copropriétaire et d’autres à

titre d’administrateur. 3.1 Usage de conventions pour s’enrichir au détriment des autres copropriétaires [ 52 ] Le but d’une convention d’indivision est d’administrer un bien en commun au mieux des intérêts de tous . L’indivision implique un mode d’organisation des biens caractérisés par la prudence. La gestion a essentiellement pour but de maintenir la valeur économique du bien [68] .

Maher Balabanian utilise plutôt les conventions d’indivision comme outil d’enrichissement au détriment des autres copropriétaires. [ 53 ] Minimalement à partir de 2015, il utilise ses votes majoritaires et son statut d’administrateur pour imposer des charges par personne (plutôt que par parts ou par unité). Conséquemment, cette méthode impose une part disproportionnée des charges de la copropriété à tous les copropriétaires autre que le Défendeur. [ 54 ] L’arbitre Paradis détaille cette pratique. P our tous les appartements détenus par Maher Balabanian, il ne paie la cotisation votée que pour un seul appartement.

Alors qu'il est propriétaire d'environ 80% de l’immeuble, sa charge est identique au copropriétaire de parts d'un 3 1/2 . L’arbitre qualifie d’aberration une telle division des charges [69] . La preuve contient plusieurs exemples étayant cette pratique [70] . Par exemple, à la suite de l’augmentation des frais de 2018, les versements mensuels du Défendeur à la copropriété passent de 9 490 $ à 9 981 $, ce qui représente 5,2 % d’augmentation [71] .

Pour l’intervenant Hamroun (unité [8]), l’augmentation est de 110,4 %, sa cotisation passant de 308 $ à 648 $ par mois [72] . 3.2 Comportement quérulent et refus de respecter des ordonnances de tribunaux [ 55 ] Au cours des ans, Maher Balabanian adopte un comportement quérulent, dans le sens populaire du terme puisqu’il n’a pas été déclaré quérulent. Également, il refuse de respecter des ordonnances des tribunaux. Son comportement quérulent rend illusoire toute relation contractuelle avec lui.

Pour l’illustrer, voici quelques exemples. [ 56 ] En 2020, l’intervenant Abdallah (unité [1]) souhaite mettre à jour sa connexion Internet. Pour ce faire, le technicien de la

compagnie de télécommunication doit accéder à l’unité [2] située au-dessous de la sienne.

Cette simple demande lui occasionne un véritable « supplice » judiciaire par la multiplicité de procédures, à savoir: 1. la nécessité pour l’intervenant Abdallah de mettre en demeure le Défendeur ; 2. la nécessité, vu l’absence de réponse, de transmettre un avis d’arbitrage [73] ; 3. la nécessité, vu le refus de collaborer, de demander à la Cour supérieure de nommer un arbitre [74] ; 4. la tenue d’un arbitrage lors duquel le Défendeur effectue des manœuvres dilatoires [75] ; 5. la nécessité d’homologuer la sentence arbitrale [76] ; 6. une demande de rétraction du jugement sur l’homologation [77] ; 7. un refus d’exécuter volontairement la sentence arbitrale homologuée [78] ; 8. un contrôle judiciaire du jugement homologuant la sentence arbitrale assorti de manœuvres dilatoires du Défendeur [79] . [ 57 ] Quel gaspillage de ressources judiciaires pour un litige mû par le soi-disant souci de Maher Balabanian qu’Abdallah obtienne l’autorisation de l’occupant de l’unité [2] pour y passer un câble Internet [80] , l’occupant étant la mère du Défendeur, alors décédée [81] .

Le comportement du Défendeur justifiera d’ailleurs une condamnation par le juge Dufour à des dommages punitifs [82] . Le Défendeur applique la même médecine aux copropriétaires qui souhaitent procéder à la fixation de leurs frais de copropriété [83] , comme le relate l’arbitre Paradis dans sa sentence de juin 2021 [84] . [ 58 ] Le Défendeur ne respecte pas les ordonnances prononcées par la Cour supérieure dans le cadre des litiges.

Également, il ne respecte aucune des ordonnances rendues en 2020 par un tribunal arbitral visant notamment la communication de la preuve et la confection d’expertises communes [85] . [ 59 ] Déjà en 2015, il expose lors d’une assemblée de copropriétaires sa vision du système judiciaire comme suit: « Comme je l’ai dit à la vice-présidente de la Régie du logement, au mois de septembre, j’ai dit à elle : madame, même si vous êtes vice-présidente, le bon Dieu, je vais vous descendre à terre pour vous écraser.

Quand c’est ( sic ) mes droits, c’est ( sic ) mes droits, ça doit être respecté » [86] . [ 60 ] Le présent litige constitue un bel exemple de l’impossibilité d’entretenir une relation judiciaire saine avec le Défendeur [87] . Il tente même d’intimider les avocats représentant les copropriétaires [88] . [ 61 ] Comment peut-il être possible de demeurer en relation contractuelle avec une

partie qui conteste tout, tout le temps, sans limites et ne respecte pas les décisions des tribunaux ? Poser la question, c’est y répondre. 3.3 Refus de participer à l’objectif de l’indivision (conversion en copropriété divise) [ 62 ] Les conventions d’indivision ont pour objet de procéder à la conversion de l’Immeuble en copropriété divise [89] . L’une des conditions requises à la conversion est l’occupation par les copropriétaires d’au moins la moitié des logements [90] . Cette condition est irréalisable tant que le Défendeur conserve plus de cinquante pour cent des unités.

Depuis plus de 10 ans, il ne vend plus aucune part; sa dernière vente se conclut en novembre 2013 [91] . Son comportement empêche la conversion. [ 63 ] Maher Balabanian choisit unilatéralement de cesser ce projet de conversion sans décision de l’assemblée générale ni modification des conventions d’indivision [92] . Il est même heureux d’éviter l’atteinte de l’objectif des conventions d’indivision, comme il l’exprime en ses mots: « I’m happy because I’m preventing the conversion ». Pourquoi fait-il cela ?

« I’m doing it, it’s not because of money; as a revenge »; « It makes me feel better because I’m revenging » [93] . [ 64 ] Notons que l’arbitre Paradis a déjà jugé que la demanderesse et les intervenants ne sont pas en faute dans l’échec du projet de conversion [94] . 3.4 Appropriation des espaces communs de l’indivision [ 65 ] Le Défendeur s’approprie les espaces communs de l’indivision. Le premier sous-sol de l’Immeuble devient un véritable dépotoir [95] .

