2012 QCCA 564, 2012 QCCA 564

Hap-Locong c. D'Amours 2012 QCCA 564 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-007352-112 (200-17-013477-104) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 26 mars 2012 CORAM : LES HONORABLES ANDRÉ FORGET, J.C.A. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT ALICE HO VAN HAP-LOCONG Me GRATIEN BOILY (Deblois & Associé

s) PARTIES INTIMÉES AVOCAT ALBAN D'AMOURS DENISE PÉRIGNY Me JEAN FORTIER (Joli-Coeur, Lacasse) En appel d'un jugement rendu le 3 mars 2011 par l'honorable Alain Michaud de la Cour supérieure, district de Québec.

NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété (servitude) – Injonction permanente Greffière : Michèle Blanchette (TB3352) Salle : 4.33 AUDITION 9 h 38 Observations de la Cour; Observations de Me Boily; 10 h 12 Me Boily formule une requête verbale pour permission de réamender sa requête introductive d'instance afin d'ajouter une conclusion alternative de dommages-intérêts de 250 000 $ si la Cour n'ordonne pas la démolition de l'immeuble.

Il dépose la procédure réamendée au soutien de sa demande d'amendement; Observations de la Cour; 10 h 14 Me Boily demande, le cas échéant, que le dossier soit retourné à la Cour supérieure pour évaluation des dommages-intérêts; Observations de la Cour; Me Boily poursuit; 10 h 19 Me Boily dépose de la jurisprudence et de la doctrine; Il poursuit; Observations de la Cour; 10 h 23 Observations de Me Fortier; Observations de la Cour; 10 h 56 Suspension; 11 h 17 Observations de la Cour; Me Fortier poursuit; 11 h 21 Réplique de Me Boily; 11 h 22 Suspension; 11 h 27 Arrêt. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L'appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 3 mars 2011 par la Cour supérieure, district de Québec (l'honorable Alain Michaud) qui a rejeté son recours visant principalement à ordonner la démolition d'une

partie de la résidence érigée par les intimés sur leur propriété parce qu'en contravention d'une servitude établie en faveur du fonds lui appartenant. [ 2 ] Les faits ne sont pas contestés.

[ 3 ] Les parties sont des voisins contigus depuis 2003, année où l'appelante se porte acquéreur d'une résidence de prestige située dans l'arrondissement historique de Sillery et connue sous le nom de Manoir Kilmarnock. Cette résidence a la particularité de jouir d'une vue sur le fleuve Saint-Laurent qui est favorisée par une servitude dont le fonds servant est le terrain appartenant aux intimés. Le texte de cette servitude, qui date de 1979, est ainsi libellé : SERVITUDE D'ASPECT L'acquéreur établit contre les lots ci-haut décrits au paragraphe "DÉSIGNATION", une servitude réelle et perpétuelle au profit de la

partie de la subdivision UN du lot originaire TROIS-D (3D-1 ptie) du même susdit cadastre, sur laquelle est érigée la maison communément appelée "Domaine Kilmarnock". Cette servitude constituera pour le propriétaire des fonds servants ou ses ayants droit, sur la lisière ci-après décrite des fonds servants, en une prohibition de planter ou de laisser pousser des arbustes ou des arbres d'une hauteur dépassant deux mètres (2 m.) du niveau du sol de façon à ne point obstruer la vue sur le Fleuve St-Laurent pour les propriétaires ou occupants du fonds dominant .

La lisière affectée par ladite servitude mesure soixante (60) pieds de profondeur à compter d'une ligne située à dix (10) pieds de la ligne arrière des lots par toute la largeur des dits lots constituant les fonds servants. [Nous soulignons.] [ 4 ] Au mois d'avril 2010, les intimés entreprennent la construction d'une résidence qui, une fois terminée, affecte la vue qu'a l'appelante sur le fleuve Saint-Laurent.

