2023 QCCQ 9285, 2023 QCCQ 9285

Bizier c. Comtois 2023 QCCQ 9285 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ARTHABASKA LOCALITÉ DE VICTORIAVILLE « Chambre civile »

N° : 415-32-700893-210 DATE : 18 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARLÈNE PAINCHAUD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MÉLISANNE BIZIER -et- HENRI CHARRETTE Demandeurs c. mario comtois -et- michelle lemieux Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] En décembre 2019, Mélisanne Bizier et Henri Charrette (les acheteurs) achètent un immeuble de Mario Comtois et Michelle Lemieux (les vendeurs).

À l’automne 2020, lors de la fermeture de la piscine, survient un dégât d’eau au sous-sol. Alléguant des vices cachés, les acheteurs réclament des vendeurs le coût des travaux requis pour le remplacement du drain de fondation et une

partie du coût de terrassement. [ 2 ] Les vendeurs nient toute responsabilité, alléguant que l’immeuble n’était affecté d’aucun vice caché au moment de la vente. LA PREUVE [ 3 ] Plusieurs experts se sont penchés sur les causes des infiltrations d’eau qui se sont produites chez les acheteurs, lesquels experts sont dans l’ensemble sensiblement du même avis. [ 4 ] D’abord, les acheteurs ont déposé la déclaration pour valoir témoignage de Mélissa Cloutier, propriétaire de Gestion Qualité Drain inc., laquelle a procédé à une inspection par caméra le 9 octobre 2020 [1] .

Elle y indique qu’à l’intérieur de la résidence, il y a un bassin de captation où trois arrivées du drain de fondation se déversent. Lors de l’inspection avec la caméra, elle a constaté deux obstructions au niveau du drain de fondation dû à l’ocre ferreuse, mais aucun affaissement. [ 5 ] Elle indique également dans son rapport que le tuyau de renvoi de la piscine n’est pas raccordé au drain de fondation, mais qu’à environ 90-95 pieds, il est obstrué.

Ainsi, lors de la vidange de la piscine, l’eau est ressortie sous la verrière et s’est infiltrée dans la résidence par les fondations, ne pouvant être évacuée autrement vu l’obstruction du drain à cet endroit. [ 6 ] Les acheteurs ont également fait entendre monsieur Denis Carignan, président de Plomberie Denis Carignan [2] . Celui-ci explique avoir creusé du côté gauche de la résidence suite au sinistre et avoir constaté que le drain était recouvert de coton [3] .

Cette enveloppe de coton est destinée à empêcher la poussière d’entrer dans le drain, mais dans le présent cas, elle était saturée d’ocre ferreuse de telle sorte que l’eau ne pouvait plus y pénétrer.

Il a par la suite installé des sorties de nettoyage de drain pour lui permettre une inspection plus exhaustive de ce drain et a alors découvert au coin gauche arrière de la résidence que le tuyau était écrasé et obstrué; plus rien ne passait. [ 7 ] Il explique que lors du sinistre, la pompe de la résidence a fonctionné à plein régime afin d’évacuer l’eau, mais n’a pu suffire à évacuer l’eau de la piscine dont le drain se rend jusqu’à un pied de la résidence.

Suite à ses constats, il a recommandé aux acheteurs de refaire le drain au complet (puisque 80% du drain nécessitait des réparations), travaux qui ont depuis été réalisés. Vu la présence d’ocre ferreuse à cet endroit, il indique que ce sont des tuyaux rigides qui doivent être installés et non un drain agricole comme en l’espèce.

Puisque lors de travaux de remplacement, il se doit d’appliquer les normes en vigueur, le nouveau drain installé chez les acheteurs est conforme à ces normes en vigueur. [ 8 ] Le vendeur, monsieur Comtois, a indiqué pour sa part avoir lui-même bâti cette maison en 1995 et qu’à l’époque, ce sont des

drains agricoles avec un enrobé de pierres que l’on installait. Bien qu’au départ, il avait installé un drain extérieur qui se jetait dans le fossé, il a modifié cette installation pour plutôt diriger ce drain extérieur vers la pompe, avec le drain intérieur. Il confirme que la nappe phréatique est haute à cet endroit, de sorte qu’il a fait rehausser la maison suite à des infiltrations d’eau en 1996. Il indique que lors de l’installation de la piscine, il a dirigé le tuyau de celle-ci vers le drain des gouttières.

