2024 QCCQ 208, 2024 QCCQ 208

Picard c. Viau 2024 QCCQ 208 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE DRUMMOND LOCALITÉ DE DRUMMONDVILLE « Chambre civile » DATE : 17 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATRICK THÉROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ N° : 405-32-007876-224 MARTINE PICARD Demanderesse c. ÉLIANE VALÉRIE VIAU et 9387-8718 QUÉBEC INC. Défenderesses _____________________________ N° : 405-32-007877-222 MARTINE PICARD Demanderesse c.

YVES PARENTEAU et 9288-2737 QUBEC INC. Défendeurs JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les deux dossiers en

titre ont été réunis pour une instruction commune, car ils soulèvent les mêmes questions de faits et des questions de droit semblables. [ 2 ] Dans le dossier 405-22-007876-224, la demanderesse, Mme Martine Picard, réclame solidairement à la courtière immobilière, Mme Éliane Valérie Viau, et à l’agence immobilière 9387-8718 Québec inc. (Re/Max) la somme de 15 000 $ en dommages moraux à la suite de l’acquisition d’une propriété par leur intermédiaire le 29 mars 2019. [ 3 ] Elle allègue avoir été privée de l’information et des conseils adéquats afin de procéder à l’achat de sa résidence qui, à son avis, comportait des vices cachés graves.

Sa réclamation vise la compensation du préjudice qu’elle a subi en troubles, ennuis et inconvénients divers, en lien avec les réparations qu’elle a dû faire effectuer après son acquisition. [ 4 ] Dans le dossier 405-32-007877-222, la demanderesse, Mme Martine Picard, réclame solidairement au courtier immobilier, M.

Yves Parenteau, et à l’agence immobilière 9288-2737 Québec inc. (Royal LePage) la somme de 15 000 $ en dommages moraux à la suite de l’acquisition de la propriété qu’ils annonçaient en vente. [ 5 ] Elle allègue avoir été privée de l’information adéquate afin de procéder à l’achat de sa résidence en toute connaissance de cause.

Sa réclamation vise la compensation du préjudice qu’elle a subi en troubles, ennuis et inconvénients divers, en lien avec les réparations qu’elle a fait effectuer pour pallier des situations qu’elle qualifie de vices cachés. [ 6 ] Dans chacune des instances, la demanderesse réclamait initialement une somme de 45 873,60 $, réduite à 15 000 $, pour pouvoir se prévaloir de la procédure relative au recouvrement des petites créances [1] . [ 7 ] Cette somme était composée d’un volet visant le remboursement de divers coûts relatifs aux réparations effectuées après l’acquisition (30 873,60 $) et d’un volet visant l’attribution de dommages moraux en lien avec les inconvénients découlant de l’exécution de ces travaux (15 000 $). [ 8 ] Appelée à préciser et à ventiler les deux montants réduits à 15 000 $ qu’elle réclame aux quatre parties défenderesses, la

demanderesse déclare lors de l’audience qu’elle limite sa demande au seul volet des dommages moraux et qu’elle renonce au volet concernant le coût des réparations. [ 9 ] Ceci n’est sans doute pas étranger au fait, passé sous silence avant l’audition, qu’elle a obtenu par ailleurs une indemnité d’assurance de 2 617,38 $ de même qu’une compensation de 12 500 $ de la part de celui qui a réalisé des rénovations déficientes avant la vente [2] , en plus d’une compensation de l’ordre de 12 000 $ de la part de l’inspecteur en bâtiment qui a effectué, à sa demande, une inspection préachat. [ 10 ] Restent donc les dommages moraux.

À l’occasion de la demande de jonction des deux instances, les défendeurs ont soulevé la question de la division de la créance. Cette question ne pouvant être tranchée

sommairement sur le vu du dossier à ce moment, le jugement ordonnant la jonction indique qu’il semble y avoir une division de créance et que la jonction est nécessaire pour éviter des jugements contradictoires et, éventuellement, une double indemnisation.

