2019 QCCQ 9043, 2019 QCCQ 9043

Gardner c. Larose 2019 QCCQ 9043 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d'appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-037988-186 DATE : LE 8 NOVEMBRE 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE VEILLEUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YVES GARDNER , en qualité de syndic adjoint de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) APPELANT c.

TCHALÈNE LAROSE , INTIMÉE -et- RENÉE DIONNE , en qualité de secrétaire du Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) MISE EN CAUSE ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ CONFORMÉMENT AUX ARTICLES 100 DE LA

LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER [1] ET 173 DU CODE DES PROFESSIONS [2] , LE TRIBUNAL PRONONCE UNE ORDONNANCE DE NON-ACCESSIBILITÉ, DE NON-PUBLICATION ET DE NON- DIFFUSION DES PIÈCES P-2 ET P-6 EN RAISON DES RENSEIGNEMENTS PERSONNELS ET FINANCIERS QUE L’ON RETROUVE À CES PIÈCES. [ 1 ] M. Yves Gardner (l’appelant) interjette appel d’une décision du Comité de discipline de l’OACIQ (le Comité) rendue le 21 septembre 2018 et imposant à Mme Tchalène Larose (l’intimé

e) une suspension de son permis pour une période de 60 jours de même qu’une amende de 5 000 $ dont l’exécution est reportée au moment où l’intimée redeviendra titulaire d’un permis. [ 2 ] Selon l’appelant, le Comité a imposé une sanction incohérente avec la décision sur culpabilité. Aussi, la sanction est déraisonnable tout comme les conditions et modalités d’exécution de celle-ci. Elle demande au Tribunal d’imposer une amende de 34 000 $ à l’intimé. [ 3 ] Pour sa part, l’intimée, qui est non représentée, est satisfaite de la décision sur sanction et demande au Tribunal de ne pas intervenir.

CONTEXTE [ 4 ] L’intimée fait l’objet d’une plainte lui reprochant d’avoir permis, encouragé ou incité une cliente à acquérir un immeuble alors qu’elle savait ou aurait dû savoir qu’elle n’en avait pas la capacité financière, contrevenant ainsi aux articles 15, 46, 62, 69 et 79 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité ( Le Règlement ) [3] . [ 5 ] La trame factuelle est bien résumée dans la décision sur culpabilité [4] à laquelle l’appelant se réfère dans son mémoire : [5] La présente plainte tire son origine d’une triste histoire; [6] Une dame (P.B.) dont la maison est lourdement hypothéquée, fait l’objet d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire et de prise en paiement; [7] À la suggestion de l’un de ses prêteurs privés, elle consulte l’intimée, Mme Larose, dans l’espoir de trouver une solution à ses

problèmes financiers afin de ne pas perdre sa maison; [8] Son prêteur privé (M.

