2016 QCCQ 8957, 2016 QCCQ 8957

Gestion St-Félix inc. c. Entrepôt Condo Saint-Augustin inc. 2016 QCCQ 8957 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-22-072958-143 DATE : 26 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GESTION ST-FÉLIX INC. Personne morale de droit privé ayant son siège au 2035, rue du Haut-Bord, Bureau 300 Québec (Québec) G1N 4R7 Demanderesse c. ENTREPÔT CONDO SAINT-AUGUSTIN INC.

Personne morale de droit privé ayant son siège au 724, rue Douvain, Bureau 8 Québec (Québec) G1C 0J2 et LES INVESTISSEMENTS DENIS NADEAU INC.

Personne morale de droit privé ayant son siège au 724, rue Douvain, Bureau 8 Québec (Québec) G1C 0J2 et DENIS NADEAU […]Québec (Québec) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Gestion Saint-Félix inc. (« GSF »), réclame aux défendeurs, Entrepôt Condo Saint-Augustin inc. (« ECSA »), Les investissements Denis Nadeau inc. (« IDN ») et Denis Nadeau, une somme de 22 190,18 $ pour des frais de financement qu’elle estime lui être dus.

I) LES FAITS [ 2 ] GSF décrit son premier secteur d’activité comme celui d’une « agence immobilière » (P-1).

[ 3 ] Son président, monsieur Pierre Papillon, explique que son entreprise fait du financement pour des projets immobiliers et peut agir comme compagnie de cautionnement, grâce au concours de la société Capital Transit inc. (« Capital Transit ») dont il est également le président. [ 4 ] Le 3 septembre 2014, ECSA et IDN conviennent d’obtenir de Capital Transit une « ligne de crédit » d’une valeur de 700 000,00 $ pour des fins de « consolidation [de] dettes » et de « refinancement temporaire » (P-2). [ 5 ] Monsieur Denis Nadeau intervient personnellement dans ce « projet de financement » en se portant « caution solidaire pour une somme de 100 000,00 $ », renonçant ainsi « au bénéfice de division et discussion ». [ 6 ] Le document laisse clairement voir que le cautionnement initial souhaité de monsieur Nadeau était de 200 000,00 $ mais il fut finalement réduit, de consentement entre les parties, à 100 000,00 $. [ 7 ] Selon monsieur Papillon, ce projet visait à « calmer le jeu » auprès de sous-traitants de la construction et de deux bureaux d’avocats qui exerçaient des pressions sur ECSA et IDN afin d’être payés pour des services rendus à ces deux entreprises. [ 8 ] Sous pression, monsieur Nadeau était alors en discussion avec la Caisse populaire Desjardins de Beauport afin d’obtenir un financement à plus long terme et cherchait, dans l’intervalle, à gagner un peu de temps face à certains de ses créanciers. [ 9 ] De l’aveu même de monsieur Papillon, les taux de financement qu’il exige sur les prêts que son entreprise concède sont « assez hauts ».

Celle-ci concentre ses activités dans le prêt « d’urgence », « à court terme ».

Pour l’homme d’affaires, son entreprise joue en quelque sorte le rôle d’une « bouée de sauvetage » pour les entreprises en difficulté. [ 10 ] En l’espèce, les « conditions du financement » proposées, pour un terme de « 6 mois », étaient établies à un « taux mensuel » de « 1,50% » (c’est-à-dire un « taux annuel » de « 18,00% ») et des frais de financement préétablis de 19 300,00 $, taxes en sus, étaient en outre « payables à Gestion Saint-Félix inc. à même le déboursé » (P-2). [ 11 ] Par sa facture du 2 septembre 2014 « payable sur réception », GSF réclame donc des « Frais de financements sur ligne de crédit » (sic) de 22 190,18 $ (P-3). [ 12 ] Le 11 septembre 2014, madame Sandra Lagacé, une collaboratrice de Me Alain Gariépy, notaire, écrit à Capital Transit et l’informe que la société Chicaco Title , pressentie pour émettre, en faveur du prêteur, « une possible assurance titres », ne « couvre pas les hypothèques légales de la construction » (D-1). [ 13 ] Le 12 septembre 2014, Me Vincent Tremblay, de Capital Transit, écrit ce courriel (D-2) : Monsieur Nadeau, Nous sommes incapables d’avoir une assurance-titre avec l’avenant sur les hypothèques légales de la construction, ce qui est primordial pour nous dans votre dossier.