Le Tribunal doit maintenant trancher la question de la division de créance. [ 11 ] En introduisant deux demandes distinctes pour réclamer des dommages de même nature, la demanderesse divise-t-elle sa créance? [ 12 ] L’article 538 du Code de procédure civile permet la réduction d’une créance à 15 000 $, mais il interdit la division d’une créance supérieure à 15 000 $ en plusieurs créances n’excédant pas ce montant. [ 13 ] En l’espèce, bien que la trame factuelle soit la même, il appert que la demanderesse fait valoir deux droits de créance différents.

En effet, ses deux poursuites sont dirigées contre des parties défenderesses distinctes et elles reposent sur des fondements juridiques distincts. [ 14 ] La poursuite à l’encontre de Mme Viau et de Re/Max repose sur un fondement d’ordre contractuel [3] , alors que celle dirigée contre M. Parenteau et Royal LePage repose sur un fondement d’ordre extracontractuel [4] . [ 15 ] Le fait que les deux instances visent le même objectif, soit la compensation monétaire de dommages moraux, ne signifie pas qu’il s’agit d’une division de la même créance.

En réalité, il s’agit de deux recours fondés sur la responsabilité civile des parties défenderesses, impliquant des allégations de faute, de causalité et, le cas échéant, de dommages différents. [ 16 ] Comme l’indique judicieusement le jugement ayant ordonné la jonction des deux instances, il faut éviter, advenant l’attribution de dommages-intérêts, une double indemnisation. LE RECOURS CONTRE LA COURTIÈRE VIAU ET RE/MAX [ 17 ] En 2019, la demanderesse est à la recherche d’une résidence.

Elle retient les services de Mme Viau pour l’assister et la conseiller dans ses recherches et ses démarches en vue d’acquérir une maison conforme à ses besoins. [ 18 ] Après avoir visité quelques propriétés, la demanderesse arrête son choix sur la propriété en litige qu’elle acquière le 29 mars 2019. [ 19 ] Il s’agit d’une maison unifamiliale construite en 1960. Elle a déjà été mise en vente en 2017 par son propriétaire d’alors, M. Pierre Vincent, et ce, par l’entremise de l’agence immobilière Groupe Sutton. Elle n’a pas été vendue. [ 20 ] En mai 2018, la succession de M.

Vincent conclut un contrat de courtage avec M. Parenteau et Royal LePage pour remettre la propriété en vente [5] . En septembre 2018, la maison n’est pas vendue. Elle est retirée du marché [6] . [ 21 ] En janvier 2019, après avoir effectué des rénovations, la succession confie un nouveau contrat de courtage à M. Parenteau et Royal LePage [7] .

La maison est alors annoncée en vente, « sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur » [8] . [ 22 ] Mme Viau la repère et elle contacte Mme Picard, car elle semble correspondre à ses attentes. [ 23 ] Une première visite a lieu le 2 mars 2019, la demanderesse est accompagnée de Mme Viau. Elle se montre très intéressée. [ 24 ] Une deuxième visite a lieu le lendemain 3 mars.

La demanderesse est alors accompagnée de Mme Viau, de son frère et d’un ami qui est entrepreneur général. [ 25 ] Le même jour, la demanderesse signe une promesse d’achat conditionnelle à une inspection [9] . [ 26 ] Le 7 mars, la succession et la demanderesse conviennent d’une contre-proposition conditionnelle à ce qu’une offre d’achat antérieure devienne caduque [10] . [ 27 ] Une troisième visite a lieu le 11 mars 2019 lors de l’inspection préachat.

La demanderesse est accompagnée de Mme Viau et de l’inspecteur Doucet. [ 28 ] Le même jour, la demanderesse signe le formulaire de réalisation de la condition d’inspection. [ 29 ] L’offre antérieure devient caduque. La demanderesse acquiert la propriété. L’acte notarié intervient le 29 mars. La vente est faite « sans aucune garantie de qualité et aux risques et périls de l’acheteur » [11] . Le prix est de 168 000 $.