Rivet) lui aurait indiqué qu’elle pourrait demeurer dans sa maison avec sa famille tout en vendant celle-ci, par l’entremise de l’intimée, se débarrassant ainsi de son hypothèque et de divers prêts; [9] L’objectif étant que Mme P.B. puisse demeurer dans sa résidence comme locataire dans le but de racheter celle-ci dans une année ou deux; [10] Elle communique alors avec l’intimée afin de s’enquérir de ses services; [11] À leur deuxième rencontre, le 25 août 2013, un contrat de courtage est signé en faveur de l’intimée pour un prix de vente de 309 000 $; [12] L’intimée, à la suite de l’obtention de ce mandat, rencontre une amie de longue date, Mme S.P., pour la convaincre de se porter acquéreur de la résidence de Mme P.B.; [13] Une promesse d’achat est alors signée, le 1 er septembre 2013, pour un montant de 280 000 $; [14] L’intimée Larose et son ex-amie, Mme S.P., divergent d’opinion quant aux circonstances et aux motivations ayant mené à la présentation de cette promesse d’achat; [15] D’une part, Mme S.P. prétend que cette offre d’achat s’inscrit dans un stratagème visant à permettre à la vendeuse, Mme P.B., de se sortir de ses difficultés financières en contrepartie d’un paiement de 10 000 $ pour son rôle de prête-nom; [16] D’autre part, l’intimée, Mme Larose, soutient qu’il s’agit d’une véritable offre d’achat en affirmant que Mme S.P. se cherchait une maison en vue de l’arrivée prochaine de son mari au Canada, lequel demeurait en Haïti dans l’attente d’obtenir son statut de résident permanent; [17] Il y a donc des contradictions majeures entre les deux (2) témoignages, lesquelles devront être tranchées par le Comité; [18] Finalement, cette offre d’achat est suivie d’une contre-proposition et les parties s’entendent, le 3 septembre 2013, pour un prix de vente de 295 000 $; [19] Il y a lieu de souligner que le contrat de courtage (P-3) et, plus particulièrement, l’offre d’achat (P-4) et la contre-proposition (P- 5) sont truffés d’inexactitudes, de faussetés et autres tromperies qui seront examinées plus en profondeur au moment de déterminer la crédibilité des divers intervenants à cette transaction; [20] Cela dit, tous les témoins s’entendent pour dire que, suivant l’arrangement négocié entre elles, la vendeuse, Mme P.B., devait assumer tous les coûts reliés à la maison, soit le paiement de l’hypothèque et des taxes et les déposer mensuellement dans le compte bancaire de l’acheteuse, Mme S.P., afin de lui permettre de rencontrer ses obligations financières face au nouveau prêteur hypothécaire; [21] De plus, il était convenu que ce manège pouvait durer entre une et deux années, le temps de permettre à la vendeuse P.B. de se refaire une santé financière en vue de racheter éventuellement sa maison, tout en demeurant dans celle-ci durant ce laps de temps; [22] Malheureusement, les choses ne se sont pas déroulées tel que prévu; [23] À l’été 2015, la vendeuse, Mme P.B., a dû quitter la maison puisqu’elle était incapable, depuis plusieurs mois, de faire ses paiements; [24] Dès juillet 2015, l’institution financière faisait signifier à l’acheteuse S.P. un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire et de vente sous contrôle de justice; [25] Finalement, le 17 juin 2016, à la suite d’un jugement de la Cour supérieure, la maison était vendue à un prix de 180 000 $ et le prêteur hypothécaire assumait une importante perte; [26] C’est à la lumière de cette trame factuelle que le Comité devra déterminer la recevabilité de la plainte; [5] (Références omises) QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] Le Tribunal formule ainsi les questions soulevées par l’appelant : - Le Comité a-t-il rendu une décision sur sanction incohérente? - Le Comité a-t-il erré dans l’imposition des sanctions? [ 7 ] Selon l’appelant, l’angle d’analyse en appel en regard de ces deux questions est celui de la décision raisonnable.

Il fonde sa prétention sur les arrêts de la Cour suprême du Canada dans Proprio Direct [6] et Dunsmuir [7] . Le Tribunal partage l’opinion de l’appelant et reviendra ci-dessous sur l’application de cette norme d’intervention aux questions soulevées. DÉCISION DONT APPEL [ 8 ] Le Comité réfère d’abord à la preuve administrée et résume ainsi le témoignage de l’intimée :

[7] Essentiellement, le témoignage de l’intimée a permis d’établir que sa situation financière actuelle est très précaire; [8] Mme Larose est une mère monoparentale ayant trois (3) enfants et ses revenus sont composés des allocations familiales qu’elle touche du gouvernement et des faibles revenus qu’elle tire d’un petit commerce de service de traiteur; [9] Elle ne prévoit pas revenir à court terme à la pratique du courtage immobilier, n’ayant pas les moyens financiers pour renouveler son permis; [10] D’autre part, son témoignage a permis au Comité de constater que celle-ci se voit comme une victime et ne présente aucun signe de remords ou de repentir face à la situation découlant de ses agissements survenus en 2013; [11] Par contre, il est évident, suivant son témoignage non contredit, qu’elle n’a pas les moyens financiers d’acquitter une amende même symbolique; [8] [ 9 ] Le Comité résume ensuite l’argumentaire. [ 10 ] Pour sa part, l’appelant réclame une amende de 34 000 $ qui correspond à deux fois le montant de la rétribution (17 000 $) reçue par l’intimée.

Il fonde ses prétentions sur l’affaire Thibault c.

Da Costa [9] et souligne que la sanction doit être suffisamment dissuasive pour éviter « que celle-ci ne devienne qu’un simple coût d’opération » [10] . [ 11 ] L’appelant insiste sur le caractère malhonnête et frauduleux des gestes commis et sur l’importance de souligner la désapprobation de ce comportement par l’imposition d’une sanction exemplaire. [ 12 ] L’appelant reconnaît que la sanction qu’il suggère « constitue un bond (…) vers l’avant à comparer aux sanctions habituellement octroyées pour des infractions semblables » [11] mais plaide qu’il est normal que les sanctions soient augmentées avec le temps. [ 13 ] L’appelant réfère à quelques précédents [12] qui soulignent qu’en présence d’une infraction économique, l’imposition d’une amende est indiquée.

