2017 QCCQ 9050, 2017 QCCQ 9050

Elhage c. Bolduc 2017 QCCQ 9050 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-222379 -151 DATE : 17 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JO ANN ZAOR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ALI ELHAGE Demandeur c.

BOLDUC MAURICE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la défenderesse Mme Dorothy Pierchalski (« Mme Pierchalski ») lui a vendu un immeuble affecté de vices cachés, le demandeur Ali Elhage (M. Elhage) réclame 61 376,38 $, à

titre de diminution du prix de vente ou en remboursement du coût des travaux correctifs ainsi qu’une somme de 5 000 $, à

titre de troubles subis. [ 2 ] M. Elhage poursuit également le défendeur Maurice Bolduc (« M. Bolduc »), soit celui qui a fait pour lui une inspection préachat. [ 3 ] Dans sa procédure, M. Elhage écrit que si le Tribunal en venait à la conclusion que les vices affectant son immeuble sont apparents, M. Bolduc en serait alors responsable et redevable de la somme de 61 376,38 $. [ 4 ] Après avoir contesté la requête introductive d’instance et demandé son rejet, Mme Pierchalski règle son litige avec M. Elhage en janvier 2016, en lui versant la somme de 35 000 $. [ 5 ] Dorénavant seul défendeur à l’action, M.

Bolduc en conteste le bien-fondé aux motifs que les vices allégués étaient cachés et que son inspection préachat a été faite selon les règles de l’art. [ 6 ] En cour d’audition, M. Elhage modifie sa réclamation de dommages contre M. Bolduc à la somme de 16 026,36 $ [1] afin de tenir compte du règlement hors de Cour intervenu avec Mme Pierchalski. QUESTIONS EN LITIGE i. Quelles sont les obligations d’un inspecteur en bâtiment lors d’une inspection préachat? ii. L’inspection de M. Bolduc a-t-elle été faite selon les règles de l’art et conformément au mandat reçu? iii.

Les dommages dont se plaint le demandeur résultent-ils de vices cachés ou de vices apparents? iv. Si les vices étaient apparents, quel est le montant de dommages auquel a droit le demandeur? CONTEXTE [ 7 ] En début d’année 2012, M.

Elhage amorce des recherches pour trouver une résidence, ce qui est pour lui une toute nouvelle expérience. [ 8 ] Son attention est attirée sur un immeuble de type plain-pied, situé au […] à ville Saint-Laurent [2] . [ 9 ] Il communique avec l’agent inscripteur, Mme Anna Klymchuk (« Mme Klymchuck ») pour convenir d’une visite de l’immeuble. [ 10 ] Satisfait de ce qu’il a vu, il y retourne une seconde fois en compagnie de sa fille ainée, Mme Alia Elhage. [ 11 ] S’entament alors des discussions qui culminent avec la présentation d’une offre d'achat, conditionnelle à l’inspection des lieux par un inspecteur en bâtiment. [ 12 ] Sur la suggestion de Mme Klymchuk, M.

Elhage communique avec M. Bolduc. La date de l’inspection est fixée au 18 mars 2012.

[ 13 ] Au jour de la visite des lieux, sont présents outre l’inspecteur Bolduc, M. Elhage, sa fille Alia, l’agent d’immeuble Mme Klymchuk, la venderesse Mme Pierchalski ainsi que le frère de cette dernière. [ 14 ] Selon ce que rapporte M. Elhage, il informe M. Bolduc que son fils a des problèmes de santé d'ordres cardiaque et pulmonaire d’où sa demande de faire une bonne inspection notamment au niveau de la contamination des lieux. [ 15 ] M. Bolduc débute son inspection par l’examen extérieur de la résidence en compagnie de M.

Elhage et de sa fille. [ 16 ] Au niveau de la fondation hors sol et du crépi, il ne remarque aucune fissure. [ 17 ] La visite se poursuit avec l’inspection du sous-sol. [ 18 ] D’emblée, M. Bolduc leur fait remarquer qu’il n’y a pas d’odeur d’humidité, ce qu’il interprète comme un bon signe d’absence d’infiltration d’eau. [ 19 ] Dans la salle de bain, son attention est portée au puisard qui s’y trouve. [ 20 ] Le témoin Alia Elhage se rappelle que M.

