2014 QCCQ 7306, 2014 QCCQ 7306

Association des propriétaires du Lac des Français c. Lafrance 2014 QCCQ 7306 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-030806-138 DATE : 2 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES DU LAC DES FRANÇAIS Demanderesse c.

THÉRÈRE LAFRANCE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] L'Association des propriétaires du Lac des Français (" l'Association ") réclame 1 770,00$ à Thérèse Lafrance (" Lafrance ") [1] , soit le montant de sa contribution aux dépenses d'entretien du domaine privé dans lequel se trouve sa résidence. [ 2 ] Lafrance conteste au motif que son

titre d'acquisition limite sa contribution à 35,00$ par année, pour l'entretien du chemin seulement. Questions en litige [ 3 ] Le contrat d'acquisition de Lafrance limite-t-il sa contribution à l'entretien des chemins seulement, et le cas échéant, à un montant annuel de 35,00$? [ 4 ] Dans la négative, Lafrance est-elle tenue de contribuer aux dépenses de l'Association, telles qu'approuvées lors des assemblées générales des années 2009, 2010 et 2011? Le contexte

[ 5 ] Par contrat daté du 7 novembre 1969, Denis Ouellet achète de Lucien Brunelle inc. les lots 1060-11 et 1060-12 aux plan et livre de renvoi officiels pour le Canton Orford, sur lesquels sera éventuellement construite la résidence de Lafrance. [ 6 ] Au

chapitre des " Conditions ", l'acquéreur Denis Ouellet s'engage notamment à ce qui suit : " 14. Verser au vendeur la somme de TRENTE CINQ ($35.00$) annuellement pour le renouvellement de la carte de membre, donnant à l'acquéreur le droit à toutes les attractions, et services du domaine et qui servira également à l'entretien du domaine. Ladite carte de membre sera payable le premier mai de chaque année. Le vendeur s'engage à tenir le chemin menant au lot présentement vendu ouvert à l'été seulement.

La somme versée pour la carte de membre sera remise à Monsieur Lucien Brunelle aux conditions ci-haut tant et aussi longtemps que ce dernier ne formera pas un club sans but lucratif, ceci devant être fait avant le premier janvier mil neuf cent soixante- dix-neuf. " [ 7 ] Plus loin, au

chapitre " Convention ", les parties conviennent de ce qui suit : " L'acquéreur s'engage s'il vend le terrain, à faire respecter toutes les clauses du présent contrat, mais à exiger du nouvel acquéreur de construire un chalet dans TROIS (3) ans de la date de son acquisition. Le vendeur accorde à l'acquéreur un droit de passage à pieds et en voiture sur un chemin privé pour se rendre du chemin public appelé " Chemin de la grande ligne " au lot présentement vendu ledit droit de passage étant situé sur

partie du lot Mille soixante (P.1060) canton Orford, et cela pour l'usage exclusif de l'acquéreur et de sa famille. " [ 8 ] Par contrat notarié du 9 avril 1975, Lafrance achète de Lise Connely ces terrains avec bâtisse dessus construite; celle-ci les avait acquis de son mari Denis Ouellet en 1974. [ 9 ] Dans cet acte, Lafrance déclare : " L'acquéreur déclare avoir pris connaissance des obligations contractées par M. Denis Ouellet en faveur de M. Lucien Brunelle dans la vente enregistrée le No. 164,795 et assume toutes ces obligations, à la parfaite décharge de la venderesse.

" [ 10 ] En 1977, l'Association est constituée en corporation à but non lucratif qui regroupe les propriétaires des résidences du Lac des Français. Ses objets sont décrits ainsi dans l'acte constitutif : " Grouper en association les propriétaires de résidences du Lac des Français et

a) S'occuper des intérêts des membres de la corporation, notamment : en ce qui concerne le territoire situé aux abords du Lac des Français (municipalité du Canton d'Orford) : 1.- s'occuper de la qualité des travaux d'infrastructures tels que : électricité, eau, égout, chemin, dépotoir, et de son entretien; 2.- s'occuper de protéger l'environnement du lac, tel que : qualité de l'eau, qualité de la végétation, qualité de l'air, tranquillité (bruit); 3.- veiller, sur les deux plans ci-haut mentionnés, à ce que toute action faite par quiconque soit effectuée dans le meilleur intérêt des membres de la corporation, particulièrement leurs intérêts économiques, culturels, sociaux et physiques.

b) Prendre toute entente ou signer tout contrat nécessaires pour assurer la promotion et la défense des intérêts ci-haut mentionnés. " [ 11 ] En septembre 1991, Lucien Brunelle inc. vend à l'Association certains terrains situés près du Lac des Français, dont notamment les chemins permettant aux propriétaires des résidences du Lac des Français d'avoir accès à leur propriété. Au

chapitre " Désignation ", après la désignation des lots vendus, on retrouve la mention suivante : " Le tout avec les droits inhérents audit immeuble et sujet à toutes les servitudes actives et passives, apparentes et occultes attachées audit immeuble et notamment toutes les servitudes accordées par la venderesse aux propriétaires des lots entourant le Lac des français et enregistrées au bureau de la division d'enregistrement de Sherbrooke. " [ 12 ] Au

chapitre " Déclarations de la vendeuse ", Lucien Brunelle inc. ajoute : " 6- La venderesse cède également à l'acquéreur tous ses droits qu'elle possède en vertu des différents contrats passés avec les propriétaires du Lac des Français, dans lesquels il est stipulé qu'une somme est payable à la venderesse pour l'entretien des chemins vendus aux présentes.

