2018 QCCA 1556, 2018 QCCA 1556

Mang c. Youmsi 2018 QCCA 1556 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026450-163 (500-17-082377-147) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 20 septembre 2018 CORAM : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. APPELANTE AVOCAT NADINE NTSAMA MANG Me ISSIAKOU MOUSTAPHA INTIMÉ AVOCAT PAULIN YOUMSI Me James Reza Nazem MIS EN CAUSE OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL ABSENT En appel d'un jugement rendu le 25 octobre 2016 par l'honorable Donald Bisson de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Vente - Immeuble - Prête-nom - Passation de titre.

Greffier d’audience : Mihary Andrianaivo Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 28 Début de l’audience. Identification des avocats. Intervention de Me Issiakou Moustapha qui déclare représenter l’appelante, Nadine Ntsama Mang dans le présent dossier. Il dépose un acte de représentation. La Cour en prend note. 9 h 30 Argumentation de Me Moustapha. 10 h 15 Suspension de l’audience. 10 h 27 Reprise de l’audience. La Cour dispense Me James Reza Nazem de faire des représentations. PAR LA COUR : Arrêt prononcé, séance tenante, par l’honorable Marie- France Bich, J.C.A. – voir page 3. 10 h 30 Fin de l’audience.

Mihary Andrianaivo Greffier d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] La déclaration d’appel fait valoir divers moyens (dont une contestation discrète de l’authenticité du contrat de prête-nom qui est au cœur du présent litige), mais le mémoire de l’appelante se limite aux moyens suivants : 1. Le contrat de prête-nom n’est pas constitutif d’un droit réel, en l’occurrence un droit de propriété, pour l’intimé et le juge a erré en en faisant le fondement d’une passation de titre; 2. Le juge de première instance a erré en concluant que la demande de passation de

titre et la réclamation pécuniaire n’étaient pas prescrites; 3. Le juge a statué ultra petita au

chapitre de la réclamation pécuniaire, qui ne figurait pas dans les conclusions des procédures introductives d’instance. [ 2 ] L’appelante ne conteste donc plus l’authenticité du contrat de prête-nom. Du reste, même si elle l’avait fait, l’on ne peut voir dans le jugement une erreur justifiant l’intervention de la Cour, considérant l’art. 262 C.p.c. et les art. 2828 et 2829 C.c.Q. [ 3 ] La Cour disposera d’abord du troisième moyen d’appel.

La requête introductive d’instance, dans ses versions originale et amendée, contient une allégation spécifique à cette réclamation pécuniaire (paragr. 10) et une conclusion expresse quant au remboursement de la somme de 21 935,23 $, arrondie à 22 000 $. Il n’y a donc pas d’ ultra petita à cet égard.

L’ajout d’un délai de 30 jours pour le paiement ordonné à l’appelante ne tombe pas dans le champ de l’ ultra petita . [ 4 ] Qu’en est-il maintenant des deux autres moyens d’appel? [ 5 ] Il est vrai que le contrat de prête-nom ne peut être opposé aux tiers de bonne foi (qui pourraient toutefois choisir de s’en prévaloir, conformément à l’ art. 1452 C.c.Q. ), tiers qui peuvent considérer l’appelante comme la propriétaire en

titre de l’immeuble, vu l’inscription de l’acte de vente au registre foncier ( art. 1455 , 2938 , 2941 , 2943 et 2943.1 C.c.Q. ). Toutefois, entre les parties, c’est le contrat de prête-nom qui fait loi [1] :

1451. Il y a simulation lorsque les parties conviennent d’exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, aussi appelé contre-lettre. 1451. Simulation exists where the parties agree to express their true intent, not in an apparent contract, but in a secret contract, also called a counter letter. Entre les parties, la contre-lettre l’emporte sur le contrat apparent .

Between the parties, a counter letter prevails over an apparent contract . [Soulignement ajouté] [ 6 ] Compte tenu des termes explicites du contrat de prête-nom P-2, l’appelante ne peut, à l’encontre de l’intimé, se prétendre propriétaire de l’immeuble et ne peut s’opposer à ce que le droit de propriété de celui-ci soit reconnu. Le statut de prête-nom de l’appelante peut être ici assimilé à celui du mandataire, mandataire occulte en l’occurrence ( art. 2130 , 2138 , 2150 , 2157 C.c.Q. ), avec les obligations qui s'ensuivent. [ 7 ] L’intimé n'avait pas à procéder par la voie de la passation de

titre (un jugement déclaratoire de son droit de propriété, dûment inscrit au registre foncier, aurait vraisemblablement suffi, procédure que la Cour a du reste déjà avalisée [2] ), mais, dans les circonstances, cela n’est pas un obstacle à l’action et aux conclusions du jugement, lesquelles comportent d’ailleurs un aspect déclaratoire, advenant que l’appelante refuse de signer l’acte de transfert proposé. [ 8 ] Bref, considérant l’ art. 1451 , 2 e al.

C.c.Q. , considérant que le juge a reconnu la validité du contrat de prête-nom et considérant la preuve retenue, le premier moyen d’appel doit être rejeté. [ 9 ] Le second moyen d’appel doit l’être également. Même si l’on pouvait penser que le juge s’est trompé en fixant le point de départ de la prescription à la date de son propre jugement, il a raison de dire que, dans la meilleure des hypothèses pour l’appelante, c’est le refus de celle-ci en juin 2011, concomitamment à la séparation des parties, qui marquerait alors le point de départ de la prescription.

L’action ayant été intentée en mai 2014, elle n’était donc pas prescrite, que ce soit au

chapitre de la reconnaissance du droit de propriété de l’intimé [3] ou celui de sa réclamation pécuniaire [4] . L’appelante ne démontre pas que cette détermination du point de départ de la prescription est entachée d’une erreur révisable. [ 10 ] Quant aux frais (versements hypothécaires, taxes, assurances) que l’appelante aurait personnellement assumés depuis l’acquisition de l’immeuble, elle n’en pas réclamé le remboursement par demande reconventionnelle.

La question n’a pas été débattue en première instance et le dossier d’appel ne comporte rien qui permette à la Cour d’intervenir à cet égard. [ 11 ] L’appel sera donc rejeté. Toutefois, vu le contexte familial de l’affaire et l’origine du débat, ce rejet, en application de l’art. 340 C.p.c. , sera sans frais de justice. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 12 ] REJETTE l’appel, sans frais de justice. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A.