2019 QCCQ 9526, 2019 QCCQ 9526

Leclerc c. Niquette 2019 QCCQ 9526 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-700928-178 DATE : 9 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LOUISE LÉVESQUE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JESSICA LECLERC MATHIEU ST-PIERRE [...] Lévis (Québec) [...] Demandeurs c.

RENÉ NIQUETTE [...] Varennes (Québec) [...] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Estimant que la résidence achetée du défendeur, René Niquette, est affectée de vices cachés, les demandeurs, Jessica Leclerc et Mathieu St-Pierre, le poursuivent pour un montant de 15 000 $. [ 2 ] Le défendeur conteste la demande en alléguant que les vices dont les demandeurs prétendent l’existence n’étaient pas cachés et que, suite à la signature d’une quittance post-achat, il ne peut être poursuivi.

LA QUESTION EN LITIGE 1. La quittance signée par les parties après l’achat de la résidence empêche-t-elle les demandeurs de poursuivre le défendeur? LE contexte [ 3 ] Sans reprendre l’ensemble des faits mis en preuve lors de l’audience, les plus pertinents retenus par le Tribunal sont les suivants. [ 4 ] Souhaitant se porter acquéreurs de la résidence du défendeur, les demandeurs font procéder à une inspection préachat de l’immeuble situé au [...] à Lévis (l’« Immeuble »).

Il s’agit d’une résidence unifamiliale construite en 1977 et abritant un solarium muni d’un spa. [ 5 ] Le rapport d’inspection préachat fait état d’une problématique associée à des infiltrations d’eau dans la résidence. L’inspecteur mentionne que les risques d’infiltrations d’eau sont importants et qu’ils sont reliés à une membrane inadéquate installée sur la galerie arrière comme solin et revêtement de toiture du solarium. [ 6 ]

Malgré plusieurs indices d’infiltrations d’eau dont faisait état le rapport d’inspection, les demandeurs n’obtiennent pas d’expertise additionnelle relativement à cette problématique.

[ 7 ] Le 15 janvier 2015, les demandeurs achètent l’Immeuble. La vente est faite avec la garantie légale. [ 8 ] Suite à la vente, un problème affectant le spa est découvert par les demandeurs. [ 9 ] Ceux-ci communiquent alors avec le défendeur qui convient de leur verser la somme de 5000 $ afin qu’ils procèdent eux- mêmes à la réparation du spa.

Le tout est concrétisé dans une entente rédigée par notaire. [ 10 ] En date du 7 janvier 2016, les parties signent un document intitulé quittance, lequel est rédigé comme suit: Lévis, le 7 janvier 2016 QUITTANCE POUR LE [...], LÉVIS SIGNÉ 15-01-2015 MINUTE 23 084 notaire Roy Nous sousignés, convenons que suite aux inconvénients subits par le spa, acceptons les dits ajustements monétaires et aide à la réparation de celui-ci comme promis lord de la vente.

S’il s’avérait d’autres réparations ou vices cette vente est considérée être faite sans aucune garantie de qualité et aux risques et périls de l’acquéreur. [reproduction intégrale] [ 11 ] Le 20 octobre 2016, les demandeurs constatent des infiltrations d’eau dans le solarium. [ 12 ] Suite à ces infiltrations, un entrepreneur procède à la démolition des murs du solarium où est situé le spa.

Ce dernier constate d’importantes moisissures ainsi que de la pourriture avancée au bas des murs. [ 13 ] Les demandeurs informent le défendeur verbalement de cette problématique, lequel refuse d’indemniser les demandeurs en invoquant leur adhésion à la quittance signée le 7 janvier 2016. [ 14 ] Le 26 juin 2017, suite au refus du défendeur d’indemniser les demandeurs, ceux-ci déposent la présente demande et réclament au défendeur la somme de 17 650,41 $ qu’ils réduisent à la somme de 15 000 $ afin de pouvoir bénéficier des dispositions du Code de procédure civile du Québec relativement aux règles applicables à la Cour du Québec, Division des petites créances. [ 15 ] En date du 21 juillet 2017, le défendeur conteste la demande en invoquant l’absence de droit des demandeurs de le poursuivre compte tenu de la quittance.

