2016 QCCQ 9107, 2016 QCCQ 9107

Bourque c. Lafleur 2016 QCCQ 9107 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Division des petites créances » N° : 200-32-062720-155 DATE : 8 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE, J.C.Q. [ JC2399 ] ______________________________________________________________________ GINA BOURQUE […] Lévis (Québec) […] Demanderesse c.

SIMONE LAFLEUR et SUCCESSION DE FEU DENIS DROUIN […] Lévis (Québec) […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, madame Gina Bourque (madame Bourque) réclame 15 000 $ des défenderesses, madame Simone Lafleur et la succession de feu Denis Drouin (madame Lafleur et feu monsieur Drouin) en raison de vices cachés affectant le drain agricole de la résidence qu’elle a acquise de ces derniers. [ 2 ] Le recours a été entrepris à l’origine contre madame Lafleur et monsieur Drouin, mais ce dernier est décédé le 13 août 2015 et sa succession a repris l’instance.

LES FAITS [ 3 ] Le 5 juin 1998, madame Lafleur et feu monsieur Denis Drouin signent un contrat de vente devant le notaire, M e Éloi Poulin, avec construction Stelmar inc. pour l’acquisition d’une résidence construite par cette dernière sur la rue des Jacinthes à St-Jean-Chrysostome (maintenant Ville de Lévis). [ 4 ] Madame Lafleur et feu monsieur Drouin sont propriétaires de cette maison jusqu’à ce qu’ils la vendent à madame Bourque. Un contrat de vente est conclu entre eux devant M e Andréanne Cyr, notaire à St-Raymond et à Québec, le 10 décembre 2012.

Le prix de la vente est de 247 000 $ et fait suite à une promesse d’achat. [ 5 ] Dans le cadre de la transaction qui est intervenue entre les parties, madame Lafleur et feu monsieur Drouin complètent une déclaration du vendeur. À la question D4.7 relative à la présence d’ocre ferreux dans le sol, ils répondent « non ». Ils donnent la même réponse à la question concernant l’infiltration d’eau au sous-sol ou ailleurs. [ 6 ] En 2014, madame Bourque décide de mettre la maison en vente. Des promettants acheteurs font inspecter la maison avant l’achat.

C’est dans ce cadre qu’il y a une inspection du drain agricole au pourtour de celle-ci. [ 7 ] Ce travail est fait par la compagnie Expert Drainage Québec et plus particulièrement par monsieur Sylvain Ouellet. La facture est assumée par madame Bourque. [ 8 ] Lors de l’audition du 29 août 2016, monsieur Ouellet témoigne et mentionne qu’il a découvert avec l’inspection par caméra, en faisant une vérification notamment dans le secteur où une fissure apparente était connue de madame Bourque et nécessitait une réparation, qu’il y a présence d’ocre ferreux dans le drain.

[ 9 ] Monsieur Ouellet affirme qu’il a constaté qu’il y a environ six pieds du drain qui n’est pas similaire au reste et qui semble avoir été installé plus récemment. Le matériel qui le recouvre est propre et semble récent selon lui. [ 10 ] Il fait une soumission pour des travaux à l’avant de la propriété et à l’arrière de celle-ci si cela s’avère nécessaire au niveau du changement du drain. [ 11 ] Lors de l’audition, le conjoint de madame Bourque, monsieur Stéphane Tremblay, affirme qu’il a téléphoné à feu monsieur Drouin le 21 août 2014 avant que les travaux ne débutent pour l’aviser du problème au drain.

Monsieur Tremblay dit que feu monsieur Drouin a mis rapidement fin à la conversation en lui disant qu’il n’interviendrait pas à cet égard et qu’au surplus, madame Bourque pouvait communiquer avec lui sur ce point, ce qu’elle n’a pas fait. [ 12 ] Cette dernière, désirant vendre sa maison aux promettants acheteurs qui avaient fait faire l’inspection préachat, requiert que les travaux soient entrepris par Expert Drainage Québec le plus rapidement possible et accepte d’assumer les coûts à la suite du refus par feu monsieur Drouin de le faire. [ 13 ] Ni madame Lafleur ni feu monsieur Drouin ou quelque autre expert mandaté par eux ne sont venus sur les lieux au moment où les travaux ont été réalisés entre la dernière semaine du mois d’août et le début du mois de septembre. [ 14 ] Monsieur Ouellet mentionne que le travail a été terminé le 2 septembre 2014 et cela a coûté au total 22 304,65 $, taxes incluses à madame Bourque.