Bolduc a actionné la pompe pour s’assurer que tout fonctionnait bien et il a, à ce moment-là, expliqué ce qu’il en était de la durée de vie du drain français. [ 21 ] Le reste du sous-sol est examiné attentivement sauf la chambre à coucher, puisque le frère de la venderesse dort dans cette pièce au moment de l’inspection. [ 22 ] La visite se poursuit avec l’examen du rez-de-chaussée et se termine par l’entretoit. [ 23 ] L’inspection dure environ trois heures et le 21 mars 2012, M. Bolduc produit son rapport écrit. [ 24 ] En sa

partie utile pour notre propos, il y est question des éléments suivants : « Revêtements extérieurs De pierre, de brique et d’aluminium Pierre et joints de mortier : en parfait état Brique et joints de mortier : en parfait état Chantepleures : présentes Clin d’aluminium : en bon état, bien fixé […] Fondation Du béton coulé avec crépi Fissure : aucune, ni dans la fondation ni dans le crépi Drain français La durée de vie moyenne d’un drain français est d’environ 25 ans. Ceux-ci se bouchent graduellement et peuvent devenir inopérants.

L’eau pourrait alors s’infiltrer à l’intérieur du sous-sol ou encore dans le remblai sous-jacent. Seul un plombier licencié pourrait alors déterminer la cause du problème et le déboucher ou insérer une gaine à l’intérieur pour le rendre fonctionnel. N.B. : Il n’y avait aucune humidité excessive ou malsaine dans le sous-sol et aucun signe d’infiltration d’eau [3] . » [ 25 ] Bien que sans conséquence sur la suite du litige, le Tribunal ajoute à la donne factuelle les faits suivants pour une compréhension complète de l’affaire. [ 26 ] Informé par M.

Bolduc de la présence de vermiculite dans l’entretoit et de la possibilité que celle-ci soit contaminée par de l’amiante, le demandeur se déclare non satisfait de l’inspection et retire son offre d’achat en date du 22 mars 2012 [4] . [ 27 ] À ses frais, Mme Pierchalski fait une analyse de la vermiculite qui revient négative. [ 28 ] Le demandeur décide d’acheter l’immeuble après avoir diminué son offre de 10 000 $, comme suite aux recommandations de M. Bolduc.

[ 29 ] Le 19 juin 2012, l’acte de vente est notarié [5] . [ 30 ] Le 23 juin 2012, le demandeur entreprend certaines améliorations mineures et retient à cette fin un entrepreneur. [ 31 ] Dès lors, celui-ci découvre dans la chambre à coucher du sous-sol certaines régions noircies dans le bas du mur, ce que personne n’avait constaté au moment des visites antérieures et de l’inspection, puisque la chambre était entièrement meublée et que le frère de Mme Pierchalski y dormait. [ 32 ] Des ouvertures sont pratiquées par l'entrepreneur à certains endroits de la chambre à coucher et M.

Elhage constate ce qu’il soupçonne être de la moisissure. [ 33 ] Les mauvaises nouvelles s’accumulent. La chambre froide au sous-sol est dégarnie de certaines parties de son revêtement et M. Elhage remarque que de l’eau s’est écoulée du plafond et que seule une membrane de plastique sert d’isolant. [ 34 ] Afin de vérifier la qualité de l’air ambiant, M.

Elhage confie à l’entreprise Benjel Chimistes Conseil Inc . le soin de procéder à des analyses microbiologiques. [ 35 ] Le rapport daté du 5 juillet 2012 [6] conclut que les résultats des prélèvements « ne mettent pas en évidence de contamination dans l’air du sous-sol ni au rez-de-chaussée. » […] D’un autre côté les observations effectuées dans les pièces vides et par des ouvertures présentes dans les finitions au sous-sol ont permis de constater la présence de matériaux affectés par l’humidité(bois noircis, efflorescence) typiques de matériaux moisis.

Cela laisse présager la présence de croissance de moisissure dans les autres endroits cachés également (dans des murs non dégarnis, par exemple). […] L’humidité relative dans la maison était en haut de 60 %. Cette situation présente un risque pour la croissance de moisissure. » [ 36 ] Le 11 septembre 2012, une mise en demeure est transmise à la venderesse, Mme Pierchalski, dans laquelle M. Elhage dénonce les problèmes constatés depuis l’acquisition et la prise de possession de la résidence.