À défaut, de majorer votre cautionnement personnel au montant total de la dette ou d’offrir une garantie additionnelle suffisante, nous ne pourrons aller de l’avant avec le dossier .

Merci de votre collaboration. (Reproduction intégrale mais le Tribunal souligne) [ 14 ] Dans les faits, le financement proposé à ECSA et IDN ne s’est pas concrétisé puisque monsieur Nadeau ne s’est jamais présenté devant le notaire Me Jean-François Gauthier – qu’il avait lui-même choisi, insiste monsieur Papillon – pour conclure la transaction. [ 15 ] Le 2 octobre 2014, GSF met donc ECSA et IDN en demeure de lui payer, dans les sept jours, la somme de 22 190,18 $ pour les frais de financement préétablis et une somme additionnelle de 695,00 $ pour les frais de mise en demeure (P-6). [ 16 ] Le 15 octobre 2014, monsieur Papillon contacte monsieur Nadeau, par courriel, et lui demande s’il a « une proposition à faire », arguant que cela éviterait « des frais » en plus d’être « meilleur pour le crédit ».

L’envoi est incidemment accompagné d’un projet de requête introductive d’instance. [ 17 ] Le 20 octobre 2014, les défendeurs, par la voix de leurs procureurs, répondent à la mise en demeure du 2 octobre. [ 18 ] Ils y soutiennent qu’une modification effectuée unilatéralement par Capital Transit inc. aux : …conditions générales du financement initialement acceptées […] afin de faire en sorte que Monsieur Denis Nadeau devait dorénavant se porter caution de l’ensemble de la dette de Entrepôts Condos Saint-Augustin inc. et de Les investissements Denis Nadeau Inc. (sic) est si « importante et substantielle » qu’elle « a eu pour effet de résoudre le projet de financement initial » (D-4). [ 19 ] Quant à la réclamation des frais préétablis de financement, les procureurs des défendeurs écrivent :

[…] De surcroît, nous considérons qu’il est abusif que votre cliente cherche à réclamer des honoraires qui lui seraient prétendument payables alors que le projet de financement a avorté en raison des décisions unilatérales prises par une société qui lui est liée et avec qui elle partage les mêmes locaux. […] (D-4) [ 20 ] Le 15 octobre 2014, GSF dépose sa demande en justice. [ 21 ] Le 20 novembre 2014, ECSA, IDN et Denis Nadeau produisent leur défense et se portent demandeurs reconventionnels pour une somme de 5 000,00 $ au motif que GSF a eu un comportement abusif dans les circonstances. [ 22 ] Le 6 mars 2015, GSF modifie sa demande aux fins d’introduire une nouvelle pièce (P-5B). [ 23 ] Le 9 mars 2015, les défendeurs modifient leur défense en conséquence et portent leur demande reconventionnelle à « 7 500,00 $, sauf à parfaire ». [ 24 ] À l’audience, la pièce P-5B a été exclue de la preuve à la suite du maintien d’une objection en ce sens formulée par le procureur des défendeurs. [ 25 ] Du reste, ces derniers n’ont présenté aucune preuve au soutien de leur demande reconventionnelle.

II) POSITION DES PARTIES [ 26 ] Selon l’expression imagée de son avocat, GSF a offert « une solution rapide pour gens pressés ». Elle avait ainsi réuni toutes les conditions afin de permettre à ECSA et IDN de « calmer le jeu » avec leurs créanciers. Une somme d’argent appréciable pouvait ainsi être mise à leur disposition. GSF a donc droit au paiement intégral de ses frais de financement préétablis, les termes du projet de financement (P-2) ne présentant à cet égard aucune ambiguïté.

D’ailleurs, monsieur Nadeau était bien au fait des conséquences juridiques potentielles à son endroit puisqu’il les a lui-même subies, par le passé, dans un contexte très similaire à la présente situation (P-4). [1] [ 27 ] De leur côté, les défendeurs plaident qu’en exigeant que monsieur Nadeau se porte caution pour l’ensemble de la dette d’ECSA et d’IDN, Capital Transit, une société liée à GSF, changeait unilatéralement les règles du jeu. Dans ces conditions, une nouvelle offre de financement naissait. Or, la preuve de son acceptation par les défendeurs est ici inexistante.