[ 30 ] La demanderesse déclare avoir découvert, dès le lendemain, plusieurs situations problématiques en lien, entre autres choses, avec la toiture, la cheminée, la structure du solarium, la présence de fourmis et de moisissures. [ 31 ] Tout ceci a nécessité des démarches, du temps, des troubles et des inconvénients divers pour faire effectuer les correctifs nécessaires d’où la présente réclamation de dommages moraux. [ 32 ] La demanderesse prétend que Mme Viau a manqué à ses obligations d’information et de conseil. [ 33 ] Elle lui reproche de ne pas lui avoir procuré toutes les factures des rénovations réalisées par la succession.

Si elle l’avait fait, la demanderesse prétend que ces factures lui auraient appris que les rénovations n’avaient pas été faites par des professionnels. [ 34 ] Ce reproche est sans fondement. La demanderesse n’a jamais demandé d’avoir accès à ces factures avant la vente.

Cette préoccupation est survenue de façon insistante après ses découvertes et alors qu’elle tentait de faire des démarches pour se faire indemniser en dépit de la clause d’exclusion de garantie. [ 35 ] Au moment où elle achète la propriété, la demanderesse l’a déjà visitée à trois reprises en compagnie de sa courtière dont une fois avec un entrepreneur général et une autre fois avec un inspecteur en bâtiment. [ 36 ] Elle est en possession de la fiche descriptive et de la déclaration du vendeur datée du 8 janvier 2019 [12] .

Ce document indique que la facture du remplacement du revêtement de la toiture est disponible. Elle lui sera effectivement remise lors de la signature de l’acte notarié. Il s’agit d’une facture de matériaux, les travaux ayant été réalisés par la succession. [ 37 ] La déclaration du vendeur décrit la nature des travaux de rénovation qui ont été réalisés entre les mois d’août et de décembre 2018.

Mme Viau déclare que la demanderesse savait que ces travaux avaient été réalisés par la succession de façon artisanale et que les seules factures pouvant être disponibles concernaient l’achat de matériaux. [ 38 ] La déclaration du vendeur réfère à un rapport d’inspection préachat réalisé en septembre 2018, à l’occasion d’une offre présentée avant les rénovations.

La demanderesse avait en main ce rapport (Patrick L’Écuyer) tout comme son propre rapport préachat réalisé en mars 2019 après les rénovations (Jonathan Doucet). [ 39 ] Dans ce contexte, Mme Viau n’avait pas d’emblée l’obligation de rechercher et de fournir à la demanderesse toutes les factures afférentes à toutes les rénovations. Cette dernière avait reçu l’ensemble des informations pertinentes pour prendre une décision éclairée.

Le Tribunal souligne au passage que la plupart des vices qu’elle prétend avoir découverts le lendemain de l’acte de vente sont déjà signalés dans les divers documents qui lui avaient été remis. [ 40 ] La demanderesse reproche aussi à sa courtière de ne pas l’avoir informée adéquatement de la signification et des conséquences d’une clause d’exclusion de garantie légale avec achat aux risques et périls de l’acheteur. [ 41 ] Ce reproche ne tient pas. Il s’avère que la demanderesse a été valablement renseignée sur le sujet.

En l’occurrence, elle avait déjà visité, avec Mme Viau, une autre résidence annoncée en vente à l’exclusion de la garantie légale. De plus, elle admet avoir été informée par Mme Viau du fait qu’il est fréquent que la vente d’un immeuble par une succession soit faite à l’exclusion de la garantie. Mme Viau lui a également expliqué que ceci a un effet sur le prix qui est généralement moins élevé afin de compenser le risque que prend l’acheteur en renonçant à la garantie.

C’est précisément le prix réduit qui l’intéressait à acquérir la propriété en litige. [ 42 ] Par ailleurs, la demanderesse reproche à sa courtière de ne pas avoir fait les démarches pour se procurer et lui fournir, avant la vente, la déclaration du vendeur datée du 12 octobre 2017 faite par le vendeur de l’époque, M. Pierre Vincent. Selon elle, cette déclaration contient des informations qui lui auraient fourni certaines explications en lien avec les traces d’efflorescence sur le solage ou la couleur des briques de la cheminée. [ 43 ] Ce reproche ne tient pas non plus.

