2012 QCCA 284, 2012 QCCA 284

Le Bire c. Castiglia 2012 QCCA 284 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020936-100 (500-80-011317-089) DATE : 9 FÉVRIER 2012 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. MICHEL LE BIRE APPELANT - appelant c.

GIOVANNI CASTIGLIA, en sa qualité de syndic adjoint de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec INTIMÉ - intimé ARRÊT [ 1 ] L'appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 12 juillet 2010 par la Cour du Québec, district de Montréal (l'honorable Mark Shamie), qui a rejeté son appel concernant la décision sur sanction prononcée le 22 mai 2008 par le Comité de discipline de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. [ 2 ] Ce même comité avait, le 5 décembre 2007, déclaré l'appelant coupable à l'égard de neuf chefs d'accusation et les sanctions prononcées le 22 mai 2008 visent ces chefs d'accusation. [ 3 ] Il y a eu appel des deux décisions devant la Cour du Québec, qui a rejeté les deux pourvois.

Devant la Cour d'appel, il n'y a pas d'appel à l'égard du jugement de la Cour du Québec concernant la décision du 5 décembre 2007. [ 4 ] L'appelant soulève les deux questions suivantes dans son pourvoi : 1. Le Comité de discipline de l'ACAIQ a-t-il accordé trop d'emphase à la notion de « flip », dans son analyse de l'ensemble des faits soumis? 2.

En l'absence de préjudice économique, les sanctions imposées sont-elles justes, ou déraisonnables? [ 5 ] La Cour croit approprié de signaler au départ que le juge Shamie a bien défini son rôle en ce qui concerne l'appel relatif à la décision du 22 mai 2008, en s'exprimant de la façon suivante : [119] Dans le cadre de l'appel d'une décision sur sanction, le rôle du Tribunal ne consiste pas à se substituer au premier décideur afin de déterminer une sanction qu'il considère plus appropriée aux circonstances.

Il doit plutôt aborder la question avec déférence à l'égard de la décision du Comité et n'intervenir que s'il lui est démontré que cette décision est déraisonnable. Il appartient à l'Appelant à faire cette démonstration. [120] À propos du caractère raisonnable d'une décision, la Cour suprême dans l'arrêt Dunsmuir indique ceci : [47] […] certaines questions soumises aux tribunaux administratifs n’appellent pas une seule solution précise, mais peuvent plutôt donner lieu à un certain nombre de conclusions raisonnables.

Il est loisible au tribunal administratif d’opter pour l’une ou l’autre des différentes solutions rationnelles acceptables. La cour de révision se demande dès lors si la décision et sa justification possèdent les attributs de la raisonnabilité.

Le caractère raisonnable tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel, ainsi qu’à l’appartenance de la décision aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit. [1] [121] Afin de juger du caractère raisonnable d'une sanction, la Cour d'appel du Québec formule les balises suivantes :

[36] […] La norme de contrôle appropriée est donc celle de la décision raisonnable simpliciter et la Cour du Québec, siégeant en appel de la sanction imposée par le Comité de discipline, ne doit pas intervenir à moins que l'appelant ne démontre que cette décision est déraisonnable.

La sanction infligée n'est pas déraisonnable du simple fait qu'elle est clémente ou sévère; elle le devient lorsqu'elle est si sévère, ou si clémente, qu'elle est injuste ou inadéquate eu égard à la gravité de l'infraction et à l'ensemble des circonstances, atténuantes et aggravantes, du dossier . [2] (Soulignements ajoutés) [ 6 ] Quant à la première question soulevée devant la Cour d'appel, le juge Shamie en a traité

sommairement aux deux paragraphes suivants de son jugement : [129] L'Appelant reproche au Comité de ne pas avoir tenu compte qu'il ne s'agit pas d'un « flip », que l'Appelant n'a pas participé à une fraude et que l'opération n'a causé aucun préjudice aux acheteurs. Mme St-Preux a même revendu l'immeuble avec profit l'année suivant son achat et M. Principe a confié la tâche à M. Le Bire de vendre le sien. Il plaide de plus que rien n'empêche la vente du bien d'autrui. [130] Le Comité a tenu compte qu'il ne s'agissait pas d'un « flip frauduleux » aux paragraphes 24 à 26 de sa décision sur sanction.

