2019 QCCA 321, 2019 QCCA 321

Trépanier c. Domaine 2019 QCCA 321 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026537-167 (705-17-004775-126) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 19 février 2019 CORAM : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. CLÉMENT SAMSON, J.C.A. ( AD HOC ) APPELANTS AVOCATE DENIS TRÉPANIER YANNICK DROUIN m e MICHÈLE FRENIÈRE (DS Avocats Canada S.E.N.C.R.L., s.r.l.) INTIMÉS AVOCAT JOHANNE DOMAINE GÉRARD PERRIER Me KARL JÉRÔME ( Jerome Avocat ) MIS EN CAUSE AVOCAT VILLE DE SAINT-LIN-LAURENTIDES Me J.H. DENIS GAGNON (Dunton, Rainville) (Absent)

ERIC BÉLANGER CAROLYNE CÔTÉ PIER-MARC JOLICOEUR VANESSA CÔTÉ-PICARD BRUNO ISABELLE NICOLAS ST-CYR LES INVESTISSEMENTS DOMAINE PERRIER INC. OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE L’ASSOMPTION Absents En appel d'un jugement rendu le 1 er décembre 2016 par l'honorable Steve J. Reimnitz de la Cour supérieure, district de Joliette. NATURE DE L'APPEL : Vente – Immeuble – Vice de consentement – Dol – Erreur inexcusable – Prix de vente – Résolution. Greffière d’audience : Mai Nguyen Salle : Antonio-Lamer (RC-14) AUDITION 9 h 31 Appel du rôle et identification des avocats.

Suspension de l’audition. 9 h 32 Reprise de l’audition. Argumentation de Me Frenière. 9 h 36 Échanges entre la Cour et Me Frenière. 10 h 37 Suspension de l’audition. 10 h 44 Reprise de l’audition. La Cour dispense Me Jérôme d’effectuer son argumentation 10 h 45 PAR LA COUR : Arrêt – voir page 4. Fin de l’audition.

Mai Nguyen Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les appelants, Denis Trépanier et Yannick Drouin, se pourvoient contre un jugement rendu le 1 er décembre 2016 par la Cour supérieure, district de Joliette, (l’honorable Steve J.

Reimnitz) [1] , qui rejette la demande d’annulation du contrat de vente intervenu entre les parties le 14 juin 2011 et leur réclamation en dommages-intérêts compensatoires et punitifs, ainsi que la demande reconventionnelle des intimés. * * * [ 2 ] Le juge détermine que la preuve administrée au procès ne permet pas de conclure que l’intimée Domaine aurait, en raison d’un dol commis par son conjoint, l’intimé Perrier, acheté à vil prix de Trépanier des immeubles pour ensuite les revendre à profit aux mis en cause. [ 3 ] Le juge préfère le témoignage des intimés à celui des appelants, qu’il qualifie d’invraisemblable.

Il ne retient pas leur version voulant que Domaine se soit portée acquéreure des lots de Trépanier avec l’obligation de céder à Drouin le lot sur lequel se trouvent une maison et un garage, alors que la promesse de vente et l’acte de vente signés par Trépanier n’en font pas état. [ 4 ] En sus du prix de 212 000 $ prévu aux documents contractuels, une somme additionnelle est remise par Perrier à Drouin.

À la lumière de la preuve, le juge conclut que ce paiement a eu lieu dans le cadre d’une transaction intervenue entre Perrier et Drouin pour éviter un litige. * * * [ 5 ] Les appelants reprochent au juge de première instance d’avoir commis plusieurs erreurs dans l’appréciation de la preuve, notamment :

a) en préférant la version des intimés;

b) en concluant à l’existence d’une transaction que les parties n’auraient pas par ailleurs alléguée;

c) omis de considérer le dol commis par l’intimé Perrier qui agissait alors à

titre de courtier immobilier. * * * [ 6 ] Aucun de ces reproches n’est fondé et les appelants ne font pas la démonstration d’une erreur manifeste et déterminante dans l’analyse du premier juge ou dans son appréciation de la preuve. [ 7 ] Quant au premier moyen, le juge écarte la version des appelants et lui préfère celle des intimés : Trépanier désirait vendre ses terrains et la maison depuis quelques années; il demandait alors 349 000 $. En mai 2011, il reçoit une offre pour une somme de 212 000 $ de la part de Domaine.

La vente se réalise conformément à cette promesse. [ 8 ] Le juge ne retient pas la version de Drouin suivant laquelle Domaine s’est obligée à lui remettre, sans contrepartie, les lots sur lesquels on retrouve une maison et un garage. Cette version, qui ne se reflète pas dans les documents contractuels, est d’autant plus étrange que Drouin reconnaît qu’il connaît à peine Perrier, le conjoint de Domaine, qu’il a rencontré seulement quelques jours auparavant.

