2017 QCCQ 8690, 2017 QCCQ 8690

6138144 Canada inc. (Habitations Qualipro) c. Jardins du séminaire Sud 2017 QCCQ 8690 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-22-008966-148 DATE : Le 7 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 6138144 CANADA INC. (HABITATIONS QUALIPRO) Demanderesse c. JARDINS DU SÉMINAIRE SUD S.E.N.C. et 9141-0787 QUÉBEC INC. et 123476 QUÉBEC INC.

Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ]

La société 6138144 Canada inc. (Qualipro) réclame 50 000 $ à Jardins du Séminaire Sud s.e.n.c. (Jardins du Séminaire) ainsi qu’aux compagnies 9141-0787 Québec inc. et 123476 Canada inc., somme représentant le montant versé sur l’achat de terrains, qui n’a finalement jamais eu lieu. [ 2 ] Les défenderesses contestent le bien-fondé de la réclamation en soulignant qu’une transaction est intervenue entre les parties lui permettant de conserver la somme de 50 000 $. [ 3 ] Les défenderesses se portent demanderesses reconventionnelles et réclament, de plus, 71 040,24 $ à Qualipro, alléguant qu’un manquement de cette dernière à donner suite à l’offre d’achat lui cause des dommages qu’elle évalue à cette somme.

QUESTIONS EN LITIGE : [ 4 ] Les défenderesses peuvent-elles conserver la somme de 50 000 $ qui leur a été remise lors de l’offre d’achat des terrains? [ 5 ] Les défenderesses, à

titre de demanderesses reconventionnelles, peuvent-elles réclamer des dommages-intérêts à Qualipro pour non-exécution de sa promesse d’achat? [ 6 ] Les parties ont-elles transigé au sens de l’

article 2631 du Code civil du Québec ?

CONTEXTE : [ 7 ] Le 22 décembre 2011, une entente intervient entre Qualipro et les défenderesses par laquelle ces dernières s’engageaient à vendre un certain nombre de terrains vacants à Qualipro, qui s’engageait à acheter lesdits terrains pour une somme de 1 208 890 $ (offre P-5). [ 8 ] Au moment de la signature de l’offre, la somme de 50 000 $ a été remise aux défenderesses (voir pièce P-6). [ 9 ] L’offre d’achat P-5 prévoyait que l’acte de vente devait avoir lieu dans un délai de 30 jours maximum après que l’émission de permis de construction ait été possible de la part de la Ville de Saint-Jean-sur-Richelieu.

La condition d’être desservi en électricité était également ajoutée à l’offre. Il est important de noter qu’au moment de la signature du document, le 22 décembre 2011, aucune rue ni aucun service n’était disponible sur les terrains faisant l’objet de la promesse d’achat. [ 10 ] Quelques modifications à l’offre sont survenues au fil du temps, ajoutant et soustrayant certains lots, et ce, jusqu’au 19 septembre 2012. [ 11 ] Au mois d’août 2013, les défenderesses sont informées par monsieur Marko Savor que l’achat des lots n’aurait finalement pas lieu puisqu’il quittait Qualipro.

[ 12 ] Suite à cette information, les terrains sont vendus à des tiers en septembre et octobre 2013 sans avis à Qualipro. [ 13 ] Au début de 2014, les représentants de Qualipro sont informés que les terrains faisant l’objet de l’offre d’achat ont été vendus et que la somme de 50 000 $ ne leur serait pas remboursée, d’où le présent litige. ANALYSE : [ 14 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien-fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 C.c.Q. , qui se lisent ainsi : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 15 ] Le Tribunal se doit de qualifier la somme de 50 000 $ qui a été remise aux défenderesses par Qualipro.

À l’acte P-5, la clause 3A se lit ainsi : « Dépôt par chèque à l’ordre de Habitations du Boisé (pour une société à être désignée, remis à la signature des présentes, lequel sera appliqué sur le prix d’achat 50 000 $. » Aucune autre clause ne traite du « dépôt ». [ 16 ] L’

article 1711 C.c.Q. spécifie que toute somme versée à l’occasion d’une promesse de vente est présumée être un acompte : 1711. Toute somme versée à l’occasion d’une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n’en dispose autrement. [ 17 ] La jurisprudence et la doctrine sont unanimes pour dire qu’il est de la nature d’un acompte d’être remboursable. La Cour supérieure, dans la cause de Daigneault c . Ouellette et al. [1] s’exprime ainsi : « (…) [113] Il est de la nature d'un acompte d'être remboursable en cas de défaut du promettant vendeur de concrétiser la vente [19] .

Or, cela s'avère le cas puisque les procédures dénotent la volonté de M. Daigneault de passer titre, et l'opposition des défendeurs et défenderesses. [114] De plus, même s'il devait être responsable de l'inexécution de la vente, M.