Cela dit, l'argument de l'appelant s'adresse à un contexte factuel autre que celui révélé par la preuve. Le Comité conclut en effet que les propositions sont relatives à la revente des deux immeubles et non des droits dans une promesse d'achat dans le contexte d'une dissimulation aux acheteurs qu'ils ne transigent pas avec le propriétaire en

titre au moment de leurs négociations. [ 7 ] Si on réfère maintenant à la décision du Comité de discipline du 22 mai 2008, voici ce qu'on lit aux paragraphes 24 à 31 : [24] Le Comité accepte la valeur de l'affirmation de l'intimé à l'effet qu'il ne s'agit pas ici du flip « classique » déjà honni dans le domaine du courtage immobilier. [25] Dans le cas du « flip » entaché de fraude, un spéculateur s'emploie à faire visiter, par un acheteur éventuel et avec la connivence d'un agent immobilier, un immeuble mis en vente et il s'insère dans l'opération entre le propriétaire contemporain et cet acheteur, dès que celui-ci obtient l'approbation d'un prêt hypothécaire. [26] Le spéculateur se sert ensuite de l'approbation accordée à l'acheteur pour réaliser son propre achat et revend immédiatement l'immeuble avec profit à cet acheteur qui croit encore traiter avec le propriétaire contemporain.

Et le propriétaire contemporain croit traiter avec l'acheteur qui a visité. [27] Dans la présente instance, la preuve présentée par l'intimé en réouverture d'enquête permet de constater qu'au début d'août 2004, André Lefebvre avait fait accepter la promesse d'achat de l'immeuble en question au nom de Richard Lépine et al, et il s'était donc valablement engagé envers Yves Sauvageau dans cette vente quelques semaines avant les promesses d'achat de Jacqueline St-Preux et de Michel Principe. [28] Les documents transactionnels ne prévoient qu'un « engagement » à obtenir un prêt hypothécaire car la contre-proposition CP 55976 prévoit que « l'acheteur devra obtenir une première hypothèque », mais la promesse d'achat est néanmoins acceptée entre les parties. [29] Il est tout aussi vrai cependant que ce spéculateur n'avait qu'un droit « dans la promesse d'achat » et ne pouvait pas « vendre, céder ou autrement aliéner ses droits » dans cette promesse sans obtenir au préalable le consentement du vendeur : ce qui n'est manifestement pas survenu. [30] Il s'est dès lors conduit comme un véritable propriétaire de l'immeuble auprès des acheteurs.

Il a décidé de mettre l'« immeuble » en vente plutôt que ses seuls droits dans la promesse acceptée. [31] Mais ce n'est pas ce volet de l'opération que le comité doit analyser : c'est plutôt la conduite déontologique de l'intimé dans l'opération qui a suivi qui est soumise à l'analyse. [ 8 ] À moins de se livrer à la spéculation sur ce qu'auraient été les motifs non exprimés des membres du Comité de discipline, la Cour ne peut voir comment ce comité aurait trop insisté sur la notion de « flip » pour tirer ses conclusions. [ 9 ] De fait, après avoir écrit ce qui est cité plus haut, le Comité de discipline s'emploie à décortiquer les gestes posés par l'appelant pour démontrer que ceux-ci ont constitué de sérieuses dérogations aux règles déontologiques applicables en l'espèce. [ 10 ] La Cour répond donc par la négative à la première question soulevée par l'appel. [ 11 ] Qu'en est-il, par ailleurs, de la seconde question en litige selon l'appelant : en l'absence de préjudice économique, les sanctions imposées sont-elles justes ou déraisonnables? [ 12 ] Il y a lieu de citer ici les paragraphes 4, 116 et 117 du jugement rendu par le juge Shamie, où ce dernier résume la situation : [4] Par ses décisions, le Comité décidait des citations suivantes : 1.