Ces travaux incluent le changement du drain au pourtour de la maison sur une distance de quinze pieds du côté avant, quinze pieds du côté arrière et trente-deux pieds du côté droit. Les travaux de terrassement sont aussi inclus au coût de 1 000 $ plus taxes. [ 15 ] Monsieur Ouellet explique qu’il a non seulement changé le drain, mais il a également posé des membranes et du nouveau matériel non contaminé au fer pour s’assurer qu’il n’y ait plus de problème à l’avenir avec l’ocre ferreux. Sa garantie est de vingt-cinq ans et cela inclut une inspection annuelle.

Il a posé des cheminées afin de pouvoir faire un examen par caméra. [ 16 ] C’est à la suite de cela que le 20 octobre 2014, madame Bourque, par l’entremise de ses avocats, transmet une mise en demeure à madame Lafleur et à feu monsieur Drouin afin de leur réclamer 21 159,90 $.

Il est fait mention dans la lettre de l’appel de monsieur Tremblay à feu monsieur Drouin le 21 août 2014 pour l’aviser de la problématique et du refus de ce dernier d’intervenir pour venir constater l’état de la situation. [ 17 ] Le 28 octobre 2014, madame Lafleur et feu monsieur Drouin répondent, par l’entremise de leurs avocats, à la mise en demeure. Ceux-ci affirment qu’il n’y a pas eu d’avis écrit pour dénoncer le vice caché ou une mise en demeure transmise avant le début des travaux.

Ils considèrent cela comme étant un manque qui est fatal à toute réclamation de leur part. [ 18 ] Aucune entente n’intervient entre les parties d’où le présent litige. LA QUESTION EN LITIGE La résidence acquise par madame Bourque de madame Lafleur et feu monsieur Drouin comporte-t-elle des vices cachés au niveau du drain agricole ? Si oui, à quel montant a-t-elle droit à

titre d’indemnisation ? ANALYSE [ 19 ] Le contrat de vente intervenu entre les parties le 10 décembre 2010 mentionne que la garantie légale est incluse. Celle-ci comporte les paramètres suivants énoncés aux articles 1726 , 1728 et 1739 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 20 ] Dans leur contestation, madame Lafleur et la succession de feu monsieur Drouin réitèrent qu’ils n’ont pas été avisés par écrit ni mis en demeure avant que les travaux ne soient réalisés. [ 21 ] Il y est affirmé que lorsque monsieur Tremblay a téléphoné le 21 août 2014, celui-ci leur était inconnu.

Or, la preuve présentée lors de l’audition démontre le contraire. Monsieur Tremblay était présent au moment où il a visité l’immeuble avant la vente avec sa conjointe, madame Bourque, et il était également présent lors de la signature de l’acte de vente. [ 22 ] Par ailleurs, madame Bourque a le fardeau de la preuve d’établir que la résidence acquise de madame Lafleur et feu monsieur Drouin comporte, au moment où elle l’achète, des vices cachés au niveau du drain, et ce, en vertu des articles 2803 et 2804 C.c.Q. : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 23 ] Comme il est mentionné dans la

section sur les Faits, dans la déclaration du vendeur qu’ils ont signée, madame Lafleur et feu monsieur Drouin affirment qu’ils n’ont pas connaissance qu’il y a de l’ocre ferreux dans le sol. Ils ajoutent qu’ils n’ont jamais subi d’infiltration d’eau à l’intérieur de la résidence. [ 24 ] Ce n’est que lorsqu’il y a eu une inspection préachat par les promettants acheteurs qu’elle apprend qu’il y a de l’ocre ferreux dans le drain. [ 25 ] Madame Bourque n’a pas avisé par écrit madame Lafleur et feu monsieur Drouin de l’état de la situation.