Quiconque s’aventure dans cet espace pourtant commun (on y trouve le recyclage et les bacs d’ordure, de même que la buanderie) fait l’objet de virulentes invectives sous prétexte que cet espace commun appartient au Défendeur [96] . [ 66 ] Maher Balabanian mécomprend totalement le fonctionnement d’une indivision. Déjà en 2010, il ne comprenait pas l’indivision [97] , il ne la comprend toujours pas. [ 67 ] Selon l’

article 1010 , al. 2 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), la copropriété est dite par indivision lorsque le droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien. Contrairement à la copropriété divise, la copropriété indivise n'est pas séparée matériellement en plusieurs parties distinctes (privatives et communes). Les copropriétaires de ce type d'habitation détiennent un pourcentage de l’immeuble en entier. [ 68 ] La Convention de 2007 définit les parties communes qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et indique qu’elles comprennent notamment: 9. Les parties définissent ainsi qu'il suit les parties communes :

a) Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et elles comprennent notamment :

La totalité du sol en surface et en profondeur, c'est-à-dire l'ensemble du terrain , y compris le sol des parties construites des cours et jardins.

Les fondations, le toit , les gros murs de façade et de refend, le gros œuvre des bâtiments, les murs pignons mitoyens ou non, les planchers à l'exclusion du revêtement, les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non, les patios et jardins, les foyers et cheminées (à l'exception de ceux installés exclusivement à l'usage d'un copropriétaire et desservant uniquement son logement), les tuyaux d'aération, de chute et d'écoulement des eaux, les conduits, prises d'air, canalisations, y compris celles qui traversent les parties exclusives; les conduits d'électricité (sauf, toutefois, les parties de ces canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements et pouvant être affectés à l'usage exclusif de ceux-ci).

Les fenêtres, escaliers et paliers intérieurs et extérieurs, portes conduisant à l'extérieur des parties exclusives incluant les portes de balcon. Les locaux communs tels: hall d'entrée, descentes, vestibules, couloirs et dégagements des caves , les locaux des compteurs et des branchements d'égouts. Tous les accessoires de ces parties communes tel que les installations. [98] [Caractères gras ajoutés par le Tribunal] [ 69 ]

Malgré tout, Maher Balabanian se considère comme propriétaire unique du toit et du terrain [99] . Il s’explique en référant aux contrats de vente qui ne font pas mention du terrain et à l’évaluation municipale de la ville qui distingue le terrain du bâtiment. Sa théorie est farfelue. Il se considère également propriétaire unique du deuxième sous-sol, affirmant n’avoir vendu aucun espace de stationnement à cet étage.

Il avance n’avoir jamais vendu au demandeur et aux intervenants aucune portion de l’Immeuble et insiste sur l’inexistence de partenariat, par conséquent, il estime qu’ils n’ont pas le droit de demander la vente de l’Immeuble, ayant seulement acheté le droit d’usage exclusif d’une unité. 3.5 Harcèlement des copropriétaires [ 70 ] Le Défendeur harcèle lui-même les copropriétaires ainsi que par l’entremise de son frère Jean. Par exemple, dans les assemblées, il adopte un comportement hautement inapproprié [100] . Il traite en public l’un des copropriétaires de « Mr. Evil » ou « Mr. Evil Liar » [101] .

Il se comporte de façon totalement inacceptable lorsque le syndic de l’ordre des ingénieurs se présente à l’Immeuble, à la demande d’un copropriétaire [102] . Également, il envoie de la correspondance virulente aux copropriétaires [103] . 3.6 Harcèlement des locataires [ 71 ] Jean Balabanian qui est le préposé du Défendeur harcèle les locataires des copropriétaires. Par exemple, il s’adresse fréquemment aux locataires des intervenants pour leur parler du litige [104] . Il entre dans les unités des copropriétaires [105] .

Ce comportement expose la demanderesse et les intervenants à des actions en diminution de loyer de la part de leurs locataires [106] . Dans cet ordre d’idées, la demanderesse (unité 313) n’a eu d’autres choix que de laisser son unité vacante pour éviter d’engendrer sa responsabilité légale [107] . 3.7 Détournement de pouvoirs [ 72 ] Après avoir fait adopter des frais de copropriété inéquitables lors des assemblées, le Défendeur utilise son pouvoir d’administrateur pour les appliquer.

Il publie des préavis d’exercice pour faire pression sur les copropriétaires pour qu’ils paient ces frais. [ 73 ] Il utilise les fonds de l’indivision pour ses dépenses juridiques personnelles [108] . Il prête de l’argent à la copropriété sans autorisation de l’assemblée des copropriétaires [109] , créant un conflit d’intérêts flagrant [110] . Il priorise le paiement des intérêts sur son propre prêt au détriment des créanciers prioritaires [111] . [ 74 ] Comme un arbitre l’avait noté, le Défendeur utilise son

titre d’administrateur pour s’enrichir au détriment des copropriétaires [112] . 3.8 Comportement autocratique [ 75 ] Maher Balabanian adopte un comportement autocratique dans l’administration de la copropriété.

À cet égard, certains extraits de l’enregistrement de l’appel téléphonique entre lui et l’intervenant Draghici (unité [3]) sont éloquents: For one dollar, I’m willing to fuck all the co-owners and their God. [113] I’m not happy, that’s why I will make the life of each person who insult me a hell. [114] I will take additional powers in a way anyone causes the co-owners, me or you — the co-owners, I’m talking (inaudible) – any damage for one cent, he will be regretting his presence in this building . [115] I will make it in a way that anyone will cause us, as a group, any damage, we’ll have to make sure that he will regret the day that he puts… he puts his leg in this building . [116] Those people, they are having enmity against, let’s say, this building, which for me, is a sacred building.

And I have to make sure that they will be punished . [117] If I’m a person, ordinary person, I would not come to this fucking building at all. [118] [Caractères gras ajoutés par le Tribunal]

[ 76 ] En assemblée, il adopte le même comportement: « This is the way it is going to be. You take it or leave it . Celui qui n’est pas content, il est capable de remettre son logement et le vendre à n’importe qui » [119] . Lorsqu’il présente en assemblée des modifications à la convention, il précise : « qu’est-ce que je parle jusqu’à maintenant, là, c’est non négociable ».

Et il ajoute : « tout à l’heure j’ai dit, en général, pas de négociation parce que je ne suis pas dans la meilleure l’humeur de faire des négociations » [120] . [ 77 ] L’intervenante Julie Boucher utilise un terme pour qualifier Maher Balabanian, le « pharaon ». Son appât du gain et le mépris qu’il entretient envers ses copropriétaires l’emmènent à prétendre à un droit de réclamer des amendes et pénalités. [ 78 ] Le Défendeur impose des amendes pour des « insultes » [121] .

