2022 QCCQ 8754, 2022 QCCQ 8754

St-Louis c. Rousseau 2022 QCCQ 8754 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-020592-218 DATE : 10 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTIN TÉTREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YVON ST-LOUIS FRANÇOIS ST-LOUIS Demandeurs c.

JEANNE D'ARC ROUSSEAU BERNARD GAUTHIER Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 15 000 $ des défendeurs en raison des vices affectant l'immeuble qu'ils ont acquis en novembre 2019. Les vices consistent en des infiltrations d'eau dans trois murs de l'immeuble vendu ainsi que la présence de fourmis charpentières sur un mur du côté nord.

Les infiltrations d'eau ont causé de la pourriture nécessitant d'importants travaux à la structure du bâtiment. [ 2 ] Les défendeurs ne contestent pas la présence des vices allégués, mais affirment ne rien devoir puisque les demandeurs ont acheté l'immeuble sans retenir les services d'un inspecteur préachat, et ce, malgré la présence d'indices qui auraient pu permettre de conclure à l'existence de problèmes.

Ils ajoutent que les demandeurs n'ont subi aucune perte puisqu'ils ont revendu l'immeuble moins de deux ans plus tard pour un prix supérieur de 190 000 $ par rapport à celui qu'ils avaient payé aux défendeurs. [ 3 ] Pour avoir gain de cause, les demandeurs avaient le fardeau de démontrer, de façon prépondérante, que le vice allégué présentait les caractères suivants : exister antérieurement à la vente, être suffisamment grave, être caché et inconnu de l'acheteur [1] . [ 4 ] Soulignons que la loi n'exige pas qu'un acheteur ait recours à un expert avant l'achat d'un bien [2] .

Toutefois, on peut lui reprocher de ne pas l'avoir fait dans certaines circonstances. Dans un arrêt rendu en 2019, la Cour d’appel reprend certaines caractéristiques que devrait comporter l’inspection d’un immeuble par un acheteur prudent et diligent : [7] Un acheteur prudent et diligent se doit de faire une inspection de l’immeuble qu’il se propose d’acquérir. Cet examen doit être attentif et sérieux. En présence d’un indice de nature à soulever chez l’acheteur un soupçon quant à la présence de vices, il est tenu de pousser l’examen. Il se doit de vérifier de façon satisfaisante ce qui est suspect.

Il n’est toutefois pas tenu d’ouvrir les murs et de creuser les fondations ni de faire appel à un expert. De plus, si le vendeur dénonce des problèmes existants, l’acheteur se doit d’en faire un examen approprié. S’il n’a pas les connaissances nécessaires pour écarter la possibilité que le bien soit affecté d’un vice, l’acheteur doit obtenir une aide spécialisée. Dans ce cas, s’il omet de demander de l’aide, il agit de manière négligente et ne satisfait pas à la norme de l’acheteur prudent et diligent. [8] L’âge du bien doit être tenu en compte.

Plus le bien est âgé, plus s’intensifie l’obligation d’effectuer un examen approfondi. Ainsi, plus un vice se manifeste par des signes précurseurs, plus il doit être qualifié d’apparent. Si son existence n’est révélée que par des travaux exceptionnels, par exemple d’excavation ou de démolition, il s’agit d’un vice caché. [3] [Références omises] [ 5 ] Ici, les demandeurs n'ont pas fait appel à un inspecteur préachat avant d'acquérir l'immeuble appartenant aux défendeurs. Il faut savoir que ceux-ci, et plus particulièrement M. François St-Louis, avaient une certaine expérience dans le domaine de la construction

ayant fait plusieurs autoconstructions et de la rénovation dans diverses propriétés acquises à travers les années. [ 6 ] Comme l'expert retenu par les défendeurs admet lui-même que les dommages internes aux murs ne pouvaient probablement pas être observés sans démantèlement [4] et que ni les défendeurs ni les demandeurs n’ont constaté ou encore soupçonné la présence des vices, on ne peut que conclure que ces derniers n'étaient pas apparents au moment de l'achat de l'immeuble. [ 7 ] Puisque l'on ne remet pas en cause l'antériorité et la gravité des vices découverts postérieurement par les acheteurs, le Tribunal arrive à la conclusion que les demandeurs se sont déchargés de leur fardeau de démontrer leur droit à se prévaloir de la garantie de qualité prévue dans leur contrat de vente [5] . [ 8 ] Reste la question de la réduction du prix à accorder en raison de la présence de ce vice. [ 9 ] Cette réduction du prix s’apprécie en tenant compte de « toutes les circonstances appropriées » [6] .