Une estimation des travaux correctifs à entreprendre est évaluée à 45 000 $, et cette somme lui est réclamée au vu de ces problèmes qualifiés de vices par M. Elhage [7] . [ 37 ] Aucune mise en demeure n’est transmise à M. Bolduc. [ 38 ] Devant la position de négation de la venderesse Mme Pierchalski, M. Elhage fait appel à un deuxième expert, nommément, l’ingénieur Louis Denoncourt de l’entreprise Louis Denoncourt et Associés Inc. Expert-Conseil .

Dans son rapport daté du 30 avril 2013 [8] , l’expert Denoncourt conclut à son tour que la propriété était probablement affectée de moisissures au moment de la vente. [ 39 ] Face à ces informations, M. Elhage entreprend à l’automne 2013 les travaux les plus urgents soit le colmatage des fissures de la fondation. En ce faisant, il apprend qu’il n’y a pas de drain français au pourtour de son immeuble contrairement à ce que lui avait représenté la venderesse, Mme Pierchalski. [ 40 ] Pour ces travaux correctifs à la fondation de son immeuble et l’installation d’un drain français, M.

Elhage débourse une somme de 17 246 $ [9] . [ 41 ] Pour les travaux de réaménagement de sa cour suite aux travaux de la fondation il a payé à l’entreprise Paysagement M&M 6 100 $ dont 3 525 $ sont spécifiquement réclamés à M. Bolduc [10] . [ 42 ] Pour les travaux correctifs reliés à la problématique des moisissures, M.

Elhage explique qu’il devra procéder à la démolition et reconstruction de tout son sous-sol ce qui devrait lui coûter 28 456 $ selon l'estimation fournie par la compagnie Sar-Cor [11] . [ 43 ] Pour les deux rapports d’expertise, il a déboursé 1 799.36 $ [12] . [ 44 ] En soustrayant de ces sommes le 35 000 $ reçu de Mme Pierchalski, la réclamation se chiffre à 16 026,36 $.

JUGEMENT ET ANALYSE [ 45 ] Dans un premier temps, il y a certainement lieu de rappeler les règles gouvernant la preuve en droit civil. [ 46 ] Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui sous-tendent sa prétention par le biais d’une preuve qui rend l'existence des faits à l’origine de sa réclamation plus probable que leur inexistence [13] . [ 47 ] Bien que la preuve offerte n’a pas à conduire à une certitude absolue, scientifique ou mathématique des faits allégués, elle doit être claire et convaincante, pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités [14] , de façon à rendre probable le fait litigieux [15] . [ 48 ] Si la preuve n’est pas suffisamment convaincante ou si elle est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, celui sur qui reposait l’obligation de convaincre le Tribunal du bien-fondé de sa réclamation perdra, en tout ou en partie. [ 49 ] Abordons maintenant le mérite de cette affaire.

Quelles sont les obligations d’un inspecteur en bâtiment lors d’une inspection préachat? [ 50 ] La réclamation de M. Elhage contre M. Bolduc prend sa source dans le contrat convenu entre eux, lequel est de la nature du contrat de service [16] , lequel régit par les obligations prévues au Code civil du Québec (C.c.Q).

2098. « Le contrat d’entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l’entrepreneur ou le prestataire de services, s’engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s’oblige à lui payer. » 2100. « L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence.

Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.

Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure. » [ 51 ] Le travail de l’inspecteur en bâtiment consiste à identifier au bénéfice de son client les éléments tels anomalies, vices de construction, indices et vices apparents des composantes visibles de l’immeuble susceptibles d’en affecter son usage ou d’en diminuer son utilité. [ 52 ] En présence d’indices significatifs ou de doutes sérieux, il est attendu d’un inspecteur en bâtiment agissant au mieux des intérêts de son client, avec prudence et diligence , qu’il attire l’attention de ce dernier sur la présence de vices plus sérieux et le dirige, au besoin, à un expert en la matière pour une évaluation complète de la situation. [ 53 ] Car en effet, les Tribunaux ont qualifié le rôle d’un inspecteur en bâtiment de généraliste et non d’expert.