Également, le fait de contester un tant soit peu son pouvoir ou son administration occasionne pour la personne l’imposition d’amendes [122] . [ 79 ] Il impose des amendes pour des infractions inventées. Il néglige d’expliquer les bases factuelles démontrant la commission d’une « infraction ». Telle sera le cas de l’invention d’une infraction commise par Kalimov [123] et de son refus de fournir les bases factuelles soutenant l’« infraction » [124] , tout comme pour d’autres « infractions » de Kalimov et Hamroun [125] . [ 80 ] Tout devient passible d’amende.

Par exemple, il impose une « amende » pour entrer trop rapidement à vélo dans l’Immeuble, ou encore, pour avoir fixé un rendez-vous à une personne afin de vendre un siège d’auto [126] . [ 81 ] De même, il invente des pénalités. Par exemple, pour neuf mois de retard dans le paiement de frais de copropriété de 210 $, il impose des frais, intérêts et charges de 9 675 $.

Une facture de pénalités finit par s’élever à 80 835 $, et ce, pour un retard de paiement de 1 890 $ [127] . [ 82 ] Le Défendeur exige à la demanderesse et aux intervenants de payer ses propres frais extrajudiciaires, avant même la fin du litige et sans aucune pièce justificative [128] . [ 83 ] Pour toutes ces « infractions » ou amendes, le Défendeur utilise lorsque possible son pouvoir de publier un préavis d’exercice de droit hypothécaire pour forcer le copropriétaire à payer. 3.9 Refus de procéder à une reddition de compte [ 84 ] Le Défendeur, à

titre d’administrateur, refuse de procéder à quelque reddition de compte que ce soit. [ 85 ] Il indique ne répondre à aucune question en dehors des assemblées: “ When someone wants to know the details, he should come to the meeting. Or don’t ask me for the details, I’m really tired, frustrated and I’m taking it person… personally ” [129] . [ 86 ] Toutefois, lors des assemblées, il n’offre aucune réponse aux questions. Par exemple, lorsque Salwa Sadek (unité [4]) lui demande quel pourcentage il a payé lui-même, il lui répond « qu’il ne sait pas par cœur.

Il faudra vérifier » [130] . [ 87 ] Lorsqu’lrina Borodin (unité [5]), Abdrakhim Kalimov (unité [6]), Sandigheh Aliyazdi (unité [7]) et Ahcene Hamroun (unité [8]) demandent le nom de la compagnie d’assurance et le nom du courtier d’assurance actuel, Maher Balabanian répond qu’il « n’a pas le nom de la compagnie d’assurance avec lui » [131] . [ 88 ] Lorsqu’Andrew Jensson (unité [9]) pose plusieurs questions à la fois, Maher Balabanian lui demande de les poser une à une. Il précise que les questions doivent être en relation avec la convention et qu’il ne répondra pas aux autres questions.

Il ajoute également que les questions posées, qui sont hors de l’ordre du jour, seront répondues lors de la prochaine assemblée et seront votées à ce moment- là [132] . [ 89 ] Puisqu’il s’agit de la première assemblée depuis trois ans, Jensson demande des détails et des justifications pour les frais encourus de 2016 à 2018.

Maher Balabanian lui répond qu’en 2017, à la suite d’une inspection, divers travaux ont été effectués sur la bâtisse (travaux sur la façade, le toit et les murs, de travaux d’isolation et de décontamination) et lui précise : « Si vous voulez vérifier les chiffres, il ne tient qu’à vous d’engager un comptable à vos frais, comme il a été mentionné lors de la première rencontre » [133] . [ 90 ] Bref, comme le résume bien le Défendeur lui-même en 2016: “ I’m not going to answer to anyone. Not now, not in future ” [134] .

La preuve révèle que déjà en 2016, on peut le prendre au mot. [ 91 ] La correspondance entre certains intervenants et le Défendeur démontre sa volonté de ne rendre compte d’aucun aspect de son administration [135] . À l’intervenant Draghici (unité [3]) qui soumet la possibilité d’envoyer une reddition de compte aux six mois, le Défendeur est clair : I’m not the slave of the co-owners . That’s the way it is . […] You see how I’m taking it personally? That’s the way it will go . […] You like it? Good, you stay. You don’t like it? Just… […] … sell your apartment and go.

That’s my answer and I’m not here to slave for any co-owner . [136] [Caractères gras ajoutés par le Tribunal] [ 92 ] Finalement, Draghici lui propose d’envoyer simplement un courriel aux copropriétaires, ce à quoi, il répond : “ No. That way, I will feel… I will be feeling … inferior that I’m working as a slave to one co-owner because he bought apartment down payment of 10, 15 000 or 20 000. He bought me? No way ” [137] .

Pour le Défendeur, rendre compte signifie de l’asservissement. [ 93 ] En 2018, certains copropriétaires demandent l’accès à l’état des dettes et des créances de l’indivision, tel que prévu à la convention d’indivision. La simple demande d’obtention de ce document dégénère [138] . [ 94 ] Enfin, entre 2016 et 2021, le Défendeur ne tient qu’une seule assemblée générale (2018) [139] , alors que la convention prévoit minimalement une convocation annuelle [140] .

3.10 Absence d’entretien [ 95 ] À

titre d’administrateur, le Défendeur néglige l’entretien de l’Immeuble. [ 96 ] Sa promesse d’un fonds de prévoyance lors de la vente des unités ne s’avère jamais [141] . Lorsqu’un problème survient, c’est la faute d’un copropriétaire. À

titre illustratif, quand surviennent des fuites d’eau, il suggère à chacun de vérifier l’unité supérieure, puis, pour celle se situant au dernier étage, il avance alors que les problèmes de fuite et d’infiltration proviennent de la laveuse à linge. [ 97 ] L’experte en bâtiment, Janick Marinier, retient l’état de dégradation avancée de plusieurs composantes de l’Immeuble : Ce bâtiment est en mauvais état et ses composantes les plus importantes observées le sont également .

Ces dernières n’ont clairement pas été remplacées ni réparées de façon significative depuis au moins dix (10) ans. [142] [Caractères gras ajoutés par le Tribunal] [ 98 ] L’experte fait état de moisissures à plusieurs endroits : - Le remplacement de la couverture est à prévoir à très court terme (en mauvais état) ; - La décontamination de l’unité n° 605 doit être entreprise dans les plus brefs délais ; - La décontamination des matériaux endommagés et moisis dans les cages d’escalier , les unités de logement concernés, les corridors et stationnements doit être prévu rapidement ; [143] [Caractères gras ajoutés par le Tribunal] [ 99 ] L’intervenant Abdallah (unité [1]) témoigne des moisissures majeures qui prolifèrent dans son unité sans que le Défendeur ait fait quoi que ce soit [144] .