Le ou vers le 15 août 2004, l’intimé a fait état à l’article 4.2 de la promesse d’achat PA 77786, de la remise d’un chèque alors qu’aucun chèque ne lui avait été remis par l’acheteuse désignée à cette promesse, le tout contrairement aux articles 1, 13 et 29 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 2.

Le ou vers le 15 août 2004, l’intimé ne s’est pas assuré de la présentation de la promesse d’achat PA 77786 portant sur l’immeuble désigné par le « 6580 Desormeaux Anjou », dans les meilleurs délais de sa réception, le tout contrairement à l’article 78 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

3. Le ou vers le 24 août 2004, l’intimé a présenté à Jacqueline St-Preux la contre-proposition CP 46430 comme étant la réponse du propriétaire de l’immeuble visé à sa promesse d’achat PA 77786, alors que l’intimé savait que cette contre-proposition n’avait pas été signée par ce propriétaire, le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 4.

Le ou vers le 2 septembre 2004, l’intimé n’a pas mentionné à la promesse d’achat PA 96373 portant sur l’immeuble désigné par le « 6580 Desormeaux Anjou », que le vendeur désigné à cette promesse n’était pas propriétaire de cet immeuble, le tout contrairement aux articles 1, 13 et 29 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 5. Au cours des mois d’août et septembre 2004, l’intimé a faussement témoigné de la signature alléguée de André Lefebvre aux formulaires suivants :

a) Contre-proposition CP 46430;

b) Modification et avis de réalisation de conditions MO 34236;

c) Promesse d’achat PA 96373;

d) Annexe AA 57304;

e) Modification et avis de réalisation de conditions MO 34235; le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 6. Au cours des mois d’août et septembre 2004, l’intimé n’a pas remis sans délai à Re/Max Excellence inc., courtier immobilier qui dirigeait la place d’affaires à laquelle il était affecté :

a) le ou vers le 15 août 2004, la promesse d’achat PA 77786;

b) le ou vers le 2 septembre 2004, la promesse d’achat PA 96373;

c) le ou vers le 10 septembre 2004, le formulaire Modifications MO 34236;

d) le ou vers le 27 septembre 2004, le contrat de courtage CC 49305; le tout contrairement à l’article 147 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 7. À l’automne 2004, l’intimé a permis qu’une personne, autre que André Lefebvre, appose à l’endroit prévu pour la signature des vendeurs au contrat de courtage CC 49305 concernant l’immeuble sis au 6592 Des Ormeaux à Montréal, une signature tenant lieu de celle de André Lefebvre, le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 8.

Pour chacune des ventes suivantes, l’intimé a reçu directement ou indirectement une rétribution approximative de 5 000 $ par une personne autre que le titulaire d’un certificat de courtier immobilier agréé qui l’employait ou l’autorisait à agir pour lui :

a) vente par André Lefebvre, le ou vers le 21 octobre 2004, de l’immeuble sis au 6592 Des Ormeaux à Montréal;

b) vente par André Lefebvre, le ou vers le 18 novembre 2004, de l’immeuble sis au 6580 Des Ormeaux à Montréal; le tout contrairement à l’article 72 paragraphe 2 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 9. Le ou vers le 2 octobre 2006, l’intimé a entravé le travail de Giovanni Castiglia, syndic adjoint, n’a pas collaboré lors de l’enquête menée par celui-ci, lui a dissimulé certains faits et lui a fait de fausses déclarations, notamment :

a) en lui déclarant que André Lefebvre avait signé la promesse d’achat PA 96373 portant sur l’immeuble désigné par le « 6580 Desormeaux Anjou »;

b) en lui affirmant avoir ignoré, en août 2004, que l’achat, par André Lefebvre et al, des immeubles sis au 6580 et 6592 Des Ormeaux à Montréal, n’avait pas encore été finalisé devant un notaire; le tout contrairement aux articles 117 et 127 de la