Le projet de financement initial (P-2) ne tenant plus, il est réputé caduc et ne peut donc leur être opposé. III) ANALYSE ET DÉCISION

A) Le projet de financement initial [ 28 ] Le projet de financement du 3 septembre 2014 est au cœur du présent litige. [ 29 ] Les emprunteurs désignés sont ECSA et IDN de telle sorte que monsieur Nadeau n’est pas personnellement visé, bien qu’il se porte caution pour une somme de 100 000,00 $. [ 30 ] Ce projet de financement, qui porte le logo de la société Capital Transit, renferme cette disposition sous la rubrique « Conditions additionnelles » : […] Dans l’éventualité qu’aucun acte de prêt et d’hypothèque n’est notarié, et ce peu importe la raison, les frais de financements payables à Gestion Saint- Félix inc. seront tout de même dus et exigibles .

Ce financement est sujet à toutes autres conditions des actes prêts/ligne de crédit hypothécaires établis selon les standards de Capital Transit inc. et lesquels ont préséance sur le présent projet de financement. Ce projet est bon et valable pour les 24 prochaines heures . (P-2) (Reproduction intégrale mais le Tribunal souligne) [ 31 ] Puis, sous le

titre « Confirmation et consentement », le document apporte notamment les précisions suivantes : […] Le(

s) soussigné(

s) comprend que Capital Transit Inc. peut refuser en tout temps de déboursé (sic) le prêt en cas de fausses déclarations ou pour toute autre cause jugée suffisante , auquel cas, le ou les soussigné(

s) renonce(nt) à tous recours en dommages et intérêts contre Capital Transit Inc. […] Le(

s) soussigné(

s) accepte(nt) de compléter toute la documentation requise par Capital Transit Inc. afin de finaliser le dossier de financement. Aucune somme ne sera versée tant que tous les documents requis n’auront pas été produits, à la satisfaction de Capital Transit Inc . (Reproduction intégrale mais le Tribunal souligne) [ 32 ] Pour le Tribunal, le

titre du document est ici révélateur de son contenu : il s’agit bien d’un « Projet de financement » et l’on ne saurait le confondre avec un « contrat de financement ».

[ 33 ] Concrètement, Capital Transit se montre prête à contracter avec ECSA et IDN mais se réserve l’importante faculté : - d’assujettir son offre de financement « à toutes autres conditions des actes prêts/ligne de crédit hypothécaires établis selon les standards de Capital Transit inc. », « lesquels ont préséance sur le […] projet de financement »; - de « refuser en tout temps de déboursé (sic) le prêt […] pour toute […] cause jugée suffisante » par elle; - de faire compléter, par les emprunteurs, « toute la documentation requise par Capital Transit Inc. afin de finaliser le dossier de financement »; - de ne verser « [a]ucune somme […] tant que tous les documents requis n’auront pas été produits, à la satisfaction de Capital Transit Inc. ». [ 34 ] Vu l’imprécision inhérente des notions relatives aux « standards de Capital Transit », à une « cause » qu’elle peut unilatéralement juger « suffisante », à la nature de la documentation qu’elle requiert et à l’appréciation qu’elle peut subjectivement faire de son niveau de « satisfaction », une fois qu’elle obtient les documents exigés, l’échange de consentement requis pour que se forme un véritable contrat [2] n’est pas présent, faute d’un consentement « éclairé » [3] des emprunteurs. [ 35 ] Au mieux sommes-nous ici en présence d’un simple « accord de principe » [4] et non d’un « contrat définitif ». [ 36 ] La preuve révèle en effet que monsieur Nadeau ne souhaitait pas se porter caution pour plus de 100 000,00 $, le cautionnement de 200 000,00 $ que l’on exigeait initialement de lui ayant d’ailleurs été réduit de moitié, à sa demande. [ 37 ] Or, en lui demandant de majorer son « cautionnement personnel au montant total de la dette ou d’offrir une garantie additionnelle suffisante », faute de quoi Capital Transit ne pourrait « aller de l’avant avec le dossier », celle-ci imposait unilatéralement une « modification substantielle » à une « condition essentielle » [5] de l’accord de principe. [ 38 ] Si l’obtention d’une « assurance-titre avec l’avenant sur les hypothèques légales de la construction » était à ce point « primordiale » pour Capital Transit, il lui fallait simplement l’indiquer dans le projet de financement plutôt que d’exiger, a posteriori , un cautionnement personnel plus considérable de la part de monsieur Nadeau. [ 39 ] Dans ces conditions, le Tribunal estime que Capital Transit modifiait si substantiellement l’accord de principe initial qu’elle se trouvait à formuler, dans les faits, une « contre-proposition » ou « une nouvelle offre », suivant la logique de l’