Comme la loi ne définit pas ce que constituent ces circonstances, il faut se tourner vers la doctrine et la jurisprudence pour le faire. [ 10 ] Le principe de base en la matière est que la réduction doit se limiter à ce qui est nécessaire pour résoudre le problème causé par le vice et non servir à enrichir l’acheteur aux dépens du vendeur [7] .

Malgré qu’elle ait pour objectif de rétablir un certain déséquilibre économique, la réduction ne suit pas le même régime juridique que l’octroi de dommages [8] . [ 11 ] Ainsi, dans le cadre de son évaluation, qui ne doit pas être arbitraire [9] , le tribunal pourra tenir compte notamment des facteurs suivants : 1. Coût des travaux de réparation; 2. Dépréciation du bien liée au vice; 3. Plus-value apportée par les travaux de réparation; 4. Prix payé pour le bien; 5. Prix que l’acheteur aurait payé s’il avait connu le vice et que le vendeur aurait accepté; 6. Fluctuation du marché immobilier; 7.

Indice des prix à la consommation [10] . [ 12 ] Dans le présent cas, l'immeuble vendu est un chalet quatre saisons construit en 1976 [11] . Comme l'a expliqué M. François St- Louis à l'audience, celui-ci avait « besoin d'amour » et il était clair que plusieurs travaux devaient être exécutés pour le remettre en état.

C'est d'ailleurs durant l'exécution de ces travaux que les vices ont été découverts. [ 13 ] La somme de 15 000 $ réclamée correspond au prix payé à l'entrepreneur qui a procédé à la réfection des murs droit et gauche du chalet [12] . [ 14 ] Bien que ces factures s'élevaient à près de 20 000 $, les demandeurs ont confirmé à l'audience que la somme de 15 000 $ correspondait au prix de la facture numéro 1556 du 7 août 2020 [13] et à la réduction de la facture numéro 1570 du 9 octobre 2020 qui était initialement au montant de 10 053,34 $ [14] . [ 15 ] Les défendeurs ne remettent pas en cause que ces travaux visaient à réparer les vices constatés. [ 16 ] Selon l'expert retenu par les défendeurs, une dépréciation de 40 % devrait être appliquée sur le coût de ces travaux compte tenu de l'âge et de l'état de l'immeuble au moment de son acquisition [15] . [ 17 ] L'évaluation municipale de l'immeuble au moment de sa vente n'a pas été produite. [ 18 ] De plus, les demandeurs n'ont pas témoigné sur le prix qu'ils auraient été prêts à payer s'ils avaient connu les vices affectant l'immeuble et la défenderesse n'a pas témoigné sur la réduction de prix qu'elle aurait été prête à accorder. [ 19 ] Enfin, selon l'extrait de l'Index des immeubles produit, les demandeurs auraient vendu l'immeuble le 12 avril 2021 pour un prix de 410 000 $ [16] .

Celui-ci était alors grevé d'une hypothèque en faveur d'une institution financière pour un montant de 288 000 $, hypothèque publiée le 14 juillet 2020 [17] . [ 20 ] Bien que les demandeurs aient exécuté plusieurs travaux avant cette vente et qu'il est de connaissance judiciaire que le marché immobilier dans la région d'Orford était à la hausse à l'époque de la vente [18] , il demeure que les demandeurs ont probablement tiré un profit important de cette vente. [ 21 ] À la lumière des facteurs évoqués précédemment, le Tribunal arrive à la conclusion que la réduction du prix de vente en raison de la présence des vices est de 7 500 $. [ 22 ] Cette somme produira des intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de la notification de la première mise en demeure datée du 19 février 2021, soit le 26 février 2021 [19] . [ 23 ] Comme les demandeurs ont eu gain de cause, les défendeurs devront assumer les frais de justice [20] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 24 ] ACCUEILLE en

partie la Demande ; [ 25 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 7 500 $ avec intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 26 février 2021; [ 26 ] AVEC LES FRAIS de justice en faveur des demandeurs. __________________________________ Martin Tétreault , J.C.Q. [8] Didier LLUELLES et Benoît MOORE, Droit des obligations , 3 e éd., Montréal, Les Éditions Thémis, 2018, par. 2941.