L’experte constate ces moisissures: Lors de ma visite, la présence de moisissures aux murs et aux plafonds de toutes les pièces de la même unité [[1]] était abondante . En l’absence de travaux de correction entrepris à la couverture, les travaux de décontamination de l’unité devront être répétés régulièrement car la moisissure continuera de se former. Il est urgent, pour la santé des occupants et la salubrité du bâtiment, que les correctifs soient entrepris sur la couverture et que le logement soit décontaminé . Tel que discuté à la

section 6.1 de mon rapport, la couverture doit être rapidement remplacée au complet et non réparée localement. [145] [Caractères gras ajoutés par le Tribunal] [ 100 ] La situation est similaire pour l’intervenant Jensson (unité 509) [146] . [ 101 ] Le toit n’assure plus aucune fonction d’étanchéité, comme l’explique l’experte : L’effritement du béton et la corrosion observée m’indiquent une déficience d’étanchéité de la toiture qui perdure depuis plusieurs mois, voire plusieurs années. [147] … Tout comme les couvertures des appendices, la couverture principale a largement dépassé sa durée de vie utile et doit être remplacée à court terme .

À mon avis, cette couverture aurait dû être remplacée il y a plusieurs années. Les réparations que j’ai pu voir n’ont pas été faites par un couvreur professionnel. Des infiltrations d’eau sont imminentes . [148] [Caractères gras ajoutés par le Tribunal] [ 102 ] Ainsi, les infiltrations d’eau dans le bâtiment sont majeures et encore présentes, comme le rapporte l’experte : « Des taches d’eau jonchaient les réparations effectuées à quelques endroits indiquant que des infiltrations sont encore actives » [149] . La plupart des témoins témoignent en ce sens [150] .

Alors qu’une image vaut mille mots, notons que plusieurs photos produites en preuve révèlent un visuel dégoutant. [ 103 ] Or, le Défendeur camoufle et masque les infiltrations d’eau, comme le note l’experte. Par exemple, au plafond du corridor du sixième étage, un gypse est posé par-dessus un autre gypse en guise de réparations [151] . [ 104 ] Outre les infiltrations d’eau et les problèmes au toit, l’experte est inquiète face à la structure des sous-sols et l’aggravation de la corrosion entre 2013 et 2021 [152] . Les balcons en béton se sont dégradés [153] .

Elle exprime une autre inquiétude à l’égard de la protection de l’entrée électrique qui a été réalisée par le Défendeur lui-même [154] . L’entretien superficiel est également nul [155] . En somme, tout l’Immeuble est délabré. 3.11 Publication frauduleuse d’une Convention de copropriété [ 105 ] Sa soif de pouvoirs n’étant pas assouvie, le Défendeur utilise ses pouvoirs à

titre d’administrateur pour publier frauduleusement une convention de copropriété au registre foncier [156] . [ 106 ] En novembre 2015, il convoque une assemblée générale. Sur la convocation, apparaît un point sibyllin : « Présentation des faits de l’arbitrage et des mesures correctives » [157] . Lors de l’assemblée tenue le 12 décembre 2015, le Défendeur présente plutôt des modifications majeures à la convention de copropriété. Lors de cette assemblée, il décrit les modifications comme « non négociable » [158] .

Il refuse même de les montrer lorsqu’une personne lui demande de voir les modifications qu’il souhaite apporter à la convention [159] . [ 107 ] À la fin de l’assemblée, sans vote notons-le, le Défendeur indique simplement aux copropriétaires présents : « les résolutions seront là, j’attends les signatures une après l’autre, numéro d’appartement avec initiales » [160] .

Il sera le seul disposant d’une copie de ses résolutions et les communiquera à la demanderesse et aux intervenants que dans le cadre du présent litige [161] . [ 108 ] À la suite de cette assemblée de décembre 2015, le Défendeur entreprend de modifier la convention de copropriété. [ 109 ] En mars 2016, il prépare un nouveau document en vue de prétendre détenir un mandat de la part d’une vingtaine de copropriétaires afin de modifier la convention d’indivision. Or, le mandat se limite à « signer la modification à la convention » de

manière à « donner suite aux résolutions adoptées par les copropriétaires lors de l’assemblée en date du 12 décembre 2015 » [162] .

Sur la vingtaine de signatures, le Défendeur signe lui-même pour cinq copropriétaires : Arkadi Rubalkin et Ella Gorodetskaya (unité 310), Siarhei Yurchyk (unité 402), l’intervenant Daniel Draghici (unité [3]), l’intervenante Olga Burlacu (unité 301) et George Kyritsis [163] (unité 313). [ 110 ] Quant à la demanderesse [164] (unité 313) et aux intervenants Draghici [165] (unité [3]) et Burlacu [166] (unité 301), les seuls mandats retracés se limitent à voter lors des assemblées générales et non à signer tout acte juridique en leur nom. [ 111 ] Fort de ces pseudo-résolutions et ce pseudo-mandat, le Défendeur signe seul et publie une nouvelle convention d’indivision sur l’Immeuble [167] .

Or, la convention publiée ne présente aucune correspondance avec les résolutions adoptées, même à supposer que ces dernières soient valides. Le Défendeur réécrit, modifie et invente les résolutions d’assemblées générales en les incorporant dans le texte de la nouvelle convention [168] . [ 112 ] Au procès, Maher Balabanian insiste pour affirmer que cette convention constitue une transaction. Or, le consentement des parties à une transaction doit porter sur tous ses éléments essentiels et il appartient à la

partie qui allègue la transaction d’en faire la preuve de manière prépondérante [169] . [ 113 ] La demanderesse et les intervenants n’ont jamais consenti à plusieurs éléments essentiels de cette soi-disant transaction. On peut même conclure qu’ils n’auraient jamais signé une telle convention.