Il n’a jamais eu de problèmes d’infiltrations d’eau, outre l’événement de 1996, dûment dénoncé lors de la vente. [ 9 ] De plus, le vendeur a fait entendre Stéphane Trépanier de la firme Excavation Shervic, lequel a constaté, lors de son inspection du 20 novembre 2020, de l’ocre ferreuse dans le bas-fond du drain extérieur ainsi que deux blocages. Il n’a cependant pas constaté d’eau dans le drain intérieur ni dans le bassin de captation situé à l’intérieur de la propriété. Il indique avoir constaté un blocage dans le tuyau d’évacuation de la piscine, ce qui a causé le refoulement.

Puisque le drain extérieur n’était pas fonctionnel à 100% en raison des blocages, l’eau s’est alors infiltrée dans le sous-sol. [ 10 ] Bien que monsieur Trépanier reconnaisse que l’on n’installe plus de drains agricoles avec membrane de nos jours, c’était chose courante et conforme aux règles de l’art au moment de la construction de la résidence en 1995. Par ailleurs, il souligne que ce secteur n’en est pas un à risque puisque l’ocre ferreuse s’y trouve en faible quantité.

Il estime que les travaux qui ont été faits par les acheteurs étaient non nécessaires, qualifiant ceux-ci d’améliorations, puisque constituant une mise aux normes. Le problème aurait, selon lui, pu être corrigé à moindre coût en envoyant le renvoi de la piscine vers la rue, ce qui représente un coût estimé de 1 500 $, et en faisant un nettoyage annuel du drain intérieur annuellement.

ANALYSE ET DÉCISION [ 11 ] Le vendeur est tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés [4] . [ 12 ] Dans un recours en vices cachés, les éléments que l’acheteur doit démontrer pour avoir gain de cause sont les suivants : 1. Le vice est grave, c'est-à-dire qu'il cause des inconvénients sérieux à l'usage du bien; 2. Le vice lui était inconnu au moment de la vente, qualité qui s’évalue subjectivement; 3. Le vice est caché, c'est-à-dire qu'il ne pouvait être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert, et qu'il n'a pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice est antérieur à la vente. [5] [ 13 ] Il s’agit de critères cumulatifs. [ 14 ] De l’ensemble de la preuve, le Tribunal retient que c’est l’effet combiné de l’obstruction du tuyau de la piscine et du drain agricole qui a provoqué les infiltrations d’eau dans le sous-sol des acheteurs.

Puisque le tuyau d’évacuation de la piscine était obstrué, l’eau s’est déversée sur le sol près de la fondation de la résidence, eau qui n’a pu être évacuée par le drain agricole puisqu’également obstrué, et s’est alors infiltrée par le mur de fondation. [ 15 ] N’eût été l’obstruction du tuyau d’évacuation de la piscine, aucun sinistre ne serait survenu ce jour-là puisque même obstrué, le drain agricole parvenait jusque-là à drainer suffisamment l’eau.

Pour reprendre les paroles de madame Bizier lors de son témoignage, la fermeture de la piscine a permis de mettre en lumière un autre problème jusqu’alors inconnu. [ 16 ] Est-ce que cette situation constitue un vice caché engageant la responsabilité des vendeurs? [ 17 ] En premier lieu, aucune faute n’a été démontrée quant à l’installation du drain agricole. La jurisprudence constante veut en effet que les règles de l’art dont doit tenir compte le Tribunal sont celles qui existaient lors de la réalisation de l’ouvrage [6] .

À ce sujet, les auteurs Baudouin, Deslauriers et Moore écrivent ce qui suit [7] : La référence à la notion des « règles de l’art » oblige ainsi les tribunaux à se rapporter à celles qui prévalaient au moment de la réalisation de l'ouvrage, donc de l'exécution du contrat, par opposition à celles présentes lors de la découverte du vice ou de l'institution des procédures. Les juges ont donc la tâche, parfois difficile, de retourner à l'époque de la construction de l'ouvrage et d'étudier les techniques alors en vigueur pour déterminer la faute.