L’ANALYSE [ 16 ] Afin de faciliter la compréhension du présent jugement par les parties, le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») qui reçoivent ici application en matière de fardeau de preuve. [ 17 ] L’

article 2803 C.c.Q. énonce : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 18 ] Cet

article impose aux demandeurs le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande, et ce, par prépondérance de preuve. [ 19 ] L’

article 2804 C.c.Q. ajoute : 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 20 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d’apprécier la preuve présentée de part et d’autre par les parties afin de déterminer si, effectivement, l’existence d’un fait est plus probable que son inexistence. [ 21 ] Dans leur Traité de la preuve civile, 4 e édition, les auteurs Jean-Claude Royer et Sophie Vallée précise : Il n’est donc pas requis que la preuve offerte conduise à une certitude absolue, scientifique ou mathématique. Il suffit que la preuve rende probable le fait litigieux. [ 22 ] Le Tribunal doit donc, à la lumière de tous les éléments de la preuve, soit la preuve matérielle, documentaire et la preuve testimoniale reçue lors du procès, déterminer si la

partie demanderesse a réussi à le convaincre selon les règles de probabilités. [ 23 ] À cet effet, l’

article 2845 C.c.Q. énonce ce qui suit : 2845. La force probante du témoignage est laissée à l’appréciation du tribunal. 1. La quittance signée par les parties après l’achat de la résidence empêche-t-elle les demandeurs de poursuivre le défendeur?

[ 24 ] Les articles 1732 et 1733 C.c.Q. permettent aux parties, dans le cadre d’une vente immobilière, d’exclure entièrement la garantie légale. Ces articles se lisent comme suit : 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [ 25 ] Il va de soi que monsieur Niquette n’est pas un vendeur professionnel. [ 26 ] Même si la reconnaissance par les demandeurs qu’ils considèrent avoir acheté à leurs risques et périls n’a pas été faite dans le contrat de vente comme tel, rien ne les empêchait de le faire dans une convention subséquente.

Ainsi, le Tribunal ne considère pas que cette renonciation à invoquer la garantie des vices cachés à la quittance du 7 janvier 2016 aille à l’encontre de l’ordre public. [ 27 ] Qu’en est-il maintenant de la stipulation dans la quittance à l’effet que les demandeurs ont acheté l’Immeuble sans aucune garantie et à leurs risques et périls. [ 28 ] La Cour d’appel a eu à se pencher sur une offre d’achat en matière immobilière dans laquelle était précisée que la vente était faite sans garantie et que cette vente était faite « aux risques et périls » de l’acheteur.

Dans cette affaire, le juge Baudouin indiquait ce qui suit: [8] La dernière contre-proposition sur laquelle les parties se sont finalement entendues, celle du 23 novembre 1998, réitère que l'immeuble est vendu sans garantie légale, que toutes les autres conditions de l'offre originale demeurent inchangées.

Cependant, après consultation de son contentieux, le représentant de l'intimée ajoute les mots «…aux risques et périls des acquéreurs » à la mention que la vente est faite sans garantie légale. (…) [10] Les appelants, dès la prise de possession, entreprennent des travaux de rénovation, mais découvrent, lors de l'excavation des fondations, que le terrain est pollué par des hydrocarbures qui se sont infiltrés dans la nappe phréatique. L'évaluation municipale qui était de 121 000 $ tombe à 200 $.

L’immeuble peut encore servir à la destination prévue par l’appelant ( sa rénovation et sa transformation en logements d’habitation ).

Toutefois, les coûts de confection d’un plancher de béton telle que conseillée par l’experte en décontamination des sols sont élevés et le prêt hypothécaire qu’il sollicitait lui a été refusé. (…) [12] La Cour supérieure, après une analyse détaillée de la trame factuelle du dossier, conclut que l'action doit être rejetée au motif que les stipulations selon lesquelles la vente était faite sans garantie et aux risques et périls de l'acheteur doivent avoir plein effet. [1] [ 29 ] Statuant sur la question de l’étendue de l’exclusion de la garantie, le juge Baudouin conclut: [32] Je conclus donc, sur ce point, que l'exclusion de la garantie est valable, que l'entente des parties est claire et n'est donc pas sujette à interprétation et, qu'en conséquence, les acheteurs doivent, malheureusement pour eux, assumer les risques de cette entreprise. [2] [ 30 ] Les demandeurs ont témoigné sur les circonstances entourant la signature de la quittance. [ 31 ] Ils ont déclaré que monsieur Niquette s’est présenté chez eux avec le chèque de 5000 $ et la quittance. [ 32 ] Ils reconnaissent que les parties avaient négocié préalablement et avaient convenu que les travaux à être effectués à l’égard du spa défectueux seraient dédommagés par le défendeur qui acceptait de payer 5000 $. [ 33 ] Doit-on limiter le contenu de cette quittance aux travaux sur le spa auxquels référait la quittance?