Sur cette notion, la Cour d’appel, appelée à cerner les contours de l’examen des lieux préachat, écrivait dans l’arrêt Marcoux c. Picard [17] : « [20] Notre Cour rappelle que selon les termes de l’article 1726 in fine C.c.Q. , il existe une seule norme applicable, celle qui examine la conduite de l’acheteur prudent et diligent.

Le juge de première instance ne peut écarter cette règle en appréciant la conduite de l’inspecteur et en imputant à l’acheteur, en l’absence de signes annonciateurs d’un vice potentiel, ce qu’il considère un manque de prudence et un manquement aux règles de l’art de la part de l’inspecteur. Le test de l’

article 1726 C.c.Q. est celui de l’acheteur prudent et diligent et non pas celui de l’expert tatillon sur qui reposerait une sorte d’obligation de résultat. [21] Par ailleurs, l’inspection préachat n’est pas une expertise. En principe, cet examen doit être attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi. En l’absence d’un indice révélateur, l’acheteur ou l’inspecteur n’a pas à ouvrir les murs ou creuser autour des fondations . » (Notre soulignement) [ 54 ] Retenant de ce qui précède que l’inspection préachat n’est pas une expertise et que le standard de conduite de l’inspecteur en bâtiment est le même que celui imposé à l’acheteur au sens de l’

article 1726 C.c.Q ., il convient de préciser qu’on ne peut s’attendre d’un inspecteur en bâtiment, ni d’un acheteur du reste, qu’il pratique des ouvertures dans les murs de l’immeuble visité ou les dégarnisse de certaines parties de leur revêtement lors de son examen des lieux. [ 55 ] C’est ce que mentionnait expressément la Cour d’appel dans Placement Jacpar Inc. c. Benzakour [18] en c ommentant l’étendue de l’examen préachat : « […] il faut toutefois rappeler au préalable la nature de l'examen ou de l'inspection de la chose qu'on exige de la part de l'acquéreur agissant seul ou accompagné d'un expert.

Dans l'un et l'autre cas, l'examen antérieur à l'achat n'est pas un examen approfondi, comportant un travail spécial . […] Dans le cas d'un édifice comme celui de l'appelante, l'acheteur prudent ou son expert, s'il en engageait un, satisferait à l'obligation d'inspection en procédant à un examen visuel des principaux éléments constitutifs de l'extérieur et de l'intérieur, des principaux systèmes mécaniques accessibles de la toiture et en vérifiant l'état de quelques-uns des appartements.

Il ne serait pas obligé de tout vérifier dans le détail et encore moins, de commencer à ouvrir ou à sonder planchers, murs, plafonds ou fondations. Même en appliquant la jurisprudence qui semblait exiger la présence de l'expert, il faut comprendre les limites du rôle de celui-ci avant l'achat, ainsi que celles des exigences de l'

article 1522 C.c.Q. , pour que joue la garantie contre les vices cachés. Cet examen n'est pas un examen approfondi. S'il doit être attentif, il peut demeurer

sommaire. » (Notre soulignement) [ 56 ] Enfin, au vu de l’obligation d’agir avec prudence et diligence , lorsqu’on reproche à un inspecteur en bâtiment d’avoir commis une faute dans l’exécution de son mandat, sa conduite doit être évaluée au regard d’une obligation de moyen c.-à-d. au regard de la conduite d’un inspecteur raisonnablement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances de temps [19] . L’inspection de M. Bolduc a-t-elle été faite selon les règles de l’art et conformément au mandat reçu? [ 57 ] Selon M. Elhage, M.

Bolduc a engagé sa responsabilité contractuelle pour ne pas avoir décelé : i. la présence de maintes fissures dans les murs de la fondation; ii. le mauvais état des joints de la surface du porche d’entrée; et iii. pour l’avoir rassuré sur l’existence d’un drain français. [ 58 ] Au soutien de sa prétention, M. Elhage s’en remet au rapport d’expertise de l’ingénieur Louis Denoncourt [20] qui, à la page trois de son rapport, écrit : « À l’extérieur, contrairement à ce que votre inspecteur vous rapportait en préachat, nous avons noté la présence de maintes fissures

dans les murs de fondation, certaines étant propices à des infiltrations pouvant humidifier et favoriser une contamination du sous-sol par des moisissures. Aussi, l’état endommagé des joints de la surface du porche d’entrée est également propice à l’humectage du béton sous-jacent, au plafond de la chambre froid .» [ 59 ] En ce qui a trait au drain français, M. Elhage reproche à M. Bolduc de ne pas l’avoir expressément exclu de son rapport d’inspection [21] . [ 60 ] Au final, M. Elhage estime que M.