Environ 50 % de cette nouvelle résidence se trouve sur l'assiette de la servitude. [ 5 ] Mis en demeure à l'été 2010 par l'appelante de cesser toute construction en raison de la servitude qui protège sa vue, les intimés font la sourde oreille, d'où le recours en démolition entrepris par l'appelante que le juge de première instance a rejeté en faisant valoir que seule la pousse d'arbres et d'arbustes est prohibée et que la non-construction ne saurait être l'accessoire de cette prohibition. [ 6 ] Devant notre cour, l'appelante fait de nouveau valoir que si les parties ont voulu obvier au moindre mal, à savoir la pousse naturelle d'arbres et d'arbustes au-delà de 2 mètres, elles ont également voulu interdire toute construction dépassant cette hauteur. [ 7 ] Cette prétention ne saurait être retenue car elle heurte de plein fouet le principe cardinal voulant que la servitude doit être interprétée restrictivement, en faveur du fonds servant, parce qu'elle constitue une limite importante à l'exercice du droit de propriété de son titulaire [1] .

Il est, de plus, établi depuis longtemps qu'une servitude prohibant de construire doit être stipulée clairement pour produire ses effets [2] : Disons qu'en matière de servitude, il ne peut être question de présomption; il faut que le

titre qui la crée soit complet par lui-même et qu'on y trouve le caractère de la servitude et les fonds qui y sont soumis. La servitude non aedificandi est manifestement une restriction au droit de propriété et à l'exercice de la jouissance absolue de ce droit. Il faut donc, nécessairement, trouver dans les actes eux-mêmes une stipulation claire, non ambiguë et qui n'offre aucun doute sur la création de la servitude. [ 8 ] Le juge de première instance a également conclu que la servitude s'est éteinte en janvier 2004 par non-usage pendant dix ans en vertu de l'article 1191 (5°) C.c.Q. Pourquoi en janvier 2004?

Parce que le nouveau Code civil , adopté le 1 er janvier 1994, qui a réduit ce délai de 30 à 10 ans, lui a permis de limiter son examen des lieux à compter de cette date. [ 9 ] Le juge retient de la preuve que des arbres de plus de 2 mètres se trouvaient dès 1994 sur l'assiette de la servitude et qu'ils n'ont jamais été coupés par la suite. Cette pousse, contraire à l'exercice de la servitude à compter de 1994, serait donc le point de départ du délai de 10 ans en vertu de l'

article 1192 C.c.Q. [ 10 ] Cette seconde conclusion du juge de première instance, soit dit avec égards, est erronée car elle ignore le fait que la prohibition de laisser pousser des arbres et des arbustes au-delà de 2 mètres a pour but de « ne point obstruer la vue sur le fleuve St- Laurent pour les propriétaires ou occupants du fonds dominant ». Or, il se trouve que l'appelante n'a jamais eu la vue obstruée avant l'érection de la résidence des intimés à l'été 2010.

Dans ces circonstances, il serait inique de considérer que toute pousse au-delà de 2 mètres puisse lui être opposée comme moyen d'éteindre ses droits. La servitude établie en faveur du terrain de l'appelante grève donc toujours celui des intimés. La requête pour réamender la requête introductive d'instance amendée étant devenue sans objet, elle sera rejetée. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 11 ] ACCUEILLE en

partie l'appel; [ 12 ] ACCUEILLE en

partie la requête introductive d'instance amendée; [ 13 ] DÉCLARE que la servitude contenue à l'acte de vente du 10 décembre 1979, publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Québec sous le numéro 972445, grève toujours le lot des intimés portant le numéro 4 457 150, et ce, en faveur du lot de l'appelante portant le numéro 2 076 182; [ 14 ] REJETTE la requête verbale de l'appelante pour permission de réamender la requête introductive d'instance; [ 15 ] Le tout sans frais, tant en première instance qu'en appel, vu le sort mitigé du pourvoi.

ANDRÉ FORGET, J.C.A. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A.