" [ 13 ] Par lettre du 7 octobre 1991, Gaétan Brunelle, président de Lucien Brunelle inc., avise les résidants du Lac des Français que la compagnie a cédé à l'Association tous les droits dans les chemins qui lui appartiennent jusque-là, de même que dans le terrain sur lequel est situé le barrage, et que c'est l'Association " qui verra à respecter toutes les servitudes accordées dans le passé par la compagnie Lucien Brunelle inc. ".

Il ajoute : " En conséquence, les droits payables à ladite compagnie pour l'entretien des chemins seront désormais payables à l'Association des propriétaires du Lac des français du Canton d'Orford, qui verra à entretenir ces chemins. " [ 14 ] Une lettre du président de l'Association est jointe à cette lettre. Il précise que l'assemblée générale de l'Association, tenue le 1 er septembre 1991, établit le coût de la cotisation à l'Association de 10,00$ et de 60,00$ pour la pêche. Quant au coût d'entretien des chemins, il est fixé à 40,00$ pour 1991 et pour 1992.

Ce montant ne comprend pas la contribution au déneigement, qui est effectué par la municipalité. [ 15 ] À la date du procès, il y a 28 propriétaires dans le domaine du Lac des Français, dont Lafrance, qui n'est cependant pas membre

de l'Association. [ 16 ] Conformément à ses règlements généraux et pour faire suite aux assemblées générales tenues respectivement en octobre 2009, octobre 2010 et octobre 2011, l'Association fixe les montants de la cotisation (carte de membre), de la contribution aux travaux d'entretien des chemins et de la contribution pour la pêche comme suit : Exercice financier Cotisation Contribution de l'entretien Contribution Autre [2] des chemins droit de pêche 2009-2010 25,00$ 340,00$ 60,00$ 2010-2011 25,00$ 340,00$ 60,00$ 2011-2012 25,00$ 340,00$ 60,00$ 750,00$ [ 17 ] Par lettre du 9 octobre 2012, l'Association réclame à Lafrance sa part des contributions à l'entretien des chemins et à la réfection du barrage pour ces trois exercices financiers, totalisant 1 770,00$. [ 18 ] Lafrance refuse de payer ce montant : elle prétend que son contrat d'achat limite sa contribution à l'entretien et sa cotisation à 35,00$ par année.

Analyse et décision Le contrat d'acquisition de Lafrance limite-t-il sa contribution à l'entretien des chemins seulement, et le cas échéant, à un montant annuel de 35,00$? [ 19 ] Aux termes de son contrat d'achat de 1975, Lafrance s'oblige à respecter l'obligation contractée par Denis Ouellet envers Lucien Brunelle inc., en 1969. [ 20 ] Il s'agit notamment de " verser au vendeur la somme de trente-cinq dollars (35,00$) annuellement pour le renouvellement de la carte de membre, donnant à l'acquéreur le droit à toutes les attractions, et services du domaine, et qui servira également à l'entretien du domaine ".

Clairement, le montant payable n'est pas seulement pour l'entretien du domaine, mais concerne également la carte de membre pour avoir droit à tous les services. [ 21 ] Il est prévu que la somme de 35,00$ est versée à Lucien Brunelle inc., mais pour un temps limité, à savoir jusqu'à ce qu'un club sans but lucratif soit formé, ce qui est fait en 1977, par la constitution de l'Association. [ 22 ] En 1991, l'Association acquiert les terrains de Lucien Brunelle inc., dont ceux où se trouvent les chemins sur lesquels les propriétaires du Lac des Français exercent leur droit d'un passage entre le chemin public et leur propriété. [ 23 ] À cette date, le coût de la carte de membre et la contribution à l'entretien des chemins ont été réévalués : la carte de membre coûte 10,00$, et la contribution au coût de l'entretien des chemins est de 40,00$. [ 24 ] La preuve est silencieuse quant à sa voir comment évolue entre 1991 et 2011, le coût de la carte de membre et la contribution au coût de l'entretien du domaine.