article 1393 du Code civil du Québec [6] (« C.c.Q. ») : 1393 . L’acceptation qui n’est pas substantiellement conforme à l’offre, de même que celle qui est reçue par l’offrant alors que l’offre était devenue caduque, ne vaut pas acceptation. Elle peut, cependant, constituer elle-même une nouvelle offre. [ 40 ] Or, aucun élément de preuve ne permet de conclure que les défendeurs ont consenti à cette « nouvelle offre » qui leur a été faite par Capital Transit.

Ils étaient libres de la refuser. [7] [ 41 ] D’ailleurs, le fait que monsieur Nadeau ne se soit pas présenté devant le notaire aux fins de conclure la transaction indique clairement qu’il n’acceptait pas les nouvelles exigences posées par Capital Transit. [ 42 ] L’offrant (ou le prêteur) n’ayant pas reçu l’acceptation souhaitée pour sa « nouvelle offre », celle-ci devenait donc caduque. [8]

B) Les rapports étroits entre Gestion Saint-Félix et Capital Transit [ 43 ] Au cours de son témoignage, monsieur Papillon a insisté pour dire que GSF et Capital Transit étaient des sociétés distinctes l’une de l’autre. [ 44 ] La présente demande émane d’ailleurs seulement de GSF et trouve son fondement dans cette phrase insérée dans le projet de financement : […] Dans l’éventualité qu’aucun acte de prêt et d’hypothèque n’est notarié, et ce peu importe la raison , les frais de financements (sic) payables à Gestion Saint- Félix inc. seront tout de même dus et exigibles. […] (Le Tribunal souligne) [ 45 ] Puis, en tous petits caractères au pied de l’unique page du document, cette mention apparaît :

N.B. Ce projet de financement produit par Gestion Saint-Félix inc . est à l’usage exclusif de Capital Transit Inc. et pour les fins de financement auprès de Capital Transit inc.

Les frais de financement couvrent l’évaluation du dossier, l’analyse des garanties et l’élaboration du projet. (P-2) (Le Tribunal souligne) [ 46 ] Si l’expression « peu importe la raison » paraît claire, il importe de rappeler que le « sens littéral des termes utilisés » [9] , si clairs soient-ils, ne justifient pas de faire abstraction du contexte ou de l’ensemble des « circonstances ». [10] [ 47 ] De l’avis du Tribunal, les sociétés GSF et Capital Transit sont, aux fins du projet de financement, des sociétés liées dont l’une est l’ alter ego de l’autre en raison des rapports très étroits qu’elles entretiennent.

De fait, non seulement elles occupent les mêmes locaux mais elles partagent aussi la même « âme dirigeante » en la personne de monsieur Papillon : […] une corporation peut être considérée comme l' alter ego d'une autre lorsqu'on retrouve entre celles-ci une relation si intime que ce qui, en apparence, relève des affaires de l'une appartient, en réalité, aux activités de l'autre. [11] [ 48 ] Dans ces conditions, le Tribunal estime que « la raison » pour laquelle l’acte de prêt n’est pas notarié ne peut être unilatéralement « provoquée » par une nouvelle exigence de Capital Transit dont l’effet est de modifier, de manière substantielle, une condition essentielle du projet de financement. [ 49 ] En clair, la « raison » dont il s’agit doit pouvoir être raisonnablement imputable à l’emprunteur [12] et non dépendre de la seule discrétion du prêteur. [13] [ 50 ] GSF ne peut ainsi s’en prendre qu’à elle-même pour avoir vainement essayé de faire signer aux défendeurs un contrat qui ne correspondait pas, dans ses conditions essentielles, au projet de financement initial. [14]

C) Une clause abusive [ 51 ] Au regard des faits, le projet de financement répond dans une large mesure à la définition du « contrat d’adhésion », aux termes de l’

article 1379 C.c.Q. : 1379 .