Bolduc, en tant que spécialiste, aurait dû l’alerter sur ces vices et indices apparents afin qu’il puisse prendre les mesures appropriées, car, rappelle-t-il, avec un enfant malade à la maison, il n’avait aucun risque à prendre et M. Bolduc en était informé. [ 61 ] M. Bolduc conteste vigoureusement tous manquements de sa

part lors de son inspection. [ 62 ] Il explique la nature du mandat que lui a confié le demandeur et qui est repris à la page deux de son rapport écrit : « Notre mandat consiste à vérifier de façon visuelle, non invasive et non exhaustive, toutes composantes visibles et accessibles des aires extérieures et intérieures, ainsi que les systèmes principaux d’électricité, de chauffage, d’approvisionnement en eau, de plomberie, d’égout et autres et de relever le cas échéant les anomalies, les vices de construction ainsi que les malfaçons qui pourraient ou en auraient affecté l’intégrité [22] .» [ 63 ] Selon M.

Bolduc, son inspection s’inscrivait dans le cadre d’un mandat standard, c.-à-d. un examen visuel et non invasif de l’immeuble par opposition à un mandat élargi. D’ailleurs il le précise, jamais ne fait-il d’inspection invasive qui l'obligerait à refaire un mur, des joints, de la peinture, etc. [ 64 ] Il mentionne n’avoir aucun souvenir d’une information donnée concernant l’état de santé du garçon de M. Elhage alors qu’il a l’habitude de noter tout ce qu’on lui dit. [ 65 ] Il affirme au Tribunal que s’il avait été informé de la situation de santé du fils de M.

Elhage, cela aurait changé son approche en ce qu’il aurait recommandé à son client de procéder à une inspection invasive par un autre que lui. [ 66 ] S’il ne garde pas de souvenir vif de son examen de la résidence de M.

Elhage au moment de son témoignage, il explique au Tribunal qu’après plus de 2 000 inspections, sa façon de travailler est toujours la même. [ 67 ] Ainsi, il débute toujours par l’examen de l’extérieur de l’immeuble, avec un dictaphone à la main, et note pour lui-même et son client qui l’accompagne, ses constats en temps réel. [ 68 ] Il est catégorique en indiquant que s’il avait vu une fissure notable, elle aurait été mesurée, localisée et mentionnée à son rapport écrit. Dans le cas à l’étude, aucune fissure dans la fondation ni dans le crépi n’est rapportée à son rapport [23] . [ 69 ] La preuve de M.

Bolduc révèle aussi que M. Elhage et sa fille l’ont suivi lors de son examen de la fondation et du crépi et qu’aucun d’eux n’a vu ni relevé de fissure. [ 70 ] Attaquant le rapport de l’expert [24] Louis Denoncourt réalisé un an après son inspection préachat, M.

Bolduc en souligne les imprécisions en faisant remarquer que rien dans cette expertise n’indique si ces fissures étaient visibles hors sol en mars 2012 ni s’il s’agit de microfissures, appelée aussi fissure capillaire, lesquelles ne constituent pas une problématique notable. [ 71 ] Relativement au drain, il explique au moment de l’inspection du puisard, s’en être remis à la déclaration positive de la venderesse qui en affirmait l’existence.

Cependant, il précise que son rapport écrit ne fait pas mention de l’existence d’un drain français, mais tout simplement d’une information quant à la durée de vie d’un drain français. [ 72 ] Il concède qu’en présence d’odeur d’humidité ou de signes de moiteur au sous-sol il aurait pu, au mieux, douter de la bonne efficacité du drain français, mais en tout état de cause, il lui était impossible de savoir si un drain français existait ou non à moins de creuser les fondations.