Le préjudice subi par les victimes doit aussi être considéré selon lui. [ 14 ] Quant à elle, l’intimée plaide que sa situation financière ne lui permet pas d’acquitter une amende, même minimale. [ 15 ] Dans son analyse, le Comité statue d’abord sur le caractère immédiat les modifications législatives qui ont été apportées visant à hausser les amendes minimales à 2 000 $ et les amendes maximales à 50 000 $. [ 16 ] Le Comité distingue d’autres précédents soumis par l’appelant [13] pour ensuite imposer une suspension du permis de l’intimée pour une période de 60 jours majorée d’une amende de 5 000 $. [ 17 ] Selon le Comité, les facteurs objectifs et subjectifs doivent être pris en considération.

Puis, le Comité évoque le principe de l’individualisation de la sanction et fait état des circonstances particulières impliquant l’intimée : - Son permis de pratique a été révoqué le 30 avril 2018 pour défaut de paiement; - Elle est une mère monoparentale ayant à sa charge trois (3) enfants âgés de 19, 15 et 3 ans; - Ses revenus sont limités aux montants qu’elle reçoit à

titre d’allocations familiales et ceux qu’elle tire d’un petit service de traiteur qu’elle opère à l’occasion. [ 18 ] Le Comité rappelle son obligation d’agir avec équité dans le contexte où le gagne-pain de l’intimée dépend de sa décision. De même, il évoque l’objectif de réinsertion sociale et souligne la réhabilitation de l’intimée. [ 19 ] Enfin, le Comité réfère au 4 e alinéa de l’article 98 de la

Loi sur le courtage immobilier [14] qui lui permet de fixer des conditions et modalités des sanctions qu’il impose.

Il évoque quelques cas de figure pour ensuite décider qu’en raison de la situation financière et familiale de l’intimée, il est justifié de reporter le paiement de l’amende et des déboursés à la date où elle redeviendra titulaire d’un permis. [ 20 ] Voici comment sont formulées les conclusions de la décision sur sanction : ORDONNE le paiement d’une amende de 5 000 $; ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (E2039) de l’intimée pour une période de 60 jours, à être purgée à compter de l’expiration des délais d’appel si l’intimée est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où elle en redeviendra titulaire ;

Avis de suspension, déboursés et délai : ORDONNE qu’un avis de la présente décision soit publié dans un journal local circulant sur le territoire desservant la clientèle de l’intimée et ce, à compter de l’expiration des délais d’appel si l’intimée est titulaire d’un permis délivré par l’OACIQ ou à compter du moment où elle en redeviendra titulaire; CONDAMNE l’intimée au paiement de tous les déboursés, incluant les frais de publication de l’avis de suspension; Conformément au 4e alinéa de l’article 98 L.C.I., le Comité DÉCRÈTE que le paiement de l’amende (5 000 $) et des déboursés, incluant les frais de publication de l’avis de suspension, ne sera exigible qu’au moment où l’intimée redeviendra titulaire d’un permis délivré par l’OACIQ .

(Soulignements du Tribunal) ANALYSE - Le Comité a-t-il rendu une décision sur sanction incohérente? [ 21 ] L’appelant rappelle d’entrée de jeu l’obligation du Comité de motiver ses décisions. Il prétend que la décision dont appel est inintelligible et incohérente avec la décision sur culpabilité. En effet, la décision sur culpabilité fait état des éléments suivants : - L’intimée a entraîné l’acheteuse dans une transaction immobilière sachant qu’elle n’avait pas la capacité financière de le faire; - Les documents transactionnels préparés par l’intimée sont truffés d’inexactitudes; - La transaction était « à sa face même » de nature frauduleuse. [ 22 ]

Malgré la gravité objective de l’infraction commise et les circonstances entourant celle-ci, le Comité impose une sanction que l’appelant qualifie de déraisonnablement clémente avec des conditions et modalités reportant l’exécution de la sanction seulement en cas de retour par l’intimée à l’exercice du courtage immobilier. [ 23 ] L’appelant plaide aussi que le Comité a accordé une pondération erronée à différents facteurs notamment l’importance de la réhabilitation sociale de l’intimée et à son obligation de traiter cette dernière équitablement vu que son « gagne-pain est placé » [15] entre ses mains.