À cet égard, énumérons quelques clauses inventées et abusives : a. la clause établissant que le Défendeur est « propriétaire de l’ensemble de l’immeuble », alors que les autres parties n’ont qu’un « usage exclusif de leur ( sic ) quotes-parts [170] ; b. la clause attribuant un pouvoir unilatéral au Défendeur de partager les frais de conversion en copropriété divise de l’Immeuble, sans obligation de rendre compte [171] ; c. la clause attribuant le pouvoir au Défendeur de déterminer les frais payables par chaque

partie privative [172] ; d. la clause permettant au Défendeur d’attribuer unilatéralement à l’usage d’un copropriétaire les stationnements intérieurs et extérieurs, les espaces de rangement, le terrain et le toit de l’Immeuble [173] ; e. la clause imposant automatiquement une « pénalité » à un copropriétaire sur déclaration d’un huissier, d’un agent de la paix ou d’un autre occupant [174] ; f. la clause conférant le pouvoir au Défendeur d’établir unilatéralement la contribution au fonds de réserve [175] ; g. les clauses désignant le Défendeur administrateur à vie de même que ses héritiers [176] ; h. la clause dispensant l’administrateur « de donner des explications et/ou justifier ses décisions » [177] ; i. la clause imposant un délai de 15 jours pour contester toute décision du Défendeur [178] ; j. la clause établissant une « amende » contre un copropriétaire en cas de propos diffamatoires, même prononcés par un tiers [179] ; k. la clause imposant à celui demandant une vérification financière, la seule responsabilité quant au paiement de ces frais [180] ; l. la clause attribuant au Défendeur une considération de 400 000 $ pour la réalisation du projet de copropriété divise [181] ; m. la clause imposant à tout copropriétaire d’assumer à lui seul les frais judiciaires et extrajudiciaires d’un arbitrage [182] ; n. la clause imposant des clauses pénales dans des situations floues [183] ; o. la clause obligeant un copropriétaire à acquitter des frais de copropriété contestés [184] ; p. la clause imposant un délai de 15 jours pour contester la validité de la convention [185] . [ 114 ] Maher Balabanian agit comme s’il était l’unique propriétaire de l’ensemble de l’Immeuble et se considère comme tel.

La Convention de 2016 le reflète. 4. LA RÉSILIATION DES CONVENTIONS D’INDIVISION [ 115 ] La demanderesse et les intervenants demandent au Tribunal de résilier les conventions d’indivision de 2007 et de 2016. 4.1 Principes juridiques [ 116 ] Une convention d’indivision obéit aux règles usuelles en matière de contrats [186] . Une convention d’indivision se résilie, comme tout contrat, lorsque l’une des parties manque de manière importante à celle-ci [187] . Pour obtenir la résiliation d’un contrat, une

partie doit prouver : l’inexécution contractuelle; le caractère substantiel de l’inexécution; et la demeure [188] . [ 117 ] L’évaluation de l’inexécution est une question de fait et l’importance du manquement relève de la discrétion du Tribunal [189] . [ 118 ] L’

article 1604 C.c.Q. permet la résiliation d’un contrat pour cause d’inexécution. En vertu de l’

article 1606 C.c.Q. , le contrat résilié cesse d’exister pour l’avenir. La résiliation d’un contrat constitue une mesure définitive; elle entraîne l’anéantissement de la relation contractuelle pour l’avenir [190] .

4.2 Discussion [ 119 ] Les conditions nécessaires à la résiliation des conventions d’indivision sont remplies. [ 120 ] Ici, l’inexécution peut être considérée comme fautive et substantielle. Les nombreuses inexécutions contractuelles du Défendeur à l’égard des conventions d’indivision sont exposées dans la

section 3 du présent jugement, aux paragraphes 52 à 114. [ 121 ] Comme le consacre l’alinéa 2 de l’

article 1604 C.c.Q. , le défaut du débiteur ne doit pas être de « peu d’importance », c’est-à-dire que l’inexécution doit être substantielle. En l’espèce, l’ampleur des manquements ne fait pas de doute. Ceux-ci ont un caractère répétitif et touchent à l’essence même des relations contractuelles entre les parties. Les manquements exposés précédemment excèdent de loin ce qui est nécessaire pour obtenir la résiliation d’un contrat.

Par ailleurs, les conventions de copropriété sont en elles-mêmes l’outil à la base du stratagème du Défendeur. [ 122 ] Le Défendeur a été mis en demeure contre nombre de ses manquements; au fil des ans, il reçoit 16 mises en demeure [191] . 4.2.1 L’annulation et la radiation de la Convention d’indivision de 2016 [ 123 ] Outre la résiliation, la Convention de 2016 doit être annulée. [ 124 ] La demanderesse et les intervenants soutiennent que la Convention d’indivision de 2016 est nulle et demandent la radiation de cette Convention publiée le 8 décembre 2016. Le Défendeur a déjà acquiescé à cette conclusion [192] .

De plus, quatre motifs justifient de prononcer la nullité de cette convention. Le Tribunal en ordonnera l’annulation et la radiation. [ 125 ] Premièrement, la publication de la Convention de 2016 a été faite frauduleusement [193] . Le Défendeur a simplement rédigé une convention de copropriété et l’a publiée sans égard aux résolutions adoptées lors de l’assemblée des copropriétaires. [ 126 ] Deuxièmement, selon la convention alors en vigueur, les modifications à apporter à la convention de copropriété devaient être incluses dans la convocation de l’assemblée générale [194] .

Or, l’avis de convocation ne contenait aucun projet de modification de la convention [195] . Même lors de l’assemblée, lorsque l’intervenant Sadek (unité [4]) demande une copie des documents, le Défendeur refuse [196] . L’assemblée ne pouvait donc adopter validement des modifications à la convention de copropriété. [ 127 ] Troisièmement, au moment de l’assemblée générale du 12 décembre 2015, le Défendeur a un solde impayé de frais de copropriété. En vertu de la convention alors en vigueur, il ne peut donc voter lors de l’assemblée [197] . Ce non-paiement par le Défendeur a déjà été tranché en arbitrage [198] .

Selon la décision de l’arbitre, le Défendeur devait payer environ 183 402 $ de frais de copropriété en 2015 alors qu’il n’en avait payé que 123 978 $ [199] . Le tableau établissant ces chiffres, préparé par un Intervenant, a été jugé fiable par l’arbitre [200] . [ 128 ] Quatrièmement, aucun vote sur la Convention de 2016 n’a été tenu lors de l’assemblée [201] . Le Défendeur indique d’abord que les résolutions ne sont pas négociables : « This is the way it is going to be. You take it or leave it . Celui qui n’est pas content, il est capable de remettre son logement et le vendre à n’importe qui » [202] .

Plus tard, le Défendeur précise: « qu’est-ce que je parle jusqu’à maintenant, là, c’est non négociable » [203] . Le Défendeur ajoute : « Tout à l’heure j’ai dit, en général, pas de négociation parce que je ne suis pas dans la meilleure l’humeur de faire des négociations » [204] . Ensuite, le Défendeur ne requiert pas de vote, mais indique simplement: « les résolutions seront là, j’attends les signatures une après l’autre, numéro d’appartement avec initiales » [205] . Finalement, aucun vote n’est tenu lors de l’assemblée [206] . 5.