La preuve par expert est très souvent déterminante. [Référence omise] [ 18 ] Ici, aucune preuve n’a été faite à l’effet que le vendeur n’aurait pas respecté les règles de l’art applicables en cette matière lors de la construction de la résidence en 1995. Bien au contraire, il appert qu’il était usuel d’installer des drains agricoles enveloppés de membranes à cette époque.

Le fait que ce ne soit aujourd’hui plus permis ne peut être reproché au vendeur. [ 19 ] Toutefois, selon la jurisprudence, la présente d’ocre ferreuse dans le sol environnant d’une résidence constitue un vice caché lorsque la quantité est suffisante pour entraîner un colmatage des drains [8] . [ 20 ] La Cour d’appel [9] écrit ce qui suit quant au risque probable que représente la présence d’ocre ferreuse : [27] La jurisprudence reconnaît toutefois la présence d’ocre ferreuse comme un « vice » lorsqu’elle entraîne un risque probable de colmatage des drains.

L’appelante a donc tort de prétendre que la simple existence d’un « risque » de colmatage empêche de conclure à l’existence d’un déficit d’usage ou au caractère suffisamment grave de ce vice en l’absence d’une infiltration d’eau actuelle . L’existence d’un « risque » de préjudice ou de déficit d’usage est suffisante lorsque ce risque est probable. (…) [Référence omise] [ 21 ] Ici, les experts sont unanimes à l’effet que le drain agricole était obstrué à deux endroits au moment du sinistre dû à la présence

d’ocre ferreuse. De plus, la membrane qui entourait le drain ne laissait plus passer l’eau. Le fait que le sous-sol n’aurait pas connu d’infiltrations d’eau en dépit des blocages constatés sur le drain agricole, n’eût été du blocage du drain de la piscine, n’a pas pour effet d’empêcher l’application de la garantie de qualité relativement à ce drain puisque l’existence d’un risque probable est suffisante. [ 22 ] Toutefois, selon l’expert Trépanier, même s’il y avait présence d’ocre ferreuse à cet endroit, elle n’était pas en quantité suffisante pour représenter un problème.

L’âge du drain au moment du sinistre milite en faveur de son opinion. En effet, le drain agricole était âgé de 25 ans au moment du sinistre. Or, selon une abondante jurisprudence [10] , la durée de vie utile d’un drain varie de 25 à 35 ans, selon la qualité de son installation, les matériaux utilisés, de sa fabrication et le type de sol dans lequel il se trouve.

Ici, il appert que le drain agricole avait pratiquement atteint sa fin de vie utile au moment des infiltrations d’eau, lesquelles ne seraient pas survenues, n’eût été du blocage du drain de la piscine entraînant l’accumulation d’une très grande quantité d’eau sur le terrain en peu de temps. [ 23 ] L’auteur Jeffrey Edwards [11] indique ce qui suit quant à la durée de vie utile d’un bien : Tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Un bien jouit d'une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent.

Or, le passage du temps et la manipulation d'un bien engendrent inévitablement son usure, son vieillissement et sa vétusté. Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d'un bien, tout comme un vice peut le faire. Éventuellement, ils rendent le bien impropre à son usage. Selon notre définition, le vice consiste en tout fait engendrant un déficit d'usage du bien.

Si l'usage protégé par la garantie était illimité, il faudrait en conclure que l’usure, lorsqu'elle nuit à l'usage du bien, constitue aussi un vice . […] Les détériorations dues à l'usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices , car, en raison de la révision à la baisse de l'usage attendu, elles n'occasionnent aucun déficit d'usage au sens de la garantie: l'usage protégé varie ainsi selon l'état de l'usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente. [ 24 ] En conséquence, puisque le drain devait en tout état de cause être remplacé puisqu’ayant atteint sa fin de vie utile, le Tribunal doit rejeter la demande.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 25 ] REJETTE la demande de Mélisanne Bizier et Henri Charrette; [ 26 ] LE TOUT , avec les frais de justice. __________________________________ MARLÈNE PAINCHAUD, J.C.Q. Date d’audience : 10 juillet 2023