Il est compréhensible qu'en 2011, 20 ans plus tard, le montant de la cotisation soit passé à 25,00$, et celle de l'entretien, à 340,00$. Ceci reflète l'évolution normale des coûts au fil des années. [ 25 ] S'il avait été de l'intention des parties, en 1969, de limiter à perpétuité la contribution de l'acheteur Denis Ouellet, à la somme de 35,00$, pour la cotisation et l'entretien du domaine, elles auraient dû le stipuler au contrat. [ 26 ] Même s'il s'agissait d'une obligation limitée à ce montant, cette limitation ne lierait pas l'Association puisque l'

article 1440 du Code civil du Québec (" C.c.Q. ") pose le principe bien connu que le contrat n'a d'effet qu'entre les parties contractantes : " 1440. Le contrat n'a d'effet qu'entre les parties contractantes; il n'en a point quant aux tiers, excepté dans les cas prévus par la loi.

" [ 27 ] Quand l'Association acquiert de Lucien Brunelle inc., en 1991, les terrains dont elle est maintenant propriétaire, elle assume seulement l'obligation de respecter les servitudes et droits de passage consentis par celle-ci aux propriétaires du Lac des Français, dont Lafrance. [ 28 ] L'Association ne lui cède pas l'obligation, le cas échéant, de limiter la contribution annuelle de Lafrance à 35,00$.

Elle lui cède seulement ses droits aux sommes ainsi payables, qui lui sont dues en vertu " des différents contrats passés avec les propriétaires du Lac des Français, dans lequel il est stipulé qu'une somme est payable à la venderesse pour l'entretien des chemins vendus aux présentes ". [ 29 ] Par conséquent, la cotisation annuelle de Lafrance n'est pas limitée à la somme de 35,00$.

Dans la négative, Lafrance est-elle tenue de contribuer aux dépenses de l'Association, tel qu'établi aux assemblées générales des années 2009, 2010 et 2011? [ 30 ] Bien qu'aux termes du contrat de 1969, l'acquéreur Denis Ouellet s'engage à verser la somme de 35,00$ " pour le renouvellement de la carte de membre ", l'Association ne conteste pas le droit de Lafrance de ne pas être membre de cette Association, un principe reconnu par la jurisprudence [3] . [ 31 ] Cependant, elle est tenue de contribuer à " l'entretien du domaine ", le montant établi en 1969 étant à la fois pour le renouvellement de la carte de membre et l'entretien du domaine.

[ 32 ] L'Association est donc en droit de recouvrer de Lafrance sa part des montants engagés pour cet entretien, soit 340,00$ par année, pour chacun des exercices financiers, vu la preuve. [ 33 ] Lafrance est également tenue de lui payer la contribution spéciale de 750,00$, votée pour l'exercice 2011-2012, relative à la réfection du barrage. [ 34 ] En effet, il n'est pas contesté que ce barrage est nécessaire pour maintenir le niveau des eaux du lac.

Cela constitue certainement un aspect de " l'entretien du domaine ". [ 35 ] Le Tribunal ajoute que si l'obligation de Lafrance de contribuer à l'entretien du domaine ne découlait pas des contrats cités plus haut, l'Association dispose néanmoins du recours basé sur l'enrichissement sans cause, tel que le reconnaît une jurisprudence constante, élaborée dans des situations semblables [4] , qui applique les dispositions des articles 1493 et 1494 C.c.Q. : " 1493.

Celui qui s'enrichit aux dépens d'autrui doit, jusqu'à concurrence de son enrichissement, indemniser ce dernier de son appauvrissement corrélatif s'il n'existe aucune justification à l'enrichissement ou à l'appauvrissement. 1494. Il y a justification à l'enrichissement ou à l'appauvrissement lorsqu'il résulte de l'exécution d'une obligation, du défaut, par l'appauvri, d'exercer un droit qu'il peut ou aurait pu faire valoir contre l'enrichi ou d'un acte accompli par l'appauvri dans son intérêt personnel et exclusif ou à ses risques et périls ou, encore, dans une intention libérale constante.

" [ 36 ] Les états financiers déposés par l'Association démontrent que la quasi-totalité de la cotisation est utilisée aux seules fins de l'entretien du chemin, la conservation et de l'amélioration de la qualité de l'eau, l'entretien et la réfection du barrage. [ 37 ] Tel que l'enseigne la jurisprudence citée plus haut, le Tribunal ne peut mitiger la participation de Lafrance aux frais de l'Association, en tenant compte de critères particuliers donnant lieu à une comptabilité difficilement gérable. [ 38 ] Puisque les sommes en cause et leur utilisation réelle est admise et justifient la cotisation réclamée, Lafrance est tenue de verser à la demanderesse la somme de 1 770,00$.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 39 ] ACCUEILLE l'action de la demanderesse; [ 40 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 1 770,00$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter du dépôt de la demande; [ 41 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse les frais judiciaires de 105,00$. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. [2] Pour l'année 2011-2012, les membres approuvent une cotisation spéciale pour la réfection du barrage au montant de 750,00$