L’EXÉCUTION PAR ÉQUIVALENT (DOMMAGES-INTÉRÊTS) [ 129 ] Au fil des ans, la demanderesse et les intervenants voient la valeur de leur unité se déprécier, jusqu’à s’anéantir. Ce pourquoi, ils réclament une indemnisation pour cette perte de valeur. 5.1 L’indemnisation pour la valeur des unités [ 130 ] Les manquements contractuels du Défendeur ont réduit à néant la valeur des unités de la demanderesse et des intervenants. Les copropriétaires sont incapables de vendre. Plusieurs ont tenté de le faire, sans succès [207] .

Ils n’ont aucun moyen de vendre leur unité à des tiers du fait que le défendeur n’acquitte pas les taxes et les assurances de l’indivision ; leur impose des pénalités lorsqu’ils veulent quitter ; et il utilise sa situation de copropriétaire pour s’enrichir au détriment des autres copropriétaires.

De plus, le comportement abusif et persistant du Défendeur les obligerait à divulguer ce vice à tout acheteur, lequel devrait être informé : - qu’il subira du harcèlement; - que le Défendeur lui imposera des frais de copropriété inéquitables; - qu’il sera sujet à des amendes arbitraires imposées par le Défendeur; - que le Défendeur n’a plus l’intention de convertir l’immeuble en copropriété divise; - qu’il ne recevra aucune reddition de compte de la gestion de l’Immeuble; - que l’administrateur n’a pas l’intention d’entretenir l’Immeuble. [ 131 ] On ne peut s’étonner qu’aucune vente ne soit possible.

D’ailleurs, depuis 2016, aucune unité n’a été vendue à un tiers (autre que Maher Balabanian) par quiconque dans l’Immeuble [208] . [ 132 ] Quant à l’offre de ce dernier de les racheter en 2020, elle était inappropriée. Notamment, elle visait une retenue de 20 000 $ et

exigeait que les unités soient libres de toute occupation, de sorte que des copropriétaires auraient dû illégalement mettre dehors leurs locataires. [ 133 ] La demanderesse et les intervenants doivent être indemnisés par le Défendeur pour la valeur des unités. En vertu de l’

article 1020 al. 2 C.c.Q. , l’indivisaire supporte la perte de valeur qu’il a créée. 5.2 Le quantum [ 134 ] L’experte en évaluation immobilière, Mylène Robert, évalue quelle aurait dû être la valeur des unités sans le comportement abusif du Défendeur. Elle considère alors les unités d’habitation comme étant situées dans un immeuble libre de toutes déficiences causées par le manque d’entretien de l’Immeuble et la négligence de l’indivisaire majoritaire [209] . [ 135 ] D’ailleurs, au moment de l’achat, l’Immeuble ne présente aucun déficit d’entretien visible [210] .

Ainsi, en date de la demande de partage judiciaire (17 février 2020), les unités de la demanderesse et des intervenants auraient dû valoir 4 014 000 $ [211] . [ 136 ] N’eût été du stratagème du Défendeur, de sa négligence dans l’administration de l’Immeuble et de son comportement abusif, la demanderesse et les intervenants auraient pu vendre leurs unités à ce prix. [ 137 ] La demanderesse et les intervenants demandent donc de condamner le Défendeur à leur verser cette somme, ce à quoi le Tribunal conclura.

Ils proposent d’y déduire les sommes qu’ils recevront du partage de l’Immeuble afin d’éviter une double indemnisation. Il s’agit d’une proposition raisonnable et qui apparaît la plus juste et équitable pour toutes les parties. [ 138 ] L’évaluation du préjudice n’est pas toujours simple. Toutefois, les difficultés ou le défi que présente l’exercice d’évaluation ne justifient pas la mise à l’écart de l’idéal à atteindre, soit la restitution intégrale [212] . L ’incertitude du dommage en elle-même se distingue de celle découlant de la difficulté à le mesurer exactement [213] .

Compte tenu de la difficulté à atteindre la précision mathématique, l’objectif est de parvenir à une indemnité juste et raisonnable, eu égard à toutes les circonstances [214] . Comme l’enseigne la Cour d’appel , les juges des tribunaux de première instance doivent établir le quantum des dommages en faisant appel à une certaine approximation et un certain degré d’appréciation en usant de leur discrétion [215] .

Tout en gardant à l’esprit ce principe d’évaluation du quantum, le Tribunal estime que la méthode de calcul que la demanderesse et les intervenants proposent est la plus juste et raisonnable eu égard à toutes les circonstances en l’espèce . 6. LE PARTAGE DE L’IMMEUBLE [ 139 ] Une fois les conventions d’indivision résiliées, la demanderesse et les intervenants demandent de mettre fin à l’indivision et de procéder au partage de l’Immeuble. 6.1 Principes juridiques concernant la fin de l’indivision [ 140 ] L’

article 1030 C.c.Q. dispose que : 1030. Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision . Le partage peut toujours être provoqué , à moins qu’il n’ait été reporté par une convention , par une disposition testamentaire, par un jugement ou par l’effet de la loi, ou qu’il n’ait été rendu impossible du fait de l’affectation du bien à un but durable. [Caractères gras ajoutés par le Tribunal] [ 141 ] Le principe selon lequel « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision » est d’ordre public [216] , duquel découle le droit pour un indivisaire de mettre fin à l’indivision.

Cette disposition d’ordre public a pour but d’assurer une protection aux indivisaires qui ne souhaitent plus demeurer dans une situation indivise [217] . [ 142 ] L’indivision cesse par le partage du bien ou par son aliénation [218] . Lorsque les indivisaires ne sont pas d’accord pour partager l’indivision, celui ou ceux qui désirent mettre fin à l’indivision peuvent recourir à une demande en partage [219] . [ 143 ] Le droit au partage est d'ordre public [220] . Le partage a pour but de mettre fin à la situation juridique d’indivision.

La recherche de la fin d’une situation juridique d’indivision constitue d’ailleurs le droit le plus important des copropriétaires indivis [221] . Par ailleurs, un copropriétaire peut demander le partage et la fin de l’indivision sans qu’aucune justification ou motif ne soit requis [222] . Le partage peut toujours être provoqué [223] . [ 144 ] Les indivisaires ont l’obligation de subir le partage [224] . L’obligation de consentir à une demande en partage est la contrepartie du droit de tout indivisaire de mettre fin à la copropriété du bien détenu.