Loi sur le courtage immobilier ainsi qu’aux articles 54 et 55 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. L’intimé enregistre un plaidoyer de non culpabilité. […] [116] Les sanctions imposées par le Comité peuvent être

sommairement résumées de la façon suivante : Chef 1 : 1 000 $ d'amende; Chefs 2 et 3 : Suspension pour deux périodes concurrentes de 6 mois chacune; Chef 4 : Suspension consécutive de 3 mois; Chefs 5

a) à e) : Cinq suspensions concurrentes de 3 mois chacune, mais consécutive aux précédentes;

Chefs 6

a) à d) : Quatre suspensions concurrentes de 1 mois chacune, mais consécutive aux précédentes; Chef 7 : Suspension consécutive de 3 mois; Chefs 8

a) et b) : Deux amendes de 1 000 $ chacune; Chefs 9

a) et b) : Deux suspensions concurrentes de 6 mois chacune, mais consécutive aux précédentes. [117] En somme, l'Appelant voit son certificat d'agent immobilier affilié suspendu pour une période totalisant 22 mois consécutifs et devra payer 3 000 $ d'amende. [ 13 ] L'appelant soutient que les sanctions imposées par le Comité de discipline sont déraisonnables.

Il écrit notamment ce qui suit aux paragraphes 6, 23 et 27 de son inscription en appel : [6] L'Appelant en appelle de la décision sur sanction, plaidant le caractère déraisonnable d'une radiation de vingt-deux (22) mois sur la globalité des neuf (9) chefs d'accusation. […] [23] Les gestes reprochés à l'Appelant constituent des infractions, sur le plan déontologique.

Si lesdites infractions ont une importance sur le plan déontologique, elles n'ont pas causé de perte économique et ne constituent pas des représentations frauduleuses vis-à-vis le public. […] [27] Dans toutes les causes soumises devant le Comité et devant la Cour du Québec, des radiations de douze (12) à trente-six (36) mois ont été ordonnées pour de fausses représentations commises par certains agents immobiliers, particulièrement celles ayant mené à des flips immobiliers, c'est-à-dire l'interposition de personnes qui achètent des immeubles avec les fonds de leur ultime acheteur, transférant ainsi un

titre de propriété à de tierces personnes sans, soit les avoir acquis eux-mêmes, ou avec les argents desdites tierces personnes. Ce n'est nullement le cas ici. [ 14 ] Dans les conclusions recherchées dans cette inscription en appel, il demande à la Cour de :

c) CASSER la décision sur sanction du 22 mai 2008 et RÉDUIRE les sanctions imposées, en ORDONNANT leur donnant les sanctions suivantes : (

a) En regard du chef un (1), le paiement d'une amende de 500,00 $; (

b) En regard du chef deux (2), une amende de 100,00 $; (

c) En regard des chefs trois (3), quatre (4), cinq (5), sept (7), huit (8) et neuf (9), une sanction pour des périodes concurrentes totalisant un maximum de trois (3) mois ou, SUBSIDIAIREMENT pour des périodes concurrentes totalisant six (6) mois. [ 15 ] Il y a lieu de noter qu'une erreur semble avoir été commise dans ces conclusions quant aux chefs 2 et 8 qui paraissent avoir été intervertis. En effet, aux paragraphes 25 et 26 de la requête en appel d'une décision du Comité de discipline de l'ACAIQ sur la culpabilité et la sanction, en date du 23 juin 2008, on lisait : 25.

Des amendes pour les chefs un (1) et huit (8), étaient, dans les circonstances, tout ce qui aurait pu être imposé comme sanction à l'intimé; 26.

À l'égard de tous les autres chefs, c'est-à-dire les chefs deux (2) à sept (7), et le chef neuf (9), les suspensions totalisant vingt-deux mois sont déraisonnables, surtout dans les circonstances; [ 16 ] De fait, lors de l'audience devant la Cour, l'avocat de l'appelant a admis que les conclusions de son inscription en appel contenaient une erreur et qu'elles auraient dû être rédigées dans le sens mentionné aux deux paragraphes cités ci-dessus. [ 17 ] Conscient sans doute d'une telle erreur, le juge Shamie déclare ce qui suit : [122] À l'égard du chef 1, l'Appelant demande à ce qu'une amende de 500 $ soit substituée à celle de 1 000 $ prononcée par le Comité. [123] À l'égard du chef 8, il ne fait aucune distinction en demandant une suspension pour des périodes concurrentes totalisant un maximum de 3 mois en regard des chefs 3 à 9. [124] Considérant l'ensemble des circonstances, l'imposition d'une amende de 1 000 $ pour chacune des dérogations énoncées aux chefs 1 et 8 n'apparaît pas déraisonnable. [125] La sanction est motivée pour des raisons d'exemplarité et de dissuasion (paragr. 49 de la décision sur sanction).

