2023 QCCQ 9497, 2023 QCCQ 9497

Blanchard c. Patogiannis 2023 QCCQ 9497 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-031613-209 DATE : 21 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STEPHEN BLANCHARD

Partie demanderesse c. ANDREAS PATOGIANNIS -et- LES IMMEUBLES CHARISMA INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Stephen Blanchard (ci-après « Blanchard ») réclame 11 607 $ de dommages à son courtier immobilier et l’agence pour lequel il travaille.

Il allègue que ce dernier a omis de l’informer que l’acheteur n’a pas obtenu son financement. [ 2 ] Andreas Patogiannis (ci-après « Patogiannis ») soulève qu’il a avisé Blanchard aussitôt qu’il a eu connaissance des problèmes de financement de l’acheteur. [ 3 ] Des deux versions contradictoires entendues, le Tribunal retient celle de Blanchard car Patogiannis s’est contredit à deux reprises. QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Le courtier a-t-il respecté ses obligations, spécifiquement a-t-il informé Blanchard que l’acheteur n’a pas obtenu son financement? [ 5 ] Blanchard a-t-il fait la preuve de ses dommages?

CONTEXTE [ 6 ] En février 2018, Blanchard retient les services de l’agence Les Immeubles Charisma inc. et du courtier Andreas Patogiannis. Avec leur aide, il accepte une offre d’achat de Peter Blais et Stéphanie Rosa le 26 février 2023 de 493 000 $. L’offre est conditionnelle à une inspection et à l’obtention dans les 15 jours du financement. [ 7 ] L’Acheteur a l’obligation de faire la preuve de l’obtention de son financement dans les délais (6.2 Contrat offre achat PP53104). Le contrat notarié est prévu le 1 er mai 2018. M. Patogiannis représente aussi l’acheteur.

L’inspection est faite et suite à l’inspection le prix est revu à la baisse à 488 000 $. Aucune autre clause n’est changée. [ 8 ] Les 15 jours pour l’envoi de la preuve de financement passent. Blanchard croyant que tout est beau se prépare à déménager. Il vend plusieurs meubles, signe un contrat de location pour une nouvelle résidence, annule ses assurances pour le 1 er mai. [ 9 ] Vers le 26 avril, il appelle chez Charisma afin de connaître l’adresse du notaire retenu pour les acheteurs le 1 er mai.

Blanchard apprend alors que les acheteurs n’ont pas eu leur financement. [ 10 ] L’Agence demande à Blanchard s’il veut financer la vente. Blanchard refuse. L’agence demande alors du temps supplémentaire pour trouver le financement. Blanchard demande à voir la preuve du refus de financement, aucun document ne lui sera remis.

Blanchard est abasourdi, il est pris avec deux paiements de résidence, ses meubles sont vendus, il doit réactiver les assurances, continuer à payer les taxes [ 11 ] Jusqu’au 11 juin, Charisma fait maintes promesses, puis le 11 juin il indique à Blanchard qu’ils ont tout essayé et que Blanchard va devoir trouver un nouvel acheteur.

[ 12 ] Blanchard prend une nouvelle agence. Son nouveau courtier communique avec Patogiannis pour avoir le dossier entre autres le certificat de localisation. On lui répond qu’il n’y a pas de dossier au nom de Blanchard. Blanchard doit faire faire un nouveau certificat de location au coût de 718,59 $ qu’il réclame aujourd’hui. [ 13 ] Le 1 er août 2018, la maison est vendue à 485 000 $. Blanchard réclame la différence de 3 000 $.

Il réclame aussi la différence de commission de 4 250 $ qu’il a dû payer de plus de ce qu’il avait négocié avec Charisma et Patogiannis. [ 14 ] Blanchard réclame l’intérêt sur son hypothèque du 26 avril au 1 er août 2018 de 2 028 $, pour la même période les assurances de 305 $ et les taxes municipales et scolaires de 1 039 $ et 267 $. Blanchard réclamait aussi les frais d’entretien du terrain, mais il n’a pas déposé de preuve à cet effet. [ 15 ] Dans leur contestation écrite, les défendeurs écrivent « par. 7.