Selon l’appelant, la preuve administrée à l’audition sur sanction ne supporte aucunement l’importance accordée à ces facteurs, l’intimée ayant plutôt témoigné que son plan de carrière future est de se lancer en affaires dans le domaine de la cuisine et non dans le domaine du courtage immobilier. [ 24 ] En d’autres termes, l’appelant s’interroge sur l’opportunité d’imposer une sanction clémente afin de favoriser la réhabilitation de l’intimée et son retour à l’exercice alors qu’elle n’envisage pas son avenir professionnel dans ce domaine. [ 25 ] L’angle d’analyse du Tribunal étant celui de la décision raisonnable, il doit déterminer si la motivation de la décision sur sanction est lacunaire au point de la rendre inintelligible.

À cet égard, il est établi que pour déterminer si une décision fait

partie des issues possibles et acceptables, « les motifs doivent être examinés en corrélation avec le résultat » [16] . [ 26 ] La lecture de la décision sur sanction permet de dégager un ensemble de motifs qui, de l’avis du Tribunal ne sont ni inintelligibles ni incohérents. [ 27 ] En effet, s’il est vrai que le Comité se soucie de la réhabilitation de l’intimée, considération relevant davantage de l’imposition d’une peine en droit criminel, et qu’il souligne son devoir d’agir avec équité vu que l’enjeu a trait au gagne-pain de l’intimée, il n’en reste pas moins que l’ensemble des facteurs objectifs et subjectifs pertinents sont pris en considération et participent à l’analyse du Comité. [ 28 ] Voici comment le Comité s’exprime : [43] De l’avis du Comité, une telle sanction reflète plus adéquatement le dossier et la situation particulière de l’intimée, en plus de tenir compte des facteurs objectifs suivants : • La gravité élevée de l’infraction; • Le préjudice causé par l’infraction et les avantages qui en ont été tirés; • La protection du public; • Le rapport direct de l’infraction avec l’exercice de la profession; • L’acte isolé; • L’exemplarité; • La gradation des sanctions; [44] Cette sanction a également l’avantage de tenir compte des facteurs subjectifs suivants : • L’absence d’antécédents disciplinaires; • L’âge de l’intimée; • Le nombre d’années de pratique au moment de la commission de l’infraction; • Le risque de récidive élevé vu son manque d’introspection et de repentir; • L’attitude désinvolte de l’intimée; • La situation financière de l’intimée; (Référence omise) [17] [ 29 ] Cela dit, et le Tribunal y reviendra dans le contexte de l’étude de la deuxième question, l’analyse du Comité prend en

considération, à juste titre, le principe de l’individualisation de la sanction en tenant compte de « la situation particulière de l’intimée » [18] . [ 30 ] Dans le cas sous étude, le processus décisionnel qui mène à la sanction est intelligible et transparent. [ 31 ] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal répond par la négative à la première question. - Le Comité a-t-il erré dans l’imposition des sanctions? [ 32 ] Selon l’appelant, le Comité a commis des erreurs dans l’analyse des facteurs objectifs et subjectifs de même que dans son application des principes de détermination de la sanction.

Ainsi, la sanction imposée de même que les modalités s’y rattachant sont démesurément clémentes. [ 33 ] L’appelant plaide que le Comité a accordé une grande place à l’individualisation de la sanction et insisté sur des éléments purement subjectifs intimement liés au fait que le permis de l’intimée a été révoqué le 30 avril 2018, qu’elle est monoparentale avec trois enfants à sa charge et qu’elle vit d’allocations familiales et des revenus d’un service de traiteur.

Ainsi, le Comité a écarté l’élément le plus important, soit la protection du public en rappelant que l’infraction commise était d’une gravité objective très élevée. [ 34 ] L’appelant plaide qu’aucune preuve n’a été administrée devant le Comité en regard de l’indication de favoriser la réhabilitation sociale de l’intimée en évitant de lui imposer une sanction accablante.

Tout comme en regard de la première question, il plaide que telle réhabilitation n’a pas à être considérée et souligne l’affaire Dupont [19] où il est plutôt question de voir à la réintégration du professionnel. [ 35 ] L’appelant rappelle l’obligation du Comité de tenir compte des précédents soumis au soutien de sa recommandation d’imposer une amende de 34 000 $. [ 36 ] Enfin, il reproche au Comité d’avoir assorti les sanctions de modalités ayant comme conséquence de pénaliser non pas l’intimée mais l’OACIQ et le public.