Daigneault a droit à la restitution de son acompte, vu l'absence de stipulation contraire expresse à la promesse bilatérale de vente [20] . (…) » (Références omises) [ 18 ] Le professeur Jobin [2] , dans son ouvrage sur la vente, clarifie les termes souvent utilisés à tort d’arrhes, faculté de dédit et clause pénale de la façon suivante : « 39 – Qualification – La principale difficulté dans ce domaine en est une de qualification.

Quand le promettant-acheteur verse une somme d’argent lors de la promesse, est-on en présence d’une convention d’arrhes, d’une faculté de dédit, d’une clause pénale ou seulement d’un acompte sur le prix?

Il arrive assez souvent, en effet, que le promettant-acheteur donne un acompte sur le prix uniquement pour prouver sa volonté ferme; il n’y a alors ni convention d’arrhes, ni faculté de dédit, ni clause pénale, et si la vente ne se réalise pas, l’acompte doit être remboursé au promettant-acheteur 208 . (…) » (Référence omise) [ 19 ] Quant au Pr Deslauriers, dans son ouvrage intitulé « Vente, louage et contrat d’entreprise ou de service » [3] , il parle de l’acompte ainsi : « (…) Sous le Code civil du Bas Canada , les tribunaux avaient décidé que la convention d’arrhes devait être claire et qu’en cas de doute, il fallait considérer qu’un versement préliminaire était un acompte.

Cette règle est reprise à l’

article 1711 C.c.Q. 186 . Bien que le Code civil du Québec ne décrive plus la convention d’arrhes, les parties peuvent encore néanmoins stipuler une telle convention 187 , mais elles devront s’exprimer clairement à cet effet. Sinon, la somme versée sera considérée comme étant un acompte. (…) »

(Références omises) [ 20 ] Dans le cas présent, nul doute que le terme « dépôt » à la pièce P-5 est utilisé comme synonyme d’acompte. Nulle part dans ce texte ni dans les échanges de correspondance ayant pu avoir lieu entre les parties n’est-il mention de la possibilité de conserver la somme de 50 000 $ advenant un défaut de l’acheteur Qualipro d’exécuter ses obligations. [ 21 ]

Sous réserve du droit de réclamer des dommages-intérêts, le Tribunal conclut donc que la somme de 50 000 $ constitue un acompte remboursable à Qualipro.

DOMMAGES-INTÉRÊTS [ 22 ] Comme l’indiquent la jurisprudence et la doctrine, il est possible pour le promettant- vendeur, lorsque le promettant-acheteur ne s’exécute pas, de réclamer des dommages-intérêts. [ 23 ] Une certaine confusion existe lorsque des acomptes ont été versés et que l’inexécution est fautive de la part de la personne qui a versé l’acompte. [ 24 ] Le Pr Jobin [4] , toujours dans son traité sur la vente, indique que : « Lorsque le promettant-acheteur est responsable de la non-réalisation de la vente, il est passible de dommages-intérêts; la compensation judiciaire est alors possible entre le montant des dommages-intérêts et celui de l’acompte. »

Il est important de souligner que les sommes n’ont pas à être identiques, la compensation s’opérant pour la somme qui sera déterminée par le Tribunal. [ 25 ] Il est donc possible, théoriquement, aux défenderesses, qui se portent demanderesses reconventionnelles, de réclamer de Qualipro des dommages-intérêts, vu le défaut d’acheter les terrains comme stipulé à l’offre d’achat P-5. [ 26 ] La position des défenderesses est cependant contradictoire, voire inconciliable avec leurs demandes et prétentions. [ 27 ] Dans un premier temps, les défenderesses demandent la somme de 71 040,24 $ représentant les pertes qu’elles subissent par la non-exécution par Qualipro de ses obligations. [ 28 ] Dans un second temps, les défenderesses, notamment par l’intermédiaire de monsieur Gilles Dumouchel, prétendent qu’il y a eu une transaction entre les parties, faisant en sorte que la somme de 50 000 $ déjà détenue par les défenderesses serait conservée à

titre de dommages liquidés. [ 29 ] Le Tribunal s’interroge sur ces deux réclamations. Ou il y a eu transaction et il ne peut y avoir une demande en dommages-intérêts ou il y a une demande de dommages-intérêts vu l’absence de transaction. [ 30 ] À tout événement, la preuve soumise par les défenderesses afin de réclamer des dommages-intérêts est ténue. Le montant vraisemblablement perdu n’est pas prouvé et aucune preuve n’est faite quant à la limitation des dommages par les défenderesses. [ 31 ] Selon la preuve fournie, c’est au mois d’août 2013 que monsieur Dumouchel aurait été informé par monsieur Savor que les terrains ne seraient pas achetés par Qualipro. Or, dès le mois suivant, une

partie importante des terrains est vendue à un entrepreneur en construction et, deux mois plus tard, le reste était vendu à un autre entrepreneur en construction.