Par ailleurs, son conjoint, monsieur Tremblay a fait un appel le 21 août 2014 pour aviser feu monsieur Drouin du problème au drain. Ce dernier et sa conjointe, madame Lafleur, n’ont pas jugé à propos d’aller examiner les lieux alors que l’excavation était faite et le drain apparent. Ils n’ont pas mandaté d’expert pour venir faire un constat non plus. [ 26 ] C’est dans ce contexte que les travaux ont été faits par la suite par Expert Drainage Québec. [ 27 ] Les avocats de madame Lafleur et de feu monsieur Drouin soutiennent que l’absence de l’avis de dénonciation écrit, selon les termes de l’

article 1739 C.c.Q. , est fatale à toute réclamation. Or, les tribunaux ont assoupli cette règle et acceptent une dénonciation verbale, tel que l’énonce l’auteur Jeffrey Edwards (maintenant juge à la Cour du Québec) dans son volume La garantie de qualité du vendeur en droit québécois [1] : 420.1 – L’

article 1739 C.c.Q. oblige de manière explicite l’acheteur à dénoncer « par écrit » le vice caché découvert. Afin d’éviter des résultats inéquitables, les tribunaux ont toutefois appliqué l’exigence de la forme écrite avec une certaine flexibilité ou clémence en certaines circonstances.

En effet, les tribunaux ont décidé que la dénonciation verbale suffit, aux termes de cet article, lorsque le vendeur a examiné le vice (ou l’a fait examiner) en plus d’avoir eu l’opportunité d’y remédier 943.1 ou, à tout le moins, a eu l’opportunité de l’examiner (ou de le faire examiner) 943.2 . [Reproduction intégrale et références omises] [ 28 ] En conséquence, le Tribunal conclut que madame Bourque a établi dans un premier temps, par le témoignage de monsieur Ouellet de Expert Drainage Québec qu’il y a présence d’ocre ferreux dans le sol et plus particulièrement dans le drain de la résidence et que cette situation existait au moment de la vente en décembre 2010.

À cet égard, monsieur Ouellet soutient que l’ocre ferreux est présent depuis au moins cinq à six ans lorsqu’il fait son inspection en 2014. [ 29 ] Madame Lafleur fait témoigner monsieur Michel Lamontagne de Les Drainages de la Capitale inc. ainsi que monsieur Réjean Paquet de Terrassement Multi-Services inc., ces deux personnes étant aussi des experts en matière de drainage.

Ils affirment qu’à leur avis, il n’est pas possible qu’il y ait présence d’ocre ferreux à la résidence en litige. [ 30 ] Par ailleurs, aucun des deux n’a été sur les lieux au moment où l’ocre ferreux a été découvert et n’ont pas visionné ce qui a été vu par l’inspection par caméra faite par Expert Drainage Québec en 2014. [ 31 ] Ainsi, le Tribunal retient le témoignage de monsieur Ouellet sur ce point et conclut que non seulement la résidence comporte, lors de la vente le 10 décembre 2010, des vices cachés sous forme d’ocre ferreux dans le drain agricole, mais aussi, madame Lafleur et feu monsieur Drouin ont été avisés de la situation dans le respect de l’

article 1739 C.c.Q. le 21 août 2014. Ils ont choisi de ne pas se rendre sur place ni de mandater un expert, tel que mentionné plus haut. [ 32 ] Le Tribunal constate que madame Bourque a réduit sa réclamation de 22 304,65 $ à 15 000 $ pour respecter la compétence de la Cour du Québec, Division des petites créances. [ 33 ] Lors de l’audition, monsieur Lamontagne affirme qu’il aurait facturé pour les travaux qui ont été réalisés 10 540 $ plus taxes, soit 12 118,37 $, taxes incluses.

De plus, il accepte le montant qui a été proposé par Expert Drainage Québec pour le terrassement de 1 000 $ plus taxes, soit 1 149,75 $. Le total est de 13 268,12 $. [ 34 ] À la suite du témoignage des experts de chaque

partie sur les coûts et le type de travail proposé pour remplacer le drain agricole, le Tribunal retient celui de monsieur Ouellet car les travaux qu’il a faits tiennent compte de la présence de l’ocre ferreux et de ce qui est requis à l’avenir pour éviter des problèmes de colmatage du drain par cela. [ 35 ] En conséquence, le Tribunal accorde à madame Bourque sa demande de 15 000 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE les défenderesses, madame Simone Lafleur et la succession de feu Denis Drouin, à payer à la demanderesse, madame Gina Bourque, 15 000 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du

Québec , à compter de la date de la mise en demeure, soit le 20 octobre 2014; LE TOUT avec les frais de justice de cette demande, soit 200 $. PIERRE CODERRE, J.C.Q. Date d’audition : 29 août 2016