Le partage est un droit qui contraint le ou les copropriétaires qui y sont soumis, à diviser l’objet du droit ou à désintéresser l’indivisaire qui a provoqué le partage [225] . 6.2 Discussion [ 145 ] Selon l’

article 1030 C.c.Q. , une convention peut reporter le moment du partage mais non pas l’empêcher. En l’espèce, la convention d’indivision est établie pour une durée de 30 ans à compter de 2007 [226] , cependant, cette Convention est résiliée par le présent jugement, de sorte que le report devient inexistant. [ 146 ] Les demandeurs sont donc en droit de demander le partage. C’est leur droit le plus strict de ne pas vouloir demeurer dans l’indivision plus longtemps. [ 147 ] Par ailleurs, le Défendeur a acquiescé à la fin de l’indivision [227] . Or, un acquiescement partiel, même refusé, lie la

partie qui l’a faite lors du procès au fond [228] .

[ 148 ] Lorsqu’un des indivisaires demande à mettre fin à l’indivision, le Tribunal ne peut qu’ordonner soit le partage en nature, soit la vente du bien [229] . Lorsque le partage en nature s’avère impossible, ou si le bien ne peut être commodément partagé, la vente doit être envisagée [230] . Puisqu’il s’avère impossible de procéder au partage en nature de l’Immeuble, le Tribunal ordonnera sa vente. 6.3 Modalités de partage du bien indivis [ 149 ] Le Tribunal qui accueille la demande en partage et ordonne la vente du bien, en détermine les modalités qui lui apparaissent les plus appropriées.

Il bénéficie à cet effet d’un pouvoir discrétionnaire étendu [231] . [ 150 ] L’article 476 du Code de procédure civile (« C.p.c. ») énumère une variété de méthodes pour la conduite d'une vente sous l'autorité judiciaire, aucune d'entre elles n'étant énumérée de préférence aux autres.

Trois modes de vente sont possibles: la vente de gré à gré, la vente aux enchères et la vente par appel d’offres . [ 151 ] Entre ces possibilités, lorsque les parties ne s’entendent pas, le Tribunal doit privilégier un mode de vente qui assure l’équité et la transparence [232] , dans un délai qui soit mutuellement avantageux pour les parties [233] , et suivant la méthode la plus simple, la moins coûteuse et la plus appropriée [234] . [ 152 ] La demanderesse et les intervenants proposent de nommer un huissier de justice responsable de procéder à la vente de gré à gré au nom des copropriétaires.

Ce dernier serait responsable d’embaucher un courtier immobilier si nécessaire. Il s’agit du mode de vente le plus approprié en l’espèce. [ 153 ] Concernant la recherche par le Tribunal du montant de mise à prix le plus approprié possible dans un contexte de vente d’un immeuble, plusieurs facteurs peuvent être pris en compte. La fixation de la mise à prix doit être fondée sur des données valables, précises et réelles [235] .

La détermination de la valeur d’un immeuble est une question de fait [236] . [ 154 ] La demanderesse et les intervenants proposent d’encadrer le mandat de l’huissier en fixant la mise à prix initiale à 75 % de la valeur marchande actuelle de l’Immeuble (13 500 000 $) [237] , soit 10 125 000 $. [ 155 ] Le Tribunal fixera la mise à prix de vente à ce montant.

Il s’agit d’un juste équilibre entre un prix de vente le plus haut possible et équitable dans les circonstances et la préoccupation du Tribunal que le prix ne soit pas si élevé qu’il empêche pour cette seule raison une vente dans des délais raisonnables. [ 156 ] Le produit de la vente doit ensuite être partagé en tenant compte de la part respective de chaque indivisaire et investissement dans le bien [238] .

À cet égard, afin d’éviter toute double indemnisation, le montant reçu du partage de l’Immeuble sera réduit du montant octroyé pour la perte de valeur de leur unité [239] . [ 157 ] Afin d’éviter que le Défendeur interfère avec le processus de vente, il sera ordonné que l’acheteur potentiel dépose en totalité la valeur de son offre, notamment avec une lettre de crédit bancaire, auprès de l’officier de justice, lequel préparera un état de collocation, visant à reconnaître les droits des créanciers légitimes. [ 158 ] Enfin, plus le conflit entre les parties est intense, plus l'ordonnance doit être détaillée afin de réduire les doutes et les litiges postérieurs à la décision [240] .

Néanmoins, il sera permis à l’huissier de justice chargé de la vente de s’adresser à la Cour afin de requérir des ordonnances modificatives ou additionnelles qu’il estimerait nécessaires afin de favoriser, réaliser et compléter la vente. Le Tribunal réservera ainsi aux parties, incluant l’huissier de justice, le droit d’obtenir de nouvelles instructions advenant que la vente ne puisse être effectuée aux conditions ordonnées. 7.

L’EXÉCUTION PROVISOIRE NONOBSTANT APPEL [ 159 ] Les Demandeurs avancent que le Tribunal doit conclure son jugement en le déclarant partiellement exécutoire nonobstant appel, en ce qui a trait à certaines conclusions, soit celles sur l’indivision et celles sur l’indemnisation pour la perte de valeur de leur unité.

Ils plaident la nécessité d’une telle ordonnance d’exécution provisoire pour deux raisons : (1) pour mettre fin au préjudice irréparable de certains résidants; et (2) pour sauvegarder l’Immeuble. 7.1 Principes juridiques [ 160 ] L’article 660 C.p.c. prévoit l’exécution provisoire de plein droit dans certaines situations énumérées.

Dans les autres cas, ce sont les dispositions de l’article 661 C.p.c. qui s’appliquent. [ 161 ] En vertu de l’article 661 C.p.c., le juge peut, sur demande, ordonner l’exécution provisoire, même partielle, du jugement lorsque le fait de porter une affaire en appel risque de causer un préjudice sérieux ou irréparable à une partie. [ 162 ] Il s’agit d’une exception au principe général énoncé à l’article 355 C.p.c. voulant que l’appel suspende l’exécution d’un jugement. Ainsi, l ’article 661 C.p.c. s’interprète et s’applique restrictivement [241] . L’exécution provisoire constitue un remède discrétionnaire [242] .