Dans les circonstances entourant l’exécution de son contrat, Mme Viau n’avait pas d’emblée à rechercher, à obtenir et à fournir à sa cliente une déclaration de vendeur relative à une mise en vente deux ans auparavant. Les deux déclarations de la succession, en 2018 et en 2019, étaient, avec tous les autres documents et toutes les autres informations fournies à la demanderesse, amplement suffisantes. Le Tribunal souligne que les informations contenues à la déclaration de M. Vincent n’apportent rien de plus que ce que la demanderesse savait déjà, en l’occurrence par les deux rapports préachat.

Il est inexact de prétendre qu’elle a été privée d’informations pertinentes ou essentielles à sa prise de décision. [ 44 ] Finalement, la demanderesse reproche à Mme Viau de ne pas l’avoir retenue dans l’élan d’enthousiasme qui lui a fait lever la condition d’inspection le même jour que l’inspection préachat plutôt que d’attendre d’avoir reçu le rapport écrit de son inspecteur. [ 45 ] Ce reproche n’a aucun fondement. La demanderesse déclare qu’elle était satisfaite de l’inspection faite en sa présence et qu’elle ne jugeait pas nécessaire d’attendre le rapport écrit pour lever la condition.

Il faut ajouter à cela le fait qu’elle était soucieuse d’agir rapidement compte tenu de l’existence d’une offre conditionnelle antérieure à la sienne et qui imposait aux offrants un délai de 72 heures pour réagir à la présentation d’une offre inconditionnelle. [ 46 ] La demanderesse a agi en toute connaissance de cause, bien renseignée, bien informée et bien conseillée par sa courtière.

Non seulement le reproche qu’elle fait valoir maintenant n’existe pas, mais il est objectivement sans objet. [ 47 ] Pour réussir dans sa réclamation, la demanderesse devait établir la preuve prépondérante [13] de la commission d’une faute contractuelle par Mme Viau dans l’exécution de son contrat de service. Non seulement cette démonstration n’a pas été faite, mais au contraire, la preuve démontre que celle-ci a agi avec prudence et diligence, dans le meilleur intérêt de sa cliente. La demande doit être rejetée. LE RECOURS CONTRE LE COURTIER PARENTEAU ET

ROYAL LEPAGE [ 48 ] M. Parenteau est le courtier inscripteur. Il n’a aucune relation contractuelle avec la demanderesse qui déclare, incidemment, qu’elle ne lui a jamais parlé et ne l’a jamais rencontré. [ 49 ] La demanderesse prétend qu’il a commis des fautes d’ordre extracontractuel, c’est-à-dire des écarts de conduite qui lui ont causé, de façon directe et immédiate, les préjudices pour lesquels elle réclame compensation. [ 50 ] Les reproches qu’elle adresse au défendeur sont plutôt diffus. Dans l’ensemble, ils font écho à ceux qu’elle adresse à sa courtière, Mme Viau.

Pour l’essentiel, elle soutient que le défendeur n’a pas communiqué toute l’information pertinente à la propriété et aux rénovations antérieures à la vente. Selon elle, il a caché de l’information et a fait des représentations trompeuses. [ 51 ] Par exemple, elle lui reproche d’avoir présenté, dans la fiche descriptive, la maison comme étant un « bungalow complètement rénové au goût du jour » [14] alors que, selon elle, les rénovations n’étaient pas adéquates. [ 52 ] Ce reproche est anecdotique.

D’abord, le courtier immobilier n’a aucune obligation de garantie en regard de l’état de l’immeuble qu’il est chargé de mettre en vente. Ensuite, la demanderesse, avec la fiche descriptive, l’ensemble des informations fournies par sa courtière et les constats qu’elle a été à même de faire dès sa première visite, savait qu’il s’agissait d’une maison de 1960 qui avait déjà été mise en vente puis retirée par la succession afin d’y apporter des rénovations. Elle savait que le prix demandé était réduit en raison d’une renonciation à la garantie légale.