Or ce n’était pas là son mandat. [ 73 ] En ayant recours à son rapport, il rappelle qu’au jour de son inspection, la journée était chaude et ensoleillée, ce qui peut jouer sur le taux d’humidité. Dans son rapport il a noté qu ’il n’y avait aucune humidité excessive ou malsaine dans le sous-sol et aucun signe d’infiltration d’eau [25] . [ 74 ] Il réitère au moment de son témoignage que c’était là l’état des lieux au moment de sa visite le 18 mars 2012.

Les dommages dont se plaint le demandeur résultent-ils de vices cachés ou de vices apparents? [ 75 ] Au terme de cette revue et suite à l’analyse de la preuve documentaire au soutien, le Tribunal considère que M. Elhage ne s’est pas déchargé de son fardeau de prouver avec prépondérance que M. Bolduc avait manqué à ses obligations contractuelles. [ 76 ] Le Tribunal retient de la preuve que ni le demandeur, ni sa fille et ni M.

Bolduc ne constatent de fissure à la fondation ou au crépi lors de la visite de la maison au mois de mars 2012. [ 77 ] La présence de fissures est rapportée pour la première fois via l’expertise de l’ingénieur Denoncourt, qui visite les lieux un an après M. Bolduc. [ 78 ] En l’absence de l’expert Denoncourt à l’audition, le Tribunal reste sans réponse sur les imprécisions soulevées par M. Bolduc. En effet, où sont ces fissures? Sont-elles visibles hors sol? Quelles sont leurs dimensions? Peuvent-elles être apparues dans l’année

suivant l’inspection? Sont-elles des indices probants à un risque d’infiltration d’eau? Un expert en bâtiment placé dans les mêmes circonstances de temps et de lieu que M. Bolduc les aurait-il vues et notées à son rapport? [ 79 ] Le Tribunal devait avoir ces réponses afin d'évaluer la conduite de M. Bolduc au regard de son obligation de diligence et de prudence. [ 80 ] Mais il y a plus. [ 81 ] L'objet du mandat confié à l’expert Denoncourt, un spécialiste, ne vise pas à évaluer la conduite de M.

Bolduc, mais plutôt à investiguer la présence de problématiques relatives à la prolifération de moisissures à des endroits bien précis et ciblés par M. Elhage [26] . [ 82 ] Pour la bonne exécution de son mandat, l’expert Denoncourt est dirigé sur une problématique à analyser, et il a en main, contrairement à M. Bolduc, le rapport de l’entreprise Multitest Inc. [27] [ 83 ] Également, lors de sa visite des lieux le 19 mars 2013, il ressort que l’immeuble de M. Elhage et plus particulièrement le sous- sol, est dans un état bien différent de ce qu’il était au moment de la visite de M.

Bolduc. [ 84 ] Au moment de la visite de M. Denoncourt, le Tribunal comprend qu’il n’y a plus d’isolation dans la chambre froide; que la finition du mur de la chambre à coucher a été démolie pour fins d’exploration; que des ouvertures et des dégarnissages de murs ont été pratiqués ici et là ; qu’une

partie du faux plancher a été enlevée et que le placard de remisage est vide. [ 85 ] Comme le reconnaît à juste

titre l’expert Denoncourt dans son rapport, les indices d’endommagement par l’eau ou l’humidité menant à la présence de moisissures ont été découverts grâce aux ouvertures pratiquées, au dégarnissage des murs et du plancher et du fait que les pièces étaient vides de tout contenu. En des termes limpides, il écrit dans sa synthèse : « Nous avons constaté que la propriété est affectée de ce qui pourrait être des moisissures à plusieurs endroits.

Ces probables moisissures ne pouvaient être découvertes que suite à des ouvertures et dégarnissages qui ne se font pas dans le cadre d’une inspection usuelle en préachat, sans mandat élargi [28] . » ( Notre soulignement) [ 86 ] Selon le Tribunal, c’est aussi grâce aux modifications et altérations apportées au sous-sol que l’expert Denoncourt est en mesure de noter à son rapport que : « l’état endommagé des joints de la surface du porche d’entrée est également propice à l’humectage du béton sous-jacent, au plafond de la chambre froide [29] . » [ 87 ] Par voie de conséquence, le Tribunal ne partage pas la position de M.