La

partie requérante doit alléguer et prouver des faits précis, clairs et concrets à l'appui de sa demande [243] démontrant qu’elle subira un préjudice dans le cas où un appel est interjeté par la

partie adverse. Ce préjudice sérieux ou irréparable doit résulter d'une raison autre que celle d'avoir à subir un appel [244] . [ 163 ] L’exécution provisoire d’une condamnation monétaire est exceptionnelle. Cela s’explique par les difficultés rattachées à la récupération de sommes déjà versées. La

partie appelante qui réussit en appel peut devoir intenter une autre procédure judiciaire pour récupérer les sommes versées en exécution d’un jugement infirmé [245] . De plus, l’intérêt et l’indemnité additionnelle [246] , qui s’accroissent, compensent habituellement le préjudice résultant du délai de paiement provoqué par un appel qui est éventuellement rejeté [247] . [ 164 ] L’exécution provisoire d’une condamnation pécuniaire est ordonnée lorsque l’appel cause un préjudice particulier, soit un

préjudice allant au-delà de celui que compense normalement l’accumulation de l’intérêt et de l’indemnité additionnelle [248] . Cela peut être le cas, par exemple, lorsque le bénéficiaire de l’exécution provisoire risque la faillite aux mains d’un appelant aux moyens illimités [249] ; lorsque l’appel participe à une tentative d’épuiser financièrement l’intimé ou si celui-ci a besoin du montant pour subvenir à ses besoins essentiels [250] ; ou autre raison sérieuse [251] , tel le risque d’insuffisance de moyens financiers [252] .

Une ordonnance d’exécution provisoire d’une condamnation monétaire demeure possible lorsqu'un besoin de fonds est démontré [253] . 7.2 Discussion [ 165 ] Ici, plusieurs circonstances exceptionnelles rendent impératif que l’on déroge au principe général de l’article 355 C.p.c.

La situation satisfait aux conditions prévues par le premier alinéa de l’article 661 C.p.c. [ 166 ] En l’espèce, la demande d’ordonner l’exécution provisoire est supportée par plusieurs allégations et par une preuve imposante de faits précis, clairs et concrets faisant voir qu’un appel, le cas échéant, du présent jugement risquerait de causer un préjudice sérieux, voire irréparable à la demanderesse et aux intervenants.

Dans les circonstances de cette affaire, les critères pour une ordonnance d’exécution provisoire sont plus que satisfaits. 7.2.1 Préjudice sérieux et/ou irréparable de vivre dans l’Immeuble [ 167 ] Premièrement, certains intervenants subissent un préjudice sérieux, voire irréparable, de devoir résider dans l’Immeuble. La demanderesse et plusieurs intervenants tentent depuis 2016 de quitter l’Immeuble. Certains doivent vivre au quotidien dans un immeuble aux prises avec des moisissures au péril de leur santé ou doivent imposer cette situation à leurs enfants [254] .

La plupart sont victimes de harcèlement [255] . [ 168 ] Certains intervenants n’ont pas les moyens financiers de louer un autre logement ou d’acheter une autre propriété pour habiter en attendant la fin du litige. Sans le partage de l’Immeuble et l’obtention de la juste indemnisation pour la valeur de leur unité, ces intervenants continueront à être prisonniers de l’Immeuble pour encore des années [256] . [ 169 ] Ils ne peuvent vivre paisiblement sans quitter l’indivision avec la part qui leur est due.

L’exécution provisoire est nécessaire puisque l’indivision est devenue intolérable et présente des risques pour les indivisaires dont certains sont incapables, sans quitter l’Immeuble, de vivre paisiblement au quotidien. 7.2.2 Préjudice irréparable à l’Immeuble [ 170 ] Deuxièmement, la non-exécution du jugement durant une procédure d’appel mettrait irrémédiablement à risque l’Immeuble. [ 171 ] Le comportement du Défendeur démontre qu’il n’hésite pas à le mettre à risque.

Par exemple, la lecture de la demande de séquestre dresse un portrait de son comportement délétère face à l’Immeuble durant l’instance [257] . [ 172 ] De façon plus détaillée, notons son refus de respecter des ordonnances de paiement prioritaire des assurances et des taxes sur l’Immeuble [258] ; sa participation au sabotage de l’administration provisoire; ses entraves à l’exécution du mandat de Gestactif inc. nommée par la Cour [259] ; sa cessation de paiement, à deux reprises (automne 2021 et été 2022), de ses frais de copropriété, malgré les ordonnances de la Cour [260] ; et sans compter ses manœuvres pour divertir ses revenus et ses actifs dans l’objectif d’éviter une exécution forcée pour payer ses frais de copropriété [261] . [ 173 ] Tout laisse envisager que le Défendeur pourrait à nouveau cesser le paiement de ses frais de copropriété et continuer le divertissement de ses actifs pour éviter l’exécution forcée d’un éventuel jugement.

Soulignons que l’insolvabilité volontaire constitue un motif d’exécution provisoire [262] . [ 174 ] Également, la vente d’un immeuble nonobstant appel est indiquée lorsque l’immeuble est à risque [263] . [ 175 ] En l’espèce, l’administration provisoire [264] doit pouvoir se terminer le plus rapidement possible. Le moindre évènement demandant de la collaboration dans l’Immeuble dégénère en raison du comportement du Défendeur de contester tout sans distinction.

Constitue un bel exemple de cela, la correspondance épistolaire sur ce qu’occasionne la volonté de l’administratrice provisoire de dépenser 4236 $ pour changer le panneau incendie de l’Immeuble pour la sécurité de ceux qui y résident [265] . Même une question de sécurité ne fait pas obstacle à l’utilisation de sophismes et d’arguments fallacieux pour empêcher le remplacement du panneau. [ 176 ] De plus, l es représentants de l’administratrice provisoire font l’objet d’invectives de la part des défendeurs à chacune de leurs visites dans l’Immeuble si bien que la police doit être avertie de leur venue.

Les défendeurs s’immiscent dans les relations avec les fournisseurs de l’administratrice provisoire, comme l’illustre, à

titre d’exemple, une vidéo prise lors de la visite d’un fournisseur de protection incendie [266] . Par ailleurs, les défendeurs ont entrepris des poursuites contre l’administratrice provisoire dans l’objectif de la décourager d’administrer l’Immeuble [267] . [ 177 ] Il existe un risque réel que le comportement dévastateur des défendeurs s’aggrave de manière à mettre irrémédiablement en péril l’Immeuble. Chaque semaine qui passe accentue les problèmes de l’Immeuble qui ne cesse de se détériorer.

L’exécution provisoire est nécessaire afin d’éviter sa perte. 7.2.3 Conclusion [ 178 ] En conclusion, il y a urgence de mettre fin à l’indivision. Conséquemment, le Tribunal ordonnera l’exécution nonobstant appel des conclusions visant la fin de l’indivision et celles visant l’i

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