Trépanier témoigne avoir été inquiet de l’absence d’une clause dans la promesse d’achat prévoyant que les lots sur lesquels se retrouvent la maison et le garage seraient subséquemment rétrocédés à Drouin. Pourtant, malgré cela, il signe la promesse de vente, puis l’acte de vente, sans insister pour que la clause y soit ajoutée. Le juge estime son témoignage non crédible. Le juge s’étonne que Trépanier demande la nullité de la vente des lots intervenue avec Domaine, alors qu’elle a acquitté le prix de 212 000 $ qu’exigeait Trépanier pour vendre ces mêmes lots à Drouin.

Comment en effet prétendre avoir été victime d’un dol en pareil contexte? [ 9 ] Les appelants ne font voir en définitive aucune erreur manifeste et déterminante de la part du juge à l’égard de ces conclusions de fait. [ 10 ] Quant au deuxième moyen, les appelants plaident que la somme de 47 500 $ versée par Perrier à Drouin n’est pas le fruit d’une transaction intervenue entre Perrier et Drouin, comme le conclut le juge. [ 11 ] Leurs versions diffèrent au sujet des circonstances de ce paiement.

Perrier témoigne qu’il a déduit de la somme de 50 000 $, originalement convenue pour les travaux accomplis par Drouin dans la maison, deux paiements de loyer mensuel de 1 500 $, auxquels il a ajouté une somme de 500 $ pour un appareil d’air climatisé laissé sur les lieux par Drouin.

[ 12 ] Drouin témoigne de son côté avoir reçu la somme de 50 000 $ dans un sac de papier et lui avait redonné la somme de 2 500 $ pour le remboursement de droits de mutation. Il aurait quitté la rencontre tout en laissant entendre que Perrier aurait de ses nouvelles. [ 13 ] À la lumière de la preuve, le juge conclut qu’une transaction est intervenue entre Perrier et Drouin, que Drouin a caché ce paiement à Trépanier et qu’il a renoncé à son recours. Les appelants soutiennent que la qualification erronée du paiement, à

titre de transaction, entache le jugement d’une erreur manifeste et déterminante. [ 14 ] Or, l’erreur de qualification, s’il en est, ne change rien à l’issue du litige. En effet, quelle que soit la qualification du montant payé par Perrier à Drouin, ce dernier admet avoir reçu un montant de 47 500 $ en argent comptant, à l’insu de Trépanier, et ce paiement n’appuie certainement pas la thèse du dol plaidée par les appelants. [ 15 ] Quant au troisième moyen, les appelants soutiennent que Perrier, étant courtier immobilier, devait dénoncer la valeur de l’immeuble qui se situait au-delà du prix convenu. [ 16 ] Or, Perrier n’agit pas à

titre de courtier pour les appelants : il est le conjoint de Domaine qui acquerra les immeubles. Comme l’indique le juge qui résume le témoignage de Trépanier, en mai 2011, Drouin l’informe qu’il a trouvé un acheteur potentiel en la personne de Perrier. C’est dire qu’il ne fut pas question d’un mandat entre les appelants et Perrier car, dès le départ, ce dernier, qui ne lui cache pas sa profession, (et ensuite Domaine) intervient uniquement à

titre d’acheteur potentiel. [ 17 ] Quant à la valeur des immeubles, Trépanier sait que les lots valent davantage que le prix qu’il consent à recevoir de Domaine puisqu’il avait déjà précédemment demandé une somme de 350 000 $. [ 18 ] Le juge refuse d’annuler la vente à Domaine en rappelant que Trépanier était prêt à vendre à Drouin pour le prix versé par Domaine de 212 000 $ et, que ce n’est que lorsqu’il a appris le prix que Domaine a reçu en revendant les lots, que Trépanier a invoqué avoir fait l’objet d’un dol. [ 19 ] Il ne saurait être question de dol du simple fait qu’une personne achète un bien pour ensuite le revendre à profit. [ 20 ] En définitive, les appelants ne démontrent pas en quoi le juge aurait commis une erreur manifeste et déterminante dans l’appréciation de la preuve. [ 21 ] Il est d’ailleurs évocateur que les appelants réclament dans leurs conclusions tant la résolution de la vente des lots que le remboursement du profit qu’aurait encaissé Domaine par la revente rapide des lots à des tiers.

Le juge de première instance n’a pas conclu à la mauvaise foi des intimés et les appelants ne font pas voir d’erreur manifeste du juge de première instance à cet égard. Les appelants ne peuvent donc se prévaloir de l’

article 1701 C.c.Q. pour réclamer l’annulation de la vente et le profit manqué. Au surplus, les appelants invoquent la nullité d’un acte de vente, sans avoir fait d’offres pour les montants qu’ils reconnaissent avoir reçus. Ce défaut aurait pu justifier, en principe [2] , le rejet du recours des appelants. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 22 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. CLÉMENT SAMSON, J.C.A. ( AD HOC )