Elle n'est pas sévère à tel point qu'elle en devient injuste eu égard à la relative gravité des infractions. [ 18 ] Il note, par ailleurs, que l'amende minimale prévue au sous-alinéa c) du premier alinéa de l'

article 156 du Code des professions (L.R.Q., c. C-26) au moment où les dérogations énoncées aux chefs d'accusation 1 et 8 ont été commises était de 600 $ et que cette amende a été augmentée à 1 000 $ à compter du 4 décembre 2007. [ 19 ] Dans les circonstances, la demande de l'appelant de réduire les amendes à 500 $ et 100 $ est irrecevable.

[ 20 ] Quant au caractère raisonnable des amendes, les propos du juge aux paragraphes 124 et 125 sont éloquents. [ 21 ] Quant aux autres chefs d'accusation, le juge Shamie fait une analyse détaillée de la décision sur la sanction à partir du paragraphe 126 jusqu'au paragraphe 150 de son jugement. [ 22 ] Voici comment il s'exprime pour résumer sa pensée à cet égard : [148] Les périodes de suspension ordonnées pour chacun des chefs n'ont pas un caractère excessif ou disproportionné. [149] Dans l'ensemble, les suspensions totalisant 22 mois peuvent paraître sévères sans qu'on puisse déceler un caractère déraisonnable à la décision rendue.

Le Comité a tenu compte de la globalité des suspensions prononcées. [150] Le critère d'intervention ne consiste pas à déterminer si le Tribunal aurait prononcé une sanction plus clémente. Le Comité de discipline majoritairement formé de pair (art. 131 LCI), qui a vu et entendu les témoins, est particulièrement bien placé pour déterminer la sanction juste et adéquate. Dans l'arrêt Barreau du Nouveau-Brunswick c.

Ryan , la Cour suprême mentionnait ceci : 33 Troisièmement, le comité de discipline a une expertise relative découlant de l’application répétée des objectifs de la réglementation professionnelle énoncés dans la Loi aux cas particuliers d’allégations de faute professionnelle. Dans chaque cas, le comité est appelé à interpréter ces objectifs dans un contexte factuel.

Nous pouvons présumer que cela tend à produire une aptitude relativement plus grande à tirer des conclusions sur les faits liés à l’exercice de la profession et aussi à évaluer les probabilités et le niveau de danger que présentent certains comportements pour le public et pour la profession juridique . (Soulignements ajoutés) [ 23 ] La Cour est d'avis que le juge Shamie n'a pas commis d'erreur en tirant la conclusion que la décision sur sanction rendue par le Comité de discipline de l'ACAIQ n'était pas déraisonnable. [ 24 ] Il y a lieu de noter en terminant que l'appelant insiste beaucoup sur l'absence de préjudice économique résultant de ses gestes pour soutenir que les sanctions imposées à son égard sont déraisonnables. [ 25 ] La Cour constate simplement que l'examen du dossier ne permet pas de conclure à l'absence d'un tel préjudice, mais plutôt à l'absence d'une preuve directe à ce sujet.

Dans les circonstances, on ne peut voir là un facteur atténuant justifiant l'imposition de sanctions moindres que celles fixées par la décision prononcée le 22 mai 2008 par le Comité de discipline de l'ACAIQ. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 26 ] REJETTE l'appel, avec dépens. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. Me Pierre-G. Champagne De Grandpré, Joli-Coeur Pour l'appelant Me Marc Gaucher Gaucher, Tabet, Société nominale d'avocats Pour l'intimé Date d’audience : 7 février 2012