Elhage qui interprète cette remarque de l’expert Denoncourt comme une occasion ratée par M. Bolduc de relever un vice apparent. [ 88 ] De toute évidence, c’est après avoir constaté l’humectage du béton sous-jacent au plafond dégarni de la chambre froide que l’expert Denoncourt soumet que l’endommagement des joints du porche puisse y avoir contribué et non l’inverse. [ 89 ] En définitive, le Tribunal est d’opinion que le demandeur ne peut prendre avantage de certains extraits de ce rapport spécialisé, obtenu dans un tout autre contexte de temps et d’espace pour asseoir la responsabilité contractuelle de M.

Bolduc. [ 90 ] Le Tribunal convient avec M. Bolduc que son travail d’inspecteur ne l’amène pas à pratiquer des ouvertures ni à faire un dégarnissage des murs et il le croit lorsqu’il affirme que lors de cette visite il n’a pas décelé d’indice ou d’élément l’amenant à suspecter une problématique d’infiltration d’eau et ultimement de moisissure. [ 91 ] Le Tribunal croit aussi M. Bolduc lorsqu’il affirme avoir reçu de M. Elhage un mandat standard et non un mandat élargi. [ 92 ] Bien que le Tribunal ne doute pas que pour M. Elhage la qualité de l’air était primordiale, celui-ci n’a pas réagi ni questionné M.

Bolduc sur le fait qu’il n’avait recours à aucun instrument (outre son nez) pour vérifier le taux d’humidité de l’air ambiant ou des murs. [ 93 ] Sur réception du rapport écrit de M. Bolduc, rappelant à la première page et en caractère gras, la nature du mandat confié et exécuté, le demandeur ne pouvait entretenir aucun doute sur le caractère

sommaire et non invasif de l’inspection réalisée. [ 94 ] Si ce travail ne correspondait pas au mandat qu’il avait confié ou ne répondait pas à ces attentes, c’était là le moment de l’exiger et non trois ans et trois mois plus tard [30] . [ 95 ] Abordant maintenant la question du drain français, le Tribunal remarque que le rapport préachat est neutre en ce qu’il ne fait aucune mention de son existence ou de son inexistence. [ 96 ] Le Tribunal est d’accord avec M.

Bolduc à l’effet que la seule façon de convenir de l’existence ou non d’un drain français est d’entreprendre une mesure invasive consistant en l’excavation des fondations ou alternativement de faire appel à un plombier qui, sur place à l’aide d’une fiche munie d’une caméra, examinera le tuyau de renvoi. [ 97 ] Persuadé qu’il ne s’agissait pas là du mandat qui lui avait été confié, le Tribunal souligne toutefois que le désaccord entre les parties réside plutôt sur les échanges verbaux lors de la visite d’inspection du 18 mars 2012, à l’occasion desquels le demandeur aurait été rassuré par M.

Bolduc sur son existence. [ 98 ] La preuve révèle que la venderesse a représenté erronément à M. Elhage que les eaux souterraines s’égouttaient par un drain français. M. Bolduc et le demandeur, se sont fiés à la déclaration positive de la venderesse Mme Pierchalski ce qui, pour le Tribunal, ne peut être reproché à aucun d’entre eux. [ 99 ] Selon M. Elhage, les explications données par M. Bolduc sur l’utilité d’un drain français en combinaison avec l’absence de signe d’humidité au sous-sol lui permettaient d’inférer de l’existence du drain français et de son bon état.

[ 100 ] Avec égards, cette déduction était erronée et M. Elhage ne peut en imputer la responsabilité à M. Bolduc. [ 101 ] Par conséquent, le Tribunal est d’avis que les vices affectant l’immeuble du demandeur étaient cachés et ne se sont pas révélés lors de l’examen sérieux et attentif de M. Bolduc en date du 18 mars 2012. [ 102 ] Tenant compte de cette conclusion, il n’est pas nécessaire pour le Tribunal d’aborder la dernière question.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’action du demandeur Ali Elhage, telle qu’instituée contre le défendeur Maurice Bolduc; LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ L’ HONORABLE JO ANN ZAOR, J.C.Q. Le demandeur se représente seul. Le défendeur se représente seul. Date d’audience : 20 janvier 2017