Le contrat est d’adhésion lorsque les stipulations essentielles qu’il comporte ont été imposées par l’une des parties ou rédigées par elle, pour son compte ou suivant ses instructions, et qu’elles ne pouvaient être librement discutées. […] [ 52 ] Ceci dit, telle que libellée, la disposition du projet de financement qui accorde à GSF le droit de toucher l’intégralité des frais de financement, « peu importe la raison » de l’échec du projet, paraît abusive. [ 53 ] D’une part, par les liens de haute proximité qui unissent GSF et Capital Transit, la première se trouve à tirer profit du défaut de la seconde, ce qui désavantage l’adhérent d’une manière excessive et déraisonnable suivant l’

article 1437 C.c.Q .: 1437 . La clause abusive d’un contrat […] d’adhésion est nulle ou l’obligation qui en découle, réductible. Est abusive toute clause qui désavantage […] l’adhérent d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre de ce qu’exige la bonne foi; est abusive, notamment, la clause si éloignée des obligations essentielles qui découlent des règles gouvernant habituellement le contrat qu’elle dénature celui-ci. [ 54 ] D’autre part, par leur ampleur en l’espèce, les frais établis dans le projet de financement sont de la nature d’une clause pénale visée par l’

article 1623 C.c.Q .: 1623 . Le créancier qui se prévaut de la clause pénale a droit au montant de la peine stipulée sans avoir à prouver le préjudice qu’il a subi. Cependant, le montant de la peine stipulée peut être réduit si l’exécution partielle de l’obligation a profité au créancier ou si la clause est abusive. [ 55 ] En l’espèce, le Tribunal considère que la clause en vertu de laquelle GSF s’autorise à réclamer 19 300,00 $ de frais de financement est abusive, eu égard aux circonstances particulières de la présente affaire. [15]

D) La réduction des obligations [ 56 ] Selon les termes du projet de financement, les frais que GSF s’autorise à réclamer « couvrent l’évaluation du dossier, l’analyse des garanties et l’élaboration du projet ». Il y est également précisé que « [d]es frais administratifs de 150$/hr peuvent être imposé pour tout travaux, appels, recherches, déplacement effectués dans le cadre du dossier » (sic). [ 57 ] La preuve ne permet pas de déterminer quelle est la nature du travail effectivement accompli par GSF.

La facture émise (P-3) comporte, pour toute précision, la mention « frais de financements sur ligne de crédit » (sic). [ 58 ] Le dossier laisse bien voir certains échanges par courriel (D-2) et l’on peut inférer que des frais de notaire ont été engagés (P-5), sans toutefois être en mesure de déterminer avec certitude qui les a assumés.

[59] Ceci dit, comme les articles 1437 et 1623 C.c.Q. l’y autorisent, le Tribunal entend réduire les obligations d’ECSA et d’IDN enl’espèce. [60] Par appréciation souveraine, le Tribunal arbitre ainsi à 2 250,00 $ (soit 15 heures de travail au taux horaire de 150 dollars) lesfrais de financement. S’ajoutent à cette somme 112,50 $, pour la TPS, et 224,44 $, pour la TVQ, ce qui porte à 2 586,94 $ la sommetotale à laquelle a droit GSF. [61] Vu le sort mitigé que le Tribunal réserve à la demande, chaque

partie assumera ses frais de justice. [62] Enfin, la demande reconventionnelle d’ECSA et d’IDN est rejetée, faute de preuve. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 2 586,94 $, avec intérêts calculés au taux légal annuel de 5% àcompter du 15 octobre 2014; REJETTE la demande reconventionnelle; LE TOUT, sans frais de justice. __________________________________ CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. Date d’audience : 29 janvier 2016 Me Pierre Samson Procureur de la demanderesse (Casier no 21) Me Frédéric Desgagné Hickson Noonan avocats (casier no 2) Procureurs des défendeurs [5] Ce vocabulaire est emprunté, pour fins d’analogie, à l’arrêt Farber c.

Cie Trust Royal, (CSC), [1997] 1 R.C.S. 846,lequel pose en ces termes les critères applicables pour determiner si la modification unilatérale d’un contrat de travail, par un employeur,constitue ou non un congédiement déguisé.