Elle savait que l’évaluation municipale était de l’ordre de 166 600 $ et que le prix demandé était de 169 900 $. Elle savait, comme elle l’a fait valider par des experts du domaine, que cette maison venait d’être rénovée, précisément pour lui donner une apparence plus moderne et favoriser sa vente.

Elle savait précisément quelles étaient ces rénovations, telles qu’elles sont décrites dans la déclaration du vendeur qui lui a été remise. [ 53 ] Il est invraisemblable de prétendre que la mention faisant référence au fait que la maison avait été rénovée au goût du jour constitue un manquement au devoir du courtier immobilier de révéler toute l’information pertinente à une transaction. [ 54 ] Dans la même veine, la demanderesse reproche au défendeur de ne pas lui avoir fourni toutes les factures de tous les travaux de rénovation.

Elle aurait pu, dit-elle, apprendre que ces travaux n’avaient pas été faits par des professionnels. [ 55 ] La preuve démontre plutôt que la demanderesse n’a jamais eu cette préoccupation avant la vente. Son rapport d’inspection préachat traite des rénovations. Le fait qu’elles n’ont pas été réalisées par des ouvriers professionnels est sans objet vu les constats et les vérifications explicites de son inspecteur. Ceci n’a jamais été non plus une considération importante de la vente.

Tel qu’indiqué plus haut, la demanderesse était suffisamment renseignée par les informations que sa courtière, Mme Viau, avait obtenues de M. Parenteau. Rien ne permet de conclure que ce dernier aurait omis de dévoiler des informations pertinentes ou aurait caché des factures de rénovations. Il a offert sa pleine collaboration à Mme Viau. Il lui a fourni toutes les informations, documents et renseignements demandés. Il lui a donné accès à la propriété sans réserve.

Il n’a pas assisté aux visites et n’a jamais tenté d’influencer la demanderesse de quelque manière que ce soit. [ 56 ] La demanderesse reproche aussi au défendeur de ne pas avoir recherché, obtenu et communiqué la déclaration du vendeur complétée par M. Vincent en 2017 à l’occasion de la mise en vente de l’immeuble via le Groupe Sutton. Elle ne présente aucune preuve de circonstances particulières qui auraient justifié cette démarche inhabituelle.

Elle n’a jamais demandé d’avoir accès à ce document avant la vente. [ 57 ] Le défendeur lui a fourni les deux déclarations du vendeur complétées par la succession à l’occasion de ses deux contrats de courtage, avant et après les rénovations. Ceci est suffisant. Quoi qu’il en soit, le contenu du document de 2017 n’apporte aucune information additionnelle ou différente de celle que la demanderesse connaissait déjà. Tel qu’indiqué plus haut, l’information contenue dans la déclaration de M. Vincent se retrouve intégralement dans les deux rapports d’inspection préachat dont le premier (M.

L’Écuyer) a été confectionné avant les rénovations. [ 58 ] Les prétentions de la demanderesse ne sont pas fondées. Son argumentaire rétrospectif quant à la mauvaise qualité des rénovations n’est pas opposable au défendeur. [ 59 ] Finalement, ses prétentions de conflit d’intérêts et de manque d’intégrité de la part du défendeur ne tiennent pas la route.

Il s’agit d’affirmations gratuites, infondées, qui ne reposent sur aucun élément factuel avéré. [ 60 ] Faute de preuve probante, l’ensemble des critiques ou des blâmes soulevés par la demanderesse ne saurait constituer, au plan légal, un fait fautif engageant la responsabilité civile du défendeur. [ 61 ] Pour ces raisons, la demande doit être rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Dossier 405-32-007876-224 [ 62 ] REJETTE la Demande ; [ 63 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE de 217 $ en faveur de la défenderesse Éliane Valérie Viau et de 346 $ en faveur de la défenderesse 9387-8718 Québec inc.; Dossier 405-32-007877-222 [ 64 ] REJETTE la Demande ;

[ 65 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE de 325 $ en faveur des défendeurs Yves Parenteau et 9288-2737 Québec inc. __________________________________ PATRICK THÉROUX , J.C.Q. Date de l’audience: 12 décembre 2023