L’offre d’achat a alors près de 3 ans et les terrains ont été vendus dans un délai extrêmement court. [ 32 ] Si une perte a été subie, rien ne démontre que les défenderesses se sont efforcées d’obtenir le meilleur prix possible. [ 33 ] En plus, les lots qui ont été achetés par les entrepreneurs en construction en septembre et octobre 2013 sont différents et une modification au niveau des dimensions des lots a eu lieu, rendant toute comparaison difficile. [ 34 ] Finalement, le Tribunal souligne que jamais les défenderesses n’ont exigé de Qualipro qu’elle passe acte ni aucune mise en demeure n’a été transmise à Qualipro. [ 35 ] L’

article 1594 C.c.Q. exige l’envoi d’une mise en demeure afin de réclamer du cocontractant le respect de ses obligations : 1594. Le débiteur peut être constitué en demeure d’exécuter l’obligation par les termes mêmes du contrat, lorsqu’il y est stipulé que le seul écoulement du temps pour l’exécuter aura cet effet. Il peut être aussi constitué en demeure par la demande extrajudiciaire que lui adresse son créancier d’exécuter l’obligation, par la demande en justice formée contre lui ou, encore, par le seul effet de la loi.

[ 36 ] Le Pr Karim, dans son ouvrage sur les obligations [5] , s’exprime ainsi quant au droit à la mise en demeure : « « … 3. Le droit à la mise en demeure A. Droit du débiteur Le droit du débiteur d’être mis en demeure d’exécuter son obligation avant que le créancier n’intente des procédures judiciaires contre lui a été abordé précédemment 1704 .

Ainsi, l’omission d’envoyer une mise en demeure extrajudiciaire au débiteur, dans les cas où il y a absence de demeure de plein droit, peut constituer une fin de non-recevoir au recours du créancier 1705 . (…) … » (Références omises) [ 37 ] La Cour d’appel du Québec, dans Les Industries Fournier c . Sherbrooke (Ville de) [6] , a également souligné le caractère fondamental de la mise en demeure. [ 38 ] Compte tenu de la preuve offerte, le Tribunal conclut que les défenderesses, à

titre de demanderesses reconventionnelles, n’ont pas réussi à rencontrer le fardeau de preuve qui était le leur quant à la preuve de dommages. TRANSACTION [ 39 ] L’

article 2631 C.c.Q. décrit ce qu’est une transaction de la façon suivante : 2631. La transaction est le contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l’exécution d’un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques. Elle est indivisible quant à son objet. [ 40 ] C’est à la

partie qui allègue l’existence d’une transaction [7] d’en faire la preuve.

L’intention de transiger doit être claire [8] . [ 41 ] Il appartient donc aux défenderesses de prouver par prépondérance de preuve qu’une transaction réglant le présent litige a bel et bien eu lieu. [ 42 ] Le Tribunal est confronté à une première difficulté puisque aucun écrit n’existe. [ 43 ] Selon monsieur Dumouchel, une conversation téléphonique a eu lieu entre lui et monsieur Savor, et qu’il a tout bonnement rappelé à monsieur Savor qu’il conserverait le montant de 50 000 $ vu la décision de Qualipro de ne plus acheter les terrains. [ 44 ] Cette preuve est contredite par monsieur Savor lui-même, qui souligne ne jamais avoir traité de cet aspect, en précisant qu’il ne se sentait ni l’autorité juridique ni l’autorité morale pour prendre quelque décision que ce soit puisqu’il quittait l’entreprise. [ 45 ] Le comportement des parties est également révélateur puisque monsieur Dumouchel ne transmet aucun écrit, alors que les parties s’étaient ménagé des preuves pour l’offre d’achat. [ 46 ] De son côté, monsieur Pelletier (Qualipro) témoigne qu’en janvier 2014, il a demandé que le montant de 50 000 $ soit appliqué sur l’achat d’un seul terrain, démontrant ainsi qu’il n’avait vraisemblablement pas cédé la dite somme de 50 000 $. [ 47 ] Le Tribunal souligne également l’

article 2862 C.c.Q. qui interdit la preuve d’un acte juridique de plus de 1 500 $. Le Tribunal n’a eu aucun commencement de preuve permettant la preuve testimoniale. [ 48 ] Nonobstant l’

article 2862 C.c.Q. , le Tribunal en vient tout de même à la conclusion que les défenderesses ne se sont pas déchargées de leur fardeau de preuve, responsabilité qui était la leur. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 49 ] ACCUEILLE la réclamation de la demanderesse 6138144 Canada inc.; [ 50 ] CONDAMNE SOLIDAIREMENT les défenderesses Jardins du Séminaire Sud S.E.N.C., 9141-0787 Québec inc. et 123476 Canada inc. à payer à la demanderesse 6138144 Canada inc. la somme de 50 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 26 juin 2014;

[ 51 ] FRAIS DE JUSTICE contre les défenderesses; [ 52 ] REJETTE la demande reconventionnelle des défenderesses; [ 53 ] FRAIS DE JUSTICE contre ces dernières. __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Me Mathieu Huot Crochetière Pétrin, s.e.n.c.r.l. Procureur de la demanderesse Me Dominic Bilodeau Procureur des défenderesses Date d’audience : Le 21 juin 2017