Selon lui, si l’intimée ne redevient jamais titulaire d’un permis, l’OACIQ ne pourra jamais réclamer le paiement de l’amende et le montant des déboursés encourus dans le cadre du processus disciplinaire. [ 37 ] Le Tribunal ne partage pas la position de l’appelant. [ 38 ] D’une part, la suspension de 60 jours et l’amende de 5 000 $ imposées à l’intimée se situent à l’intérieur de la fourchette des sanctions imposées dans les précédents cités par l’appelant [20] ce qui constitue, entre autres, une indication du caractère raisonnable de la sanction imposée. [ 39 ] D’autre part, la pondération des différents facteurs considérés par le Comité relève de l’exercice de son pouvoir discrétionnaire.

Le rôle du Tribunal n’est pas de procéder à sa propre pondération mais de décider si au terme de l’exercice effectué par le Comité, le résultat fait

partie des « issues possibles et acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit » [21] . [ 40 ] Que le Comité ait accordé un poids plus important à l’individualisation de la sanction n’équivaut certainement pas à quelque compromission ou péril de la protection du public. C’est particulièrement vrai dans le contexte où l’intimée offre un témoignage non contredit suivant lequel elle ne prévoit pas un retour à l’exercice du courtage immobilier. De même, la situation financière et familiale de l’intimée devait aussi faire

partie des considérations du Comité. [ 41 ] Enfin, le législateur confère au Comité la possibilité d’assortir les sanctions de conditions et modalités. Voici en effet comment est libellé le 4 e alinéa de l’article 98 de la

Loi sur le courtage immobilier [22] . 98. Le comité de discipline rend une décision sur chacun des chefs contenus dans la plainte. Il impose au titulaire de permis y compris, dans le cas du titulaire de permis d’agence, à son administrateur ou à son dirigeant, déclaré coupable d’une infraction à la présente loi, après leur avoir laissé l’occasion de faire valoir leurs moyens, une ou plusieurs des sanctions suivantes: (…) La décision du comité de discipline imposant une ou plusieurs de ces sanctions peut comporter des conditions et modalités.

Elle peut également prévoir que les sanctions, le cas échéant, sont consécutives. (…) [ 42 ] L’appelant s’appuie sur une décision émanant du Comité de discipline de la Chambre de l’assurance de dommages, l’affaire Domon [23] , où il est référé à la jurisprudence du Tribunal des professions [24] où il est question du pouvoir du premier décideur d’assortir la sanction de conditions et de modalités.

Il appert que quelques décisions rendues postérieurement à l’affaire Domon en ont repris l’analyse [25] . [ 43 ] Un bref rappel de la jurisprudence récente du Tribunal des professions s’impose. [ 44 ] Dans Lambert [26] , le Tribunal des professions se réfère aux précédents traditionnels, les affaires Labelle [27] et Latraverse [28] , en regard du fait que pour être efficace et utile, une période de radiation temporaire doit avoir lieu lorsque la personne qui en fait l’objet est membre en règle de son ordre professionnel. [ 45 ] L’affaire Lambert , précitée, précise ce qui suit en ce qui a trait à la publication de l’avis de la décision : [33] Si l’exécution de la décision de radiation est retardée au moment où le professionnel se réinscrit au tableau de l’ordre qui le sanctionne, il apparaît nécessaire que la publication de l’avis de la décision le soit aussi.

C’est en effet la concomitance de l’exécution de

la décision et la publicité de celle-ci qui, de l’avis du Tribunal, satisfait l’objectif d’information et de protection du public. [ 46 ] Encore plus récemment, dans l’affaire Paré [29] , les membres majoritaires de la formation réitèrent qu’afin qu’une période de radiation temporaire ait une portée significative et qu’elle ne soit pas purement théorique, il est raisonnable qu’elle soit exécutoire au moment où le professionnel redeviendra inscrit. [ 47 ] À la lumière de ce qui précède, il y a lieu pour le Tribunal de conclure que les conditions et modalités imposées par le Comité font elles aussi

partie des issues possibles et acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit. [ 48 ] Il y a donc lieu de répondre par la négative à la deuxième question en litige. [ 49 ] Enfin, le Tribunal fait droit à la demande de la mise en cause d’accorder en sa faveur les frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel; LE TOUT , avec les déboursés y compris ceux encourus par la mise en cause. _______________________________ JULIE VEILLEUX, J.C.Q.

Date d’audience : Le 22 août 2019 Me Maryse Ali Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) Procureur de l’Appelant Mme Tchalène Larose Intimée Agissant personnellement Me Laurence Rey El fatih Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ)

Pour la Mise en cause