Le Tribunal ne le croit pas. [ 34 ] En effet, les demandeurs reconnaissent avoir lu la quittance et l’avoir dûment signée, mais déclarent que s’ils avaient su qu’il y aurait d’autres problèmes, ils ne l’auraient pas signée. [ 35 ] Dans l’affaire Truchon c. Poitras [3] , le juge J. Roger Banford indiquait: [19] D’une part, la demanderesse soutient que la quittance D-1 ne lui est pas opposable parce qu’elle n’a pas compris ce qu’elle signait alors. En substance, elle plaide l’erreur.

Lorsqu’elle a conclu une entente avec monsieur Labelle ce n’était qu’en vue de régler des besoins ponctuels, lui permettre de payer les frais encourus jusque là, béquilles, chaise roulante et marchette, en attendant de connaître l’ampleur de sa réclamation. [ 36 ] Un peu plus loin, le juge indique qu’à la compréhension du texte de quittance par celui qui la signe: [39] On peut accepter que certains termes utilisés au document reproduit plus haut, tel «ayants droit» et «renonciataire», ne soient pas à la portée de tous.

Toutefois, la disposition relative à la libération et la décharge de toute réclamation, etc. ne posent guère d’ambiguïté pour une personne moyennement avisée. Si un doute subsiste, il est vite comblé par le dernier paragraphe qui comporte textuellement l’expression d’un règlement «complet et définitif de tous les dommages susdits.». [4] [ 37 ] Dans le présent dossier, le texte de quittance proposé par monsieur Niquette est fort compréhensible pour le commun des mortels.

[ 38 ] Il n’est point besoin d’être juriste pour comprendre les termes contenus à la quittance. [ 39 ] Il est intéressant de lire ce que disait à ce sujet le juge Banford dans le jugement précité: [59] Cependant, dans l’arrêt Martineau [1] , la Cour d’appel du Québec a statué que même inéquitable ou lésionnaire «a posteriori» une transaction ne pouvait faire l’objet d’annulation de ce fait. […] Mais, comme je le signalerai plus loin, cet abus de la part de Martineau n'est pas une cause d'annulation de la transaction.

À tous les jours des créanciers acceptent moins que ce qui leur est dû pour éviter des procédures judiciaires. Après avoir reçu partiellement ce à quoi ils croient avoir droit, ces créanciers ne peuvent plus, à loisir et à leur aise, faire fi de la transaction et poursuivre leurs débiteurs pour obtenir le solde de ce qu'ils croyaient leur être dû. Et un tribunal ne peut annuler une transaction au motif qu'a posteriori, on peut dire qu'en la faisant une

partie a été lésée. [2] [60] En outre, il est établi de longue date que l’erreur d’appréciation économique et la lésion qui en résulte, ne sont pas admises dans notre système de droit. [3] Par conséquent, même si madame Truchon avait commis une erreur substantielle dans l’appréciation de son droit de réclamation, au moment de la conclusion de la transaction, cela ne saurait lui servir de motif en vue d’obtenir une compensation additionnelle de la part du défendeur. [5] (références omises) [ 40 ] Dans les circonstances, le Tribunal estime que les faits mis en preuve n’établissent aucune des causes de vice de consentement de la transaction au sens de l’

article 1399 C.c.Q. [ 41 ] Le contenu de la quittance semble on ne peut plus clair et ne peut porter à aucune équivoque quand il est précisé que « s’il s’avérait d’autres réparations ou vices cette vente est considérée être faite sans aucune garantie de qualité et aux risques et périls de l’acquéreur ». [ 42 ] Dans ces conditions, le Tribunal conclut que la quittance intervenue entre les parties est finale et les lie. [ 43 ] Le Tribunal est donc d’avis que la quittance signée par les demandeurs leur est opposable. [ 44 ] En conséquence, l’action des demandeurs doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande; Le tout sans frais de justice. __________________________________ LOUISE LÉVESQUE, J.C.Q. Date d’audience : 18 novembre 2019