Il est rapidement apparu à Patogiannis que Peter Balais et Stéphanie Rosa ne seraient pas en mesure d’obtenir le financement requis pour la propriété et Patogiannis a informé le demandeur. »

Il n’y a pas de précisions quant au moment exact où Patogiannis en aurait informé Blanchard, ni la forme que cette discussion a prise re : téléphone, courriel ou présentiel. [ 16 ] Longtemps après l’expiration du délai de 15 jours pour l’obtention de la preuve de financement, il appert que les clients, acheteurs de Patogiannis lui remettent une lettre de refus tel, qu’il appert des paragraphes 11 et 12 de la contestation écrite. « […] 11.

Au surplus, le financement de Peter Balais et Stéphanie Rosa a été refusé par la Banque CIBC, tel qu’il appert de la lettre du 22 mars 2018 produite au soutien des présentes sous la cote D-2; 12. Patogiannis a d’ailleurs remis au demandeur, en mains propres, une copie de la lettre du 22 mars de la Banque CIBC; […] » [ 17 ] À nouveau, il n’est pas spécifié où et quand cette remise en mains propres a eu lieu. Blanchard nie avoir reçu une lettre de refus en mains propres.

Il n’a jamais vu à ce jour ledit document. [ 18 ] À l’audience, Patogiannis a déclaré avoir reçu la lettre de refus de CIBC et avoir immédiatement contacté par téléphone Blanchard pour l’en informé. Patogiannis précise qu’il situe ces événements à l’intérieur du délai de 15 jours. Ce témoignage est en contradiction avec la contestation écrite et le déroulement des faits établis par les contrats. [ 19 ] Rappelons que P-1 démontre qu’une offre est signée le 19 février 2018, avec clause d’obtention de la preuve de financement 6.2 dans les 15 jours. Cette offre est refusée quant au montant offert.

Une contre-offre est acceptée le 26 février et une révision du montant à la baisse est acceptée et signée suite à l’inspection le 5 mars 2022. [ 20 ] Le délai de 15 jours débute avec l’acceptation de l’offre le 26 février 2018, ce qui nous amène au 15 mars 2018.

Ainsi, Patogiannis ne peut avoir informé par téléphone comme il le prétend à l’intérieur du délai de 15 jours, puisque la lettre de refus alléguée est du 22 mars 2018, à ce moment on se trouve en dehors du délai de 15 jours, et ce, de 7 jours, voilà une première contradiction. [ 21 ] Ensuite, Patogiannis dit avoir informé Blanchard par téléphone alors que sa contestation écrite parle de remise en mains propres. Une deuxième contradiction. [ 22 ] Dans une deuxième

partie de son témoignage, Patogiannis va dire qu’il a préparé une copie de la lettre du 22 mars 2018 et que lorsque Blanchard s’est présenté au bureau, alors que Patogiannis n’est pas présent, Blanchard n’a pas pris la lettre. À nouveau, cela contredit la contestation écrite où Patogiannis prétend avoir remis en mains propres à Blanchard la lettre. [ 23 ] Cela contredit ce que Patogiannis a dit au Comité de discipline de l’OACIQ (P-10, par. 53 de la décision). « m. Qu’il a informé le Vendeur Laval du refus au financement des Promettants acheteurs Laval, mais qu’il a refusé de signer la lettre de refus. »

ANALYSE ET MOTIFS [ 24 ] Considérant les multiples contradictions dans le témoignage de Patogiannis, sa version des faits n’est pas retenue. [ 25 ] Le Tribunal retient celle de Blanchard qui démontre la faute des défendeurs qui ont fait défaut de l’informer que l’acheteur n’avait pas obtenu son financement. La preuve établit que ce défaut a engendré les dommages suivants : • 3 000 $ de perte sur le prix de la maison; • 4 250 $ de commissions supplémentaires; • 2 028 $ de frais d’hypothèque; • 305 $ d’assurances; • 718 $ certificat de localisation; • 1 039 $ et 267 $ de taxes. Pour un total de 11 607 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE conjointement et solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 11 607 $, avec intérêts au taux légal, et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, depuis l’ouverture du dossier le 10 septembre 2020, ainsi que les frais de justice de 209 $. __________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q. Date d’audience : 10 novembre 2023